Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 апреля 2024года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При помощнике судьи ФИО7

С участием представителя административного истца ФИО1,

Представителя ГБУ СОР «Центр кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом в судебном заседании административное дело № 3а-38/2024 по административному исковому заявлению ФИО8 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО10 обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в котором просило суд 

установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, наименование: нежилое здание (основное строение головного предприятия по ремонту оптовой техники), назначение: нежилое, площадью 7323,4 кв.м., количество этажей 5, в том числе подземных 0, адрес: 

<

адрес>, д.15, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 143 571 665 рублей, 

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: фактически занимаемый комплексом зданий и сооружений, площадью 3 817 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 24 970 814 рублей.

Требования мотивированы тем, что административному истцу на праве собственности принадлежат указанные объекты недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

На основании изложенного административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, просил требования удовлетворить.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования по вышеизложенным основаниям.

Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО2 в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. 

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ФИО11 на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером №, наименование: нежилое здание (основное строение головного предприятия по ремонту оптовой техники), назначение: нежилое, площадью 7323,4 кв.м., количество этажей 5, в том числе подземных 0, адрес: 

<

адрес>, д.15,

земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: фактически занимаемый комплексом зданий и сооружений, площадью 3 817 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2022 № 2181 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2022 в размере 32 270 711 рублей 99 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 определена кадастровая стоимость здания по состоянию на 01.01.2021 в размере 192 135 160 рублей 19 копеек, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости является обоснованным. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

Административным истцом представлены отчеты об оценке ФИО12 от 17.08.2023 №№ 22/06-23/1-2, 22/06-23/1-1.

Согласно отчету об оценке от 17.08.2023 № 22/06-23/1-2, по состоянию на 01.01.2022 рыночная стоимость земельного участка составляет 24 970 814 рублей.

Согласно отчету об оценке от 17.08.2023 № 22/06-23/1-1, по состоянию на 01.01.2021 рыночная стоимость здания составляет 143 571 665 рублей.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства судом назначена судебная экспертиза на предмет установления действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно экспертному заключению ФИО15 от 27.02.2024, по состоянию на 01.01.2021 рыночная стоимость здания с кадастровым номером № составляет 195 930 931 рубль 55 копеек, по состоянию на 01.01.2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 36 786 184 рубля 82 копейки.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО16 ФИО14 подтвердила выводы экспертного заключения, пояснив, что не является аффилированным лицом ГБУ СО «Центр кадастровой оценки», является директором ФИО17 и не имеет заинтересованности в увеличении рыночной стоимости оцениваемых объектов оценки. При проведении экспертизы, объекты-аналоги были подобраны верно, с учетом их местоположения, транспортной доступности, технического состояния помещений и здания. Объект-аналог № 1 при сравнительном подходе имеет местоположение: внутри квартала, подъездные пути требуют ремонта, доступ затруднен. Отделка фасада среднего качества. При доходном подходе у аналога № 2 отделка учтена как стандарт, но так как здание в эксплуатации не первый год, состояние отделки учтено как удовлетворительное. Исходя из фотоматериалов, представленных в объявлении, отделка требует ремонта, потолок без отделки, провода, отсутствие конструктивных элементов. Аналог № 3 – отделка учтена как Премиум, но так как здание находится в эксплуатации не один год, состояние отделки учтено как удовлетворительное. Указание в таблице НДС на стр.78 экспертного заключения является опиской, поскольку НДС в расчетах нигде не применялся, что следует из текста экспертного заключения. При расчете стоимости земельного участка, приняты объекты-аналоги, которые на дату определения стоимости, представлены к продаже как земельные участки, предлагаемые под коммерческую застройку. К продаже участки-аналоги №№ 1, 2, 3 выставлены как свободные от капитальных строений. Ценовой диапазон по земельным участкам коммерческого назначения зависит от местоположения, расположения участка относительно первой линии, наличия (возможность подведения) коммуникаций. Поскольку объект экспертизы и объекты-аналоги расположены в территориальных зонах, где возможно размещение объектов социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов торговли, административных, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан, корректировка не проводится.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объектов недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд полагает, что указание на НДС в таблице на стр.78 экспертного заключения является опиской, поскольку при расчетах НДС не учитывался.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств его заинтересованности либо аффилированности с ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» не представлено.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов, содержание арифметических, методологических ошибок сторонами и заинтересованными лицами не представлено. 

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку заключение судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным. 

Согласно п.24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим, суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (ст.45 КАС РФ, п.3 ст.3 НК РФ).

Поскольку положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения его налогового статуса, по смыслу налогового законодательства не может быть ухудшено, следовательно, кадастровая стоимость в размере рыночной по результатам проведенной по делу судебной экспертизы не может быть установлена.

Из материалов дела следует, что определенная заключением судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка и здания превышает их кадастровую стоимость, установленную приказами министерства имущественных отношений Самарской области. 

Исходя из того, что превышение кадастровой стоимости рассматриваемых объектов недвижимости над их рыночной стоимости по состоянию на дату государственной кадастровой оценки не доказано, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных административным истцом требований.

Факт завышения кадастровой стоимости рассматриваемых объектов недвижимости по сравнению с их рыночной стоимостью не нашел своего подтверждения, равно как и факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика, а целью обращения административного истца в суд явилось снижение налоговых обязательств, в связи с завышением суммы налога на имущество, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости объектов недвижимости в определенном размере.

Суд полагает, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, как налогоплательщика, что исходя из положений налогового законодательства, недопустимо.

Таким образом, административные исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

Отказать в удовлетворении административного иска ФИО9 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено15.04.2024.

Судья: М.А.Панкова