Дело (Номер) (2-942/2023) 

УИД 58RS0(Номер)-07

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 января 2024 года г. Заречный

Зареченский городской суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Шандрина Р.В.,

при секретаре Климчук А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении зала суда гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области к ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка №10612 от 23 октября 2019 года,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Заречного Пензенской области обратился в суд с названным иском, ссылаясь на то, что между КУИ города Заречного Пензенской области и ФИО1 23.10.2019 был заключен договор аренды земельного участка №10612 с кадастровым номером (Номер), расположенного по адресу: (Адрес). В нарушение условий договора ответчик не исполнял обязанность по внесению арендной платы в установленный срок, что подтверждается судебными приказами от 31.10.2022 и от 17.05.2023 о взыскании с ФИО1 задолженности по договору аренды.

19.06.2023 в адрес ответчика была направлена претензия о досрочном расторжении договора аренды и погашении задолженности по арендной плате. На настоящий момент акт о возврате земельного участка ответчиком не подписан.

На основании изложенного истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.10.2019 №10612 с кадастровым номером (Номер), расположенного по адресу: (Адрес).

В судебном заседании представитель истца КУИ города Заречного Пензенской области – ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на доводы искового заявления.

Ответчик ФИО1 и допущенная судом к участию в деле в качестве ее представителя Д.К.С. в судебном заседании исковые требования считали необоснованными и подлежащими отклонению, поскольку задолженность ФИО1 по договору аренды земельного участка от 23.10.2019 №10612 была ей полностью погашена, что подтверждается представленными в суд платежными документами. Кроме того, ФИО1 заинтересована в сохранении права пользования спорным земельным участком, а за просрочку внесения арендных платежей ей была начислена пеня, которая была также оплачена в качестве санкции, установленной договором за несвоевременное внесение арендных платежей. Также просила учесть, что она не трудоустроена и не имеет источников дохода, а земельным участком пользуется для личного подсобного хозяйства для выращивания продуктов питания. С февраля 2022 года на ее имущество и денежные средства был наложен арест в рамках расследования уголовного дела (Номер), в связи с чем, она не смогла полностью внести стоимость арендной платы по не зависящим от нее обстоятельствам.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обозрев материалы приказных производств мирового судьи судебного участка №2 г. Заречного Пензенской области №2-2342/2022 и №2-1007/2023, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст.12, 56-57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон и каждая сторона должна доказать свои требования и возражения по иску и представить этому доказательства.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Статьей 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В судебном заседании установлено, что между КУИ города Заречного Пензенской области и ФИО1 23.10.2019 был заключен договор аренды земельного участка №10612 с кадастровым номером (Номер), расположенного по адресу: (Адрес) (л.д. 5-7).

Согласно пункту 1.2 договора, участок предоставляется в аренду с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства. 

В соответствии с пунктом 2.1. Договор аренды заключен сроком на 20 лет с 23.10.2019 по 23.10.2039 и вступает в силу с момента его подписания.

В соответствии с пунктом 2.2. размер ежегодной арендной платы составляет 44 456 рублей 44 копейки.

В соответствии с пунктом 2.6 арендная плата за второй и последующие года аренды вносится ежемесячно равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, в срок не позднее 10 числа месяца, за который производится платеж.

В соответствии с п. 5.2, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон и в судебном порядке по требованию арендодателя, при выявлении существенных нарушений договора другой стороной. 

Как следует из этого же пункта договора, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

23.10.2019 года между сторонами был подписан передаточный акт, в соответствии с которым спорный земельный участок был получен ФИО1 (л.д. 11-12).

Постановлениями Ленинского районного суда г. Пензы от 06.04.2022 и 18.04.2022 года на имущество и денежные средства ФИО1, находящиеся на счетах в банках был наложен арест в рамках расследования уголовного дела (Номер).

Аналогичные данные о наличии ареста следуют из представленной выписки по счетам (Номер), (Номер), открытым на имя ФИО1 в ЮЛ

Согласно данным трудовой книжки ФИО1 АТ-VI №7681342, приказом от 27.04.2022 №177Лс 20.05.2022 она была уволена с должности бухгалтера 1 категории (Данные изъяты) по п. 3 ч. 1 ст. 77 ТК РФ, в настоящее время нигде не трудоустроена. Данных обратного суду не представлено.

Судебным приказом по делу №2-2342/2022 от 31.10.2022, с ФИО1 была взыскана задолженность по договору аренды земельного участка №10612 от 23.10.2019 года за период с 01.03.2022 по 31.08.2022 в размере 22228,20 руб.

Судебным приказом по делу №2-1007/2023 от 17.05.2023, с ФИО1 была взыскана задолженность по договору аренды земельного участка №10612 от 23.10.2019 года за период с 01.09.2022 по 31.01.2023 года в размере 18523,50 руб.

19.06.2023 истец направил в адрес ответчика претензию о досрочном расторжении договора аренды и погашении задолженности по арендной плате.

На момент рассмотрения дела, акт о возврате земельного участка ответчиком не подписан. В подтверждение направления претензии: копия списка внутренних почтовых отправлений от Комитета по управлению имуществом от 19.06.2023 с копией квитанции, отчёт об отслеживании почтового отправления.

Как следует из представленных чеков – ордеров по операции №15 от 04.12.2023 года на сумму 18522,97 руб., №16 от 04.12.2023 на сумму 22227,81 руб., №27 от 04.12.2023 на сумму 22227,81руб., № 24 от 04.12.2023 на сумму 18522,97 руб., № 8 от 15.12.2023 на сумму 0,58 руб., №9 от 15.12.2023 на сумму 1,42 руб., №10 от 15.12.2023 на сумму 7958,20 руб. (л.д. 42,48), ФИО1 задолженность по арендной плате за спорный земельный участок была погашена в полном объеме.

Как следует из представленного КУИ г. Заречного Пензенской области акта сверки расчетов по договору аренды земельного участка от 23.10.2019 года №10612, задолженность ФИО1 по внесению арендных платежей отсутствует. Наоборот, усматривается переплата.

Данные обстоятельства установлены судом, следуют из материалов дела и сторонами не оспариваются.

Так, установлено, что 23.10.2019 между КУИ г. Заречного Пензенской области и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №10612 с кадастровым номером (Номер), расположенного по адресу: (Адрес) на 20 лет. В соответствии с п. 2.2 договора, размер ежегодной арендной платы за земельный участок составляет 44456,44 руб. 

П. 2.6 договора установлено, что расчетным периодом является месяц. Арендная плата за второй год и последующие вносится ежемесячно равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 10 числа каждого месяца, за который производится платеж.

Следует учесть, что более подробного расчета ежемесячного платежа по названному договору сторонами не представлено и данное обстоятельство заслуживает внимания. Действительно, названным пунктом договора предусмотрено ежемесячное внесение арендной платы, рассчитанной относительно ежегодной. На момент рассмотрения дела, сумма ежегодной арендной платы была неизменной и составляла 44456,44 руб. Определяя размер ежемесячного платежа, следует разделить годовую сумму арендной платы на 12 месяцев и размер ежемесячного платежа, с учетом округления составит 3704,70 руб. Обозревая материалы вышеназванных приказных производств за 2022 и 2023 год усматривается, что исходя из расчета истца и впоследствии подлежали взысканию судом разные денежные суммы, например за сентябрь 2022 год было востребовано 3704,65 руб., за апрель 2022 - 3704,71 руб. При этом, точный размер ежемесячного платежа не был определен сторонами, а лишь предполагался. Данных обратного суду не представлено.

Как следует из акта расчетов по состоянию на 18.12.2023 год по договору аренды, подписанному КУИ г. Заречного Пензенской области, начиная с октября 2020 года и по ноябрь 2023 года подлежала начислению пеня. В соответствии с п. 2.5 договора аренды спорного земельного участка установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по оплате арендных платежей, Арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от суммы долга за каждый календарный день просрочки платежа.

Как следует из представленных ФИО1 платежных документов (л.д. 42,48) усматривается, что еще до принятия настоящего искового заявления к производству суда ответчиком были оплачены денежные суммы в счет погашения имеющейся задолженности в размере 18522,97 руб., 22227,81 руб., 22227,81руб., 18522,97 руб. Впоследствии, уже после принятия иска к производству суда, ФИО1 были внесены платежи на сумму 0,58 руб. и 1,42 руб. Следует учесть, что чеком ордером №10 от 15.12.2023 подтверждается оплата всех пеней (начисленных истцом в связи с несвоевременным внесением ежемесячных платежей) на сумму 7958,20 руб. (л.д. 48 оборот).

Факт оплаты арендных платежей и отсутствия задолженности ФИО1 перед КУИ города Заречного Пензенской области представитель истца в судебном заседании также не оспаривал, в подтверждение также сослался на акт сверки по договору аренды земельного участка №10612 от 23.10.2019 по состоянию на 18.12.2023.

Как следует из условий договора аренды земельного участка, такой договор подлежит расторжению в судебном порядке в случае выявления существенных нарушений его условий судом. Данное обстоятельство также заслуживает внимания, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что постановлениями Ленинского районного суда г. Пензы от 06.04.2022 и 18.04.2022 были наложены аресты на денежные средства, находящиеся на действующих расчетных счетах ФИО1, с запретом на осуществление расходных операций. Имущество ответчика также было арестовано. Основанием ареста послужил фат рассмотрения уголовного дела (Номер). 

Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что несвоевременное внесение ФИО1 арендных платежей по договору аренды земельного участка №10612 от 23.10.2019 было вызвано объективными причинами. Поскольку на момент рассмотрения настоящего дела, приговор по указанному уголовному делу не вынесен, соответственно отсутствуют и основания для оценки действий ответчика по просрочке внесения арендных платежей как недобросовестные. Наоборот, учитывая имеющиеся аресты как счетов, так и имущества, ответчик был лишен объективной возможности добровольно внести арендные платежи. Как было установлено в процессе рассмотрения настоящего дела, со слов ФИО1, она была вынуждена взять в долг денежные средства для погашения имеющейся задолженности по аренде земельного участка.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При этом в соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также действительную хронологию событий, указывающую на то, что задолженность по внесению арендных платежей у ФИО1 возникла как раз с момента наложения судом арестов на ее имущество и денежные средства в рамках уголовного дела, и не зависела от прямого волеизъявления самого арендатора, суд не усматривает наличие существенных нарушений со стороны арендатора, которые бы повлекли для арендодателя значительный ущерб. При этом следует учесть, что на момент рассмотрения судом данного дела и до принятия иска к производству суда, допущенные ФИО1 нарушения условий договора аренды земельного участка №10612 от 23.10.2019 были полностью устранены, а именно ответчиком выплачена задолженность по арендным платежам и начисленным пеням в полном объеме. В данном случае, уплата пеней, предусмотренных тем же договором аренды (п. 2.5) установлена в качестве санкции за несвоевременное внесение ежемесячных арендных платежей и в наибольшей степени будет соответствовать балансу интересов сторон и мерой ответственности лица, допустившего просрочку в исполнении обязательств по договору.

При указанных обстоятельствах, оснований существенности нарушений условий договора ответчиком, а также обстоятельств причинения тем самым значительного ущерба истцу суд не усматривает, в связи с чем, приходит к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

В процессе рассмотрения дела было установлено и то, что по договору от 10.12.2012 года ФИО1 приобрела здание, находящееся на смежном земельном участке ((Адрес)), который впоследствии по договору от 23.03.2016 года был получен той же ФИО1 в аренду. Указанное нежилое здание было продано ФИО1 только 09.09.2021 года, в связи с чем, на момент заключения договора аренды спорного земельного участка, ее интерес к участку подтверждался наличием в собственности недвижимости на смежном земельном участке.

В настоящее время интерес ФИО1 к сохранению договора аренды земельного участка и участка, как такового, подтверждается следующим. 

Как следует из трудовой книжки ФИО1 АТ-VI №7681342, приказом от 27.04.2022 №177Лс 20.05.2022 она была уволена с должности бухгалтера 1 категории (Данные изъяты) В настоящее время ответчик ФИО1 нигде не трудоустроена. Из письменных пояснений ответчика следует, что она нигде не работает и какого-либо источника дохода не имеет, а спорный земельный участок использует для личного подсобного хозяйства и выращивания на нем продуктов питания (л.д. 41). Кроме того, ФИО1 проживает по адресу: (Адрес), что находится в непосредственной близости с местом расположения спорного земельного участка.

Также, устанавливая баланс интересов сторон, суд учитывает и то, что истцом не предоставлено данных о том, что помимо ФИО1 спорный земельный участок востребован иными лицами или на более выгодных для арендодателя условиях.

Таким образом, учитывая изложенные обстоятельства, суд не находит оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, в связи с чем считает возможным отказать Комитету по управлению имуществом г. Заречного в удовлетворении искового заявления.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Комитета по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области к ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка №10612 от 23 октября 2019 года – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Зареченский городской суд Пензенской области в течение месяца с момента составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 11 января 2024 года. 

Судья Шандрин Р.В.