Мотивированное 

решение

 изготовлено 25.08.2025 дело № 2-3526/2025

66RS0007-01-2025-001280-08

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 11 августа 2025 года 

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе: 

председательствующего судьи Усачева А.В.

при секретаре судебного заседания Ермолаевой Н.В.

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, представителя третьего лица ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании договора и соглашения о расторжении договора недействительными в части, 

установил:

ФИО1 предъявила к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области требования о признании недействительным договор аренды земельного участка № Т-169/0543 от 20.07.2023 в части п. 2.1 и 3.1., недействительным соглашения от 21.08.2023 о расторжении договора № Т-169/0543 в части п. 2, применении последний недействительности в этой части условий договора и соглашения. 

В обоснование требований указано, что 05.05.2023 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка к.н. №, площадью 1344 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет. Участником и победителем этого аукциона признана ФИО1

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка № 81 от 05.05.2023 сторонами 20.07.2023 заключен договор аренды земельного участка к.н. № на срок с 05.05.2023 по 04.05.2043. 

20.06.2023 МУГИСО и ФИО1 подписан акт приема-передачи земельного участка.

06.07.2023 сторонами подписан протокол урегулирования разногласий к проекту договора, в котором указано, что условия, предусмотренные протоколом разногласий к договору аренды земельного участка, в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации являются существенными, изменению не подлежат.

27.07.2023 договор аренды зарегистрирован в ЕГРН. 

21.08.2023 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № Т-169/0543 от 20.07.2023 в связи с приобретением ФИО1 в собственность за плату земельного участка к.н. 66:41:0000000:191094. Переход права собственности зарегистрирован 29.08.2023.

Согласно п. 2.1. договора аренды № Т-169/0543 срок аренды установлен сторонами с 05.05.2023 по 04.05.2043. В силу п. 3.1. договора обязательство по внесению арендатором арендной платы возникает с момента фактического вступления арендатора во владение и пользование земельным участком - а именно: с даты подписания протокола о результатах аукциона № 05.05.2023 № 81. 

В силу пункта 2 соглашения о расторжении договора № Т-169/0543 от 21.08.2023 расторжение договора не освобождает арендодателя от уплаты арендной платы, при этом арендная плата начисляется с учетом положений п. 7 ст. 396 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Положения п. 2.1. и 3.1 договора и п. 2 соглашения о расторжении этого договора об исчислении срока аренды с 05.05.2023 и начислении арендной платы с этой же даты, противоречат действующему законодательству, поскольку, во-первых, организатор торгов незаконно включил ретроспективную оговорку, когда протокол подведения итогов торгов еще не был опубликован, а в п. 3.1 условие о начислении арендной платы с даты подписания протокола о результатах электронного аукциона от 05.05.2023 N 81, во - вторых, договор в этой редакции противоречит извещению о проведении аукциона, в котором не содержалось условий, что срок аренды устанавливается с даты подписания протокола, и в третьих, поскольку договор зарегистрирован в Росреестре 27.06.2023, следовательно, эта дата считается датой заключения договора и фактической датой передачи земельного участка во владение и пользование арендатора, с которой, соответственно, и следует начислению арендная плата. 

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2 исковые требования подержали, в обоснование привели доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика МУГИСО ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, в обоснование возражений указал, что в соответствии с п. 3 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Согласно аб. 2 п. 14.2 извещения о проведении электронного аукциона от 24.03.2023 участники электронного аукциона имеют возможность ознакомиться с проектом договора аренды земельного участка на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru/nev вложение во вкладке «Документы», а также на официальном сайте ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» www.fiso96.ru.

На данных сайтах, а также на электронной площадке АО «Сбербанк-АСТ» по адресу: https://utp.sberbank-ast.rU/AP/NBT/PurchaseView/13/0/0/1148179 был размещен проект договора аренды земельного участка, в пункте 3.1. которого указано, что обязательство по внесению арендатором арендной платы возникает с момента фактического вступления арендатора во владение и пользование земельным участком - а именно: с даты подписания протокола о результатах аукциона (протокола заявок на участие в аукционе).

Договор аренды, как и протокол урегулирования разногласий по договору, подписаны истцом, что является выражением согласия с условиями договора.

Кроме того, в соответствии с пп. 3 п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В этой связи размер и сроки арендной платы были согласованы сторонами, результаты торгов в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны, обязательства сторонами по сделкам исполнены.

Представитель третьего лица Администрации г. Екатеринбурга ФИО4 считала исковые требования не подлежащими удовлетворению. 

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела и оценив доказательства в совокупности, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Разрешая настоящий спор суд учитывает требования ст. ст. 12, 35, 39, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об осуществлении гражданского судопроизводства на основании равноправия и состязательности сторон, когда каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанном на соблюдении принципов, закрепленных в пп. 1-3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. 

Согласно п. 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абз. 1 п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1).

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (п. 2).

Судом установлено, что по результатам аукциона от 05.05.2023 и на основании его протокола с победителем ФИО1 заключен договор аренды № Т-169/0543 от 20.07.2023 земельного участка к.н. 66:41:0000000:191094 площадью 1344 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, сроком с 05.05.2023 по 04.05.2043. Договор аренды зарегистрирован 27.07.2023. 

Соглашением от 21.08.2023 договор расторгнут в связи с приобретением ФИО1 в собственность за плату земельного участка. Переход права собственности зарегистрирован 29.08.2023.

Разрешая настоящий спор по существу, суд исходит из того, что действительно, п. 2.1 и 3.1. договора аренды содержит ретроспективную оговорку о возникновении обязанности по внесению арендатором арендной платы с момента фактического вступления арендатора во владение и пользование земельным участком - а именно: с даты подписания протокола о результатах аукциона № 05.05.2023 № 81. 

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в п. п. 5, 6 постановления Пленума от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам п. п. 1, 2 ст. 433 положений Гражданского кодекса Российской Федерации. Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 положений Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что оспариваемые сделки сторонами исполнены. 

Из содержания п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в настоящем случае ретроспективная оговорка, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Принимая во внимание приведенные выше нормы и условия договора аренды, исполнение сторонами этой сделки, содержание п. 2.1 и 3.1. об обязанности ответчика оплатить арендную плату за период, предшествующий заключению договора аренды, а именно с 05.05.2024 соответствует требованиям закона.

Кроме того, в соответствии с пп. 3 п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Приведенные истцом фактические обстоятельства, что организатор торгов включил ретроспективную оговорку в договор до опубликования протокола подведения итогов торгов, и что договор в этой редакции противоречит извещению о проведении аукциона, являются предметом проверки по спору о признании аукциона недействительным, и не являются основаниями признания недействительным договора, заключенного по результатам данного аукциона. 

В настоящем случае сроки арендной платы были согласованы сторонами, результаты торгов в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны, обязательства сторонами по сделкам исполнены, в этой связи правовых оснований для признания оспариваемых в части договора аренды имущества и соглашения недействительными не имеется. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворение исковых требований ФИО1 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании договора аренды земельного участка № Т-169/0543 от 20.07.2023 недейственным в части п. 2.1 и 3.1., недействительным соглашения от 21.08.2023 о расторжении договора № Т-169/0543 в части п. 2, применении последний недействительности условий договора и соглашения - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья

Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Усачев А.В.