Дело № 2-470/2023 

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 сентября 2023 года п. Чернышевск

Чернышевский районный суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Силяевой И.Л., 

при секретаре судебного заседания Чернышевой В.В., 

с участием представителей истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 25 мая 2023 г., ФИО2, действующей на основании доверенности от 27.03.2023 г. 

ответчика ФИО3, 

представителя ответчика ФИО4, действующей на основании заявления ответчика в судебном заседании, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

установил:

02.02.2023 г. между ФИО5 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>.

По условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателя указанную квартиру, а покупатель оплатить денежные средства в размере 2 000 000 рублей (п.2).

На основании договора ФИО3 зарегистрировано право собственности ДД.ММ.ГГГГ, с указанного времени ответчик является титульным собственником спорной квартиры.

После заключения договора купли-продажи квартиры ФИО5 обязанности продавца выполнил, передал ФИО3 квартиру, однако ФИО3 с момента заключения договора купли-продажи до настоящего времени выплатила ФИО5 50 000 рублей, остальные денежные средства в размере 1 950 000 рублей не выплачены.

08 июня 2023 г. ФИО5 направлена претензия о выплате оставшейся суммы в размере 1 950 000 руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества в адрес ФИО3, а в случае невыплаты указано о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи.

Истец ФИО5, будучи надлежащим образом и своевременно извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В представленном суду письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования просил удовлетворить.

Представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержала полностью, пояснив, что между ФИО5 и ФИО3 была достигнута договоренность о продаже спорной квартиры за 2 000 000 руб., из которых ФИО3 отдала ФИО5 50 000 руб., 20 000 руб. он получил от нее на покупку дров. Каких-либо доказательств, подтверждающих выплату ФИО5 продажной стоимости в размере 1 950 000 руб. не имеется. ФИО5 получение оплаты квартиры отрицает. Полагает, что при таких обстоятельствах заявленные исковые требования о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры и прекращении права собственности на нее ответчика подлежат удовлетворению.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала полностью, пояснив, что на протяжении пяти лет она снимает спорную квартиру у ФИО5. Размер арендной платы с ФИО5 не оговорен, она периодически передает ему деньги небольшими суммами. У нее с ФИО5 при вселении, был договор о покупке этой квартиры. В феврале 2023 г. она узнала, что квартиру ФИО5 продал ФИО3, которая предложила им продолжить аренду квартиры, но они отказались, после чего решением суда были выселены. ФИО5 ей сказал, что ФИО3 его обманула, за квартиру отдала только 50 000 руб., остальную сумму не отдала.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что в 2022 году она договорилась с ФИО5 о покупке у него квартиры по адресу 

<

адрес> за 2 000 000 руб. Деньги на приобретение квартиры ей дала мать. Она помогла ФИО5 зарегистрировать право собственности на квартиру, согласно соглашения с ФИО5 она отдавала деньги частями с июня 2022 года. 01 февраля 2023 года накануне заключения договора купли-продажи, она отдала ответчику последнюю сумму в размере 900 000 руб., из которых он взял 50 000 руб., а остальные оставил на хранение её матери ЧОЮ, пояснив, что боится, что деньги могут забрать К-вы. 02 февраля 2023 года был заключен договор купли-продажи квартиры и сдан в МФЦ на регистрацию. ФИО5 договор читал, подписал собственноручно. Каких-либо претензий к ней не предъявлял. 11 февраля 2023 г. ФИО5 забрал из хранящихся у ЧОЮ денег еще 50 000 руб. 12 февраля ответчика вызвали в отдел полиции для дачи объяснения по заявлению ФИО5, что она его обманула с оплатой квартиры. Тогда она взяла оставшиеся 800 000 руб., которые ФИО5 оставил на хранение и с матерью отвезла ФИО5, отдала ему лично в руки. Но написать расписку он не успел, потому что приехали К-вы и между ней и К-выми произошел конфликт. Считает, что она полностью рассчиталась с ФИО5 до подписания договора, передав ему продажную стоимость квартиры в размере 2 000 000 рублей.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании заявленные исковые требования не признала, пояснив, что оснований для расторжения договора купли-продажи спорной квартиры не имеется, поскольку из содержания договора купли-продажи следует, что продажная стоимость квартиры в размере 2 000 000 рублей была получена продавцом ФИО5 до подписания договора. Каких-либо оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю будучи надлежащим образом и своевременно извещен о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в отсутствие представителя не просил, пояснений по заявленным требованиям не представил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом на месте определено, рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствии извещенных, но не явившихся сторон.

Свидетель ЧОЮ в судебном заседании 29.08.23 г. поясняла, что 

<

данные изъяты>.

Допрошенная в судебном заседании 29.08.2023 г. свидетель КОВ пояснила, что она, являясь сотрудником МФЦ составляла в феврале 2023 г. договор купли – продажи квартиры для ФИО5 и ФИО3, стороны пояснили, что оплата будет до подписания договора и озвучили сумму, факт передачи денег сотрудники учреждения не проверяют. Затем документы передала для дальнейшего оформления. Вопросов к состоянию здоровья ФИО5 у нее не возникло, в дееспособности сомнений не было, на вопросы он реагировал, возражений или просьб от ФИО5 не было.

Допрошенная в судебном заседании 29.08.2023 г. свидетель ЛОИ пояснила, что она, являясь сотрудником МФЦ принимала документы по договору купли-продажи квартиры ФИО3 и ФИО5. Документы были приняты, регистрация прошла без замечаний. Стороны ознакомились с текстом договора, замечаний у них не было, договор сторонами был подписан. Сомнений в физическом и психическом состоянии ФИО5 у нее не возникло, ФИО5 каких-либо просьб не заявлял, о том, что плохо видит и слышит, не говорил.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1, 2 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с ч.1,2 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

На основании ч.1,2 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч.3 ст.486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

На основании ч.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст.550 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Частью 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Установлено, что 02 февраля 2023 г. между продавцом ФИО5 и покупателем ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>.

Как следует из содержания договора, спорная квартира принадлежала ФИО5 на основании свидетельства о праве на наследство по закону, право собственности было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Продажная стоимость квартиры установлена в размере 2 000 000 рублей, которые будут переданы продавцу до подписания договора. Договор также имеет силу передаточного акта, передача квартиры осуществляется при подписании договора (л.д.33).

Как следует из текста расписки, ФИО5 получил 50 000 руб. у ФИО3 Стороны подтвердили, что данные денежные средства являлись частью оплаты продажной стоимости квартиры.

Анализируя условия договора купли-продажи от 02 февраля 2023 г., суд установил, что существенные условия договора, в том числе цена договора, порядок расчетов сторонами определен.

Цена договора сторонами установлена в размере 2 000 000 рублей, (п.2), порядок расчетов установлен из личных средств покупателя, будут уплачены до подписания настоящего договора (п.3). Поскольку договор подписан сторонами, соответственно, расчет произведен. Факт расчета за квартиру в данном случае подтверждается содержанием договора купли-продажи, в связи с чем наличие дополнительных доказательств, свидетельствующих о передаче продажной стоимости квартиры покупателю, является излишним.

Договор купли-продажи квартиры также является актом приема-передачи квартиры (п.4), с момента подписания договора обязанность продавца по передаче квартиры, обязанность покупателя по приемке квартиры считаются исполненными.

При таких обстоятельствах, доводы истца, что расчет за проданную квартиру произведен до подписания договора не был, суд признает несостоятельными.

Также суд не принимает во внимание доводы истца ФИО5, что он не согласовывал стоимость квартиры в размере 2 000 000 рублей, поскольку со слов знакомых знает, что квартира стоит в настоящее время 4 000 000-4 500 000 рублей, и за указанную сумму он намерен был продать квартиру. Так при рассмотрении дела установлено, что при заключении договора купли-продажи квартиры ФИО5 присутствовал, лично подписал договор. Каких-либо претензий, к содержанию договора он не предъявлял. Получение в последующем сведений о иной стоимости жилого помещения не может являться основанием для требований о расторжении договора.

ФИО5 при подписании договора на физические недостатки (плохое зрение, глухота) сотруднику МФЦ не указывал, прочитать договор, отложить подписание договора, для ознакомления с его содержанием не просил, на факт не оплаты договора не указывал. 

Как следует из показаний допрошенных свидетелей КОВ, ЛОИ, непосредственно принимавших участие в приемке документов и составлении текста договора купли-продажи квартиры, сомнений в физическом и психическом состоянии ФИО5 на момент заключения договора купли-продажи у них не возникло.

Факт наличия денежных средств у ФИО3 подтверждается сведениями о зачислении денежных средств в размере 2 321 080 руб. на счет её 

<

данные изъяты> ЧОЮ., которая в судебном заседании пояснила, что разрешила 

<

данные изъяты> ФИО3 использовать эти денежные средства на приобретение квартиры.

12 февраля 2023 года ФИО5 обратился с заявлением в ОМВД России по Чернышевскому району, зарегистрированному в КУСП ДД.ММ.ГГГГ за №, указав, что ФИО3 заключила с ним обманным путем договор купли-продажи квартиры, когда он находился в состоянии алкогольного опьянения, денежные средства не заплатила.

Постановлением от 21 февраля 2023 г. в возбуждении уголовного дела отказано за отсутствием состава преступления.

При таких обстоятельствах, оснований для расторжения договора купли-продажи спорной квартиры не имеется, так как расчет между сторонами произведен до подписания договора, суд полагает необходимым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Чернышевский районный суд Забайкальского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий по делу судья: И.Л. Силяева 

Решение в окончательно форме изготовлено 22 сентября 2023 года.