УИД 61OS0000-01-2021-000229-29

Дело № 3а-239/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 октября 2021 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ООО «ЭКО-БИО-инжиниринг» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «ЭКО-БИО-инжиниринг» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 15 007 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 9 ноября 2018 года в размере 6 018 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указывает, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, действующая кадастровая стоимость является базой для установления арендной платы. Кадастровая стоимость земельного участка (15 574 414,67 руб.) значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ООО «ЭКО-БИО-инжиниринг» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы, а именно в размере 8 239 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц– ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Департамент имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса города Азова Ростовской области.

От административного истца в лице представителя по доверенности ФИО3 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца.

От представителя Правительства Ростовской области по доверенности ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства, в котором представитель административного ответчика также не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной в размере, определенном по результатами судебной оценочной экспертизы.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 11 октября 2021 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").

12 октября 2021 года в суд поступило также ходатайство представителя Департамента имущественно-земельных отношений администрации города Азова о рассмотрении дела в отсутствии представителя Департамента. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ООО «ЭКО-БИО-инжиниринг» на основании договора аренды от 18 марта 2021 года № 2652, заключенного с Департаментом имущественно-земельных отношений администрации города Азова, является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 15 007 кв.м, вид разрешенного использования- производства по обработке древесины, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН образован путем раздела измененного ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с чем 9 ноября 2018 г. внесены сведения в ЕГРН. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 9 ноября 2018 года в размере 15 574 414, 67 руб. с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 №778.

Являясь арендатором указанного земельного участка и соответственно плательщиком арендной платы за пользование данным объектом недвижимого имущества, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 22 июня 2021 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 3 июня 2021 года № 12/21, подготовленный оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 9 ноября 2018 года составляет 6 018 000 руб. 

Из материалов дела следует, что комиссия решением от 13 июля 2021 года № 11-26/2021-143 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

Правительством Ростовской области на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представлены возражения относительно обоснованности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).

Суд, учитывая наличие ходатайств административного истца и Правительства Ростовской области о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 9 ноября 2018 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО ОК «Золотая цифра» ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 54 от 15 сентября 2021 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 9 ноября 2018 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 8 239 000 рублей.

Возражений, замечаний относительно выводов судебного эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. 

Напротив, административный истец по результатам судебной экспертизы уточнил административные исковые требования.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются аргументированными и убедительными. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в Ростовской области и в г. Азове Ростовской области, для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. 

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования в соответствии с заключением эксперта, а также учитывая отсутствие возражений административного ответчика относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению. Определенная этим заключением величина рыночной стоимости объекта является экономически обоснованной.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта, предоставленного ему на условиях договора аренды, в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости и внесении ее показателей в реестр недвижимости не устанавливались. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (47%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административным ответчиком не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания права административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

ООО ОК «Золотая цифра» представило в суд счет и финансово-экономическое обоснование стоимости услуг по экспертизе в сумме 30 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 15 007 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производства по обработке древесины, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 9 ноября 2018 года в размере 8 239 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 22 июня 2021 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ООО «ЭКО-БИО-инжиниринг» в пользу ООО ОК «Золотая цифра» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 30 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Е.В. Шикуля