Судья – Дагуф С.Е.

С/к – Бзегежева Н.Ш., Соловьева О.М., Мамий М.Р.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

12.04.2017 г. Майкоп

Президиум Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Иманкулова Р.И.

членов –ФИО1, Мейстер В.М., ФИО2

при секретаре Фазыловой М.В.,

рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ООО «Сармат», ФИО6 о признании недействительным договора купли – продажи квартиры от 12.11.2015, заключенного между ФИО5 и ФИО6, о признании недействительной регистрации права за обоими, признании права собственности на объект незавершенного строительства и встречному иску ФИО6 о признании ее добросовестным приобретателем квартиры -по кассационной жалобе представителя истца ФИО4 по доверенности ФИО7 на апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 02.12.2016.

Заслушав доклад судьи Мейстер В.М., объяснения истца ФИО4 и ее представителя - ФИО7, поддержавших кассационную жалобу об отмене апелляционного определения в части отказа ФИО4 в иске, представителей ООО «Сармат» и ФИО5 – ФИО8 и ФИО9, полагавших доводы жалобы подлежащими удовлетворению, возражения представителя ФИО6- ФИО10, полагавшей апелляционное определение законным и не подлежащим отмене, президиум

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратилась в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения спора, к ФИО5, ООО «Сармат», ФИО6 о признании недействительным договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО6, о признании недействительной регистрации права за обоими, признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде 

<

адрес>(ранее 11) с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в доме блокированной застройки с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером №

Свои требования истица мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключила предварительный договор купли – продажи, полностью оплатив оговоренную договором стоимость, 

<

адрес>, расположенной по адресу: РФ.

<

адрес>, а. Новая Адыгея, 

<

адрес>,с ООО «Сармат». В настоящее время данная квартира состоит на кадастровом учете с кадастровым номером № (

<

адрес>) и расположена в многоквартирном доме (таунхаус) незавершенным строительством (отсутствуют газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение и водоотведение) с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером № 

Однако ответчик ООО «Сармат» свои обязательства по договору не исполнил, а именно, не заключил основной договор купли – продажи и не передал объект строительства ей в собственность. При этом ФИО5 незаконно зарегистрировал за собой право собственности на спорную квартиру и продал ее ФИО6

На основании изложенного, ФИО4. просила:

- признать договор купли – продажи, заключенный между ФИО5 и ФИО6, 

<

адрес>, общей площадью 115,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, аул Новая Адыгея, 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, недействительным; и признать недействительной запись о регистрации права собственности за ФИО6

- признать за ФИО3 право собственности на объект незавершенного строительства в виде 

<

адрес>, общей площадью 115,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, аул Новая Адыгея, 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

ФИО6 обратилась со встречным иском о признании ее добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 25.05.2016 постановлено:

признать отсутствующим право собственности у ФИО5 на 

<

адрес> а. Новая Адыгея, 

<

адрес> с кадастровым номером № общей площадью 115,1 кв.м. и признать недействительной запись о регистрации права собственности за ФИО5 на указанную квартиру, учиненную ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Адыгея за №.

Признать недействительным договор купли – продажи 

<

адрес> а. Новая Адыгея, 

<

адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 115,1 кв.м., заключенный между ФИО5 и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительной запись о регистрации права собственности за ФИО6 на 

<

адрес> а. Новая Адыгея, 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

данные изъяты>общей площадью 115,1 кв.м., учиненную ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Адыгея за №.

Признать за ФИО3 право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры с кадастровым номером № доме блокированной застройки с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, аул Новая Адыгея, 

<

адрес>.

В удовлетворении заявления ФИО6 о признании её добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером № в доме блокированной застройки с кадастровым номером 01:05:2900013:4660 на земельном участке с кадастровым номером № расположенной по адресу: 

<

адрес>, аул Новая Адыгея, 

<

адрес>, отказать за необоснованностью. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 02.12.2016 решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 25.05.2016 отменено в части удовлетворения исковых требований ФИО3.

В указанной части принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Сармат», ФИО5 и ФИО6 о признании недействительным договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО6, о признании недействительной регистрации права за ФИО5 и ФИО6, о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, аул Новая Адыгея, 

<

адрес>, отказано.

В остальной части решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель истца ФИО4 по доверенности ФИО7 просит отменить апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 02.12.2016 ввиду незаконности и оставить в силе решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 25.05.2016. 

При этом ссылается на то, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 02.12.2016 вынесено с нарушением норм материального права.

Определением судьи Верховного суда Республики Адыгея от 30.03.2017 кассационная жалоба передана в президиум Верховного суда Республики Адыгея для рассмотрения в судебном заседании кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав участников процесса, президиум находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных решений являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального права были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 17.02.2014 между ООО «Сармат» и ФИО4 был заключен предварительный договор купли- продажи квартиры, по условиям которого Общество обязалось продать, а ФИО4. купить недвижимое имущество в виде 

<

адрес>, расположенной в доме блокированной застройки по адресу: 

<

адрес> На момент заключения предварительного договора 

<

адрес> находилась в стадии строительства, установленный предварительным договором срок сдачи квартиры в эксплуатацию и срок заключения основного договора купли - продажи квартиры определен 31.05.2014. В соответствии с предварительным договором стоимость указанной квартиры - 

<

данные изъяты> рублей. Согласно повторного предварительного договора от 02.02.2015 года квартира № 5, являющаяся объектом строительства, имеет общую проектную площадь – 112 кв.м., находится в многоквартирном доме. При этом, повторным предварительным договором предусмотрено, что окончательная площадь объекта и адрес объекта определяется после ввода объекта в эксплуатацию по данным кадастрового учета.

Со стороны ФИО4 обязательства по предварительному договору по оплате ООО «Сармат» стоимости квартиры в размере 1 

<

данные изъяты> рублей исполнены своевременно и в полном объеме. Выплаты произведены 08.02.2014 и 17.02.2014 года соответственно 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты>.

Срок окончания строительства квартиры договором от 02.02.2015 года был определен 2 квартал 2015 года. Срок оформления основного договора купли- продажи установлен- после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Однако, ООО «Сармат» до момента рассмотрения дела основной договор купли - продажи квартиры с ФИО4 не заключило, строительство дома блокированной застройки, в котором располагается предварительно оплаченная квартира ФИО4 не завершило.

Документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, даже в виде объекта незавершенного строительства, ООО «Сармат» ФИО4 не переданы.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные ФИО4 требования, исходил из того обстоятельства, что стороны достигли между собой соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя и руководствовался ст.ст. 429,487,550,554, 555 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года(ред. от 04.03.2015).

Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных исковых требований ФИО4 и принимая решение об отказе в иске, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РА, исходила из того обстоятельства, что предварительный договор, заключенный между ООО «Сармат» и ФИО4, не содержит всех условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

Также суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что бесспорных доказательств, свидетельствующих об обоснованности правопритязаний истицы на спорную квартиру, материалы дела не содержат.

Между тем, с указанными выводами суда апелляционной инстанции согласится нельзя, поскольку эти выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона.

Как установлено судом первой инстанции и следует из договоров 17.02.2014 года и 02.02.2015 года, несмотря на то, что оба договора названы как предварительный договор и составлены они в обеспечение обязательств по заключению договора купли- продажи, стороны согласовали условия о предмете- индивидуально –определенной квартире № 11 (5; 1) в многоквартирном доме № 9 по ул. Хутыза в а. Новая Адыгея и о стоимости квартиры- 

<

данные изъяты> рублей, установили срок исполнения договора.

Судом также установлено, что истица обязательства по внесению денежных сумм исполнила надлежащим образом в установленном предварительными договорами размере.

Таким образом, судом первой инстанции правильно установлено, ФИО4 и ООО «Сармат» предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Эти обстоятельства в судебных заседаниях представители ответчиков ООО «Сармат» и ФИО5 не отрицали, как и то обстоятельство, что до настоящего времени дом не построен и основной договор между сторонами не заключен.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.(ред. от 04.03.2015года), если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об обоснованности требований истицы о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде спорной квартиры, является законным и сделанным при правильном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а непринятие во внимание указанных обстоятельств и неприменение названных норм материального права судом апелляционной инстанции привело к отмене решения суда первой инстанции и неправильному разрешению спора.

Довод возражений ответчицы ФИО6 о том, что квартира № 1, приобретенная ею в собственность по договору купли- продажи между нею и ФИО5 и квартира № 11 или № 5, которая является предметом предварительного договора – это два самостоятельных объекта, несостоятелен, поскольку, поскольку и представитель истца и представители ответчиков ООО «Сармат» и ФИО5 утверждают, что все номера принадлежат одной квартире. Из текста предварительного договора следует, что адрес объекта уточняется после получения разрешения на ввод дома эксплуатацию указывается в акте приема-передачи.

Довод ФИО6 о том, что спорную квартиру она приобрела по возмездной сделке и является добросовестным приобретателем также несостоятелен, поскольку из материалов дела следует, что покупая квартиру, ответчица не проявила достаточную осмотрительность. При наличии документов о наличии квартиры, сданной в эксплуатацию после завершения строительства, по факту квартира являлась недостроенной, то есть имело место явное несоответствие юридических и фактических данных, чему ответчица не дала оценки, заключая договор купли- продажи.

Судом первой инстанции достоверно установлено, что ответчику ФИО5 не принадлежало право распоряжаться помещениями в объекте строительства.

Суд установил, что несмотря на имеющее место незавершение строительства трехквартирного дома блокированной застройки, в котором располагается, подлежащая передачеФИО4 после завершения строительства, квартира № 1, указанный дом блокированной застройки и находящиеся в нем три квартиры, путем представления в осуществляющий государственную регистрацию прав орган, а именно в Тахтамукайский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, заведомо подложного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № №-045 от ДД.ММ.ГГГГ, технических планов зданий, содержащих недостоверные сведения о 100 % степени готовности объектов недвижимости, и других документов, квартиры были поставлены на кадастровый учет (трехквартирный дом блокированной застройки - 

<

адрес> - кадастровый №: 

<

адрес> - кадастровый №; 

<

адрес> - кадастровый №), с последующим внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о регистрации права собственности ФИО5 на указанные фактически незавершенные и не введенные в эксплуатацию объекты недвижимости.

Внесенная в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности ФИО5 на квартиру № 1 с кадастровым номером №, общей площадью 115,1 кв.м., находящуюся в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером № расположенном по адресу: Россия. Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Хутыза соответствует предназначавшейся передаче в собственностьФИО4 по предварительным договорам купли - продажи от 17.02.2014 квартире № 11, ныне квартира № 1 в связи с изменением нумерации.

Указанное обстоятельство в судебных заседаниях не оспаривалось ответчиками ООО «Сармат» и ФИО5

Оформленная на имя ФИО5 по подложному разрешению на ввод в эксплуатацию и незаконно зарегистрированная при указанных выше обстоятельствах, в отсутствие правовых оснований, как завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект недвижимости - 

<

адрес> кадастровым номером 01:05:2900013:4662, общей площадью 115,1 кв.м., находящаяся в указанном трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером 01:05:2900013:4660, расположенном по адресу: Россия, 

<

адрес>, а. Новая Адыгея, 

<

адрес>, в дальнейшем была отчуждена ФИО5 по договору купли - продажи ФИО6, за которой в настоящее время и зарегистрировано право собственности на нее, что подтверждается содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записью о государственной регистрации права.

С учетом установленных обстоятельств, судом первой инстанции сделан верный вывод об отсутствии оснований сохранения записи о регистрации права собственности на спорную квартиру за ФИО6, признал эту запись недействительной, признал недействительным договор купли- продажи между ФИО5 и ФИО6, признал отсутствующим право собственности на квартиру у ФИО5, ФИО6 и признал заФИО4 право собственности на данную квартиру.

При этом, суд первой инстанции исходил из положений статей 309, 310 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, а сторона (истица), надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со второй стороны (застройщика ООО «Сармат»), а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за нею права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры.

Доводы суда апелляционной инстанции о многочисленных нарушениях, допущенных ответчиками ООО «Сармат» и ФИО5 при заключении договора участия в долевом строительстве, поименованного предварительным договором купли- продажи (отсутствие регистрации договора, нарушение сроков, установленных договором, отсутствие полных сведений о квартире- площади, нумерации, неверные сведения о кадастровом номере земельного участка, последующая реализация квартиры ФИО6), могут лишь свидетельствовать о допущенных ответчиками нарушениях, но не могут служить основанием для возложения ответственности на истицу за допущенные нарушения, влекущем отказ в заявленных ею исковых требованиях и не являются основанием для освобождения ответчика ООО «Сармат» от передачи в собственность истицы спорной квартиры. 

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции об отказе истице ФИО4 в иске не соответствует положениям норм, подлежащим применению к спорным правоотношениям, и материалам дела, следовательно, оснований, предусмотренных 330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований, заявленных ФИО4 у судебной коллегии не имелось.

Согласно п.4 ч.1 ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационные жалобу, представление с делом вправе оставить в силе одно из принятых по делу судебных постановлений.

Учитывая, что судом апелляционной инстанции было допущено существенное нарушение норм материального права, апелляционное определение судебной коллегии от 02.12.2016 года подлежит отмене.

Принимая во внимание, что для исправления допущенной в применении норм материального права ошибки не требуется установления новых обстоятельств дела, исследования и оценки доказательств и, поскольку выводы, изложенные в решении суда первой инстанции от 25.05.2016 г., соответствуют установленным обстоятельствам дела и по существу спора являются правильными, оно подлежит оставлению в силе.

Руководствуясь ст. ст. 387, 388, п.5 ч.1 ст. 390 ГПК РФ, президиум

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 02.12.2016 отменить. Решение Тахтамукайского районного суда от 25.05.2016 года оставить в силе.

Председательствующий Р.И.Иманкулов