Дело № 2-1219/2019

16RS0042-03-2018-011566-52

Решение

именем Российской Федерации

24 апреля 2019 года г. Набережные Челны РТ

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Молчановой Н.В.,

при секретаре Фарсыевой А.Р., 

с участием истца ФИО1 и представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 и ФИО5 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и встречному исковому заявлению ФИО4 и ФИО5 к ФИО1 и ФИО6 о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, 

установил:

ФИО1, (далее – истец) обратился в суд с иском к ФИО4 и ФИО5 (далее – ответчики) об установлении препятствий в пользовании имуществом, указав в обоснование, что истец является собственником четырех комнатной квартиры № 306 площадью 77,5 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенной в ... Республики Татарстан. Квартира приобретена истцом на основании договора купли-продажи от .... Государственная регистрация сделки купли-продажи произведена с задержкой 16 марта 2018 года в связи с наличием судебного запрета на совершение регистрационных действий в отношении указанной квартиры на основании определения Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 19 октября 2017 года по делу № 2-7031/2017. Впоследствии запрет на регистрационные действия определением суда был снят. С момента вступления истца в права собственника указанной квартиры, ответчики преднамеренно создают препятствия во владении и пользовании собственностью. В квартире до настоящего времени проживают ответчики, которые своим размещенным в квартире бытовым движимым имуществом и личными вещами фактически занимают все пространство квартиры, что фактически не позволяет истцу и его семье произвести ремонт в квартире и вселится в неё. Также ответчики препятствуют в свободном доступе в квартиру, отказываются предоставить ключи от входной двери в квартиру. С целью накопления денежных средств на производство ремонта в квартире истец заключил с третьим лицом договор аренды квартиры с 15 мая 2018 года сроком на 1 год. Однако арендаторы не смогли попасть в квартиру, ответчики не пустили. На основании изложенного просит устранить препятствия во владении и пользовании принадлежащей ему на праве собственности квартирой № 306 площадью 77,5 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенной в ... Республики Татарстан, и понудить ФИО4 передать истцу экземпляр ключей от входных дверей в квартиру и магнитный ключ от домофона двери подъезда жилого дома; понудить ответчиков не препятствовать истцу и членам его семьи, а также третьим лицам, арендующим квартиру или часть её на основании договора аренды, заключенного с истцом, в свободном доступе в квартиру, а также в производстве капитального и текущего ремонта в квартире, размещении своего имущества, освободив для этого часть помещения, а именно: 3 комнаты в квартире, туалет, ванную от движимого имущества, принадлежащего ответчикам. 

Не согласившись с заявленными требованиями, ФИО4 и ФИО5 (ответчики по первоначальному иску) подали встречное исковое заявление к ФИО1 (истец по первоначальному иску) о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности, указав в обоснование, что как стало известно ФИО1 является единоличным собственником ... общей площадью 77,5 кв.м., жилой площадью 51,1 кв.м., состоящей из 4-х комнат, расположенной в ... Республики Татарстан, кадастровый .... Указанная квартира передана в собственность ФИО1 на основании договора купли-продажи жилого помещения от 25 декабря 2017 года. Однако в отношении указанной квартиры имеется обременение. В ней на праве постоянного пользования проживают лица, отказавшиеся от приватизации квартиры в пользу прошлого собственника. Таковыми лицами являются ответчики по первоначальному иску. В соответствии с договором на передачу жилого помещения в собственность граждан от 12 октября 2006 года право на приватизацию квартиры реализовал ФИО6 При этом остальные члены семьи последнего, в том числе ФИО4, от права приватизации отказались, о чем свидетельствует заявление от 16 августа 2006 года. Согласия на продажу ответчики по первоначальному иску не давали, о предстоящей продаже не уведомлялись. О том, что квартира продана, узнали только в рамках гражданского дела 2-8769/2018. В настоящее время ответчики по первоначальному иску проживают в указанной квартире, несут бремя её содержания, оплачивают все коммунальные расходы. На основании изложенного просят признать договор купли-продажи жилого помещения – квартиры с кадастровым номером ... от 25 декабря 2017 года незаключенным; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности за ФИО1

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании первоначальные исковые требования уточнил, просил понудить ФИО4 предоставить комплект ключей от ..., расположенной в ... Республики Татарстан, и не чинить препятствий ФИО1 во владении и пользовании жилым помещением, в остальной части исковые требования не поддержал, встречные исковые требования не признал.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала, встречное исковое требование не признала.

Ответчик ФИО4 (истец по встречному иску) в судебное заседание не явилась, извещена, суд с согласия лиц участвующих в деле считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена, суд с согласия лиц участвующих в деле считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Ответчик по встречному иску ФИО6 в судебное заседание не явился, предоставил возражение по встречному иску, в котором указывает, что в 1996 году ему под индивидуальное жилищное строительство предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок ... площадью 1 500 кв.м., расположенный в .... С 1996 года по 2005 год ФИО6 велось строительство коттеджа, и к 2005 году его строительство фактически завершено в черновой отделке. Договор аренды земельного участка и право собственности на жилой дом ФИО6 оформлено на бывшую супругу ФИО4 Квартиру ..., расположенную в ... Республики Татарстан, в 2006 году ФИО6 приватизировал на свое имя. Бывшая супруга ФИО4 и совершеннолетние дети отказались от приватизации. В 2011 году брак между ФИО6 и ФИО4 расторгнут. В связи с неприязненными отношениями со стороны ФИО4 ФИО6 вынужден был съехать из принадлежащей ему квартиры. Собственного жилья у ФИО6 кроме квартиры, которую занимала бывшая супруга, не имеется. В настоящее время работает и живет с новой семьей на съемной квартире в г. Казани. 25 декабря 2017 года между ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Стоимость сделки с учетом обременения правами проживающих в ней посторонних для покупателя лиц была значительна снижена и составила 2 500 000 рублей. ФИО1 обращался к ФИО6 с вопросом расторжения сделки купли-продажи, однако в настоящее время он не в состоянии вернуть уплаченные им 2 500 000 рублей, поскольку они вложены в долевое участие в строительстве жилья. На основании изложенного просит отказать ФИО4 и ФИО5 в удовлетворении встречного иска.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем (статья 27, часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации, часть 3 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В соответствии с частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Судом установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФИО1 на основании договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 25 декабря 2017 года на праве собственности принадлежит ..., расположенная в ... Республики Татарстан (л.д. 7).

Согласно справке с места жительства № 2622 от 10 декабря 2018 года в вышеуказанной квартире зарегистрированы ответчики (л.д. 6).

Как пояснил истец в судебном заседании, ответчики препятствуют в свободном доступе в квартиру, отказываются предоставить ключи от входной двери.

Фактически ответчики не оспаривают того обстоятельства, что на настоящий момент истец лишен возможности пользоваться данным жилым помещением, не имея ключей.

Как следует из фактических обстоятельств, истец в настоящее время лишен права владения и пользования принадлежащей ему квартирой, то есть своей собственностью.

Об этом свидетельствует и обращение истца в правоохранительные органы, постановлением от 26 января 2019 года в возбуждении уголовного дела по части 1 статьи 330 Уголовного кодекса Российской Федерации по обращению истца отказано (л.д. 56).

Таким образом, требования истца законны и обоснованы, в связи с чем подлежат удовлетворению. Ответчики должны быть понуждены к передаче истцу комплекта ключей от вышеуказанной квартиры.

В остальной части истец исковые требования не поддержал, а именно понуждении ответчиков не препятствовать истцу и членам его семьи, а также третьим лицам, арендующим квартиру или часть её на основании договора аренды, заключенного с истцом, в свободном доступе в квартиру, а также в производстве капитального и текущего ремонта в квартире, размещении своего имущества, освободив для этого часть помещения, а именно: 3 комнаты в квартире, туалет, ванную от движимого имущества, принадлежащего ответчикам, в связи с чем в удовлетворении указанной части исковых требований следует отказать.

Разрешая встречные требования ФИО4 и ФИО5 к ФИО1 и ФИО6 о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Относительно предмета договора статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Положения пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости указания в договоре перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением, в первую очередь, направлены на обеспечение прав покупателя, который, приобретая жилое помещение, должен знать обо всех правах третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество.

Применительно к положениям статьи 2 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», части 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации право пользования членов семьи бывшего собственника приватизированной квартиры носит бессрочный характер в случае, если они отказались от приватизации.

Заявляя исковые требования о признании договора купли-продажи незаключенным, на истце лежит обязанность в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказать те обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих требований.

Судом установлено, что согласно договору на передачу жилого помещения в собственность граждан от 12 октября 2006 года ФИО6 передана в собственность ..., состоящая из 4-х комнат общей площадью 77,5 кв.м., расположенная в ... Республики Татарстан (л.д. 20).

Согласно заявлению ФИО4, ФИО7, ФИО8 отказались от права на приватизацию от вышеуказанной указанной квартиры (л.д. 21).

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вышеуказанная квартира принадлежит на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от 25 декабря 2017 года (л.д. 18-19).

Решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 09 октября 2018 года исковые требования ФИО1 к ФИО4 и ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении удовлетворены (л.д. 16-17).

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 21 января 2019 года решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 09 октября 2018 года отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 и ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении отказано (л.д. 58-60).

Вышеуказанным судебным актом установлено, что ответчики, отказавшись от приватизации спорной квартиры, имеют право бессрочного пользования данной квартирой.

Договор купли-продажи, заключенный между ФИО6 и ФИО1 согласован, сторонами исполнен в полном объеме.

Истцы (ответчики по первоначальному иску), не являясь стороной оспариваемого договора, не имеют права требовать признания его незаключенным по заявленным основаниям, так как наличие либо отсутствие у них права пользования спорным жилым помещением и его сохранение не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте договора купли-продажи.

Таким образом, истцы (ответчики по первоначальному иску) проживают и пользуются спорной квартирой, а отсутствие согласия на заключение данного договора купли-продажи не влечет для истцов (ответчиков по первоначальному иску) никаких правовых последствий, поскольку существующее у истцов (ответчиков по первоначальному иску) в силу закона право пользования спорной квартирой не нарушено.

При этом в случае непризнания собственником спорного жилого помещения права истцов (ответчиков по первоначальному иску) на пользование жилым помещением, последние не лишены возможности требовать его защиты путем признания соответствующего права, если оно оспаривается, или путем устранения препятствий в реализации ими данного права.

На основании части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязательным условием для реализации права на судебную защиту является наличие нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд.

Учитывая, что на момент предъявления иска права истцов (ответчиков по первоначальному иску) ответчиками не нарушены, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения искового заявления ФИО4 и ФИО5 к ФИО1 и ФИО6 о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО1 к ФИО4 и ФИО5 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением удовлетворить частично.

Устранить препятствия в пользовании квартирой ..., расположенной в ... Республики Татарстан, понудив ФИО4 и ФИО5 передать комплект ключей от вышеуказанной квартиры ФИО1.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО4 и ФИО5 к ФИО1 и ФИО6 о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение 1 (одного) месяца через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.

Судья подпись Молчанова Н.В.