Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 марта 2017 года село Песчанокопское 

Судья Песчанокопского районного суда Ростовской области Золотухина О.В.,

при секретаре Черновой Н.Н.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, 

представителя ответчика АО «Богородицкое» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-46/17 по иску ФИО4 к ФИО5, Акционерному обществу «Богородицкое» о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5, Акционерному обществу «Богородицкое» о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, переводе прав и обязанностей покупателя, в котором просит признать договор купли-продажи земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> га, находящегося по адресу: 

<

адрес>, от 15.04.2016г., заключенный между ФИО5 и АО «Богородицкое» 

<

данные изъяты> – недействительным; перевести права собственника вышеуказанного земельного участка с АО «Богородицкое» 

<

данные изъяты> на ФИО4, признав за ФИО4 право собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> га, находящийся по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ФИО4 в пользу Акционерного общества «Богородицкое» 

<

данные изъяты> денежную сумму в размере 590 000 рублей, уплаченную по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 15.04.2016; указать, в случае удовлетворения исковых требований, что решение суда будет являться основанием для аннулирования регистрационной записи ЕГРП о праве собственности АО «Богородицкое» на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> га, кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес>. В обоснование своих требований указывает следующее: 18.01.2014 между ФИО4 и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> га, сельскохозяйственного назначения сроком на 5 лет, который вступил в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный №. Согласно п.п.3 п.5.1 указанного договора аренды от 18.01.2014 истец имеет преимущественное право выкупа арендуемых земельных долей при их продаже, при прочих равных условиях перед другими лицами. Предметом договора являлся земельный участок, а не земельная доля, указанное положение п.5 договора сторонами трактовалось как преимущественное право арендатора на заключение договора купли-продажи земельного участка, который и являлся предметом договора аренды. В начале мая 2016 года истец узнал, что указанный земельный участок продан АО «Богородицкое», несмотря на то, что условиями договора он имел преимущественное право покупки данного земельного участка. В п.4.1.1. выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения об обременениях спорного земельного участка договором аренды от 18.01.2014, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ. Истец свои обязательства по договору аренды, предусмотренные п.5 договора, исполнял в полном объеме, нарушений условий договора не допускал. Ответчик ФИО5 в нарушение условий договора, в частности п.6.2, п.5.1. договора аренды от 18.01.2014, не направил в адрес арендатора извещение о намерении продать земельный участок, находящийся у него в аренде, иному лицу, с указанием действительной цены и условий, на которых продается земельный участок, чем нарушил его право преимущественной покупки земельного участка, что предусмотрено договором аренды. Согласно договору купли-продажи земельного участка от 15.04.2016 ФИО5 продал, а АО «Богородицкое» купило за 590 000 рублей принадлежащий ФИО5 земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> га, находящийся по адресу: 

<

адрес>. В договоре в пункте 5 указано, что участок обременен договором аренды. Право собственности покупателя на земельный участок возникает с момента государственной регистрации данного договора. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в органах Росреестра ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации №. Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются решением Песчанокопского районного суда РО от 02.09.2016 по делу № 2-399/2016 и Апелляционным определением Ростовского областного суда от 15.11.2016 по делу № 33-19861/2016, которые в силу положений ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего иска. У истца была договоренность с Ш., которая являлась получателем денежных средств, в соответствии с п.3 обжалуемого договора купли-продажи, заключенного ответчиками 15.04.2016, о приобретении данного участка за 550 000 рублей. Условия о продаже участка за 590 000 рублей истцу не предлагались. Действующее законодательство не предусматривает ограничений либо запрета на преимущественное право покупки арендатором земельного участка, а наличие такого условия в договоре аренды свидетельствует об обязанности арендодателя известить арендатора о продаже участка о действительной цене, условиях продажи, и только после получения отказа арендатора от покупки земельного участка, собственник вправе продать его третьему лицу на предложенных условиях. Материалы рассмотренного ранее гражданского дела по иску ФИО4 к ответчикам о переводе права первоочередной покупки спорного земельного участка на него, не содержат достоверных и допустимых доказательств о предложении ФИО5 истцу приобрести спорный земельный участок именно за 590 000 рублей и доказательств такого отказа. ФИО4 согласен выплатить ответчику денежную компенсацию в сумме 590 000 рублей, считает, что вышеуказанный заключенный договор купли-продажи нарушает его первоочередное право выкупа земельного участка, поэтому он и обратился в суд с настоящим иском. На основании ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Из спорного договора купли-продажи от 15.04.2016 не усматривается, чем подтверждается соблюдение сторонами договора купли-продажи земельного участка установленного Областным законом порядка первоочередной покупки муниципальным образованием, данный вопрос не исследовался и при рассмотрении гражданского дела №2-399/2016. Согласно п.п.3 п.5.1 указанного выше договора аренды от 18.01.2014 истец имеет преимущественное право выкупа арендуемых земельных долей ( а как установлено судом Апелляционной инстанции – предмета договора, т.е. земельного участка) при их продаже, при прочих равных условиях перед другими лицами. В силу ст. 452 ГК РФ - соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Отказ другой стороны договора на предложение изменить договор либо неполучения ответа должны поступить в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Пункты 2.1. и 2.2. договора аренды предусматривают, что если за 2 месяца до окончания срока действия договора аренды не поступит письменное уведомление от любой из сторон о его прекращении, то договор будет считаться продленным на следующие 5 лет. Договор досрочно может быть расторгнут по соглашению сторон (п.7.1)., вносить по согласованию с Арендатором изменения в договор (п.6.1).Т.е. стороны договора предусмотрели письменное обращение и уведомления между собой по условиям договора аренды. Фактически ФИО5 в нарушение порядка, установленного ст. 452 ГК РФ в одностороннем порядке изменил условия договора аренды, без письменного уведомления истца, которое его обязывал сделать закон. На момент заключения договора купли -продажи земельного участка 15.04.2016, земельный участок был обременен арендным правом, которое истекает в январе 2019 года. Истец отрицает факт получения какого-либо уведомления о цене и условиях покупки спорного земельного участка. Реализация права собственности ФИО5 на отчуждение спорного земельного участка установленным пунктом п.п. 3 п.5.1 Договора аренды от 18.01.2014 никоим образом не нарушается, он имеет право продать свой земельный участок, но не нарушая при этом права других лиц(ст. 209 ГК РФ), перед которыми, он обязан исполнить взятые на себя согласно закону и договора аренды обязательства, т.е. перед истцом. Таким образом, учитывая вышеуказанные обстоятельства нарушения закона и договорных обязательств по договору аренды, сделка купли -продажи земельного участка с кадастровым номером № от 15.04.2016, заключенная между ФИО5 и АО «Богородицкое», подлежит признанию недействительной. Помимо этого истец является руководителем Крестьянско-фермерского хозяйства, что ФИО5 было известно и по аналогии закона и права в силу п.4 ч.3 ст.1 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002г. « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФИО4, как член КФХ имеет также право первоочередной покупки спорного земельного участка. В связи с тем, что ответчиком ФИО5 нарушено право истца на преимущественное права покупки земельного участка, предусмотренное договором аренды земельного участка от 18.01.2014, и учитывая вышеуказанные обстоятельства нарушения закона и договорных обязательств по договору аренды, что является основанием, в случае признания судом недействительным договора купли-продажи земельного участка от 15.04.2016, заключенного между ответчиками, для перевода на него прав собственника с АО «Богородицкое» и признания права собственности, с одновременным прекращением права собственности АО «Богородицкое» на спорный земельный участок, с взысканием с ФИО4 компенсации в размере 590 000 рублей в пользу АО «Богородицкое». Помимо этого при удовлетворении иска, решение суда будет являться основанием для аннулирования регистрационной записи о праве собственности АО «Богородицкое» на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> га, кадастровый №.

Определением Песчанокопского районного суда Ростовской области от 13.01.2017 производство по гражданскому делу №2-46/17 по иску ФИО4 к ФИО5, Акционерному обществу «Богородицкое» о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, переводе прав и обязанностей покупателя было прекращено в части исковых требований о переводе прав собственника земельного участка на истца, признании за ним права собственности, взыскания с истца в пользу АО «Богородицкое» денежной суммы, уплаченной по договору купли-продажи земельного участка от 15.04.2016, заключенному между ФИО5 и АО «Богородицкое», на основании абзаца 3 ст.220 ГПК РФ, поскольку данные требования были предметом рассмотрения Песчанокопского районного суда по гражданскому делу №2-399/16 по иску ФИО4 к ФИО5, АО «Богородицкое» о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок. 

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в части применения последствий недействительной сделки, просит прекратить право собственности АО «Богородицкое» на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> га, находящийся по адресу: 

<

адрес>; обязать АО «Богородицкое» возвратить ФИО5 все 

полученное по сделке, а именно земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> га, находящийся по адресу: 

<

адрес>, обязать ФИО5, возвратить АО «Богородицкое» все полученное по сделки, а именно денежную сумму в размере 590 000 рублей ( т.1 л.д.110-112,119-120). В заявлении об уточнении исковых требований истец дополнительно указал на оспоримость сделки в силу положений ст.166 ГК РФ, поскольку сделка нарушает права и охраняемые интересы третьего лица, а также на нарушение сторонами сделки положений ст.174 ГК РФ: полномочия лица на совершение сделки были ограничены договором по сравнению с тем, как они определены в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо вышло за пределы этих ограничений, и другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Истец ФИО4, ответчик ФИО5 в судебное заседание не явились, были надлежащим образом уведомлены о времени и месте слушания дела, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ.

Представители истца ФИО1, ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме. ФИО1 пояснил, что в силу закона обжалуемый договор купли-продажи является ничтожной сделкой, так как были нарушен положения ст. 452 ГК РФ, то есть ответчик ФИО5 в одностороннем порядке изменил условия договора аренды, без письменного уведомления его доверителя, которое он был обязан сделать по закону. ФИО4 вкладывал в этот участок денежные средства, у них была договоренность, что при продаже данного земельного участка ФИО4 будет иметь преимущественное право первоочередной покупки, и поэтому ФИО5 не мог продать АО «Богородицкое» этот земельный участок, не предложив изначально купить его ФИО4 Если брать аналогию права, то в п.4 ч.3 ст.1 ФЗ №101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФИО4, как член КФХ, имеет также право первоочередной покупки спорного земельного участка. Обязанность ФИО5 в письменной форме обратиться к ФИО4 о продаже земельного участка вытекает из закона. Договоренность о покупке земельного участка у ФИО4 была с Ш. 

<

данные изъяты>), как с получателем денег, что так же указано в п.3 обжалуемого договора. ФИО5 нарушил права ФИО4, как третьего лица, в соответствии со ст.166 ГК РФ. Кроме того, доказательств того, что ФИО5 предлагал арендатору продать этот участок за 590 000 рублей, в деле не имеется. Данное предложение должно было быть в письменной форме, но ответчик этого не сделал. 

Представитель ответчика АО «Богородицкое» ФИО3 исковые требования ФИО4 не признала, просит отказать в их удовлетворении, пояснив, что АО «Богородицкое» считает себя добросовестным приобретателем данного земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> га. Условия по договору купли-продажи сторонами выполнены полностью, оплата по договору произведена в полном объеме, стороны претензий не имеют. Ранее решением Песчанокопского районного суда от 02.09.2016 по гражданскому делу №2-399/16 по иску ФИО4 к ФИО5, АО «Богородицкое» о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок было отказано в удовлетворении исковых требований. Апелляционным определением Ростовского областного суда от 15.11.2016 данное решение оставлено без изменения, а апелляционная жалоба истца без удовлетворения. То есть те доводы, которые были изложены в решении суда, апелляционная инстанция признала законными и обоснованными и согласилась с ними. Доводы стороны истца о том, что в апелляционном определении указано на то, что стороны достигли соглашения о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемого имущества, не могут служить основанием для удовлетворения настоящего иска, так как в договоре аренды, заключенном между ФИО4 и ФИО5, не содержится пункт, согласно которому ФИО7 в письменной форме должен был предложить арендатору ФИО4 купить у него земельный участок. В устной форме ФИО5 предлагал ФИО4 купить земельный участок за 590 000 рублей, он отказался. Заключение договора купли-продажи участка сельскохозяйственного назначения от 15.04.2016 между ФИО5 и АО «Богородицкое» не повлекло нарушение прав и охраняемых законом интересов ФИО4, ФИО4 остался арендатором данного участка, продолжает его обрабатывать. Кроме того, в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам в частности относятся сделки, предусмотренные ст. 169 ГК РФ, 170 ГК РФ, п.1 ст. 171 ГК РФ, п.2 ст.391, п.4 ст.401 ГК РФ, п.3 ст.572 ГК РФ, п.3 ст.596 ГК РФ, ст.820 ГК РФ. Соответственно, договор купли-продажи, заключенный 15.04.2016 не подпадает под вышеуказанные критерии и следовательно не может быть признан недействительным. На момент заключения договора купли-продажи АО «Богородицкое» было известно, что земельный участок обременен договором аренды, какие именно условия были прописаны в договоре аренды, АО «Богородицкое» известно не было. 

От ответчика ФИО5 в суд поступили возражения на заявленные исковые требований, в которых он просит отказать истцу в удовлетворении иска. В обоснование своей позиции указывает следующее: Договор аренды от 18.01.2014, заключенный с ФИО4, в одностороннем порядке не изменялся. В устной форме он предлагал ФИО4 купить у него земельный участок за 590 000 рублей, но получил устный отказ, истец не согласился с ценой, считал ее завышенной. В пункте 5.1 договора не указаны способ и порядок использования преимущественного права при продаже земельного участка, в связи с чем письменной обязанности предложить истцу приобрести земельный участок у ФИО5 не было. Договор купли-продажи сторонами исполнен, деньги, полученные ответчиком от АО «Богородицкое», им потрачены. Считает, что права ФИО4 оспариваемым договором не нарушены (т.1 л.д.133). 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, был надлежащим образом уведомлен о времени и месте слушания дела, представил в суд отзыв, в котором истцу предлагалось уточнить заявленные требования (т.1 л.д.126-130).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Администрация Богородицкого сельского поселения Песчанокопского района в судебное заседание не явился, был надлежащим образом уведомлен о времени и месте слушания дела, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении не заявлял.

Заслушав представителей истца, представителя ответчика, рассмотрев материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению (п. 1 ст. 9 ГК РФ).

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и именно собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом,

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу п. 1 - 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

15.04.2016 между ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому ФИО5 продал, а АО «Богородицкое» купило за 590 000 рублей принадлежащий ФИО5 земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> га, находящийся по адресу: 

<

адрес>. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № (т.1 л.д.28). Указанный земельный участок обременен договором аренды, о чем указано в пункте 5 договора. 

Договор аренды земельного участка был заключен 18.01.2014 между ФИО4 и ФИО6, сроком на 5 лет, вступил в силу с момента государственной регистрации в Управлении Росреестра по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный №. 

Согласно п.5.1 договора аренды от 18.01.2014 истец имеет преимущественное право выкупа арендуемых земельных долей при их продаже, при прочих равных условиях перед другими лицами (т.1 л.д.29-30).

Посчитав нарушенным свое преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка ФИО4 обратился в Песчанокопский районный суд с иском о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи.

Решением Песчанокопского районного суда Ростовской области от 02.09.2016 по гражданскому делу №2-399/16 по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5, АО «Богородицкое» о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, в удовлетворении исковых требований ФИО4 было отказано (т.1 л.д.13-15). 

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 15.11.2016 указанное решение оставлено без изменения, вступило в законную силу. В определении апелляционной инстанции указано, что при толковании договора аренды судебная коллегия применительно к ст. 431 ГК РФ принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, и сопоставив п. 5.1. данного договора с другими условиями и смыслом договора в целом, находит, что стороны этого договора достигли соглашения о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемого имущества. При этом, судебная коллегия указала, что при нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом, в рассматриваемом случае законом не предусмотрено право истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества (т.1 л.д.16-19).

Выводы судебной коллегии о достижении ФИО6 и ФИО4 при заключении договора аренды соглашения о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемого имущества в силу части 2 статьи 61 ГПК РФ относятся к обстоятельствам, установленным вступившим в законную силу судебным постановлением, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела. 

ФИО4 оспаривает заключенный сторонами договор купли-продажи в связи с несоответствием его положениям закона, нарушением права муниципального образования на преимущественную покупку, нарушением прав арендатора на преимущественное приобретение земельного участка, совершение сделки лицом с нарушением условий осуществления полномочий.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст.167 ГК РФ).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

В соответствии с п. 1 - 3 ст. 8 ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст.19.1 Областного закона от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В судебное заседание Администрацией Богородицкого сельского поселения, регистрирующим органом представлены сведения о соблюдении ответчиками положений ст. 8 ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения":

13.04.2016 ФИО5 обратился в муниципальное образование с предложением приобрести у него земельный участок сельскохозяйственного назначения по цене 590 000 рублей, с оплатой до 13.05.2016 (т.1 л.д.108). Обращение собственника зарегистрировано в журнале регистрации письменных обращений граждан, за номером 9 от 13.04.2016 (т.1 л.д.105-107),

На указанное обращение Администрацией Богородицкого сельского поселения направлено уведомление об отказе от покупки земельного участка, о чем имеется запись в журнале исходящей корреспонденции №169 от 14.04.2016 (т.1 л.д.100, 103-104, 109).

Таким образом, преимущественное право муниципального образования на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения ФИО5 не нарушено, оснований для признания сделки недействительной по данному основанию не имеется.

Кроме того, сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Из пункта 90 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что не может быть признана недействительной по этому основанию сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом. По общему правилу последствием заключения такой сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков (статья 15 ГК РФ).

Поскольку преимущественное право арендатора на заключение договора купли-продажи было предусмотрено не законом и не нормативным правовым актом, а условиями договора, перевод прав и обязанностей покупателя в данном случае положениями закона не предусмотрен, то с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 90 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, суд считает, что последствием нарушения прав истца является не признание недействительным договора купли-продажи, а возмещение ФИО4 убытков, при доказанности их причинения. 

При оспаривании договора купли-продажи истец ссылается на наличие у него преимущественного права покупки земельного участка как главы крестьянского (фермерского) хозяйства в силу подпункта 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, использующая земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Земельный участок с кадастровым номером №, находился в собственности ФИО5, правовой режим долевой собственности, установленный в том числе Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", на данный земельный участок не распространялся, в связи с чем, истец правом на приобретение земельного участка в преимущественном порядке в силу закона не обладал,

Безосновательны и доводы истца о нарушении при заключении договора положений ст.174 ГК РФ. Пунктом 1 статьи 174 ГК РФ предусмотрена возможность признания недействительной сделки, совершенной лицом, полномочия которого на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

При заключении договора купли-продажи собственник ФИО5 действовал лично, услугами представителя не пользовался, оснований для признания сделки недействительной по ч.1 ст.174 ГК РФ не имеется

Таким образом, ФИО5, будучи законным владельцем земельного участка, в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ, распорядился принадлежащим ему имуществом и произвел его отчуждение в пользу АО «Богородицкое» по договору купли-продажи. Заключенный сторонами договор соответствует положениям федерального законодательства, переход права собственности был зарегистрирован в установленном порядке, договор исполнен сторонами. Предусмотренных законом оснований для признания сделки недействительной, не имеется. 

Кроме того, суд считает, что удовлетворение исковых требований не повлечет за собой восстановление прав истца, поскольку признание договора недействительным и приведение сторон в первоначальное положение не порождает обязанность собственника земельного участка заключить договор купли-продажи с истцом. 

Руководствуясь ст.166- 168, 173.1, 174 ГК РФ, ст.3, 56, 61, 194-199 ГПК РФ судья

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5, Акционерному обществу «Богородицкое» о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Песчанокопский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме. 

Дата изготовления мотивированного решения 10.03.2017.

Судья О.В.Золотухина