З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 сентября 2018 года г. Елец

Елецкий районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего - судьи Рыжковой О.В.

при секретаре Быковой И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ельце гражданское дело №2-479/2018 г. по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

у с т а но в и л:

По договору купли-продажи от 18.10.2017 г. ФИО1 (продавец) продала ФИО2 (покупателю) жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу д. 

<

адрес>. 1.11.2017 г. зарегистрировано право собственности ФИО2 на указанные выше объекты недвижимости. Однако, ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий ее недействительности. В обоснование требования сослалась на то, что сделка совершена ею под влиянием обмана, поскольку принимая на себя обязательство по выплате продажной стоимости, ФИО2 умолчала о том, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.09.2017 г. признана несостоятельной (банкротом). В нарушение условий договора она до настоящего времени не расплатилась с ФИО1 за приобретенную недвижимость. Последствием признания сделки недействительной является прекращение права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, исключение из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности, а также прекращение ипотеки, возникшей в силу закона в пользу займодавца ФИО2 ООО «ЦФР-Доминанта».

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала иск, ссылаясь на изложенные выше обстоятельства. Дополнительно пояснила, что никогда не совершила бы сделку с ответчиком, зная о ее банкротстве. При этом до подписания договора в присутствии ФИО2 уточняла у работника ООО «ЦФР-Доминанта», все ли делается правильно, без подвоха. На что ФИО2 ее успокоила («Вы думаете, я без денег?»)

Ответчик ФИО2 и ее представитель – финансовый управляющий ФИО3 в судебное заседание не явились. При этом ФИО3 просил рассматривать дело в его отсутствие. В письменном отзыве на иск указал, что о сделке купли-продажи узнал после получения выписки из ЕГРН в процессе истребования сведений об имуществе должника ФИО2 

Представитель третьего лица – ООО «ЦФР-Доминанта», также просивший рассмотреть дело в их отсутствие, в письменном отзыве на иск указал, что требования общества к ФИО2 обеспечены залогом (ипотекой) спорных объектов недвижимости, включены в реестр требований кредиторов. В этой связи ООО «ЦФР-Доминанта» просит в иске ФИО2 отказать в полном объеме.

С согласия истца дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав истца и ее представителя ФИО4, допросив свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению. При этом исходит из следующего.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1)

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п.3).

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и не влечет юридических последствий.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п.1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (п.3).

Согласно п.2 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки (п.4 ст.179 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как установлено судом, 18.10.2017 г. между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 совершена сделка купли-продажи недвижимого имущества. Истец ФИО1 продала, а ответчик ФИО2 купила в собственность индивидуальный жилой дом общей площадью 33,6 кв.м. и земельный участок, на котором указанный дом расположен, площадью 2 500 кв.м., по адресу д. 

<

адрес>. Продажная стоимость жилого дома 459 000 руб., земельного участка – 1 000 руб.

По условиям договора недвижимость приобретается ответчиком за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ООО «ЦФР-Доминанта». 

Собственные денежные средства в размере 6 974 руб. переданы ответчиком истцу до подписания договора (п.3.1.1).

Заем составляет 453 026 руб., и в обеспечение его возврата ФИО2 приобретенная недвижимость передается в залог ООО «ЦФР-Доминанта» (п.2.2,2.4). 

Из указанной выше суммы займа 55 0000 руб. зачисляются займодавцем на счет ФИО2 не позднее пяти банковских дней с даты предоставления расписки Управления Росреестра по Липецкой области о получении документов для государственной регистрации перехода права собственности.

50 000 руб.+170 000 руб.+178 026 руб. перечисляются не позднее пятнадцати банковских дней с даты государственной регистрации перехода права собственности к ФИО2, при условии возникновения ипотеки в силу закона, а также предоставления оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Все суммы передаются ответчиком истцу в течении одного банковского дня с момента выдачи ответчику с ее счета (п.3.1.2).

По смыслу п.5.2 договора купли-продажи обязательства ответчика ФИО2 в части ипотеки недвижимого имущества в силу закона действуют до полного исполнения ею обеспеченных ипотекой денежных обязательств (по возврату займа и процентов за пользование им).

Договор займа на приобретение недвижимого имущества заключен между ООО «ЦФР-Доминанта» (займодавцем) и ФИО2 (заемщиком) в тот же день, 18.10.2018 г.

Срок, на который предоставляется займ, составляет 180 дней. Возврат займа и процентов за пользование им осуществляется ФИО2 за счет собственных средств и за счет средств материнского капитала. 

Не позднее 1 рабочего дня с момента предоставления документов на государственную регистрацию права собственности она обязана предоставить займодавцу оригинал расписки Управления Росреестра по Липецкой области в получении документов на регистрацию. 

Не позднее 1 рабочего дня с момента государственной регистрации права собственности ФИО2 обязана предъявить оригинал и передать займодавцу копию выписки из ЕГРН, подтверждающую факт возникновения ипотеки в силу закона в пользу займодавца.

Не позднее 10 календарных дней после получения суммы займа ответчик обязалась обратиться в территориальный орган Пенсионного Фонда РФ с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала. 

Из материалов дела следует, что 1.11.2017 г. зарегистрировано право собственности ответчика ФИО2 на жилой дом, земельный участок, а также ипотека на объекты недвижимости в силу закона.

Платежным поручением от 30.10.2017 г. ООО «ЦФР-Доминанта» перечислило на счет ФИО2 в ПАО «Липецккомбанк» 55 000 руб.

31.10.2017 г. указанная сумма выдана ответчику ФИО2, которая в нарушение условий договора купли-продажи не передала их истцу ФИО1

Из сообщения исполнительного директора ООО «ЦФР-Доминанта» от 12.03.2018 г. следует, что после перечисления указанных денежных средств ФИО2 перестала выходить на связь, после выяснения факта ее банкротства перечисления по договору займа приостановлены.

Соответственно, с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий ФИО2 в ГУ Пенсионного фонда РФ №8 по г. Москве и Московской области не обращалась, перечисление средств материнского (семейного) капитала не осуществлялось и эти средства использованы не были, в подтверждение чему имеется сообщение ГУ Пенсионного фонда РФ №8 по г. Москве и Московской области от 27.03.2018 г.

Таким образом, утверждения истца ФИО1 о том, что ответчик до настоящего времени с ней не расплатилась, нашли свое подтверждение. 

Кроме того, по делу установлено, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.09.2017 г. ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества сроком на шесть месяцев (впоследствии этот срок продлялся). Финансовым управляющим ФИО2 назначен ФИО3 Дело возбуждено 7.06.2017 г. на основании заявления самой ФИО2, которая принимала участие в рассмотрении дела. По состоянию на день судебного разбирательства сумма ее задолженности перед кредиторами составляла 681 640,33 руб. 

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и введении реализации имущества должника наступили последствия, предусмотренные п.п.5,6,7 ст.213.25, ст.213.30 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В частности,

все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично;

сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им лично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы;

снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина;

прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, а также процентов по всем обязательствам гражданина, за исключением текущих платежей;

задолженность гражданина перед кредитором - кредитной организацией признается безнадежной задолженностью.

Финансовый управляющий в ходе реализации имущества гражданина от имени гражданина:

распоряжается средствами гражданина на счетах и во вкладах в кредитных организациях;

открывает и закрывает счета гражданина в кредитных организациях;

осуществляет права участника юридического лица, принадлежащие гражданину, в том числе голосует на общем собрании участников;

ведет в судах дела, касающиеся имущественных прав гражданина, в том числе об истребовании или о передаче имущества гражданина либо в пользу гражданина, о взыскании задолженности третьих лиц перед гражданином. Гражданин также вправе лично участвовать в таких делах.

Регистрация перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество и бездокументарные ценные бумаги, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего. Поданные до этой даты заявления гражданина не подлежат исполнению;

исполнение третьими лицами обязательств перед гражданином по передаче ему имущества, в том числе по уплате денежных средств, возможно только в отношении финансового управляющего и запрещается в отношении гражданина лично;

должник не вправе лично открывать банковские счета и вклады в кредитных организациях и получать по ним денежные средства.

Довод истца ФИО1, что об указанных обстоятельствах ответчик ФИО2 ей не сообщила, ничем не опровергнут. Между тем, о своей финансовой несостоятельности, ФИО2 должна была поставить истца в известность. По смыслу закона намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота, считается обманом. 

Как указал Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 23 июня 2015 г. N 25"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" «сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман» (п.99).

Из объяснений истца ФИО1 в суде следует, что она не пошла бы на сделку с человеком, у которого нет средств. Учитывая, что имелись и другие покупатели на дом и земельный участок, ФИО1 была заинтересована в гарантированном получении денежных средств в установленные договором сроки. В данном случае покупатель ФИО2 не имела права лично открывать банковские счета и вклады в кредитных организациях и получать по ним денежные средства. 

Исполнение третьим лицом ООО «ЦФР-Доминанта» обязательств по перечислению ФИО2 заемных денежных средств было возможно только в отношении финансового управляющего, но не в отношении нее лично. 

По смыслу п.7 ст.213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» истец ФИО1 также должна была вступать в договорные отношения с финансовым управляющим ФИО2, который, как утверждает, ничего не знал о сделке купли-продажи.

Будучи обманутой относительно финансовой состоятельности ответчика, истец приняла решение о продаже ей объектов недвижимости. 

Совершенная под влиянием обмана сделка купли-продажи недействительна, и каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по ней. Поскольку ответчик ФИО2 в дом в д. Урывки не вселялась, ключи от него у истца не брала, то возврат жилого дома и земельного участка осуществляется путем прекращения права собственности на указанные объекты ФИО2, исключения из ЕГРН соответствующих записей о регистрации права и внесения записи о регистрации права собственности на дом и земельный участок за истцом ФИО1

Со своей стороны истец ФИО1 обязана возвратить ответчику 6 974 руб., которые по условиям договора ФИО2 уплатила до его подписания.

Ссылка истца на неполучение от ФИО2 указанной суммы не может быть принята судом во внимание, поскольку договор содержит подписи обеих сторон, прошел правовую экспертизу Управления Росреестра по Липецкой области, и свидетельскими показаниями ФИО6 это условие договора опровергнуто быть не может.

Истец правомерно требует исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи об ипотеке в отношении жилого дома и земельного участка. 

Действительно, согласно ст.77 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1).

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (п. 2).

Государственная регистрация ипотеки в силу закона в соответствии с п.2 ст.20 ФЗ «Об ипотеке» осуществлена 1.11.2017 г. одновременно с государственной регистрацией права собственности ответчика ФИО2 на спорные жилой дом и земельный участок (как лица, чьи права обременяются ипотекой). 

Основанием государственной регистрации ипотеки явился договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2017 г., признанный судом недействительным. 

Коль скоро по смыслу закона эта сделка недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, никаких прав на имущество у ФИО2 нет, то нет оснований для сохранения в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении права собственности ФИО1 

Право передачи вещи в залог принадлежит ее собственнику (ст.335 ГК РФ). Внесенная в ЕГРН 1.11.2017 г запись о государственной регистрации права собственности ответчика ФИО2 подлежит исключению. 

Сохранением записи об ипотеки нарушаются права истца ФИО1 свободно распоряжаться принадлежащей ей недвижимостью.

Напротив, права ООО «ЦФР-Доминанта», в пользу которого установлено ограничение, прекращением залога не нарушаются.

По сведениям ЕГРН срок, на который установлено ограничение прав – 180 календарных дней с даты фактического предоставления займа.

ООО «ЦФР-Доминанта» действует в соответствии с п.2 ст.328 ГК РФ, а именно приостановило исполнение заемного обязательства вследствие непредоставления ответчиком ФИО2 предусмотренного договором исполнения. 

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 2.03.2018 г. требование ООО «ЦФР-Доминанта» на сумму 55 708 руб. включено в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО2 

Как верно указал представитель ответчика ФИО3, это требование не обеспечено залогом. 

Кроме того, по смыслу ч.1 ст.213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсную массу составляет имущество гражданина, признанного банкротом. 

Жилой дом и земельный участок в д. 

<

адрес> ответчику ФИО2 не принадлежат.

Таким образом, на возвращенное истцу имущество не должно сохраняться обременение в виде ипотеки. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

При подаче иска имущественного характера истец ФИО1 оплатила государственную пошлину в сумме 8 289 руб. Эти расходы подлежат взысканию с ответчика в ее пользу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.166,167,179 п.2, ст.ст.98, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

иск ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств, заключенный 18.10.2017 г. между ФИО1 и ФИО2. 

Применить последствия недействительности сделки, а именно прекратить право собственности ФИО2 на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу 

<

адрес>. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО2 на указанные выше индивидуальный жилой дом (№ от 1.11.2017 г.) и земельный участок (№ от 1.11.2017 г.). 

Внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу 

<

адрес>. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона на указанные выше индивидуальный жилой дом (№ от 1.11.2017 г.) и земельный участок (№ от 1.11.2017 г.). 

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 6 974 (шесть тысяч девятьсот семьдесят четыре) руб. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины 8 289 (восемь тысяч двести восемьдесят девять) руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление о его отмене в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Липецкий областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: 

Мотивированное решение изготовлено 17.09.2018 г.

Судья: