№ 2-2057/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Уфа 20 июля 2017 года 

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующей судьи Мозжериной Г.Ю., 

при секретаре Файрузовой Э.Р., 

с участием представителя истца ФИО2, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ., сроком на 2 года,

представителей ответчика ФИО3, ФИО4, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ., сроком по ДД.ММ.ГГГГ.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 ФИО1 к ФИО5 ФИО1 о взыскании убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек, расходов на юридические услуги, на риэлтерские услуги,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, требования мотивировала тем, что между ФИО6 и ООО «Компаньон» в лице директора ФИО1, действующего за ФИО7 на основании агентского договора на юридическое сопровождение № от ДД.ММ.ГГГГ, заключен Предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости №-Б от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны обязуются заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи жилого блока в одноэтажном блокированном жилом доме с двумя жилыми блоками, предназначенными для проживания одной семьи, проектной площадью жилого блока № кв.м., в том числе общей площадью № кв.м, и земельного участка общей площадью № кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>. (п. 1 Предварительного договора).

Согласно п.2, Предварительного договора существенными условиями основного договора являются: п. 2.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилой блок Б в двухэтажном блокированном жилом доме с двумя жилыми блоками площадью № кв.м и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, Михайловский сельсовет, 

<

адрес>, а Покупатель обязуется принять жилой блок Б и земельный участок и уплатить за них цену, предусмотренную в договоре. П.2.2. В соответствии со ст.551 ГК переход права подлежит обязательной государственной регистрации....

Обязанностью ответчика-продавца по предварительному договору является регистрация права собственности на жилой блок в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, подготовка документов в соответствии с ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для заключения Основного договора, совершение все необходимых действий, направленных на государственную регистрацию Основного договора.

Обязанностью истца-Покупателя по предварительному договору являлась полная оплата стоимости жилого блока и земельного участка в размере 3 390 000 рублей, определенными частями в определенные сроки согласно п.4 Предварительного договора.

Истцом, обязательства выполнены в полном объеме в указанные сроки, что подтверждается платежными документами.

ДД.ММ.ГГГГ после устного одобрения со стороны ответчика и по настоятельной просьбе ответчика, истец обратилась с письменным заявлением посредством электронной почты к ответчику с просьбой внести изменения в характеристики объекта (Приложение № к договору), вместо монтажа натяжного потолка произвести монтаж теплого пола в кухне и гостиной.

Данные изменения не повлекли необходимости изменения сроков предварительного договора, т.к. истец это сделала заблаговременно, т.е. до начала строительства ответчиком указанного жилого блока и так как данные работы занимают столько же времени и средств, как и на монтаж натяжного потолка.

ДД.ММ.ГГГГ, приехав на место нахождения объекта недвижимого имущества, истец обнаружила, что дом не достроен и строительные работы не ведутся, однако соседние дома, также принадлежащие ответчику почему-то достроены. Приехав в офис представителя ответчика, истец потребовала объяснений, на что ей было сказано потерпите две недели, потом потерпеть еще месяц, но строительные работы так и не начинались.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика и представителя ответчика направлено претензионное письмо с требованием о выполнении своих обязательств и с просьбой заключить с ней основной договор купли-продажи. Также довела до сведения тот факт, что истец и ее семья по вине ответчика находится без жилья, т.к. чтобы купить дом с земельным участком у ответчика, продала имеющееся жилье, дополнительно взяв в долг по договору займа недостающую денежную сумму в размере 400 000 (Четыреста тысяч) рублей под 14% годовых, а в настоящее время еще и вынуждена снимать квартиру и платить арендную плату, тратиться на дополнительные транспортные расходы и терпеть другие неудобства.

Ответчик ФИО7 на письмо не ответила. Представитель ответчика ООО «Компаньон» в своем письме уведомило ее о следующем, что предпримет все возможные меры для передачи нам дома под отделку до середины апреля 2017 года, а дата заключения основного договора ориентировочно запланирована на конец апреля, не известно какого года.

В результате ежедневных приездов на местонахождение строящегося объекта и в офис ответчика, наняв риэлтерскую фирму, основной договор купли-продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Вследствие бездействий ответчика по выполнению своих обязательств до ДД.ММ.ГГГГ, истцу нанесен реальный ущерб в виде вынужденной платы за аренду жилья в размере 20 000 (Двадцать тысяч) рублей ежемесячно за 5 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Причинная связь между действиями ответчика и возникшими у истца убытками обусловлена следующим:

Перед заключением договора, продав свое жилье, имея фиксированную заработную плату, зная, что на аренду жилья на такой срок дополнительных денежных средств у истца не имеется, она договорилась с подругой, что до ДД.ММ.ГГГГ она даст им свою квартиру в безвозмездное пользование. Но так как дом не был построен в указанные сроки по вине ответчика, истец вынуждена была снять квартиру.

Расчет ущерба в виде расходов следующий:

1.Аренда с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГг - 20 000 рублей.

2.Аренда с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 20 000 рублей.

3.Аренда с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 20 000 рублей.

4.Аренда с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 20 000 рублей.

5. Аренда с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 20 000 рублей.

Итого: Расходы по оплате аренды составили 100 000 (Сто тысяч рублей).

Считает, что нарушены ее нематериальные блага, в частности личное достоинство и честь, ей и ее семье причинен моральный вред, также, она и члены ее семьи (в составе 3 человек) постоянно испытывали сильные нервные стрессы, головные и сердечные боли на протяжении 9 месяцев.

Моральный вред она оценивает в сумме 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей на каждого члена семьи. Итого 150 000 (Сто пятьдесят тысяч) рублей.

В связи со сложившейся стрессовой обстановкой в отношениях между истцом и ответчиком и отсутствием у итца необходимых юридических знаний, с целью защиты своих прав она была вынуждена заключить договор на оказание возмездных юридических услуг и риэлтерских услуг с ООО «Жилищно-правовой Центр», по которому истцом уплачены денежные средства в размере 20 000 (Двадцать тысяч) рублей и 20 000 (Двадцать тысяч) рублей. 

Просит суд взыскать с ФИО5 ФИО1 в пользу ФИО6 ФИО1 сумму убытков в размере 100 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 150 000 рублей, сумму уплаченных государственных пошлин в размере 4300 рублей, расходы на оказание юридических услуг в размере 20000 рублей, расходы на оказание риэлтерских услуг в размере 20 000 рублей.

Истец ФИО6, ответчик ФИО8 в судебное заседание не явились, извещены о судебном заседании надлежащим образом. В заявлениях просят рассмотреть дело в их отсутствие.

На основании с.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика.

Представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчика ФИО3 и ФИО9 исковые требования не признали, просили отказать, пояснили, что в течение срока, указанного в предварительном договоре, стороны не направили предложение о заключении основного договора, в связи с чем, предварительный договор прекратил свое действие и какие-либо требования по предварительному договору не основаны на законе.

Выслушав стороны, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с ч.ч.1,2,3,4 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 в лице ООО «Компаньон» директора ФИО11, действующего на основании Агентского договора и ФИО6 заключили договор, согласно которому стороны обязуются заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ. основной договор купли-продажи жилого блока в одноэтажном блокированном жилом доме с двумя жилыми блоками, предназначенными для проживания одной семьи, проектной площадью жилого блока № кв.м., в том числе общей площадью №.м. и земельного участка общей площадью №.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: РБ, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

25.01.2017г., т.е. по истечению срока, указанного в договоре ФИО6 направила ФИО8 предложение о заключении основного договора купли-продажи.

Таким образом, судом установлено, что на момент направления ФИО6 предложения о заключении основного договора ФИО8, обязательства по предварительному договору были прекращены.

Доводы представителя истца о том, что ФИО6 обязательства по предварительному договору выполнены, она передала всю сумму, в связи с чем, сроки, в которые должен быть заключен основной договор в данном случае неприменимы, суд находит не состоятельными по следующим основаниям.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429ГК РФ). 

Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Действительно, как указывает истец, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества в ситуации, когда объект передачи только создается, либо право на который возникнет в будущем, имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Юридические последствия заключения сторонами предварительного договора состоят в том, что обе стороны, вступая в такой договор добровольно, принимают на себя обязательство заключить основной договор, допуская тем самым в отношении себя и возможность понуждения к заключению договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Поскольку договор является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, то к нему применяются положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договору купли-продажи.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 223, п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ, а также п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», моментом заключения договора купли-продажи недвижимости является момент его государственной регистрации. Поэтому фактическое составление текста договора и подписание его сторонами является лишь одним из условий, необходимых для заключения договора. Волеизъявление сторон на заключение договора купли-продажи недвижимости включает в себя в обязательном порядке акт подписания текста договора и его государственную регистрацию.

Согласно п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП. 

В силу ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Проанализировав вышеприведенные правовые нормы, а также изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что представленный предварительный договор купли - продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным и не порождает правовых последствий, так как не произведена их государственная регистрация в установленном законом порядке.

Кроме того, согласно п.1.1 срок заключения основного договора определен в срок до ДД.ММ.ГГГГ 

Срок действия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ истек и основной договор купли-продажи объектов недвижимости не был заключен. Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, требования ФИО6 не обоснованы и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО6 ФИО1 к ФИО5 ФИО1 о взыскании убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек, расходов на юридические услуги, на риэлтерские услуги отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Уфимский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Г.Ю. Мозжерина

Решение в окончательной форме принято 25.07.2017г.