Дело №...

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

«05» июня 2019 года г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:

председательствующего Лисиной Е.В., 

при секретаре Терещенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности, понуждении к заключению договора купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, в котором просил обязать ФИО2 заключить с ним договор купли-продажи на гаражные боксы: №... площадью 35 кв.м., №... – 53,1 кв.м., №... – 36,2 кв.м., №... – 38,9 кв.м., №... – 38,6 кв.м., №... – 43,9 кв.м., расположенные в нежилом здании, общей площадью 606,1 кв.м. по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Станционный сельсовет, 

<

адрес> (кадастровый №...) на условиях, согласованных в предварительных договорах купли-продажи от 02.11.2004 года и ДД.ММ.ГГГГ; признать за ним право собственности на вышеуказанные гаражные боксы. 

В обоснование заявленных требований указал, что в 2004 году приобрел у ФИО2 долю, размером 40,5% в праве общей долевой собственности на гаражи, общей площадью 606,1 кв.м., расположенные по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Станционный сельсовет, 

<

адрес>, о чем было заключено два предварительных договора купли-продажи: от ДД.ММ.ГГГГ на долю 20,25% по цене 180000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на долю 20,25% по цене 280000,00 руб. 

Доля ответчика состояла из шести гаражных боксов, четыре из которых были смежными, два – изолированными, которые были переданы по предварительным договорам. Продажная цена считается окончательной и изменению в дальнейшем не подлежит, об этом указано в предварительных договорах. Расчет произведен полностью при подписании договоров. Договор купли-продажи подлежал заключению в течение месяца после регистрации права собственности Продавца на принадлежащую ему долю (п. 3 договоров). 

Указанными гаражными боксами истец пользуется на протяжении 14 лет, произвел неотделимые улучшения. 

После беседы с ответчиком ему стало известно, что ФИО2 оформил своё право собственности на принадлежащую ему долю, однако, исполнять условия предварительных договоров не намерен. 

Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выделил принадлежащую ему 40,5% долю в праве общей долевой собственности на гаражные боксы в натуре в виде гаражных боксов: №... площадью 35 кв.м., №... – 53,1 кв.м., №... – 36,2 кв.м., №... – 38,9 кв.м., №... – 38,6 кв.м., №... – 43,9 кв.м.

Полагает, что между ним и ответчиком были определены все существенные условия договора купли-продажи – определена цена, расчет произведен полностью, товар передан покупателю. 

Поскольку в ином порядке он не может оформить право собственности на гаражные боксы, он обратился в суд с настоящим иском. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении. В письменных пояснениях указала, что в предварительных договорах содержатся условия, как предварительного договора, так и основного договора купли-продажи. Нигде в предварительном договоре купли-продажи не указано, что передаваемые денежные средства являются задатком. Ссылки ответчика на то, что в 2006 году истцу были переданы свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на гаражи, является недопустимыми, поскольку в 2006 году без присутствия продавца договор купли-продажи не мог быть подписан и зарегистрирован. На ФИО2 лежала такая же обязанность обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи, однако, он этого не сделал. В действиях ФИО2 усматривается злоупотребление правом. Предварительные договоры не расторгнуты, обязанности по ним никто не отменял. О наличии у ФИО2 зарегистрированного права ФИО1 стало известно в октябре 2018 года. Все существенные условия сторонами были согласованы, товар оплачен и передан покупателю, гаражами ФИО1 пользуется до настоящего времени. Срок исковой давности не пропущен, поскольку о нарушении своих прав ФИО1 стало известно в 2018 году. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что в 2004 году ему позвонил человек, который предложил продать ему спорные гаражи. Поскольку у него на тот момент отсутствовала необходимость в пользовании гаражными боксами, он согласился. К нему приехал человек, с готовым предварительным договором купли-продажи, он прочитал его и подписал. Денежные средства ему были переданы, о чем он составил расписки. Цена на тот момент была согласована. Договор купли-продажи подлежал заключению после того, как он зарегистрирует свои права на данные гаражи. В 2006 году он получил свидетельства о праве собственности, заехал в гаражи, и передал их человеку, который он находился в одном из указанных боксов. Более этого человека он не видел. Оформил ли ФИО1 свои права или нет, ему неизвестно. Он договор купли-продажи не подписывал, с иском в суд не обращался, поскольку ему это было не нужно. Впоследствии через несколько лет ему позвонил кто-то из других собственников гаражей по вопросу выдела гаражей в натуре и оформления земли. Позвонили ему, поскольку собственником значился он. В дальнейшем в судебном порядке был осуществлен выдел долей в натуре, он зарегистрировал своё право собственности на гаражи. 

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. В письменных возражениях указала, что истец пользуется гаражными боксами без законных оснований, договоры купли-продажи с ответчиком он не заключил, на контакт выходить престал. В 2006 году ответчик получил свидетельство о праве собственности на долю 40,5% и передал его истцу. Истцом пропущен срок исковой давности, который составляет 3 года. Поскольку истец не выходил на контакт с ответчиком, ответчик посчитал, что истец утратил интерес к гаражным боксам и начал осуществлять действия, связанные с выделом доли в натуре. Предметом каждого из предварительных договоров, являлось 20,25% в праве собственности на гаражи общей площадью 606,1 кв.м. В настоящее время заключить основной договор купли-продажи на указанных условиях невозможно, поскольку такой объект не существует. Переданные по предварительному договору денежные средства являются авансом, а не задатком, и могут учитываться в счет предстоящей оплаты, но не являются способом обеспечения исполнения обязательства. 

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 признано право собственности на 40,5% доли в праве общей собственности на гаражи, общей площадью 606,1 кв.м., расположенные по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Станционный сельсовет, 

<

адрес>. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на гаражи, по условиям которого Продавец имеет намерение продать, а Покупатель имеет намерение купить долю, размером 20,25% в праве собственности на гаражи, общей площадью 606,1 кв.м., расположенные по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Станционный сельсовет, 

<

адрес> (п. 1). Стороны предполагают заключить договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества в течение месяца после регистрации права собственности Продавца на долю в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области (п. 3). Договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества стороны договорились заключить по цене 180000, которые передаются наличными Продавцу по расписке, и которые будут засчитаны полностью в счет продажной цены передаваемого имущества (п. 4). 

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил от ФИО1 180000 руб. согласно предварительного договора купли-продажи на гаражи. 

В дальнейшем сторонами заключен еще один предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на гаражи (без даты), в котором предусмотрены аналогичные условия о наличии у Продавца намерения продать, и о наличии у Покупателя намерения купить долю, размером 20,25% в праве собственности на гаражи, общей площадью 606,1 кв.м. по тому же адресу. В п. 4 указанного договора стороны договорились заключить договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества по цене 280000, которые передаются наличными Продавцу по расписке, и которые будут засчитаны полностью в счет цены передаваемого имущества. На последнем листе этого договора имеется расписка от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что ФИО2 получил от ФИО1 280000 рублей в счет предварительного договора купли-продажи доли в праве собственности на гаражи. 

Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ доля ФИО2 40,5% в праве собственности на указанные гаражи выделена в натуре, указанной доле соответствуют гаражные боксы №... площадью 35 кв.м., №... – 53,1 кв.м., №... – 36,2 кв.м., №... – 38,9 кв.м., №... – 38,6 кв.м., №... – 43,9 кв.м. Право общей долевой собственности ФИО2 на 40,5% долей в здании гаражей общей площадью 606,1 кв.м., расположенных по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Станционный сельсовет, 

<

адрес> прекращено. Решение вступило в законную силу. 

В обоснование исковых требований истец просит суд признать за ним право собственности на вышеуказанные гаражные боксы, ссылаясь на наличие между ним и ответчиком предварительных договоров купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, заключенных в 2004 году.

Однако, с данными требованиями истца суд не может согласиться. 

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, исходя из содержания вышеприведенной нормы, предварительный договор порождает для его сторон, обязательства по заключению в будущем основного договора, и не может расцениваться как самостоятельное основание для признания права собственности на объект недвижимости.

Правовые последствия уклонения одной из сторон от заключения основного договора регулируются ч. 5 ст. 429 ГК РФ, то есть, законом предусмотрен конкретный способ защиты прав стороны по предварительному договору, а именно понуждение к заключению основного договора. Указанное требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из предварительного договороа купли-продажи доли в праве собственности на гаражи от ДД.ММ.ГГГГ и предварительного договора с распиской от ДД.ММ.ГГГГ, предметом данных договоров является намерение продавца продать и намерение покупателя купить доли в праве общей долевой собственности на гаражи. Договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества стороны предполагают заключить в течение месяца после регистрации права собственности Продавца на долю в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области (п.п. 1,3 договоров).

Таким образом, предметом вышеуказанных предварительных договоров купли-продажи являлось намерение сторон заключить договор купли-продажи в будущем, однако, такой договор заключен не был, что сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось. 

Также сторонами не оспаривалось и то, что ни одной из них требование о заключении договора купли-продажи спорных гаражных боксов не было направлено контрагенту. 

При этом, доводы представителя истца о том, что истцу не был известен адрес ФИО2 суд отклоняет, поскольку сведения о месте жительства ФИО2 указаны в предварительном договоре, следовательно, у истца имелась возможность направить ФИО2 предложение о заключении договора купли-продажи гаражных боксов по этому адресу, однако, им этого сделано не было. При этом, как следует из материалов дела, место регистрации ФИО2 сменил только в 2016 года, что подтверждается отметкой в паспорте.

Само по себе заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не породило у ФИО1 каких-либо прав и обязанностей в отношении спорных гаражных боксов, поскольку согласно положениям ч. 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает для его сторон лишь обязательства по заключению в будущем основного договора. 

Предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество. По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор, который и будет являться сделкой по передаче имущества либо прав на имущество.

Таким образом, заключение предварительного договора купли-продажи не может расцениваться как самостоятельное основание для признания права собственности на объект недвижимости.

Доводы представителя истца о том, что сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости – условие о предмете и цене, не опровергают вышеприведенный вывод суда, поскольку предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Однако предметом предварительного договора является обязательство по заключению основного договора, а не предмет основного договора.

Доводы истца о том, что истец выплатил ответчику всю причитающуюся ему денежную сумму за долю объекта недвижимости, (поскольку в предварительных договорах указано, что цена является окончательной и изменению не подлежит), не изменяют существа заключенных между ФИО2 и ФИО5 договоров, которое по своему характеру являются предварительными, данными договорами не предусмотрена обязанность Продавца передать покупателю товар и встречная обязанность Покупателя принять и оплатить стоимость товара, а предусмотрена обязанность заключения основного договора купли-продажи недвижимости, который не был заключен сторонами, ни одна из сторон не направила второй стороне предложение о заключении такого договора. 

При этом, ФИО1 не был лишен возможности заявить требования о возврате переданных им денежных средств. 

Наличие в предварительном договоре условия о том, что передаваемые денежные средства будут засчитаны в счет продажной цены, не противоречит требованиям закона. 

Ссылки представителя истца на положения п. 23 постановления Пленума Верховного суда РФ №... от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в соответствии с которым если сторонами заключен договор, поименованный как предварительный, предусматривающей заключение договора о продажи продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, и устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи, не применимы к возникшему спору, поскольку предварительными договорами не была предусмотрена обязанность заключить договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем с условием о предварительной оплате. Между сторонами были заключены предварительные договоры, которые предусматривали в будущем заключение договора купли-продажи недвижимости, существовавшей на момент заключения предварительных договоров, что подтверждается выписками из ЕГРН, в которых указан год завершения строительства гаражных боксов – 2002, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому гаражные боксы уже были возведены, право собственности за ФИО2 признано на долю в праве собственности на указанные гаражи, а не на объект незавершенного строительства. 

Фактическое владение гаражными боксами истцом на протяжении длительного времени также не свидетельствует о том, что сторонами был заключен договор купли-продажи гаражных боксов, поскольку в предусмотренный законом срок такой договор заключен не был, у ответчика не возникла обязанность передать спорные гаражные боксы истцу, а в судебном заседании ответчик ФИО2 пояснил, что полагал, что истец утратил интерес к заключению договора купли-продажи. 

Показания допрошенных в судебном заседании свидетелей не имеют правого значения для дела и не могут свидетельствовать о заключении между сторонами договора купли-продажи, поскольку такой договор подлежал заключению в письменной форме. 

Согласно п. 3 предварительных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ стороны предполагают заключить договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества в течение месяца после регистрации права собственности Продавца на долю в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области. 

Таким образом, конкретная дата заключения договора купли-продажи гаражных боксов сторонами не была указана.

Положениями ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается возможность определения срока указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от действий и воли сторон.

Между тем, в силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действующего на момент возникновения спорных правоотношения) государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления правообладателя, то есть в данном случае зависят от воли и действий ответчика.

Таким образом, такое событие как государственная регистрация права собственности ответчика на долю в праве собственности на гаражи, предусмотренное п. 3 предварительных договоров купли-продажи, не является неизбежным и зависит от воли и действий последнего.

При таких обстоятельствах, поскольку срок заключения сторонами основного договора фактически не согласован, основной договор купли-продажи подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительных договоров, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ (для предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ) и не позднее ДД.ММ.ГГГГ (для предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ).

Принимая во внимание, что до окончания срока действия предварительного договора, договор купли-продажи заключен не был, с соответствующим предложением стороны друг к другу не обратились, следовательно, обязательства, возникшие из предварительных договоров купли-продажи, прекратились. 

Учитывая изложенное, оснований для признания за истцом права собственности на гаражные боксы, исходя из заявленных исковых требований, не имеется. 

Разрешая требования об обязании ФИО2 заключить с ФИО6 договор купли-продажи на гаражные боксы на условиях, согласованных в предварительных договорах от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему. 

Положениями ч. 5 ст. 429 ГК РФ предусмотрен конкретный способ защиты прав сторон по предварительному договору, а именно понуждение к заключению основного договора, которое должно быть заявлено сторонами.

Такой же способ защиты нарушенных прав указан и в п. 10 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно п.п. 4,5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В судебном заседании стороной ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности. 

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК Российской Федерации). В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК Российской Федерации. 

Согласно ч. 1 ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В п. 1 ст. 200 ГК Российской Федерации закреплено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В настоящем деле срок исковой давности для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи должен исчисляться с даты истечения срока для заключения договора купли-продажи, то есть с ДД.ММ.ГГГГ (по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ) и с ДД.ММ.ГГГГ (для предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ), поскольку истец являющийся стороной предварительного договора о нарушении своих прав должен был узнать не позднее указанной даты. 

При этом, доводы истца о том, что о нарушении своих прав ему стало известно в 2018 году, не имеют правого значения для дела, поскольку срок действия предварительного договора, в случае если сторонами не согласована конкретная дата заключения основного договора, предусмотрен законом. 

Таким образом, срок исковой давности для защиты нарушенного права путем понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи гаражных боксов на момент предъявления настоящего иска в суд (ДД.ММ.ГГГГ) истек. 

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Каких-либо доказательств уважительных причин пропуска срока истцом не предоставлено, ходатайство о восстановлении срока не заявлено.

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении требований о понуждении ФИО2 к заключению договора купли-продажи спорных гаражных боксов на основании предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. 

Ссылки истца на то, что им произведены неотделимые улучшения в гаражных боксах не влияют на выводы суда, поскольку истец не лишен возможности предъявить требования о взыскании компенсации неотделимых улучшений посредством предъявления самостоятельного иска. 

Остальные доводы сторон, приведенные в ходе судебного разбирательства, не имеют правового значения для дела, а потому подлежат отклонению. 

Заявление стороны ответчика об отмене обеспечительных мер принятых определением суда от ДД.ММ.ГГГГ преждевременно, поскольку решение суда не вступило в законную силу, в связи с чем, не подлежит удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, 

Р Е Ш ИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ 

Судья (подпись) Е.В. Лисина