Дело № 3а-57/2025, 3а-275/2024 

УИД 33OS0000-01-2024-000444-35

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 18 апреля 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Шаховой А.Н., 

с участием представителей административного истца акционерного общества «Первая Башенная Компания» ФИО1,

административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2,

заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Первая Башенная Компания» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Первая Башенная Компания» (далее также – АО «Первая Башенная Компания», Общество) обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** равной их рыночной стоимости 37 947 руб., по состоянию на 1 января 2022 г. 

В обоснование требований указано, что Общество является арендатором названных земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** по состоянию на 1 января 2022 г. утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области №67 от 9 ноября 2022 г. в размере 129 202,5 руб. 

Согласно отчетам об оценке **** №№**** от 6 декабря 2024 г. рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** составляет 37 947 руб., по состоянию на 1 января 2022 г.

Административный истец полагает, что данное обстоятельство влечет уплату арендных платежей в завышенном размере, чем нарушены его права. 

Представитель административного истца АО «Первая Башенная Компания» ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании административные исковые требования поддержала с учетом уточнения (т.3, л.д. 164). Согласилась с заключением эксперта от 6 марта 2025 г.

В судебном заседании представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО2, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») по доверенности ФИО3 поддержали позицию, изложенную в письменных отзывах (т.3, л.д. 119-123, 130-131). Не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости. Вместе с тем, не ставя под сомнение форму и содержание заключения эксперта, полагали, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы

Заинтересованные лица филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрация МО Горкинское Киржачского района Владимирской области, администрация МО Кипревское Киржачского района Владимирской области, администрация Киржачского района Владимирской области, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, не ставя под сомнение правильность заключения эксперта **** №**** от 6 марта 2025 г. (т.3, л.д. 156).

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается письменными доказательствами, что на основании договора аренды №2097/22 от 27 июня 2022 г. АО «Первая Башенная Компания» является арендатором следующих земельных участков:

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, с кадастровой стоимостью 129 202,5 руб.;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., местоположение: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, с кадастровой стоимостью 129 202,5 руб. (т.1, л.д. 12-14).

При расчете арендной платы за спорные земельные участки учитывается кадастровая стоимость, что следует из приложения №1 к договору аренды (т.1, л.д. 13).

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** по состоянию на 1 января 2022 г. утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области №67 от 9 ноября 2022 г. в размере 129 202,5 руб. (т.1, л.д. 10-11).

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, Общество, как плательщик арендных платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости земельных участков, вправе обратиться в суд с рассматриваемыми требованиями. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

АО «Первая Башенная Компания» при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества над их рыночной стоимостью представлены отчеты об оценке **** №№**** от 6 декабря 2024 г., согласно которым рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** составляет 37 947 руб., по состоянию на 1 января 2022 г. 

В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков и проверки отчётов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2, л.д. 106-109). 

Согласно заключению эксперта **** №**** от 6 марта 2025 г. рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 г. составляет:

с кадастровым номером **** – 80 850 руб.;

с кадастровым номером **** – 80 850 руб.

Относительно соответствия отчётов **** №№**** от 6 декабря 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что оценщиком не допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме отчетов, к методам расчёта рыночной стоимости земельных участков. Выявлены нарушения, предъявляемые к содержанию отчетов, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость земельных участков, а также выявлены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, недостоверна, недостаточна, непроверяема (т.3, л.д. 1-105).

Экспертиза проведена экспертом **** ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2005 г., стаж работы судебного эксперта с 2013 г., предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения (т.3, л.д. 3). 

Заключение эксперта №**** от 6 марта 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральным стандартам оценки, содержит полное описание объектов оценки и произведённого расчёта их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчётов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В связи с наличием возражений административных ответчиков относительно рыночной стоимости объектов, определенной экспертом, **** даны письменные пояснения, в которых указано на следующее. 

Эксперт при проведении экспертизы не находился в зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт провел исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, что подтверждается определенным сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.5.3 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, стр. 29-31 заключения); обоснованным выбором отобранных для расчетов аналогов (раздел 3.1.5.6 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, табл. 3.11, стр. 40-41 заключения).

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведенными в заключении ссылками на использованные при проведении исследования методики, скриншотами объявлений цен предложений о продаже и аренде объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотами информации, полученной из внешних источников.

Таким образом, приведенные Учреждением и Министерством нарушения Федерального закона №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не подтверждены.

Представленные Учреждением объекты №№ 1,2,3 и цены их предложений (табл. на стр. 3 отзыва) не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений, проведенного экспертом, так как являются некорректными аналогами. 

Объекты №№2,3, приведенные в возражениях в качестве аналогов, расположены в различных населенных пунктах вдоль автомагистрали М7. Данные земельные участки имеют значительно большую площадь и предлагаются к продаже, как коммерческие, с возможностью строительства крупных объектов. Кадастровая стоимость определена по ценам аналогов без учета корректировок. Рыночная стоимость, полученная экспертом, определена с учетом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода, в том числе и на разрешенное использование (т.3, л.д. 157-158).

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участвующими в деле лицами, кроме Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2022 г., а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** по состоянию на 1 января 2022 г., о соответствии отчётов об оценке **** №№**** от 6 декабря 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости названных земельных участков.

При таком положении отчёты об оценке **** №№**** от 6 декабря 2024 г. суд не принимает в качестве достоверных и допустимых доказательств по данному административному делу. 

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости названных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной экспертом.

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления акционерного общества «Первая Башенная Компания» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** равной их рыночной стоимости следует считать 16 декабря 2024 г., то есть дату обращения в суд с административным исковым заявлением. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Первая Башенная Компания» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, по состоянию на 1 января 2022 г., в размере его рыночной стоимости 80 850 (восемьдесят тысяч восемьсот пятьдесят) руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., местоположение: Российская ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, по состоянию на 1 января 2022 г., в размере его рыночной стоимости 80 850 (восемьдесят тысяч восемьсот пятьдесят) руб.

Считать датой подачи заявления акционерного общества «Первая Башенная Компания» об установлении кадастровой стоимости названных земельных участков равной их рыночной стоимости 16 декабря 2024 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 30 апреля 2025 г.