по делу № 2-303/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ст. Крыловская 12 мая 2017 года 

Крыловской районный суд Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Остапенко Л.Ю.,

при секретаре Камянской Е.И.,

с участием ФИО6 и его представителя ФИО7, 

с участием представителей ООО «Гранит» ФИО8 и ФИО9,

с участием третьего лица ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ООО «Гранит» о расторжении договора аренды,

установил:

ФИО6 обратился с иском о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ

Указывает, что в соответствии с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ в аренду ООО «Гранит» он и остальные сособственники земельного участка передали находящийся в их общей долевой собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения 

<

данные изъяты> с кадастровым № сроком на пять лет. 

17.03.2010 года, 28.08.2015 года он в адрес руководителя Общества направил письменные уведомления относительного своего намерения прекращения арендных отношений и расторжении договора аренды. 

В сентябре 2016 года он обратился в Крыловской земельный центр к кадастровому инженеру по вопросу выдела земельного участка в счет доли ему принадлежащей из земельного участка 

<

данные изъяты> с кадастровым №, 10.11.2016 года проект межевания был подготовлен и направлен в Крыловской отдел Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

22.12.2016 года им получено уведомление о приостановлении государственной регистрации ввиду того, что принадлежащая доля находится в обремени арендной и для его расторжения необходимо согласие всех землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельного участка.

По указанным обстоятельствам истец не имея возможности реализовать свои права по распоряжению имуществом ему принадлежащем, ссылаясь на требования ст. 450 ГК РФ, на то, что ООО «Гранит» препятствует в расторжении договора аренды, обратился с требованиями о расторжении договора аренды и погашении записи в ЕГРН об обременении.

В судебном заседании истец и его представитель уточнили требования, просили суд расторгнуть договор аренды в части аренды между ФИО6 и ООО «Гранит», погасить (аннулировать) запись об обременении земельного участка арендой в ЕГРН.

Истцом указано, что он намерен самостоятельно распоряжаться земельным участком, который им выделен в 2016 году в счет доли, однако отсутствие согласия арендатора ООО «Гранит» на выдел является препятствием, поэтому он и обратился в суд с требованиями о расторжении договора аренды. Истцом указано, что он регулярно и в полном объеме получал и получает арендную плату, обязательства арендатором по выплате арендной платы исполняются надлежащим образом.

В судебном заседании представители ООО «Гранит» ФИО8 и ФИО9 просили в иске отказать ввиду необоснованности заявленных исковых требований. 

Ими указано, что оснований для расторжения договора аренды заключенного ДД.ММ.ГГГГ нет, истец голословно указывает на нарушения арендатором существенных условий договора аренды, арендная плата выплачивается истцу в полном объеме. Представителями Общества указано. что проведение истцом действий по выделению земельного участка в счет доли ему принадлежащей и постановка земельного участка в 2016 году на государственный кадастровый учет не является основанием для расторжения договора аренды, тем самым земельный участок выделенный истцом в счет доли и обременен арендой, поскольку земельный участок из которого произведен выдел с 2005 года находится в аренде у ООО «Гранит». 

Постановка истцом на государственный кадастровый учет земельного участка в отношении которого кадастровым инженером проведена работа по определению его местоположения произведены истцом в 2016 году, то есть после того, как действие договора аренды уже продлено на очередной срок, тем самым после пролонгации срока аренды до 17.011.2020 года.

От истца ФИО6 в срок, предусмотренный п. 4.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть за семь дней до окончания срока договора аренды не поступили письменные возражения относительно расторжения договора аренды. 

Представителями Общества указано, что число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения находящийся в аренде ООО «Гранит» превышает пять, тем самым участник долевой собственности которым является истец ФИО6 вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению только лишь после выделения земельного участка в счет земельной доли, при этом на выдел требуется согласие, в том числе арендатора. 

Такого согласия на выдел земельного участка, как отмечают представители Общества, истец ФИО6 от арендатора не получил, общее собрание участников долевой собственности не проводилось, вопрос о расторжении договора аренды истцом не инициировался и на обсуждение других участников долевой собственности не ставился, истец не является лицом, уполномоченным другими участниками долевой собственности направлять арендатору требования о расторжении договора аренды.

В судебном заседании ФИО1 считает требования истца обоснованными, ссылается на то, что истец, являясь собственником доли, имеет полное право распорядиться ею по своему усмотрению.

В заявлениях, адресованных суду, ФИО2 ФИО3 ФИО4 ФИО5 ходатайствуют о рассмотрении требований ФИО6 о расторжении договора аренды в свое отсутствие, требования считают необоснованными, в требованиях просят отказать, ссылаясь на то, что ФИО6 принимает решение о расторжении договора аренды от имени всех арендодателей земельного участка, однако участники долевой собственности в том числе и они не уполномочивали истца на данные действия.

Заслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судом установлено, что ФИО6 являясь сособственником земельного участка сельскохозяйственного назначения 

<

данные изъяты> с кадастровым № наравне с остальными сособственниками которых более пяти заключили ДД.ММ.ГГГГ сроком на пять лет с ООО «Гранит» договор аренды земельного участка № договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем произведена ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации за №

В сентябре 2016 года ФИО6 обратился в Крыловской земельный центр к кадастровому инженеру по вопросу определения местоположения и площади выделяемого земельного участка в счет доли ему принадлежащей из земельного участка площадью 

<

данные изъяты>. с кадастровым №

10.11.2016 года проект межевания был подготовлен, 05.12.2016 года была осуществлена постановка земельного участка с кадастровым № площадью 

<

данные изъяты> выделяемого из земельного участка с кадастровым № на государственный кадастровый учет (л.д. 40).

21.12.2016 года истец обратился в Крыловской отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю за государственной регистрацией права собственности на земельный участок, который образован путем выдела из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым № 

Основанием к приостановлению 22.12.2016 года государственной регистрации, а затем и 23.01.2017 года к отказу в государственной регистрации послужило то, обстоятельство, что земельный участок с кадастровым № 

<

данные изъяты> образованный в результате выдела из земельного участка с кадастровым № обременен арендой, при этом согласие в письменной форме арендатора, землепользователей, землевладельцев, исходного земельного участка, то есть земельного участка с кадастровым № на регистрацию истцом представлено не было (л.д. 41.42).

Земельный участок сельскохозяйственного назначения, используемый ООО «Гранит» на праве аренды в соответствии с условиями договора аренды от 17.01.2005 года № 4, находится в общей долевой собственности граждан - участников общей долевой собственности, в том числе и истца ФИО6

Согласно требованиям статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно требованиям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, при этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 3.3. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что договор заключен на срок 5 лет с момента подписания, договор подписан 17.01.2005 года.

Пунктом 3.4. договора аренды от № предусмотрено, что по окончании срока договора и при отсутствии письменных предложений сторон о расторжении договора за 7 дней до окончания его действия, договор считается продленным на такой же срок.

Соответственно окончание срока действия данного договора аренды не влечет за собой прекращения действия договора, поскольку согласно условиям договора в случае отсутствия возражений одной из сторон, автоматическое продление его действия возможно еще на такой же срок 

От истца ФИО6 в срок, предусмотренный п. 4.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть за семь дней до окончания срока договора аренды не поступили письменные возражения относительно расторжения договора аренды, тем самым действие договора аренды после пролонгации продлено на очередной срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Письменные уведомления, истца ФИО6 17.03.2010 года, 28.08.2015 года в адрес руководителя Общества относительного намерения прекращения арендных отношений и расторжении договора аренды направлены в период времени, когда истец являлся участником общей долевой собственности, тем самым уведомления не могут быть приняты в качестве надлежащего уведомления, правовым последствием которого является расторжение договора аренды от 17.01.2005 года.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, установленных статьями 12, 13 и 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долго, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В соответствии с нормами действующего законодательства, передать в аренду земельную долю, а не земельный участок, находящийся в долевой собственности, сформированный в счет таких земельных долей (либо его обособленную часть) невозможно до момента выделения земельного участка (земельных участков) в счет земельной доли (земельных долей), который может выступать в качестве предмета договора аренды.

Доля в праве на общей долевой собственности на земельный участок не отвечает признакам земельного участка либо части земельного участка, так как не может быть определено местоположение долей в праве общей долевой собственности в границах общего объекта " земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Соответственно доля в праве общей долевой собственности не может быть самостоятельным предметом договора аренды, расторжение договора аренды в отношении доли (долей) в праве общей долевой собственности на арендуемый земельный участок невозможно до момента формирования в счет земельных долей земельного участка (земельных участков), что прямо предусмотрено пунктом 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Вопросы, связанные с заключением, согласованием условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, также отнесены к вопросам, разрешаемым исключительно на общем собрании участников долевой собственности (подпункт 7 пункта 3 статьи 14 Закона об обороте земель с/х назначения).

Поскольку вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, то он должен решаться на общем собрании собственников земельных долей.

Тем самым, расторжение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности более чем пяти лиц, производится в порядке, предусмотренном статьями 14, 14.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, то есть через процедуру проведения общего собрания участников долевой собственности и принятие соответствующего решения, выражающего волю всех сособственников земельного участка.

Единственный случай, при котором участники общей долевой собственности могут расторгнуть договор аренды в отношении принадлежащих им земельных долей, без учета мнения остальных сособственников предусмотрен пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. 

При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Истцом ФИО6 в период времени до продления срока действия договора аренды от 17.01.2005 года на очередной срок, процедура, предусмотренная специальными нормами Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, соблюдена не была.

Общее собрание участников долевой собственности не проводилось, соответствующее решение о расторжении договора аренды в срок не позднее 7 дней до момента его окончания (пункт 4.2. договора) не принималось, вопрос о расторжении договора аренды истцом ФИО6 инициировался и на обсуждение других участников долевой собственности не ставился, истец ФИО6 не является лицом, уполномоченным другими участниками долевой собственности направлять арендатору требования о расторжении договора аренды, истцом не получено согласие арендатора ООО «Гранит» на выдел земельного участка.

Действия истца ФИО6 по выделению земельного участка в счет земельной доли ему принадлежащей из земельного участка с кадастровым № не является основанием к расторжению договора аренды и не может привести к расторжению договора аренды от 17.01.2005 года, так как выдел произведен после того, как действие договора аренды продлено на очередной срок после пролонгации срока аренды до 17 января 2020 года.

Так, истец, обращаясь с уведомлениями о расторжении договора аренды являлся участником общей долевой собственности и одним из арендодателей земельного участка, в связи с чем расторжение договора аренды в отношении принадлежащей истцу земельной доли невозможно в силу требований Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Кроме того, объектом недвижимости, обремененным правом аренды является предмет данного договора - земельный участок с определенным кадастровым номером, площадью, местоположением, находящийся в общей долевой собственности граждан - как истца, так и третьих лиц.

Тем самым запись об ограничении права и обременении объекта недвижимости, о погашении которой заявлено истцом является единой для всего земельного участка, внесена в Единый государственный реестр недвижимости при государственной регистрации оспариваемого договора.

Соответственно правовым последствием удовлетворения исковых требований истца является прекращение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора и погашение записи об обременении арендой в отношении всего арендуемого земельного участка, а не только доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей истцу на праве собственности либо сформированного в счет земельной доли земельного участка, что по указанным выше обстоятельствам противоречит императивным нормам законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

По указанным и приведенным судом обстоятельствам требования ФИО6 суд считает необоснованными, что является основанием к отказу в их удовлетворении.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Отказать ФИО6 в удовлетворении исковых требований к ООО «Гранит» о расторжении договора аренды.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение одного месяца.

Судья .

.

.