Дело № 3а-44/2025

УИД 78OS0000-01-2024-001369-15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 19 марта 2025 года 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г., 

при секретаре Карауловой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 516,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости.

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке №274/24 от 04.09.2024, составленному оценщиком ООО «Городская экспертиза» ФИО по состоянию на дату проведения оценки – 1 января 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 47 655 000 рублей, что, по утверждению административного истца, свидетельствует о существенном превышении содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровой стоимости объекта - 100 257 723,5 рублей над его рыночной стоимостью.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, вследствие чего административный истец обязан уплачивать налог в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика, административный истец просит установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... равной рыночной стоимости – 47 655 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке № 274/24 от 04.09.2024.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 30.10.2024 по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: (1) соответствует ли отчет об оценке №274/24 от 04.09.2024, составленный оценщиком ООО «Городская экспертиза» ФИО требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; допущены ли при составлении отчета иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой; (2) если не соответствует, то какова рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2023 года нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 516,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО

9 января 2024 года в Санкт-Петербургский городской суд поступило заключение эксперта от 19.12.2024 № 20 (том 2 л.д. 17-53). 

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 10.01.2025 производство по административному делу № 3а-44/2025 возобновлено.

После возобновления производства по делу административный истец уточнила заявленные требования, в соответствии с которыми просит установить кадастровую стоимость в отношении объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 516,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 49 700 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, требования административного иска, с учетом уточнения его просительной части, поддержала.

Представители административных ответчиков СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» ФИО3, Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО4, действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, не возражали против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы. 

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица ООО Специализированный застройщик «Страна Беринга» в судебное заседание своих представителей не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Административный ответчик возражений по существу заявленных административных исковых требований не представил. Заинтересованное лицо в ранее направленном суду письменном отзыве на иск просило заявленные административным истцом требования удовлетворить (том 1 л.д. 218-219).

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, что не противоречит требованиям части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, выслушав представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы дела, обсудив доводы административного иска, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов административного дела, административному истцу ФИО1 на праве собственности с 10 июня 2024 года принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №..., площадью 516,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 6-10).

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года была определена в размере 100 257 723,5 рублей и утверждена актом СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» АОКС-78/2024/000039 от 19.03.2024.

Полагая установленную по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость объекта необоснованно завышенной, административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта №274/24 от 04.09.2024, составленный оценщиком ООО «Городская экспертиза» ФИО согласно которому по состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... определена оценщиком равной 47 655 000 рублей (том 1 л.д. 21-106).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

По смыслу статьи 24.15 указанного Закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьёй 24.19 настоящего Федерального закона. 

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчёта оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки. 

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта. 

Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Таким образом, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В ходе судебного разбирательства проведена судебная экспертиза представленного административным истцом отчета на основании определения Санкт-Петербургского городского суда от 30.10.2024, результаты которой оформлены заключением эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО. от 19.12.2024 № 20 (том 2 л.д. 17-53). 

По результатам исследования экспертом ФИО сделан вывод о том, что отчет об оценке № 274/24 от 04.09.2024, выполненный оценщиком ООО «Городская экспертиза» ФИО., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (ответ на первый вопрос определения суда о назначении экспертизы).

В связи с установленным несоответствием отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности экспертом ФИО проведено исследование по второму вопросу и сделан вывод о том, что по состоянию и в ценах на 1 января 2023 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 516,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 49 700 000 рублей. 

Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Представленный административным истцом отчет выполнен оценщиком ФИО., который является членом саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков – «Сообщество профессионалов оценки»; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 20.05.2024, стаж работы в области оценочной деятельности 19 лет.

Однако, несмотря на наличие у оценщика ФИО. необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам ее проведения, с учетом выявленных нарушений требований законодательства, предъявленных к содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости отчета об оценке, составленного данным оценщиком.

При этом у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 18.07.2024, стаж работы в области оценочной деятельности с 2003 года; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Суд признает обоснованными выводы эксперта ФИО сформулированные по результатам проверки отчета об оценке на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022 (ФСО I-VI), № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7), о выявленных нарушениях и замечаниях, существенно влияющих на итоговый результат оценки.

Суд, соглашаясь с выводами эксперта о несоответствии представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, наличии нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости, отмечает, что экспертом ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО обоснованно указано на несоответствие представленного административным истцом отчета требованиям п.п. 22 «в», 22 «б» ФСО №7, поскольку из приведенного в отчете перечня, состоящего из 20 предложений по продаже помещений, при расчете стоимости объекта в рамках сравнительного подхода оценщиком было отобрано 4 объекта-аналога, при этом правила отбора объектов сравнения и использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов в отчете об оценке не представлены и не обоснованы.

Как верно отметил эксперт, в отчете об оценке применительно к объекту-аналогу № 1, обремененному правами аренды, оценщиком не проведен анализ условий, объема прав и обязанностей арендодателя по заключенным договорам аренды, сроки и возможность их расторжения, тем самым нарушены требования п. 226 ФСО №7, п.п. 2.1, 2.2 ФСО № VI.

Эксперт также ссылается на нарушение оценщиком требований п. 2.1, 2.2 ФСО № VI, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку коэффициенты, использованные в отчете об оценке для проведения корректировки на этаж, а также коэффициенты, использованные для проведения корректировки на тип отделки, вводят в заблуждение.

Кроме того, эксперт отмечает необоснованное исключение оценщиком величины НДС на странице 55 отчета, что свидетельствует о нарушении требований п.п. 2.1, 2.2 ФСО № VI, п. 16 ФСО №1. 

В результате вышеперечисленных замечаний к отчету об оценке экспертом сделаны правомерные выводы о том, что допущенные оценщиком методологические ошибки не позволяют признать отчет соответствующим законодательству, а при выявленных замечаниях стоимость объекта не может быть признана достоверной.

С учетом выявленных недостатков представленного на экспертизу отчета, обуславливающих его признание не соответствующим требованиям, предъявляемым к отчету федеральными стандартами оценки, экспертом проведено исследование и сформулирован вывод по вопросу об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию и в ценах на 1 января 2023 года, величина которой определена экспертом в размере 49 700 000 рублей.

Эксперт ФИО допрошенная в судебном заседании 19 февраля 2025 года, свое заключение поддержала, представила письменные ответы на поставленные представителем Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга вопросы относительно соответствия полученного в заключении итогового результата сегменту рынка объекта оценки, соотношения итогового результата с приведенными рыночными данными, также обосновала основания для отказа от применения доходного подхода, применение при реализации сравнительного подхода фактора местоположения относительно выбранных объектов-аналогов. 

Принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы экспертного исследования не опровергаются; административным истцом, административными ответчиками, заинтересованным лицом заключение эксперта ФИО не оспорено, суд приходит к выводу о возможности принятия экспертного заключения в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства определения рыночной стоимости объекта; при этом выводы и расчеты эксперта мотивированны, подробны, обоснованны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности (в том числе в части признания отчета, представленного административным истцом, не соответствующим требованиям законодательства).

Экспертом всесторонне проанализирован отчет с точки зрения соответствия содержания отчета нормативным требованиям; составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор экспертом подходов к оценке, методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, итоговая величина рыночной стоимости сооружения определена при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200. 

Учитывая изложенное, а также то, что участвующие в деле лица не представили доказательств несоответствия заключения эксперта ФИО. действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки, кадастровую стоимость объекта капитального строительства надлежит установить в размере, определенном в данном заключении. При этом, как указано выше, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться отчетом об оценке, представленным административным истцом, поскольку выводы судебного эксперта о несоответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности, ошибках, допущенных оценщиком, не опровергнуты. 

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Санкт-Петербургский городской суд 6 сентября 2024 года, указанная дата, в силу приведенных выше разъяснений, подлежит отражению в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 516,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 49 700 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 6 сентября 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья А.Г. Бондарь

Мотивированное решение суда составлено 2 апреля 2025 года.