Дело № 2-987/2019

УИД12RS0001-01-2019-001069-79

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Волжск 30 августа 2019 года

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Емельяновой Е.Б., при секретаре судебного заседания Дьячковой Ю.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа «Город Волжск» в лице муниципального учреждения «Волжский городской комитет по управлению имуществом» к ФИО1 о признании договора купли - продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о государственной регистрации права, признании постройки самовольной, сносе жилого дома 

установил:

Администрация городского округа «Город Волжск» в лице муниципального учреждения «Волжский городской комитет по управлению имуществом обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании договора купли- продажи земельного участка недействительным.

В обоснование требований указано, что 28 октября 2011 года между истцом и ФИО2 (в последствии - ФИО3) ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №№, площадью 1000 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, поз.№. Срок действия договора до 05 июня 2021 года.

30 января 2017 года между ФИО5 и ФИО1 заключен договор уступки прав требований вышеуказанного земельного участка.

30 июля 2018 года ФИО1 обратилась в КУМИ г.Волжска с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка на основании акта (схемы) от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому жилой дом находится в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № объект недвижимости. В ЕГРН за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 40,5 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно проведенным работам, осуществленным по заказу КУМИ г.Волжска установлено, что жилой дом ФИО1 находится не в тех координатах, что отражены в акте (схеме) от 29.06.2018 года, явившейся единственным основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка. При обращении ФИО1 в КУМИ с заявлением предоставлена информация, не соответствующая действительности, что привело к заключению договора купли-продажи земельного участка под влиянием обмана, введением в заблуждение КУМИ г.Волжска.

Помимо этого, в уточнении и дополнении указали, что считают жилой дом самовольной постройкой, так как дом построен за пределами выделенного земельного участка. 

Администрация городского округа «Город Волжск» в лице муниципального учреждения «Волжский городской комитет по управлению имуществом с учетом уточненных требований, просят суд: 

признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 31 июля 2018 года между администрацией городского округа «Город Волжск» в лице муниципального учреждения «Волжский городской комитет по управлению имуществом и ФИО1 недействительным; 

Применить последствия недействительности сделки.

Признать объект капитального строительства - жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РМЭ, 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, самовольной постройкой;

Обязать ФИО1 осуществить снос самовольно возведенного объекта капитального строительства - жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, самостоятельно либо за счет собственных средств в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании представитель истца муниципального учреждения «Волжский городской комитет по управлению имуществом» С.З.Т. исковые требования и уточненные исковые требования поддержала, пояснила аналогичное изложенному в иске и в дополнениях. Полагали постройку ответчика самовольной, в связи с этим она также подлежит сносу 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании пояснила, что исковые требования не признает, поскольку намерений обмана при заключении договора не было. Она производила те действия, которые ей предлагали администрация ГО «Город Волжск» и МУ «Волжского городского комитета по управлению имуществом». Исправление кадастровой ошибки производилось соответствующими специалистами, которых она о чем-либо незаконном и неправомерном не просила. Дом является капитальным, в нем прописан несовершеннолетний, ни чьих прав она не нарушает. Имеется возможность выравнивания земельного участка, согласна на выкуп земельного участка за счет собственных средств.

Представитель ответчика ФИО1 – адвокат Кузьмичева Г.В. просила суд отказать в удовлетворении иска, так как не имеется оснований, предусмотренных ст.168 ГК РФ, а также нельзя признать данное строение самовольной постройкой. Снос жилого дома является крайней мерой, которая не может быть применима в данном случае. 

Другие участники процесса на рассмотрение дела не явились, извещались надлежаще, о чем в деле имеются сведения. 

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, допросив специалиста, свидетелей, суд приходит к следующим выводам.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов их защиты.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольной постройкой.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 указанного кодекса).

Как указано в пунктах 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Из анализа вышеприведенных норм применительно к спорным правоотношениям следует, что для удовлетворения требований о сносе самовольной постройки, обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются: строительство осуществлено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений, а также существенное нарушение градостроительных норм и правил при строительстве, нарушение прав граждан возведенной постройкой и наличие угрозы для жизни и здоровья граждан возведенным строением. При этом доказанность одного из обстоятельств не может быть основанием для удовлетворения требований о сносе строения.

Согласно п.1 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст.168 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 74 Постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ" указано, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Суд может отказать в удовлетворении иска даже при установлении нарушения прав истца, если заявленное требование не может являться способом восстановления нарушенных прав и имеется иной путь восстановления нарушенного права.

Согласно договора № аренды земельного участка от 28.10.2011 года Волжский городской комитет по управлению имуществом в лице руководителя Т.С.В. и М.В.М. (ранее В.В.М.) заключен договор предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, позиция №, общей площадью 1000 кв.м.. Основанием заключения договора аренды является Постановление администрации Городского округа «город Волжск» № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.20-22).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра.

В 2015 году М.В.М. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>, позиция №.

Из заявления ФИО1 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома следует, что администрацией ГО «Город Волжск» утвержден градостроительный план земельного участка № RU №. разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции не закреплено.

Материалами дела подтверждается, что 30 января 2017 года между М.В.М. и ФИО1 заключен договор уступки прав требований вышеуказанного земельного участка.

Из Договора уступки прав аренды земельного участка от 13.01.2017 года следует, что ФИО6 уступает, а ФИО1 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору № аренды земельного участка от 28.10.2011 года, заключенного между ФИО6 и Волжским городским комитетом по управлению имуществом. (л.д.19)

На земельном участке возведен жилой дом и в 2017 году ФИО1 обратилась с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Письмом администрации ГО «Город Волжск» за №В-776 от 05.05.2017г. указано, что согласно представленному техническому плану здания, подготовленному кадастровым инженером ФИО7 от 14.04.2017г., выявлено следующее, построенное здание выходит за границы земельного участка с кадастровым номером №, что противоречит требованиям градостроительного плана земельного участка №. 

В заявлении ФИО1 от 31.08.2017 года в адрес администрации ГО «Город Волжск» имеется просьба «выпрямить земельный участок», поскольку на момент постройки дома ответчик не знала, что имеются наложения».

Администрация ГО «Город Волжск» № В-1135 от 15.08.2017 года уведомляет, что рассмотрение вопроса о передаче в собственность земельного участка с кадастровым номером №, исходя из норм действующего земельного законодательства, возможно при предоставлении заявителем документов, удостоверяющих (устанавливающих) права в отношении смежного земельного участка по отношению к испрашиваемому. (л.д.30)

Письмом №В-1636 от 29.09.2017 года администрация ГО «Город Волжск» в адрес ФИО1 уведомляет, что объект недвижимости с кадастровым номером №, выходит за границы земельного участка принадлежащего ФИО1 на праве аренды, и в соответствии с договором уступки прав аренды земельного участка, и накладывается на земельный участок, границы которого не уточнены в соответствии с действующим земельным законодательством. (л.д.28)

10 апреля 2018 года ФИО1 написано заявление о заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № на котором расположен жилой дом площадью 40,5 кв.м. по 

<

адрес>. Земельный участок находился в аренде. (Л.д.24).

Из письма администрации ГО «Город Волжск» №В-873 от 08.05.2018 года следует, что МУ «Волжский городской комитет по управлению имуществом» осуществлен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером №. В результате выезда на место обследования, установлено, что территория участка огорожена забором, из деревянного штакетника, и имеет прямоугольную форму (земельный участок заявителя имеет треугольную форму), ориентировочной площади около 3000 кв.м., то есть происходит самовольный захват земельного участка находящегося в ведении городского округа «Город Волжск». Администрация ГО «Город Волжск» рекомендовало обратиться кадастровому инженеру для выполнения кадастровых работ, по выносу в натуру поворотных точек в целях выявления фактических границ объекта капитального строительства с кадастровым номером №, и составление акта, а так же, в срок до ДД.ММ.ГГГГ устранить несоответствие положения и границы земельного участка с кадастровым номером № (произвести демонтаж самовольного установленного ограждения), и восстановить территорию земельного участка после сноса самовольных построек, вывоза мусора (л.д.23)

После предоставления таких данных, ФИО1 обратилась к кадастровому инженеру о проверке замеров и изготовлении нового технического плана. Кадастровым инженером были произведены новые замеры и изготовлен новый технический план, с исправлением реестровой ошибки, что позволило ФИО1 устранить причину в невозможности регистрации объекта недвижимости и приобретении земельного участка по договору купли-продажи. 

Согласно заявления ФИО1 от 3.07.2018 года на имя главы администрации ГО «Город Волжск» ответчик просит повторно рассмотреть ее заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка по адресу: 

<

адрес> на основании акта от 29.06.2018 года, поскольку жилой дом находится в пределах земельного участка. (л.д.14)

Из письма администрации ГО «Город Волжск» № от 27.10.2017 года следует, что в ЕГРН сделана запись государственной регистрации права № от 20.06.2017 года, об объекте права: жилой дом, площадь 40,5 кв.м., количество этажей: 2, адрес: РМЭ, 

<

адрес>, кадастровый №. 

Согласно договора № 51/2018 купли-продажи земельного участка от 31.07.2018 года заключенного между МУ «Волжский городской комитет по управлению имуществом» и ФИО1 следует, что объектом сделки является земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 1000 кв.м.. На продаваемом земельном участке имеется двухэтажное здание, площадью 40,5 кв.м. по адресу: РМЭ, 

<

адрес>. Цена договора составляет 41410,50 рублей (л.д.10-11)

Из акта приема-передачи земельного участка от 23.08.2018 года МУ «Волжский городской комитет по управлению имуществом передал в собственность ФИО1 земельный участок: №. На продаваемом земельном участке находится 2-х этажное здание, площадью 40,5 кв.м. по адресу: РМЭ, 

<

адрес>. Кадастровый №. Сведений о наличии обременений не имеется. (л.д.12)

Соглашением № «О расторжении договора аренды земельного участка № от 28.10.2011 года МУ «Волжский городской комитет по управлению имуществом» и ФИО1 согласились расторгнуть договор аренды земельного участка № от 28.10.2011 года с момента государственной регистрации Арендатором права собственности на земельный участок. (л.д.13).

Из заявления ФИО1 о перераспределении и (или) земельных участков от 28.02.2019 года следует, что ФИО1 просит перераспределить земельные участки и утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов по адресу: 

<

адрес> (л.д.9)

В дальнейшем, своим письмом МУ «Волжского городского комитета по управлению имуществом» № от 15.04.2019 года следует, что ответчику предложено расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № от 31.07.2018 года по соглашению сторон, по причине предоставления Покупателем заведомо ложной информации позволяющей совершение сделки – заключение Договора. (л.д.3). Письмо вместе с соглашением № «О расторжении договора купли-продажи земельного участка № от 31.07.2018 года направлено ответчику ФИО1

ФИО1 не согласна на расторжение договора. Данное соглашение ею не подписано. 

Доводы о нахождении возведенного дома ответчиком за пределами границ предоставленного земельного участка, нашли свое подтверждение в схеме расположения здания на земельном участке: ЗУ 1, образуемом путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером №, составленной кадастровым инженером А.Р.Ф. по поручению то МУ «Волжский городской комитет по управлению имуществом» ООО «ДАРАДО» провести кадастровые работы и изготовить схему расположения здания и границ земельного участка. (л.д.8)

Из схемы следует, что сведения о координатах здания с кадастровым номером №, внесенные в ЕГРН, не соответствует его фактическому местоположению.

Допрошенная в качестве специалиста А.Р.Ф. в судебном заседании подтвердила данную схему. Считала, что погодные условия не могли повлиять на такие измерения кадастрового инженера. Пояснила о том, что объект выходит за границы земельного участка может знать только кадастровый инженер. Все сведения для собственника собирает кадастровый инженер, а собственник потом сдает эти документы в МФЦ для совершения учета или регистрации. Также не отрицала, что по данному земельному участку имеется возможность перераспределить земельный участок, сделав его правильной формы с доведением соответствующей документам площади земельного участка. 

В продолжение позиции специалиста на вопросы суда представитель истца суду показал, что рядом с земельным участком ответчика замежеванных земельных участков нет. В интересах бюджета они планируют сформировать земельный участок для продажи. 

Материалами дела установлено, что после данного ответа, сторона ответчика обратилась к К.А.В. -кадастровому инженеру для производства новых замеров для перепроверки указанных выше обстоятельств. 

Данные обстоятельства подтвердил допрошенный свидетель К.А.В., который показал, что замеры производились в конце зимы Л.А.Н., по результатам которого были установлены новые координаты и изготовлен новый межевой план и технический паспорт, на основании которых была исправлена кадастровая ошибка и объект вошел в границы фактически выделенного земельного участка. Допускает, что ими неверно было проведено установление новых координат по причине времени года, когда производились замеры. Ни ФИО1 ни М.В.М. не просили их внести какие-либо заведомо ложные и неверные данные. В настоящее время они убедились, что неверно произвели замеры.

Свидетель Л.А.Н. подтвердил, что по заявке ФИО1 производил установление место расположения дома в конце зимы, в начале весны 2018 года, когда были еще сугробы. Допускал наличие несоответствующих замеров своей ошибкой, в том числе по причине из-за ненадлежащих погодных условий. Указал, что никаких просьб или давления со стороны собственника жилого дома не имело место. 

Допрошенная в качестве свидетеля М.В.М. суду показала, что первоначальный договор в 2011 году был заключен с ней. Участок с момента выделения имел треугольную форму. Дом был построен ее силами без проекта. После постройки выяснилось, что часть дома выходит за пределы границы выделенного земельного участка. С этой целью они обратились к кадастровому инженеру К.А.В. с целью перепроверить нахождение жилого дома на кадастровом учете в указанных границах. При проведении работ К.А.В. было указано, что произошла кадастровая ошибка, которая исправлена. Никого из администрации и КУМИ они не обманывали и в заблуждение не вводили. 

По обстоятельствам дела установлено, что после того, как были изменены координаты места расположения жилого дома на кадастровом учете, объект недвижимости прошел государственную регистрацию. 

Так, из выписки из ЕГРН от 25.04.2018 года № КУВИ-001/2018-2223123 следует, что по адресу: РМЭ, 

<

адрес> находится жилой двухэтажный кирпичный дом находящийся в собственности ФИО1(л.д.15-18)

По данным публичной кадастровой карты Росреестра объект недвижимого имущества с кадастровым номером № выходит за границы земельного участка принадлежащего ФИО1 на праве аренды, и в соответствии с договором уступки прав аренды земельного участка, и накладывается на земельный участок, границы которого не уточнены в соответствии с действующим земельным законодательством. В связи с чем возможность пересечения границ здания и границ земельных участком, на которых расположено здание, действующим законодательством не допускается, в связи с чем, передача в собственность земельного участка с кадастровым номером №, невозможна, ввиду несоблюдения норм действующего земельного законодательства. (л.д.25)

Материалами дела не установлены достоверные и допустимые доказательства тому, что ФИО1 совершила действия по оформлению земельного участка и узаконению жилого дома путем обмана или введения в заблуждения. Сама лично ответчик не производила замеры координат места нахождения дома, никого не принуждала и не заставляла произвести не соответствующие действительности замеры. 

Истец не представил достаточных и достоверных доказательств существенного нарушения строительных и иных норм и правил при возведении спорного объекта, как и доказательств того, что сохранение данной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан; материалы дела претензий смежных землепользователей (помимо органа местного самоуправления) и собственников строений не содержат, установлено наличие возможности выравнить земельный участок путем его перераспределения с соблюдением площади земельного участка ответчика, что подтверждено специалистом. Установленные нарушения не представляют реальной угрозы жизни и здоровью, существенными и неустранимыми при установленных судом обстоятельствах, не являются. 

Таким образом, предлагаемый истцом способ защиты своего права в виде сноса строения – жилого дома, явно неравнозначен нарушенному праву.

На основании изложенного, суд считает возможным отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ 

решил:

В удовлетворении исковых требований администрации городского округа «Город Волжск» в лице муниципального учреждения «Волжский городской комитет по управлению имуществом» к ФИО1 о признании договора купли - продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о государственной регистрации права, признании постройки самовольной, сносе жилого дома, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Марий Эл через Волжский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Б.Емельянова

В окончательной форме решение составлено 05 сентября 2019 года