РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июля 2020 года г. Самара 

Октябрьский районный суд г. Самары в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А., при секретаре судебного заседания Маркитановой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1520/2020 по исковому заявлению Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе к ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 в лице законного представителя ФИО7 о расторжении договора целевого ипотечного займа, взыскании заложенности по договору целевого ипотечного займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Самарский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе обратился в Октябрьский районный суд г. Самары с указанным иском, указав в обоснование заявленных требований, что дата между Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе и ФИО1, ФИО7 был заключен договор №... ипотечного займа. В соответствии с п. 1.1 договора займа Фонд принял на себя обязательства предоставить целевой заем на возвратной и платной основе в сумме 1 000 000 руб. на строительство жилого дома, расположенного по адресу: адрес. Заем был предоставлен ФИО1, ФИО7, что подтверждается платежными поручениями №... от дата, №... от дата от дата., №... от дата., №... от дата. Фонд исполнил свои договорные обязательства надлежащим образом, в соответствии с вышеуказанным договором. Заем был предоставлен под обеспечение по договору залога от дата. жилого дома, площадью *** кв.м и земельных участков, в том числе, земельного участка, площадью *** кв.м., расположенных по адресу: адрес, земельного участка площадью *** кв.м, расположенного по адресу: адрес, и земельного участка, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: адрес. Пунктом 1.4 договора залога от дата. предусмотрено, что право залога по настоящему договору распространяется на объект в процессе строительства, а также после его завершения. Стороны договорились, что жилой дом, строительство которого будет закончено залогодателем на указанном в настоящем договоре земельном участке, будет обременен ипотекой в пользу залогодержателя до полного исполнения залогодателем всех обязательств по договору займа. На заложенном земельном участке по адресу: адрес ответчиками возведен жилой дом, право собственности на него зарегистрировано за ФИО1 (1/5 доля), ФИО7 (1/5 доля), ФИО10 (1/5 доля), ФИО11 (1/5 доля), ФИО12 (1/5 доля), что подтверждается сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, все здания, находящиеся и возведенные на указанном выше земельном участке, находятся в залоге у Фонда. Рыночная оценка заложенного имущества по состоянию на дата согласно отчету №... об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества составляет 1 234 240 рублей, где: стоимость земельного участка по адресу: адрес - 34 684 рубля; стоимость жилого дома по адресу: адрес - 476 156 рублей; стоимость земельного участка по адресу: адрес - 44 400 рублей; стоимость жилого дома по адресу: адрес - 634 600 рублей; стоимость земельного участка по адресу: адрес - 44 400 рублей. Таким образом, начальная продажная цена имущества устанавливается в размере 987392 рубля, где: стоимость земельного участка по адресу: адрес адрес - 27 747,20 руб.; стоимость жилого дома по адресу: адрес - 380 924,80 руб.; стоимость земельного участка по адресу: адрес - 35 520 рублей; стоимость жилого дома по адресу: адрес- 507 680,00 рублей; стоимость земельного участка по адресу: адрес -35 520 рублей. В соответствии с п. 2.1. договора поручительства от дата. ФИО8 (поручитель) обязалась солидарно отвечать перед Фондом за выполнение заемщиками условий договора займа в том же объеме, как и ответчики. В соответствии с пунктами 2.4.1, 2.4.3, 2.4.6 договора займа ФИО7, ФИО1 приняли на себя следующие обязательства: погашать полученный заем в течение 19 (девятнадцати) лет, начиная погашение через один год со дня начала финансирования, с периодичностью внесения платежей ежемесячно, не позднее дня, соответствующего дате начала финансирования; платить 10 % годовых от полученных средств за пользование займом. На момент подачи искового заявления сроки внесения периодических платежей в счет погашения займа и платы за пользование займом ответчиком неоднократно пропущены, чем нарушены условия договора займа. Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ и п. 2.1.4 договора займа в случае нарушения сроков погашения займа Фонд вправе расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения займа вместе с причитающимися процентами. Несмотря на неоднократное уведомление ответчиков о необходимости погашения задолженности, внесении платежей за пользование займом, обязательства по погашению и внесению платежей ответчиком надлежащим образом не исполняются. дата ответчикам и поручителю были направлены претензии с требованием о расторжении договора и досрочном погашении займа. До настоящего времени письменного ответа на претензию не получено, задолженность не погашена. 

С учетом уточнения исковых требований истец просил суд расторгнуть договор №... ипотечного целевого займа от дата; взыскать солидарно с ФИО1, дата года рождения, ФИО7, дата года рождения, ФИО8, дата года рождения, в пользу Фонда: непогашенную сумму основного долга по займу - 612 477 рублей 64 копейки; неустойку за нарушение сроков внесения платежей - 684 рубля 72 копейки, а всего: 613 162 рубля 36 копеек; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером №... и жилой дом с кадастровым номером №..., расположенные по адресу: адрес адрес, принадлежащие на праве собственности ФИО7; земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: адрес, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО9 (1/2 доля), ФИО1 (1/10 доля), ФИО7 (1/10 доля), ФИО10 (1/10 доля), ФИО11 (1/10 доля), ФИО12 (1/10 доля); жилой дом с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: адрес, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО5 (1/5 доля), ФИО6 (1/5 доля), ФИО2 (1/5 доля), ФИО3 (1/5 доля), ФИО4 (1/5 доля); земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: адрес, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО9 (1/2 доля), ФИО1 (1/2 доля); определить начальную продажную цену имущества в размере 987 392 рубля, где стоимость земельного участка по адресу: адрес, ул. XXII Партсъезда, адрес - 27 747,20 рублей 20 копеек; стоимость жилого дома по адресу: адрес - 380 924,80 рубля 80 копеек; стоимость земельного участка по адресу: адрес-35 520 рублей; стоимость жилого дома по адресу: адрес- 507 680,00 рублей; стоимость земельного участка по адресу: адрес -35 520 рублей; реализовать заложенное имущество путем продажи на открытых публичных торгах по цене в размере 987 392 рубля, где стоимость земельного участка по адресу: адрес адрес - 27 747,20 рублей 20 копеек; стоимость жилого дома по адресу: адрес - 380 924,80 рубля 80 копеек; стоимость земельного участка по адресу: адрес 520 рублей; стоимость жилого дома по адресу: адрес- 507 680,00 рублей; стоимость земельного участка по адресу: адрес -35 520 рублей; взыскать с ответчиков понесенные истцом судебные расходы - государственную пошлину в размере 11 004 рубля, оплату отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 19 500 рублей и почтовые расходы по отправке ответчикам претензий в сумме 152,50 рубля 50 копеек.

В судебном заседании представитель истца - ФИО13, действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, пояснил, что после подачи искового заявления ответчик производил платежи по оплате задолженности по договору, однако в график не вошел.

Ответчик -ФИО7, являющийся также законным представителем несовершеннолетних ответчиков- ФИО10, ФИО11, ФИО12 в судебном заседании не оспаривал наличие задолженности по договору, возражал против обращения взыскания на заложенное имущество, указав, что намерен исполнять обязательства по погашению займа.

В судебное заседание ответчики- ФИО8, ФИО7 не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно письменного заявления просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчики- ФИО1, ФИО9 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом, о причинах уважительности неявки суду не сообщили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования с учетом уточнения подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении его условий кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Согласно п. 1 ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

На основании п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. 

В силу п. 1 статьи 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Судом установлено, что дата между Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе (Фонд) и ФИО1, ФИО7 (заемщики) был заключен договор №... ипотечного целевого займа. 

В соответствии с п. 1.1 договора займа Фонд принял на себя обязательства предоставить целевой заем на возвратной и платной основе в сумме 1 000 000 руб. на строительство жилого дома, расположенного по адресу: адрес, на срок 20 лет, процентной ставкой в размере 10% годовых. 

Факт предоставления займа ФИО1, ФИО7 подтверждается платежными поручениями №... от дата, №... от дата от дата., №... от дата., №... от дата. 

Таким образом, Фонд исполнил свои договорные обязательства надлежащим образом в соответствии с вышеуказанным договором. 

Установлено, что целевой заем был предоставлен под обеспечение на основании договора залога жилого дома и земельных участков от дата., заключенных с ФИО9, ФИО7, ФИО1, предметом залога по которому выступают: жилой дом, площадью *** кв.м и земельные участки, в том числе, земельный участок, площадью *** кв.м., расположенный по адресу: адрес; земельный участок, площадью *** кв.м, расположенный по адресу: адрес; земельный участок, площадью *** кв.м, расположенный по адресу: адрес. 

В соответствии п.1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Пунктом 1.4 договора залога от дата. предусмотрено, что право залога по настоящему договору распространяется на объект в процессе строительства, а также после его завершения. Стороны договорились, что жилой дом, строительство которого будет закончено Залогодателем на указанном в настоящем договоре земельном участке, будет обременен ипотекой в пользу Залогодержателя до полного исполнения Залогодателем всех обязательств по Договору займа. 

Кроме того, согласно п.1 ст.77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Установлено, что на заложенном земельном участке по адресу: адрес ответчиками возведен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1 (1/5 доля), ФИО7 (1/5 доля), ФИО10 (1/5 доля), ФИО11 (1/5 доля), ФИО12 (1/5 доля), что подтверждается сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости. Согласно сведениям ЕГРН возведенные на указанном выше земельном участке объекты находятся в залоге у Фонда. 

Кроме того, установлено, что обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору займа является договор поручительства от дата, заключенный между Фондом и ФИО8

Согласно ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. 

В соответствии с п. 2.1. договора поручительства от дата поручитель обязалась солидарно отвечать перед Фондом за выполнение основными должниками условий договора займа в том же объеме, как и должники.

Согласно пунктам 2.4.1, 2.4.3, 2.4.6 договора займа ФИО7, ФИО1 приняли на себя следующие обязательства: погашать полученный заем в течение 19 (девятнадцати) лет, начиная погашение через один год со дня начала финансирования, с периодичностью внесения платежей ежемесячно, не позднее дня, соответствующего дате начала финансирования; оплачивать 10 % годовых от полученных средств за пользование займом.

Установлено, что на момент подачи искового заявления сроки внесения периодических платежей в счет погашения займа и платы за пользование займом заемщиками были неоднократно нарушены, что явилось основанием обращения истца с иском в суд.

В соответствии с ч.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

Согласно п. 2.1.4 договора займа в случае нарушения сроков погашения займа Фонд вправе расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения займа вместе с причитающимися процентами. 

Из материалов дела следует, что дата заемщикам и поручителю были направлены претензии с требованием о расторжении договора и досрочном погашении займа.

Судом установлено, что после обращения в суд ответчиками было частично произведено погашение задолженности по займу, однако в график платежей заемщики не вошли.

Согласно ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 332 ГК РФ, кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно п.3.4 договора №... ипотечного целевого займа от дата предусмотрено, что в случае просрочки очередного платежа заемщик уплачивает фонду неустойку в размере 0,1 % от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца сумма задолженности по договору №... от дата составляет 613 162,36 руб., из которой непогашенная сумма основного долга по займу - 612 477,64 руб., неустойка за нарушение сроков внесения платежей - 684,72 руб.

Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Расчет задолженности по договору ответчиками не оспорен, доказательства иного размера задолженности либо ее отсутствия суду не предоставлены.

Суд принимает во внимание расчет истца, поскольку он основан на условиях договора, является арифметически верным, в связи с чем, исковые требования истца о солидарном взыскании с ответчиков ФИО1, ФИО7, ФИО8 суммы задолженности в размере 613 162,36 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд полагает, что нарушение ответчиками на протяжении длительного времени сроков погашения суммы основного долга и процентов за пользование займом является существенным нарушением условий договора №... ипотечного целевого займа от дата. и в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ является основанием для расторжения указанного договора.

Таким образом, требования истца о расторжении договора №... ипотечного целевого займа от дата. подлежат удовлетворению. 

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Поскольку заемщики не исполнили обязательства по договору надлежащим образом, а также оставили без удовлетворения требования кредитора о возврате суммы займа и процентов, истец вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Закона об ипотеке.

Согласно п. п. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Рыночная оценка заложенного имущества по состоянию на дата согласно представленному истцом отчету ООО «АМД Консалтинг» №... об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества составляет 1 234 240 рублей, где:

- стоимость земельного участка по адресу: адрес - 34 684 рубля; 

- стоимость жилого дома по адресу: адрес - 476 156 рублей;

- стоимость земельного участка по адресу: адрес - 44 400 рублей; 

- стоимость жилого дома по адресу: адрес - 634 600 рублей;

- стоимость земельного участка по адресу: адрес - 44 400 рублей. 

Суд принимает во внимание, что начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, в связи с чем, полагает необходимым определить начальную продажную цену имущества в размере 80% от его рыночной стоимости, что составит 987 392 рубля, где: 

- стоимость земельного участка по адресу: адрес - 27 747,20 руб.;

- стоимость жилого дома по адресу: адрес - 380 924,80 руб.;

- стоимость земельного участка по адресу: адрес - 35 520 (рублей;

- стоимость жилого дома по адресу: адрес- 507 680,00 рублей;

- стоимость земельного участка по адресу: адрес -35 520 рублей. 

Согласно ст.56 Федерального закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Оценивая изложенные обстоятельства и учитывая, что ответчиками не исполнены основные обязательства, обеспеченные залогом, суд приходит к выводу о том, что требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем его реализации с публичных торгов являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Расходы, понесенные истцом в связи с обращением в оценочную компанию в размере 19500 руб., подтверждены договором на оказание услуги по оценке имущества, платежным поручением, в связи с чем, подлежат возмещению ответчиками. 

Истцом также заявлено о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 11 004 руб. и почтовых расходов в размере 152,50 руб.

Оплата государственной пошлины подтверждается платежным поручением №... от дата.

Оплата почтовых расходов подтверждается чеками ФГУП «Почта России» на общую сумму 152,50 руб.

Таким образом, данные судебные расходы подлежат возмещению истцу ответчиками. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

исковые требования Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе удовлетворить.

Расторгнуть договор №... ипотечного целевого займа от дата., заключенный между Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе и ФИО1, ФИО7.

Взыскать с ФИО1, ФИО7, ФИО8 солидарно в пользу Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе непогашенную сумму основного долга по займу - 612 477 рублей 64 копейки; неустойку за нарушение сроков внесения платежей - 684 рубля 72 копейки, судебные расходы на оплату услуг оценки в размере 19500 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 11 004 руб., почтовые расходы в сумме 152,50 руб.

В счет погашения указанных требований обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество путем его продажи с публичных торгов: 

- земельный участок с кадастровым номером №... и жилой дом с кадастровым номером №..., расположенные по адресу: адрес, принадлежащие на праве собственности ФИО7, установив начальную продажную стоимость земельного участка - 27 747,20 рублей; жилого дома - 380 924,80 рублей; 

- земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: адрес, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО9 (1/2 доля), ФИО1 (1/10 доля), ФИО7 (1/10 доля), ФИО10, (1/10 доля), ФИО11 (1/10 доля), ФИО12 (1/10 доля), установив начальную продажную стоимость -35 520 рублей;

- жилой дом с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: адрес, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО1 (1/5 доля), ФИО7 (1/5 доля), ФИО10 (1/5 доля), ФИО11 (1/5 доля), ФИО12 (1/5 доля), установив начальную продажную стоимость - 507 680 рублей;

- земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: адрес, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО9 (1/2 доля), ФИО1 (1/2 доля), установив начальную продажную стоимость - 35 520 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 29.07.2020 года

Судья Е.А. Митина