Дело (№)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июня 2019 года

Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре (адрес).

В составе председательствующего судьи Фурман Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания Дорофеевой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Солид Банк» к ФИО1 о признании строения самовольной постройкой, возложении обязанности по сносу строения, прекращении права собственности.

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Солид Банк» обратилось в Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре с исковым заявлением к ФИО1 о признании строения самовольной постройкой, возложении обязанности по сносу строения, прекращении права собственности, ссылаясь в заявлении о том, что АО «Солид Банк» является собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый (№), а также собственником, расположенного на указанном земельном участке нежилого здания с кадастровым номером 27:22:0031701:224. На данном земельном участке ответчиком возведено одноэтажное нежилое здание, общей площадью 538,7 кв.м. с кадастровым номером 27:22:0031:701:355, назначение холодный склад, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке (дата). Указанное строение является самовольной постройкой. Согласно договору ипотеки от (дата), заключенному между банком и ФИО1 в обеспечение обязательств по кредиту, ФИО1 передал в залог банку административно-бытовое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, земельный участок, расположенный по этому же адресу, общей площадью 2096,9 кв.м., разрешенное использование: с целью эксплуатации административно-бытового здания. Решением Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от (дата), обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки. В связи с тем, что повторные торги по реализации заложенного имущества не состоялись, банк оставил указанное имущество за собой, при этом право собственности банка на это имущество зарегистрировано (дата). При осмотре земельного участка банком установлено, что на нем, помимо здания, принадлежащего банку, находится строение, которое используется ответчиком как автомоечный комплекс и автомастерская. Залогодатель ФИО1 не вправе был распоряжаться заложенным имуществом без согласия банка. ФИО1 в период действия договора ипотеки без согласия банка возвел на заложенном земельном участке строение. Земельный участок, на котором возводилось строение, имел вид разрешенного использования «с целью эксплуатации административно-бытового здания», а при регистрации права собственности на строения ответчик изменил вид разрешенного использования указанного земельного участка на следующую формулировку: «для размещения административных зданий». Таким образом, строение возведено на земельном участке, разрешенное использование которого предназначено для иных целей. Кроме этого, часть строения расположена на земельном участке, являющемся муниципальной собственностью, предоставленном ответчику в аренду на основании договора аренды земельного участка от (дата), заключенного администрацией г.Комсомольска-на-Амуре. Сохранение указанного строения нарушает права и законные интересы истца как собственника земельного участка, поскольку истец лишен возможности распоряжаться данным земельным участком по своему усмотрению. Претензию истца об освобождении земельного участка и сносе самовольной постройки ответчик добровольно не удовлетворил, сославшись на то, что строение возведено на основании выданного разрешения на строительство и право на него зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем, просит суд признать строение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 27:22:0031:701:355 самовольной постройкой; обязать ответчика снести данное строение, прекратить право собственности ответчика на строение, расположенное по адресу: 

<

...>. 

В судебном заседании представитель истца АО «Солид Банк» ФИО2, действующая на основании доверенности от (дата), поддержала исковые требования истца, при этом дала суду объяснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении, дополнительно суду пояснила о том, что основанием для обращения в суд явилось нарушение права собственности банка на земельный участок в результате возведенным ФИО1 нежилым строением, являющимся самовольной постройкой. С ответчиком ФИО1 был заключен договор ипотеки, в качестве залога им был предоставлен земельный участок и находящееся на нем здание, но собственник ФИО1 возвел на этом участке второе сооружение. ФИО1 не имел законных оснований возводить на земельном участке сооружение, при этом земельный участок уже имел здание, а при регистрации нового здания было разрешено использование этого здания для иных целей, то есть были нарушены правила целевого использования земли. Нарушены права банка как собственника земельного участка, банк стал собственником земельного участка и здания, переданных в залог с 2018 года. Самовольная постройка ответчика создана без получения согласований и разрешений АО «Солид Банк», установленных законом. Банку стало известно о самовольной постройке ответчика с момента государственной регистрации залогового имущества в 2018 году. 

В судебном заседании ответчик ФИО1 исковые требования не признал, при этом суду пояснил о том, что по договору об ипотеке, он не обязан был уведомлять банк о строительстве сооружения. Считает снос постройки нецелесообразным, поскольку данное здание возведено на законных основаниях, при этом выдавалось разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию здания. Данное здание занимает лишь часть земельного участка банка, тогда как остальная часть здания занимает земельный участок муниципального образования, находящегося у ФИО1 в аренде. Полагает, что данный участок можно размежевать и продать его ему под построенное здание, которое он использует по назначению.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1- ФИО3, допущенная судом по устному ходатайству истца ФИО1, возражала против удовлетворения иска, поскольку в материалах дела имеются документы, подтверждающие законность возведения спорной постройки, так администрацией г. Комсомольска-на-Амуре ФИО1 было выдано разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию. Действующее законодательство не подразумевает признания самовольной постройкой, если соблюден порядок Градостроительного кодекса РФ. Спорное здание было возведено ФИО1 на земельном участке, который был в собственности до перехода права собственности к банку. Отчуждение земельного участка не может происходить без передачи имущества на нем. Здание, согласно данным ГКН, распложено на двух земельных участках. Вид разрешенного использования зависит от зоны и ФИО1 вид разрешенного использования не сменил. Есть варианты перераспределения земельного участка, то есть ФИО1 может выкупить часть земельного участка у муниципального образования и произвести с банком перераспределение, более того, АО «Солид Банк» вправе установить сервитут. Считает, что банком выбран ненадлежащий способ защиты. Возведение строения на участке это не распоряжение земельным участком. Этими действиями ФИО1 улучшил земельный участок. Кроме того, в решении Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от (дата) указано о том, что уже в феврале 2016 года банком был проведен акт осмотра земельного участка, учитывая, что уже два года на нем стояло спорное здание, в связи с чем, суду необходимо применить срок исковой давности на подачу иска, пропущенный истцом. Требования истца о сносе здания целиком не подлежит удовлетворению, поскольку оно расположено на двух земельных участках, один из которых находится в аренде у ответчика. Какой именно площади земельного участка истец мешает в пользовании, банк не указывает. Банком не оспорены нормативные акты о разрешении на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию спорного здания, поэтому считает, что положения 222 Гражданского кодекса РФ к данному объекту не могут быть отнесены. 

Суд, заслушав объяснения сторон, представителей, изучив материалы дела, приходит к следующему:

В силу части 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Положениями части 1 статьи 219 Гражданского кодекса РФ определено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. Наличие зарегистрированного права на самовольную постройку не исключает возможности ее сноса.

Согласно пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от (дата) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Определением Конституционного Суда РФ от (дата) N 438-О-О разъяснено, что если сохранение самовольной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, то с учетом правила абзаца 3 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с требованием о сносе самовольной постройки. 

Согласно статьи 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник не вправе при пользовании своим имуществом нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

На основании статьи 263 Гражданского кодекса РФ и статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из правовых положений статьи 304 Гражданского кодекса РФ и разъяснений, приведенных в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (№), Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (№) от (дата) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что негаторный иск подлежит удовлетворению при существовании реального нарушения прав и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В соответствии со статьей 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Таким образом, обращаясь за сносом самовольно возведенной ответчиком пристройки истец должен доказать юридически значимые для данных правоотношений обстоятельства, а именно наличие нарушения его прав законного пользования земельным участком.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В судебном заседании установлено следующее:

На основании договора купли- продажи (№) от (дата) Администрация г. Комсомольска-на-Амуре (Продавец) и гражданин ФИО1 (Покупатель) заключили договор купли- продажи земельного участка согласно которому, Продавец обязуется продать, а Покупатель принять в собственность земельный участок из земель населенных пунктов, находящихся в государственной собственности, площадью 2096,9 кв. метра, с кадастровым номером 27:22:031701: 35, расположенный по адресу: (адрес), 

<

...>, литер А с целью эксплуатации административно- бытового назначения, при этом, цена участка составляет 572.792 рубля 77 копеек.

Ответчику ФИО1 на праве собственности принадлежало нежилое помещение, административно- бытовое здание, 2 этажное, общей площадью 475, 3 кв. метра, расположенное по адресу: (адрес), 

<

...>, с кадастровым номером 27:22:2418:3/4583/А.

Согласно договору ипотеки от (дата) № И7008/1-2013, заключенному между ЗАО « Солид Банк» и ФИО1 в обеспечение обязательств по кредиту, ФИО1 передал в залог ЗАО «Солид Банк» имущество: административно-бытовое здание с кадастровым номером 27:22:0031701:224 и земельный участок, общей площадью 2096,9 кв.м., с кадастровым номером 27:22:0031701:35, разрешенное использование: с целью эксплуатации административно-бытового здания, расположенных по адресу: (адрес), 

<

...>. 

Договор ипотеки зарегистрирован в установленном законом порядке (дата), номер регистрации 27-27-04/210/2013-110. 

Решением Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от (дата) по гражданскому делу по иску ЗАО « Солид Банк» к ФИО4, ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки 

№И-7008/1-2013 на принадлежащее ФИО1 административно- бытовое здание, назначение: нежилое, 2- этажное, общей площадью 475,3 кв. метра и земельный участок, расположенных по адресу: (адрес), 

<

...>, установлен способ реализации имущества путем продажи на публичных торгах.. 

В связи с тем, что повторные торги по реализации заложенного имущества не состоялись, в соответствии со статьей 350.2 Гражданского кодекса, ЗАО « Солид Банк» принял решение об оставлении вышеуказанного заложенного имущества ФИО1 за собой, при этом, право собственности банка на заложенное имущество зарегистрировано (дата).

ФИО1 на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, получив разрешение на строительство от (дата), выданное администрацией г.Комсомольска-на-Амуре и возвел одноэтажное нежилое здание, общей площадью 538, 7 кв. метра, с кадастровым номером 27:22:0031:701: 355, назначение: холодный склад. Данный объект был введен в эксплуатацию на основании разрешения администрации г. Комсомольска-на Амуре от (дата), право собственности на которое было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) в Комсомольском отделе (дата).

Из схемы земельного участка, предоставленного в аренду администрацией г. Комсомольска-на Амуре усматривается, что часть данного строения расположена на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0031701:317, являющемся муниципальной собственностью, предоставленном ответчику ФИО1 на основании договора аренды земельного участка (№) от (дата), заключенного Администрацией (адрес). 

Согласно объяснениям представителя АО « Солид Банк» в судебном заседании, сохранение указанного строения нарушает права и законные интересы банка, как собственника земельного участка, поскольку банк лишен возможности распоряжаться данным земельным участком по своему усмотрению. 

Претензию истца от (дата) (№) об освобождении земельного участка и сносе самовольной постройки ответчик добровольно не удовлетворил, сославшись на то, что строение возведено на основании выданного разрешения на строительство и право на него зарегистрировано в установленном законом порядке.

Спорный объект является нежилым зданием, объектом капитального строительства и в соответствии с действующим законодательством был поставлен на кадастровый учет, зарегистрирован на праве собственности, земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости на момент его регистрации права собственности являлся собственностью ответчика ФИО1, при этом разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031701:35 допускало строительства на нем данного объекта.

Спорный объект недвижимости создан с получением на это необходимых разрешений и в соответствии с требованиями градостроительных норм и правил, что подтверждается выданным уполномоченным органом, разрешением на строительство № RU27302000-54 и разрешением на ввод в эксплуатацию № RU27302000-45.

Согласно положений статьи 65 Федерального закона от (дата) № 102-ФЗ (ред. от (дата)) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Договор ипотеки, заключенный сторонами, не содержит положений устанавливающих запрет нa возведение в установленном порядке здания или сооружения.

Ссылка представителя АО « Солид Банк» на пункт 4.1.2 договора ипотеки № И-7008/1-2013, согласно которой залогодатель нe вправе распоряжаться предметом ипотеки без письменного согласия залогодержателя не состоятельна, так как содержание правомочия распоряжения состоит в юридически обеспеченной возможности определения фактической и юридической судьбы вещи. 

Таким образом, получение в установленном порядке разрешения на строительство объекта на земельном участке и ввод его в эксплуатацию не является нарушением положений заключенного сторонами договора.

Право собственности ответчика зарегистрировано в установленном порядке (дата), согласно регистрационной записи (№) от (дата) (Собственность)) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При определении продажной цены имущества Залогодержатель обязан был учесть факт нахождения объекта не указанного в договоре ипотеки. 

Таким образом, по мнению суда, нежилое здание с кадастровым номером 27:22:0031701:355, общей площадью 538,7 кв.м., расположенное по адресу: (адрес), 

<

...>, не обладает признаками самовольной постройки, указанными в статье 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации. 

Вопрос об использовании земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031701:35 находящимся на момент подачи иска в собственности истца подлежит разрешению в рамках Федерального закона от (дата) № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)", с учетом соблюдения основополагающего принципа земельного законодательства, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В судебном заседании представителем ответчика ФИО1 было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, указывая на то обстоятельство, что на момент подачи настоящего иска АО «Солид Банк» знало или должно было знать о наличии на земельном участке объекта капитального строительства, поскольку банк как залогодержатель по договору ипотеки имел право осуществлять проверки с целью надлежащего состояния имущества, более того, представитель АО « Солид Банк» имел право принимать участие в и осмотре земельного участка совместно с оценщиком с целью определения стоимости залогового имущества в 2016 году.

Рассматривая данное ходатайство, суд исходит из следующего:

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения суда. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено в споре, является самостоятельным основанием к вынесению решения судом об отказе в иске.

В силу положений статей 196, 200 Гражданского кодекса РФ, общий срок исковой давности составляет 3 года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В судебном заседании со стороны ответчика ФИО1 не представлено суду доказательств, бесспорно подтверждающих то обстоятельство, что с 2014 года ЗАО 

« Солид Банк» знало о наличии возведенного ФИО1 объекта недвижимости- нежилого здания, при этом утверждения стороной ответчика о праве банка производить осмотр земельного участка в соответствии с договором о залоге, а также праве АО «Солид Банк» принимать участие в осмотре земельного участка в присутствии специалиста по оценке, е не свидетельствует о проведении таковых, суду не представлены акты осмотра земельного участка, нежилого помещения и другие доказательства, свидетельствующие о том, что истец знал о возведении ответчиком объекта недвижимости, а потому считает, что данное ходатайство стороны ответчика не может быть удовлетворено, поскольку носит предположительный характер.

На основании вышеизложенного, поскольку оснований, позволяющих суду удовлетворить требования истца не установлено, учитывая, что право собственности ответчика зарегистрировано в установленном порядке (дата), а также отсутствие в деле доказательств того, что спорный объект капитального строительства создает угрозу жизни и здоровью граждан, и возведен с нарушением градостроительных норм и правил, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований АО «Солид Банк» о признании строения самовольной постройкой.

Исковые требования АО « Солид Банк» о сносе строения и прекращения права собственности на строение также не подлежат удовлетворению, поскольку являются производными от первоначальных требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного Общества «Солид Банк» к ФИО1 о признании строения самовольной постройкой, возложении обязанности по сносу строения, прекращения права собственности - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в (адрес)вой суд через Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре в течение 1 месяца со дня вынесения мотивированного текста решения суда.

Судья Фурман Е.Ю.