УИД 66RS0051-01-2025-001029-78

Дело № 2-959/2024

Решение

 в окончательной форме изготовлено 12.11.2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Серов 28 октября 2025 года

Серовский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Щербина Е.В., при секретаре судебного заседания Кизиловой А.А., с участием помощника Серовского городского прокурора Михайлова И.В., представителя ответчика, равно третьего лица ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Серовского городского прокурора, действующего в интересах неопределенного лиц, к Отраслевому органу администрации Серовского муниципального округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом», Обществу с ограниченной ответственностью «УКИКО» о признании жилых домов домами блокированной застройки, признании результатов открытого конкурса незаконным, возложении обязанности.

УСТАНОВИЛ:

Истец Серовский городской прокурор, в защиту интересов неопределенного круга лиц, обратился в Серовский районный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации Серовского муниципального округа, обществу с ограниченной ответственностью «УКИКО» о возложении обязанности.

В обоснование требований указал, что Серовской городской прокуратурой по обращению жителей 

<

адрес> проведена проверка, в ходе которой установлено, что дома, расположенные по адресу: 

<

адрес> находятся в муниципальной собственности. На основании проведенного ОМС открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД по извещению № в вышеуказанных жилых домах (протокол №) определена управляющая организация ООО «УКИКО» (договор управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ). Между тем, вышеуказанные жилые дома не отвечают признакам многоквартирного жилого дома и не являются таковыми согласно электронных технических паспортов. В связи с тем, что статус жилых домов установлен как дома блокированной застройки, оказание услуг по содержанию общедомового имущества производиться ООО «УКИКО» не должно, т.к. дома не относятся к многоквартирным. В связи с чем начисление платы за содержание общедомового имущества является незаконным. ДД.ММ.ГГГГ в адрес главы Серовского муниципального округа внесено представление об устранении нарушений закона. По результатам рассмотрения представления администрацией Серовского муниципального округа никаких мер для устранения нарушений предпринято не было.

В исковом заявлении прокурор просит суд: признать результаты открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления жилыми домами, расположенными по адресам: 

<

адрес>, 

<

адрес> (протокол № по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по извещению № от ДД.ММ.ГГГГ), которым определена управляющая компания ООО «УКИКО», незаконным; в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу исключить из лицензии по управлению многоквартирными домами ООО «УКИКО» жилые дома, расположенные по адресам: 

<

адрес>; обязать ООО «УКИКО» в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу произвести перерасчет платы за содержание общего имущества жилых домов, расположенных по адресам: 

<

адрес> января 2024 года.

Определением суда произведена замена ненадлежащего ответчика – администрации Серовского муниципального округа на надлежащего – отраслевой орган администрации Серовского муниципального округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом», администрация Серовского муниципального округа переведена в статус третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

ДД.ММ.ГГГГ истцом представлено заявление об уточнении исковых требований, просит суд признать жилые дома, расположенные по адресам: 

<

адрес> домами блокированной застройки; признать результаты открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления жилыми домами, расположенными по адресам: 

<

адрес> (протокол № по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по извещению № от ДД.ММ.ГГГГ), которым определена управляющая компания ООО «УКИКО», незаконным; в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу исключить из лицензии по управлению многоквартирными домами ООО «УКИКО» жилые дома, расположенные по адресам: 

<

адрес> обязать ООО «УКИКО» в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу произвести перерасчет платы за содержание общего имущества жилых домов, расположенных по адресам: 

<

адрес> с января 2024 года.

В судебном заседании помощник Серовского городского прокурора Михайлов И.В. уточнённые исковые требования поддержал по основаниям и доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООА СМО «КУМИ», равно третьего лица Администрации Серовского муниципального округа ФИО1 против требований возражала, поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, в котором указано, что согласно сведениям, содержащимся в реестре муниципального жилищного фонда Серовского муниципального округа в муниципальной собственности Серовского МО числится недвижимое имущество, расположенное в 

<

адрес>: 

<

адрес>, 2 в МКД по 

<

адрес>, квартиры под номерами 1 и 2 в домах №

<

адрес> по 

<

адрес>, квартиры №№,2 в МК, № по 

<

адрес> в 

<

адрес> помещений в муниципальной собственности составляет 100%. На основании предоставленного ООА СМО «Комитет по ЭТС и ЖКХ» в 2019 году Перечня многоквартирных жилых домов на территории Серовского муниципального округа, в которых не выбран способ управления этими домами или если принятое решение в выборе способа управления этими домами не было реализовано, а также если доля муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем 50%, данные дома были включены в конкурсную массу и до момента выбора управляющей организации выставлялся организатором конкурсов на открытые конкурсы по отбору управляющей компании. На основании проведенного ОМС открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами по извещению № от 06.12.2023, определена управляющая компания ООО «УКИКО» (договор управления МКД от 17.12.2023). Поскольку спорные многоквартирные дома не признаны в установленном законом порядке домами блокированной застройки, оснований у органа местного самоуправления для не проведения открытого конкурса по отбору УК в отношении домов, не имелось. Требования ст. ст. 161, 163 ЖК РФ ответчиком нарушены не были.

Представитель ответчика ООО "УКИКО" не явился в судебное заседание, надлежащим образом извещён о дате, времени и месте его проведения, об отложении судебного заседания не просил, письменный отзыв по существу предъявленных требований в суд не представил.

Представители третьих лиц - Территориального отдела контроля и надзора № Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени уведомлены, письменного отзыва по делу не представили. 

Заслушав истца, представителя ответчика и третьего лица, исследовав письменные доказательства по делу, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в том числе показания специалиста ФИО2, суд приходит к следующему выводу. 

Как установлено судом, Серовской городской прокуратурой по обращению жителей 

<

адрес> проведена проверка, в ходе которой установлено, что жилые дома, расположенные по адресу: 

<

адрес>, дома №№ 

<

адрес> 

<

адрес> находятся в муниципальной собственности Серовского муниципального округа

На основании проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД по извещению № в вышеуказанных жилых домах (протокол №) определена управляющая организация ООО «УКИКО» (договор управления МКД от 17.12.2023).

Прокурор считает, что вышеуказанные жилые дома не отвечают признакам многоквартирного жилого дома и не являются таковыми согласно электронных технических паспортов, статус жилых домов установлен как дома блокированной застройки, в связи с чем, оказание услуг по содержанию общедомового имущества производиться ООО «УКИКО» не должно, начисление платы за содержание общедомового имущества является незаконным. 

13.03.2025 в адрес главы Серовского муниципального округа внесено представление об устранении нарушений закона. По результатам рассмотрения представления администрацией Серовского муниципального округа никаких мер для устранения нарушений предпринято не было, в связи с чем, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Суд считает требования прокурора законными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Законом N 476-ФЗ, вступившим в законную силу с 01.03.2022, статья 1 Градостроительного кодекса дополнена пунктом 40, предусматривающим, что дом блокированной застройки - это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

При этом в части 1 статьи 16 Закона N 476-ФЗ предусмотрено, что блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного Закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса, со дня вступления в силу данного Закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Многоквартирному дому присущи совокупность двух и более квартир и нежилых помещений, а также наличие в доме общего имущества, предназначенного для их обслуживания.

Основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отдельного выхода на земельный участок, отсутствие общего имущества (техническая и функциональная автономность) и наличие отдельного земельного участка под каждым домом. Жилой блок имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

В соответствии с частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 данного Кодекса. Многоквартирный дом может также включать принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В силу пункта 2 части 3 статьи 16 Жилищного кодекса квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

К имуществу, указанному в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, относятся помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, для отнесения жилого здания к многоквартирному жилому дому необходимо не только наличие в нем более двух квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, но и наличие в доме общего имущества, которое предполагает множественность субъектов права собственности на один и тот же объект.

Согласно представленным в дело электронным паспортам на вышеуказанные дома, все они одноэтажные, включают 2 квартиры, имеют равные общую и жилую площадь. Подвала, цокольного этажа, мансарды, мезонина, лестниц, общих коридоров и мест общего пользования не имеют. Нежилые помещения также отсутствуют. 

В связи с чем, дома, расположенные по адресам: 

<

адрес> не отвечают признакам многоквартирного жилого дома и не являются таковыми. 

Указанное подтверждается представленным заключением Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 12.03.2025, показаниями ФИО2 – специалиста территориального отдела контроля и надзора №3 Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области из показаний которой установлено, что данные дома являются одноэтажными с разными отдельными входами в квартиры и выходами на земельный участок, их объединяет единственная несущая стена без проемов, подъезды, лестницы, общие коридоры, места общего пользования в домах отсутствуют. Данные дома имеют признаки блокированной застройки.

Частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

Согласно части 17 статьи 161 Жилищного кодекса управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном данным Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с данным Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 данной статьи, но не более одного года. Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации, предусмотренного данной частью, письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.

В соответствии с частью 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, или многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 данной статьи и части 5 статьи 200 поименованного Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Согласно пункту 5 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

Как установлено судом, доля помещений в праве общей собственности на общее имущество в спорных многоквартирных домах составляет более чем 50 процентов.

На основании предоставленного ООА СМО «Комитет по ЭТС и ЖКХ» в 2019 году «Перечня многоквартирных жилых домов на территории Серовского муниципального округа, в которых не выбран способ управления этими домами или если принятое решение в выборе способа управления этими домами не было реализовано, а также если доля муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем 50%», спорные дома были включены в конкурсную массу и до момента выбора управляющей организации выставлялся организатором конкурсов на открытые конкурсы по отбору управляющей компании.

На основании проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД по извещению № в вышеуказанных жилых домах (протокол №) определена управляющая организация ООО «УКИКО» (договор управления МКД от 17.12.2023).

Из приведенных выше норм следует, что орган местного самоуправления вправе принять решение о передаче в обслуживание управляющей организации только многоквартирные дома в целях содержания и обслуживания общего имущества собственников расположенных в таких домах жилых и нежилых помещений. Передача указанным органом в управление домов блокированной застройки или индивидуальных жилых домов, в которых помещения принадлежат разным лицам, противоречит нормам жилищного законодательства и приведет к нарушению прав и законных интересов, как собственников таких домов, так и управляющей компании.

Между тем, ответчики не представили никаких доказательств и документов, подтверждающих, что спорные дома являются многоквартирными и могут быть по правилам Жилищного кодекса Российской Федерации переданы в обслуживание управляющей компании.

В связи с чем, передача органом местного самоуправления в управление домов блокированной застройки, противоречит нормам жилищного законодательства и ведет к нарушению прав и законных интересов собственников таких домов.

При таких обстоятельствах результаты открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными жилыми домами, расположенными по адресам: 

<

адрес>; 

<

адрес> (протокол № конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по извещению № от 06.12.2023), которым определена управляющая компания ООО «УКИКО», следует признать незаконными.

Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно ч.1 ст.153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, согласно ч.2 ст.154 ЖК РФ:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

ООО «УКИКО», как управляющая организация жителям жилых домов по адресам: 

<

адрес> 

<

адрес> дд.25.35 производит начисление за содержание и ремонт жилья.

Поскольку жилые дома, расположенные по адресам: 

<

адрес> 

<

адрес> не являются многоквартирными, а как судом установлено, являются домами блокированной застройки, плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме начисляется жильцам незаконно.

На ООО «УКИКО» следует возложить обязанность произвести перерасчет платы за содержание общего имущества жилых домов, расположенных по адресам: 

<

адрес> дд. 18, 49.26.24. 20.30. 36,31,33; 

<

адрес> 

<

адрес> с января 2024 года, определив срок - в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

При указанных обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Серовского городского прокурора удовлетворить.

Признать жилые дома, расположенные по адресам: 

<

адрес> домами блокированной застройки.

Признать результаты открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными жилыми домами, расположенными по адресам: 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> (протокол № конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по извещению № от ДД.ММ.ГГГГ), которым определена управляющая компания ООО «УКИКО», незаконными.

Исключить из лицензии по управлению многоквартирными домами ООО «УКИКО» указанные жилые дома в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

Обязать ООО «УКИКО» в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда произвести перерасчет платы за содержание общего имущества жилых домов, расположенных по адресам: 

<

адрес> с января 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Серовский районный суд Свердловской области.

Председательствующий Е.В.Щербина