Дело № 2-2764/2025

УИД 50RS0044-01-2025-003325-72

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 октября 2025 года Серпуховский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Козловой Е.В.,

При ведении протокола секретарем судебного заседания Коробка А.В.,

С участием адвоката Щербаковой А.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2764/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о переходе права собственности на недвижимое имущество,

Установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 и просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 на жилое помещение по 

<

адрес>, с кадастровым 

<

номер>, мотивируя свои требования тем, что право собственности в отношении указанного недвижимого имущества у истца возникло на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного между сторонами 17.09.2020, передаточного акта указанного имущества, подписанного сторонами. Условия договора купли-продажи квартиры в части оплаты истцом были исполнены в полном объеме, что подтверждается распиской ответчика о получении денежных средств в размере 2 100 000,00 руб., указанных в договоре. От регистрации перехода права собственности на квартиру к истцу ответчик уклонялся, на связь не выходил, недавно истцу стало известно о том, что ответчик был осужден и отбывает наказание в местах лишения свободы, в силу чего произвести регистрацию перехода права собственности недвижимого имущества на истца во внесудебном порядке не представляется возможным.

Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании на исковых требованиях настаивали в полном объеме, возражали против ходатайства стороны ответчика о применении к требованиям срока исковой давности, указывая на то, что истцу, как физическому лицу, информация о нахождении ответчика в местах лишения свободы была недоступна, в связи с чем длительность не обращения в суд с настоящими требованиями связана исключительно с неизвестностью места нахождения ответчика.

Истец ФИО1 так же не оспорила в судебном заседании того обстоятельства, что ключей от квартиры и доступа в нее у нее не имелось и не имеется, расходы по оплате коммунальных платежей она никогда не несла, поскольку после составления и подписания договора купли-продажи квартиры, передаточного акта и передачи денежных средств в квартире не была и фактически квартира ей не передавалась. Она так же пояснила, что ответчик является знакомым её мужа, который и сообщил ей о намерении ответчика на продажу квартиры и другого недвижимого имущества в виде гаража и дачи. После осмотра гаража и квартиры ответчика, она выразила намерение на приобретение квартиры, в день подписания договора приехала сразу с текстом расписки на получение денежных средств и деньгами. После подписания документов и передачи денег, договорились с ответчиком на следующий день обратиться в МФЦ для сдачи документов на регистрацию перехода права собственности, однако муж истца сказал, что у ответчика возникли проблемы, а позже истец узнала, что ответчик осужден. Поскольку ответчика не было ни по адресу фактического проживания в спорной квартире, ни по адресу регистрации, а муж истца утверждал, что переживать не стоит и он все выяснит, каких-либо других мер к розыску ответчика она не предпринимала. Истец так же не оспаривала того обстоятельства, что в период подписания договора купли-продажи квартиры и ответчик, и муж истца находились в состоянии алкогольного опьянения, однако пояснила, что ответчик все понимал, читал ли он документы при их подписании, она не видела.

Ответчик ФИО2, принимавший участие в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи на базе ФКУ ИК-9 УФСИН России по Тверской области, исковые требования не признал, не оспаривал того обстоятельства, что хорошо знал мужа истца Б., к которому хотел устроиться на работу и передавал ему свои личные документы, а так же в период, который указан в договоре купли-продажи квартиры, находился в состоянии длительного алкогольного опьянения, в связи с чем не понимал и не осознавал, с кем разговаривал и что мог подписать. Он так же пояснил, что в силу своего состояния опьянения мог выразить желание о продаже квартиры либо гаража, однако продать в реальности их не мог, поскольку в квартире он проживал постоянно и она является его единственным местом жительства, а гараж его собственностью не являлся. Поддержал ходатайство своего представителя о применении к требованиям пропуска истцом срока исковой давности.

Представители ответчика ФИО2 - по устной доверенности ФИО4 и адвокат Щербакова А.В. в судебном заседании возражения ответчика поддержали, так же ходатайствовали о применении срока исковой давности, ссылаясь на то, что его необходимо исчислять как с момента того, когда ответчик не появился в МФЦ для регистрации перехода права собственности на квартиру к истцу, так и с того момента, когда муж истца Б. пояснил, что у ответчика неприятности. С учетом того, что брак истца с мужем был расторгнут в 2020, сторона ответчика полагает, что уже в тот период истец понимала либо должна была понимать, что зарегистрировать свое право во внесудебном порядке не представляется возможным.

Представитель ответчика по устной доверенности ФИО4 так же пояснял, что является родственником ответчика, с момента нахождения ответчика под стражей и до настоящего времени ключи от квартиры ответчика находятся у него, квартира закрыта и ею никто не пользуется, по просьбе ответчика он следит за ее техническим состоянием и оплачивает коммунальные платежи. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, ранее ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, их представителей, свидетеля А., проверив представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Как следует из п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В силу положений п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьями 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 приведенной нормы права). 

Согласно части 7 статье 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. 

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом, при рассмотрении настоящего спора является соответствие сделки положениям закона, исполнение сделки ее сторонами, уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Покупатель, которому фактически передано имущество признается его законным владельцем в силу статьи 305 ГК РФ, соответственно, вправе осуществлять все полномочия собственника кроме распоряжения имуществом. 

Бремя доказывания фактической передачи имущества лежит на покупателе, именно покупатель должен представить необходимые и достаточные доказательства владения имуществом, что согласуется с позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". 

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 17.09.2020 между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по 

<

адрес>, по условиям которого ответчик ФИО2 указанную квартиру продал истцу ФИО1 за 2 100 000,00 руб. По условиями п.4 Договора, расчет между сторонами произведен полностью во время подписания настоящего договора. Согласно п.5 Договора, покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента регистрации перехода права. Согласно п.7 Договора, продавец обязался освободить квартиру от предметов обихода в течение 3 месяцев с момента регистрации настоящего договора. Одновременно сторонами был подписан передаточный акт, по условиям которого 17.09.2020 ФИО2 передал, а ФИО1 приняла от продавца указанную квартиру. Расчет между сторонами произведен в полном объеме, согласно расписки ответчика ФИО2 от 17.09.2020 (лд.12, 13, 14).

Установлено так же, что спорная квартиры принадлежит ответчику ФИО2 на праве собственности, право собственности зарегистрировано 28.04.2010 в установленном законом порядке (лд.36-37 Выписка из ЕГРН, а так же лд. 109-128 – копия дела правоустанавливающих документов).

Как установлено приговором Серпуховского городского суда от 11.02.2021, вступившего в законную силу, ФИО2 осужден за совершение умышленного причинения тяжкого вреда здоровью, опасного для жизни человека, повлекшее по неосторожности смерть потерпевшего, имевшего место в период времени с 26.09.2020 по 27.09.2020, по 

<

адрес>, по месту проживания ответчика (лд. 18-25).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля А., сосед ответчика по подъезду, пояснил, что ответчика ФИО2 и мужа истца Б. знает с детства, поскольку все проживают в одном дворе. Свидетель не может пояснить, насколько близко общались ФИО2 и Б., но оба употребляли спиртное, а ответчик после смерти своей матери летом 2020 года, ушел в «запой», трезвым его никто не видел, а в его квартире стали появляться посторонние люди для употребления спиртных напитков.

Оценив в совокупности пояснения сторон, представленные письменные доказательства и пояснения допрошенного в качестве свидетеля А., лица, не заинтересованного в исходе дела, не доверять показаниям которого у суда оснований не имеется, во взаимосвязи с нормами действующего законодательства, суд приходит к следующему.

Установлено, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласованы все существенные условия договора, необходимые для договора данного вида, с соблюдением требований закона о форме договора. До настоящего времени договор незаключенным, недействительным не признан.

Сторонами предусмотрен так же алгоритм действий сторон по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности в отношении жилого помещения от продавца к покупателю, а так же срок освобождения жилого помещения от имущества продавца. 

Согласно подписанному сторонами передаточному акту от 17.09.2020, спорное жилое помещение было передано ответчиком истцу при заключении договора купли-продажи и произведенном расчете и при подписании передаточного акта.

Вместе с тем, как установлено судом, не оспорено сторонами по делу и подтверждено представленными письменными доказательствами, фактически спорное жилое помещение во владение и пользование истца, как покупателя, никогда не переходило, после составления документов по отчуждению квартиры, ответчик продолжал им владеть и пользоваться до его задержания за совершение преступления, до 27.09.2020. 

С момента задержания ответчика до настоящего времени ключи от квартиры находятся у его брата ФИО4, который следит за техническим состоянием квартиры, оплачивает необходимые платежи и налоги, истец спорной квартирой никогда не пользовалась, расходов по ее содержанию не несла, в квартире была только дважды при ее осмотре и принятии решения о ее приобретении.

Судом так же установлено, что в период с 18.09.2020 до обращения в суд с настоящими исковыми требованиями, истцом в адрес ответчика какие-либо претензии, извещения, предложения о регистрации перехода права собственности в досудебном порядке по адресу нахождения собственности не направлялись, была направлена телеграмма 08.09.2021 по 

<

адрес>, которая доставлена не была (лд.46,47). 

Иных доказательств, подтверждающих обращение истца в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорное жилое посещение на имя истца, отказ либо в регистрации такого перехода, либо в принятии документов на регистрацию по основаниям отсутствия и неявки продавца, стороной истца не представлено, судом таких обстоятельств для проверки доводов истца, не установлено.

С учетом установленных обстоятельств, суд считает, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ, стороной истца не представлено достоверных и относимых доказательств, подтверждающих юридически значимые обстоятельства, необходимые для установления при рассмотрении настоящего спора сторон, свидетельствующие о соответствии сделки положениям закона, фактическое исполнение сделки ее сторонами, а так же уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности. 

Разрешая ходатайство стороны ответчика ФИО2 о применении к требованиям истца срока исковой давности, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Как указано в ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Статья 199 ГК РФ закрепляет, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Судом установлено из пояснений истца, что о явке в МФЦ для регистрации перехода права собственности истца в отношении спорного жилого помещения стороны договорились на 18.09.2020, однако ответчик в МФЦ не явился. Истцом на имя ответчика по месту регистрации последнего направлялась телеграмма о необходимости явиться в МФЦ г. Серпухова 14.09.2021 для регистрации договора купли-продажи. 

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что о нарушении своих прав истец знала 14.09.2021, когда ответчик не явился в МФЦ, в связи с чем трех летний срок для обращения за защитой нарушенных прав в судебном порядке, истек 14.09.2024. Истец обратилась в суд с настоящими требованиями 28.05.2025, по истечении срока исковой давности, допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о том, что указанный срок пропущен по причинам, являющимся уважительными, истцом не представлено, ходатайств о восстановлении такого срока не заявлялось.

Доводы истца о том, что она до 2025 находилась в шоковом состоянии, объективными доказательствами не подтверждены, доводы о том, что ее супруг Б. обещал разрешить указанную ситуацию и советовал не беспокоиться, не могут являться безусловным основанием для удовлетворения требований, кроме того, истец в судебном заседании не оспаривала того обстоятельства, что ее брак с Б. был расторгнут в 2020.

Пропуск стороной срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

С учетом изложенного, требования ФИО1 не подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 о проведении государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым 

<

номер>, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в месячный срок со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: Е.В. Козлова

Решение суда в окончательной форме составлено 12 декабря 2025 года