№ 2-2752/18

64RS0047-01-2018-003327-27

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

17 октября 2018 года 

Октябрьский районный суд г. Саратова

в составе председательствующего судьи Шушпановой О.В., 

при секретаре судебного заседания Маркове Г.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 с требованиями о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 

<

дата>, взыскании оплаченных по нему денежных средств в сумме 1900 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

дата>, исходя из размера задолженности и размера ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, за каждый день просрочки и по день фактического исполнения обязательств, мотивировав свои требования тем, что 

<

дата> между ним, как покупателем, и ФИО3 – продавцом, был заключен договор купли-продажи недвижимости: земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. для ведения садоводства, кадастровый №, и расположенного на нем одноэтажного жилого здания площадь 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящихся по адресу 

<

адрес>

Свои обязательства по договору он исполнил в полном объеме, оплатив за покупку недвижимости ФИО2 1900 000 рублей.

В соответствии с п. 6 Договора продавец гарантировал, что отчуждаемая недвижимость до подписания договора никому не продана, не подарена, не заложена, под арестом и запретом не состоит, правами третьих лице не обременена, судебного спора о ней не имеется.

Однако позднее ему стало известно, что постановлением суда от 

<

дата> на спорное недвижимое имущество был наложен арест, который не снят по настоящее время, в связи с чем он лишен возможности на основании договора купли-продажи недвижимости от 

<

дата> зарегистрировать за собой право собственности на приобретенное по данного договору имущество.

Считает, что наличие на день заключения договора наложенного судом ареста на предмет договора является существенным нарушением условий договора, в связи с чем он вынужден обратиться в суд в защиту своих прав с указанными выше исковыми требованиями.

Истец ФИО1 о рассмотрении дела извещен, в судебное заседание не явился, дело просил рассмотреть без его участия, обеспечил явку представителя ФИО4, которая исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным выше основаниям и просила удовлетворить.

Ответчик ФИО2 о рассмотрении дела извещался по месту регистрации, направленная в его адрес заказная почтовая корреспонденция возвращена в адрес суда по истечении срока хранения.

В силу положений ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд при возвращении почтовым отделением связи судебных извещений с отметкой «за истечением срока хранения» признается его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела. 

Принимая во внимание положения Международного пакта, ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО1 и ответчика ФИО2

Суд, заслушав представителя истца ФИО4, исследовав материалы дела, считает необходимым исковые требования удовлетворить.

Согласно ст. 45 Конституции Российской Федерации государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется, каждый вправе защищать свои права всеми способами, не запрещенными законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. 

В силу ч.3 ст. 123 Конституции РФ, ч. 1 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации(далее по тексту ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ прямо предусмотрена возможность расторжения в судебном порядке договора по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.2 ст. 451 ГК РФ, 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 460 ГК РФ предусматривает, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п. 2 ст. 460 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В судебном заседании по делу установлены следующие обстоятельства.

<

дата> между ФИО1 – покупателем, и ФИО3 – продавцом, заключен договор купли-продажи недвижимости: земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. для ведения садоводства, кадастровый №, и расположенного на нем одноэтажного жилого здания площадь 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящихся по адресу 

<

адрес> 

Согласно данному договору :

п.4 - продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 1 900 000 рублей. Указанную сумму покупатель полностью выплатил продавцу до подписания договора. Стороны претензий друг к другу не имеют;

п.6 - продавец гарантирует, что отчуждаемая недвижимость до подписания договора никому не продана, не подарена, не заложена, под арестом и запрещением не состоит, судебного спора о ней не имеется, правами третьих лиц не обременена;

п.7 - если вышеуказанная недвижимость будет изъята у покупателя третьей стороной, то виновная сторона, не предупредившая другую сторону о правах третьих лиц на эту недвижимость, обязана возместить понесенные убытки пострадавшей стороне (л.д. 35-36).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040434:188, на спорный земельный участок постановлением Октябрьского районного суда г.Саратова наложен арест (л.д.40-42).

Постановлением Октябрьского районного суда г.Саратова от 09.10.2018 года арест на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. для ведения садоводства, кадастровый №, и расположенное на нем одноэтажное жилое здание площадь 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящиеся по адресу 

<

адрес> продлен до 

<

дата> ( л.д. 48-49). 

Таким образом, судом установлено, что на дату заключения спорного договора купли–продажи недвижимости от 

<

дата>, на предмет данного договора 

<

дата> был наложен арест, сведения, изложенные в пункте 6 договора об отсутствии какого-либо обременения предмета договора правами третьих лиц, на дату заключения сделки не соответствовали действительности, носили заведомо ложный характер, в связи с чем истец ФИО1 вправе требовать от ответчика расторжения указанного договора в силу приведенных выше положений п.2 ч.2 ст. 450, п.2 ст.460 ГК РФ и п.3 ст.37 ЗК РФ, поскольку предусмотренный ч.2 ст.454 ГК РФ предварительный порядок расторжения договора им соблюден: 

<

дата> ФИО1 направил ответчику ФИО2 письменное требование и соглашение о расторжении договора от 

<

дата> (л.д.13, 14, 15), которое адресатом не получено и возвращено в адрес истца за истечением срока хранения ( л.д. 50).

Последствия расторжения договора предусмотрены ст. 453 ГК РФ, согласно которой стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства ( ч.4).

В соответствии со ст.1107 ГК РФ, лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (ч.1). На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств ( ч.2).

При таких обстоятельствах, с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию в силу ч.4 ст. 453 ГК РФ уплаченные по договору денежные средства в сумме 1900 000 рублей, а также применительно к рассматриваемому спору в силу системного толкования ч.1 и 2 статьи 1107 ГК РФ, проценты за пользование указанными денежными средствами в силу ч.1 ст.395 ГК РФ со времени, когда он должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств.

Определения дату, с которой ответчик должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств, суд полагает возможным исходить из сведений официального сайта Почты России по отправке ФИО1 в его адрес требования о расторжении договора купли-продажи (почтовый идентификатор №).

Согласно данным сведениям, последним днем хранения заказной почтовой корреспонденции в отделении связи по месту жительства ответчика, в который он мог данное регистрируемое почтовое оправление получить, является 

<

дата>, соответственно после этой даты у ФИО2 имелось бы 30 дней для принятия решения по вопросу расторжения договора и возврата денежных средств ( ч.2 ст. 452 ГК РФ), которые истекли 

<

дата>, начиная с 

<

дата> у ответчика ФИО2, не исполнившего условия договора купли-продажи, не имелось оснований для удержания денежных средств в сумме 1900 000 рублей, полученных от истца в счет исполнения сделки, соответственно проценты по ч.1 ст. 395 ГК РФ подлежат взысканию, начиная с 

<

дата>.

Проценты в силу ч.1 ст. 395 ГК РФ за период с 

<

дата> по 

<

дата> с ответчика в пользу истца взысканию не подлежат, т.к. денежные средства у ФИО2 в указанный период времени находились на основании договора купли-продажи недвижимости. После того, как узнал об аресте, истец имел право выбора на предъявление альтернативных требований к ответчику ( например: об уменьшении покупной цены) и вопрос о расторжении договора в установленном законом порядке до направления в адрес ФИО2 заказной почтовой корреспонденции от 

<

дата> не ставил.

В соответствии с ч.1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Представителем истца в судебном заседании уточнено, что вместо указанной в просительной части иска ставки рефинансирования, она просит применить ключевую ставку Банка России, предусмотренную статьей 395 ГК РФ.

По официальным сведениям Банка России с 

<

дата> ключевая ставка составляет 7,5 % годовых.

Проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

дата> и по дату вынесения решения – 

<

дата>, т.е. за 7 дней, из размера ключевой ставки Банка России от суммы долга, составляют:

1 900 000 * (7,5% : 365дней) * 7 дней : 100% = 2 732,88 руб., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на дату вынесения решения, и далее, начиная с 

<

дата> от оставшейся суммы долга до полного погашения в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Не может быть принят при расчете процентов размер ключевой ставки равный 1/130 доле, как указано в просительной части иска, т.к. представленный истцом расчет данных процентов основан на размере полной ключевой ставки, что также уточнено представителем истца в судебном заседании 

Согласно ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу ч. 2 указанной статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истцом при заключении оспариваемого договора оплачено 3820 рублей, что подтверждается квитанцией № от 

<

дата> на сумму 1000 руб. за составление договора (л.д. 34), квитанциями от 

<

дата> на общую сумму 2350 руб. по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности, которая не состоялась (л.д. 37,38). Указанные расходы суд признает убытками истца, понесенным в связи с заключением оспариваемого договора, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в силу ст. 15 ГК РФ. 

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие согласно ст.88 ч.1 ГПК РФ из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом оплачена государственная пошлина в размере 18356 руб., что подтверждается чеком от 

<

дата> (л.д. 4). В соответствии с под. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ на удовлетворенную часть исковых требований подлежит оплате государственная пошлина в размере 17732,76 руб. = (1906 552,88 руб. – 1000000 руб.) х 0,5% + 13200 руб.), в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 

<

дата>, заключенный между ФИО3 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные по договору купли-продажи недвижимости от 

<

дата> денежные средства в размере 1 900 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

дата> по 

<

дата> в размере 2 732 рублей 88 копеек, а с 

<

дата> до момента фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, на остаток задолженности; убытки в размере 3820 рублей; расходы по уплате государственной пошлины в размере 17732 рублей 76 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Октябрьский районный суд города Саратова в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья