Дело № 2-807/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Кетово 6 июля 2017 года

Кетовский районный суд Курганской области

в составе председательствующего судьи Суханова И.Н.

при секретаре Шмакове Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании денежного долга по договору займа, расторжении договора и обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» обратилось в Кетовский районный суд Курганской области с иском к ФИО1 и ФИО2 о взыскании денежного долга по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 762 084 руб. 09 коп., расторжении данного договора займа, обращении взыскания на заложенное имущество (жилой дом и земельный участок), взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 22 820 руб. 84 коп. В обоснование иска указано, что в соответствии с условиями Договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам-залогодателям ФИО1 и ФИО2 ОАО «Курганская ипотечно-жилищная корпорация» предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме 

<

данные изъяты>., на срок 

<

данные изъяты> месяцев, под 

<

данные изъяты> % годовых для приобретения в общую долевую собственность жилого дома, общей площадью 87,6 кв.м. и земельного участка, общей площадью 1451 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой спорного имущества, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками 02.07.2010, как должниками и залогодателями, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области первоначальному залогодержателю 06.07.2010 года (далее Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 06.07.2010 за № 45-45-14/005/2010-444 (ипотека дома), № 45-45-14/005/2010-446 (ипотека земельного участка). Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1». Начиная с сентября 2015 года, ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ ответчиками не производятся или производятся не в полном объеме. В адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по Кредитному договору. До настоящего времени ответчики не выполнили указанные требования истца, что в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1 ст. 50 Закона об ипотеке, условиями п. 7 Закладной и п. 4.4.3. Кредитного договора вышеуказанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. По состоянию на 28.12.2016 общая сумма задолженности по Кредитному договору составляет 762 084 руб. 09 коп., в том числе задолженность по основному долгу - 720 946 руб. 17 коп., задолженность по процентам - 34 699 руб. 28 коп., пени в размере 6 438 руб. 64 коп. Поскольку ответчиками до настоящего времени не выполнены обязательства по Кредитному договору, истец считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество. Согласно отчету об оценке № 353-СВ/16 рыночная стоимость жилого дома и земельного участка составляет 1 962 000 руб. Начальная продажная цена заложенного имущества должна быть установлена в размере 80 % от указанной рыночной стоимости предмета ипотеки, а именно в сумме 1 569 600 руб. Просят расторгнуть с ответчиками договор займа, взыскать с ответчиков вышеуказанную задолженность по договору займа, обратить взыскание на заложенное имущество (жилой дом и земельный участок) определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов, определив при этом ее первоначальную продажную стоимость в размере 1 569 600 руб. Также просят взыскать с ФИО1 и ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 820 руб. 84 коп.

Представитель истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчики ФИО2 и ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В соответствии с ч.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актам. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Курганская ипотечно-жилищная корпорация» и ФИО1, ФИО2 был заключен договор займа №.

В соответствии с условиями Договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам-залогодателям ФИО1 и ФИО2 ОАО «Курганская ипотечно-жилищная корпорация» предоставило ипотечный жилищный заем с целью приобретения в общую долевую (по ? доли) собственность ответчиками жилого дома, имеющего 1 этаж, состоящего из 4 комнат, общей площадью 87,6 кв.м., стоимостью 1 600 000 руб., земельного участка, общей площадью 1451 кв.м., стоимостью 200 000 руб., расположенных по адресу: 

<

адрес>, 15.

В соответствии с п. 4.1.1. Договора займа Ответчики обязались вернуть сумму займа, уплатить все начисленные проценты за весь фактический период пользования займом.

За пользование займом Заемщики уплачивают Займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 11,75 % годовых (п. 3.1. Договора займа).

Согласно п. 2.1. Договора займа заем был предоставлен Заемщикам в безналичной форме путем перечисления всей суммы займа на счет № в АИКБ «Курган» ООО, открытый на имя представителя заемщиков, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.4. и п. 1.4.1. договора Займа обеспечением исполнения обязательств ответчиков по договору займа является ипотека жилого дома и земельного участка в силу закона.

В соответствии с п. 1.6. Договора займа права Займодавца по Договору займа, обеспеченному ипотекой, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками ДД.ММ.ГГГГ, как должниками и залогодателями, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ. 

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № (ипотека дома), № (ипотека земельного участка). 

Законным владельцем Закладной в настоящее время является Истец.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Истец выполнил свои обязательства надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ). 

В соответствии с п. 5.2., п. 5.3. договора займа при нарушении сроков возврата займа, сроков уплаты начисленных по займу процентов, Заемщики платят Займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.

Согласно п. 4.4.1. договора займа Займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней в случаях, установленных в данном пункте договора.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств по договору займа установлен, данный факт ответчики не оспаривают.

В адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по Договору займа. До настоящего времени ответчики не выполнили указанные требования истца.

Из представленного истцом расчета следует, что по состоянию на 28.12.2016 общая сумма задолженности по договору составляет 762 084 руб. 09 коп., в том числе задолженность по основному долгу - 720 946 руб. 17 коп., задолженность по процентам - 34 699 руб. 28 коп., пени в размере 6 438 руб. 64 коп.

Проверив правильность данного расчета, суд соглашается с ним, так как он арифметически верен, соответствует фактически внесенным платежам и условиям кредитного договора, ответчиком не оспорен. 

Согласно п. 4.4.3. Займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в случаях, установленных в данном пункте договора.

Истец в заявленных требованиях просит обратить взыскание на заложенный жилой дом и земельный участок, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 1 569 600 руб.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора.

Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ч. 1 ст. 77 Федерального закона РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случае, когда предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (ст. 350 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Законом предписано, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены условия, указанные в пункте 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ - сумма неисполненного обязательства менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В данном случае, учитывая, что размер неисполненного обязательства - 762 084 руб. 09 коп. превышает 5 % от стоимости заложенного имущества, а длительность просрочки – три месяца, основания для обращения взыскания на заложенное имущество имеются. 

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (ст. 350 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд должен определить и указать в решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Согласно отчету об оценке № 353-СВ/16 от 30.12.2016 года рыночная стоимость заложенного земельного участка по состоянию на 30.12.2016 составляет 339 000 руб., рыночная стоимость заложенного жилого дома по состоянию на 30.12.2016 составляет 1 623 000 руб.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о возможности обращения взыскания на предмет залога по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, собственниками которого в настоящее время являются ФИО1, ФИО2, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 1 569 600 руб. (80% от 1 962 000 руб.).

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В связи с тем, что досрочный возврат займа предполагает прекращение пользования заемными средствами, которое составляет существо обязательства займа, а предъявление истцом требования о досрочном возврате задолженности расценивается в качестве одностороннего расторжения истцом такого договора, суд считает возможным удовлетворение исковых требований о расторжении договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1».

В силу ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства (п. 1).

Законом солидарная ответственность созаемщиков применительно к возникшим между сторонами правоотношениям не установлена, условие о солидарной ответственности условия договора займа не содержат. Предмет займа в виде денежных средств является делимым.

Исходя из положения ст. ст. 321, 322, 421, 450, 451 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что оснований для применения к заемщикам солидарной ответственности не имеется.

Согласно ст. 321 ГК РФ если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

На основании изложенного суд полагает, что ответчики обязаны исполнить обязательство в равных долях.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» при подаче искового заявления уплачена госпошлина в сумме 22 820 руб. 84 коп., данная сумма подлежит взысканию с ответчиков в равных долях в пользу истца. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании денежного долга по договору займа, расторжении договора и обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ № в сумме 381 042 руб. 04 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11 410 руб. 42 коп., всего 392 452 руб. 46 коп.

Взыскать с ФИО2 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ № в сумме 381 042 руб. 05 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11 410 руб. 42 коп., всего 392 452 руб. 47 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности (по ? доли) – жилой дом общей площадью 87,6 кв.м и земельный участок площадью 1451 кв.м с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов, определив начальную общую продажную стоимость указанного недвижимого имущества в размере 1 569 600 руб.

Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» и ФИО1, ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области.

Мотивированное решение составлено 11 июля 2017 года.

Судья И.Н. Суханов