Дело № 2-754/18

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Новокузнецк 02 июля 2018 года 

Орджоникидзевский районный суд города Новокузнецка Кемеровской области в составе председательствующего судьи Полюцкой М.О., 

при секретаре Ушаковой К.О., 

с участием истца ФИО1, ФИО2, 

представителя истца ФИО1 - ФИО3, 

ответчика ФИО4, 

ответчика ФИО5,

представителя ответчика ФИО5 - ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-754/2018 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2, ФИО2 обратились в суд с иском к ответчикам ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения.

Свои требования, с учетом уточнения, мотивируют тем, что между ответчиком ФИО4 от имени истцов (продавцом) по нотариальной доверенности - с одной стороны, и ответчиком ФИО5 - с другой стороны .. .. ....г. был заключен договор купли-продажи принадлежащей истцам по праву долевой собственности квартиры, расположенной по адресу - ул.....г..... - единственного имеющегося у истцов жилого помещения, в котором они проживают по настоящее время. О том, что данная квартира продана ответчиком ФИО4 в .. .. ....г. истцам стало известно в .. .. ....г.., когда узнали, что к ним ФИО5 предъявлено исковое заявление о выселении из указанной квартиры, которая перешла в собственность ФИО5 по указанному выше договору купли-продажи. О совершенной сделке истцы до .. .. ....г. ничего не знали. Доверенностью, выданной истцами на имя ФИО4, последнему были переданы полномочия, в том числе: по продаже спорной квартиры, получения следуемых истцам денег, государственной регистрации перехода права собственности. В п. 3 договора купли-продажи от .. .. ....г. копия которого была вручена истцам в суде, рассматривающем дело по иску ФИО5 о выселении, указано, что квартира истцов была продана за 1100000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Однако, истцы деньги за проданную квартиру не получили. Кроме того, истцам достоверно неизвестно, были ли в действительности переданы денежные средства ФИО5 ФИО4 Спорная квартира является единственным жильем истцов. В результате совершенной между ответчиками сделки по отчуждению данной квартиры, истцы лишились единственного жилья, и не получили за продажу данной квартиры причитающихся им денежных средств, чтобы приобрести другое жилье. Таким образом, ответчиками совершенной между ними сделкой нарушены имущественные права истцов как собственников спорной квартиры, а также, их жилищные права. Какой-либо документ, подтверждающий получение истцами денежных средств за квартиру, отсутствует, что доказывает неполучение истцами денежных средств. Согласно п. 11 договора купли-продажи, установлена обязанность Продавца сняться с регистрационного учета по месту жительства до .. .. ....г. Таким образом, нарушено конституционное право истцов на жилище, предусмотренное ст. 40 Конституции РФ, в силу которой, никто не может быть произвольно лишен жилища. Тогда как, учитывая, что квартира - единственное жилье истцов, отчуждена по оспариваемому договору купли-продажи, а денег за продажу данной квартиры истцы не получили, они незаконно лишаются своего жилища, поскольку, приобрести возможность новое жилье у них отсутствует. .. .. ....г. истцу ФИО1 была дана расписка Т.И.Д. о том, что последний получил от ФИО1 1300000 (один миллион триста тысяч) рублей за заложенную квартиру по адресу: ул.....г....., являющуюся спорной. Кому, кем и когда была заложена квартира истцам не известно. Исходя из смысла расписки Т.И.Д. от .. .. ....г. следует, что спорная квартира была заложена именно им, но кто является залогодержателем и на основании чего неизвестно. Т.И.Д., является отцом супруги ответчика ФИО4. Также достоверно известно, что Т.И.Д. является заемщиком денежных средств у ФИО5, поскольку последний показывал блокнот, в котором записаны суммы займов Т.И.Д. На момент составления расписки, то есть .. .. ....г. Т.И.Д., истцам не было известно о продаже спорной квартиры, поскольку истцы в ней проживали, несли бремя расходов по ее содержанию. Полагают, что сделка купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ул.....г....., совершена лишь для вида, без намерения создать ей правовые последствия, поскольку денежные средства ФИО5 продавцу по доверенности ФИО4 не передавались. Более того, ФИО5 в спорной квартире никогда не проживал, не нес бремя расходов по ее содержанию, как собственник. С учетом указанных обстоятельств полагают, что сделка купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ул.....г....., является мнимой сделкой и соответственно ничтожной.

Просят признать недействительными договор купли-продажи квартиры от .. .. ....г. государственную регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ул.....г....., зарегистрированную на имя ответчика ФИО5, а также аннулировать запись о регистрации права собственности на указанную квартиру на имя ответчика ФИО5 в ЕГРН. Обязать ответчика ФИО5 возвратить в собственность истцов: ФИО1, ФИО2, ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: ул.....г...... Признать за каждым из истцов: ФИО1, ФИО2, ФИО2 право собственности на 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ул.....г......

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме, дала пояснения аналогичные доводам искового заявления, дополнительно суду пояснила, что она проживает в квартире, расположенной по адресу: ул.....г...... Указанная квартира принадлежала ей и ее сыновьям ФИО2 и ФИО2 на праве собственности по 1/3 доли в праве. О том, что квартира продана и перешла в собственность ФИО5, она узнала, когда ФИО5 к истцам по настоящему иску было предъявлено в суд требование о их выселении и снятии с регистрационного учета из спорного жилого помещения, а именно в .. .. ....г.. До .. .. ....г. квитанции приходили на ее имя, она оплачивала коммунальные услуги. В .. .. ....г. квитанция пришла на имя ФИО5 В указанной квартире была перепланировка, был совмещен санузел, однако это не помешало продаже и дальнейшей регистрации права собственности. Доверенность на продажу квартиры она и ее сыновья давали лично племяннику ФИО4, условия, оговоренные в доверенности, помнит. Квартиру собирались продавать в .. .. ....г. и переехать в ул.....г...... Квартиру собирались продавать за 1450000 рублей, цену определили по средней рыночной стоимости подобных квартир. Доверенностью было оговорено, что денежные средства от продажи квартиры имеет право получить по доверенности ФИО4 Покупателей искали сами, но потом она попала в больницу и продажа квартиры приостановилась. Настаивает на том, что не получала денежные средства от продажи квартиры, ссылается на мнимость сделки, утверждая, что Т заложил ее квартиру ФИО5, так как был должен денежные средства ФИО5 В настоящее время она зарегистрирована в квартире у Т.И.М., последний ей выдал расписку, о том, что обязуется вернуть ей денежные средства, полученные от продажи спорной квартиры. Ранее в первоначальном исковом заявлении и в судебных заседаниях она указывала иные обстоятельства, не рассказывала про долг Т.И.М., хотя ей были известны все обстоятельства, так как боялась ФИО5, который угрожал ей, говорил, что выселит ее и выбросит ее вещи из квартиры на улицу. Она писала заявление в полицию о привлечении к ответственности ФИО4, Т.И.М. и ФИО5, было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, которое в последующем было отменено, в настоящее время ведется доследственная проверка. Дополнительно пояснила, что ее сын ФИО2 работает в другом городе, явиться в судебное заседание не может. Просила привлечь по делу в качестве соответчика Т.И.М., однако каких-либо требований к данному лицу не намерена предъявлять в данном судебном заседании. Она постоянно извещала Т.И.М. о дате судебного заседания для допроса его в качестве свидетеля, однако он так и не явился.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме, дал пояснения аналогичные доводам искового заявления. Считает, что до конца по делу ничего не понятно.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причина не явки не известна. Присутствовал на досудебной подготовке, где пояснил, что уезжает по работе в другой город, просил закончить рассмотрение дела в его отсутствие. 

Представитель истца ФИО1 - ФИО3, действующий на основании устного ходатайства, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме. Изначально пояснял, что данная сделка является недействительной, поскольку истцы не получили оплату по договору купли-продажи за принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество, кроме того, указывал, что сроки совершения сделки – 1 день очень маленькие, что не соответствует действительности. Ссылался на то, что при оформлении договора купли-продажи необходимо длительное время, а в данном случае все оформлено очень быстро, в связи с чем, законность сделки вызывает большие сомнения. 

Ответчик ФИО4 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований, суду пояснил, что с истцом ФИО1 находиться в близких родственных отношениях, она приходиться ему тетей. Истцы доверили ему продать свою квартиру, расположенную по адресу: ул.....г....., оформили доверенность на продажу указанной квартиры. В недвижимости он не работал, просто хотел помочь родственникам в продаже квартиры. Покупателя нашли быстро, им оказался ФИО5, почти сразу он, ФИО5 и отец его жены К.И.Д. поехали к нотариусу, который находился в ул.....г...... Сумму, по которой продавалась квартира, определили в размере 1100000 рублей, квартира продавалась без осмотра. Денежные средства от продажи спорной квартиры ему не передавались, денег он не видел вообще, но он написал расписку и отдал ее К.И.Д.. Расписка составлялась в автомобиле К.И.Д., текст расписки ему диктовал К.И.Д., ФИО5 в это время находился в своем автомобиле. К.И.Д. забрал у него расписку и пошел к ФИО5, что они делали, он не знает. Он не видел передавались ли деньги К.И.Д. или нет, после этого он с К.И.Д. уехал домой. Договор купли-продажи он прочитывал, нотариус про передачу денежных средств ничего не спрашивала. В спорной квартире на момент ее купли-продажи проживала истец ФИО1, в квартире находились ее личные вещи. С ФИО1 не было договоренности, в какой срок после продажи квартира будет ею освобождена. Для регистрации перехода прав собственности в Управление Росреестра он не ездил, никакие документы в МФЦ не сдавал. Истцам сообщить о продажи квартиры побоялся, поскольку не получал денежные средства. Он также сообщал К., что расчет не произведен по купли-продажи квартиры, на что К.И.Д. отвечал, что отдаст деньги позже.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, суду пояснил, что о продаже квартиры, расположенной по адресу: ул.....г....., узнал от своего знакомого ФИО9. Цена квартиры была 1200000 рублей. Квартиру ему показывали И и В. После осмотра квартиры, он согласился приобрести квартиру, сторговались по цене в сумме 1100000 рублей. ФИО4 сказал, что сделку будут оформлять у нотариуса, договорились встретиться у нотариальной конторы, которую указал продавец по доверенности, деньги договорились передать там же. У него были наличные денежные средства в размере 1100000 рублей, он копил на квартиру, имел намерение приобрести себе жилье поближе с работой. При осмотре, квартира его устроила, поэтому он решил ее приобрести. К нотариусу он приехал со своей девушкой, взяв всю сумму наличными. Денежные средства купюрами по 5000 рублей были переданы в автомобиле лично продавцу по доверенности перед подписанием договора купли-продажи. Расписку написал сам лично ФИО4, пересчитав деньги, после чего они направились к нотариусу. Договор купли-продажи составлял нотариус, после беседы с покупателем и продавцом. При подписании договора купли-продажи нотариус уточнял получены ли денежные средства, на что ФИО10 ответил, что расчет произведен в полном объеме. После подписания договора у нотариуса, они поехали в Юстицию, в отдел по ул.....г....., возможно МФЦ, там взяли талон, ФИО10 оплатил госпошлину, где сдали документы на регистрацию. Оформление происходило недолго, в течение 2-3 дней, после этого он приехал и получил документы на квартиру. ФИО4 передал ему план квартиры и старые свидетельства, также пояснил, что квартира будет свободна, когда съедут родственники, срок указал 2-3 месяца. В .. .. ....г. он поехал в квартиру, поговорил с истцом ФИО1, взял поквартирную карточку, долг по коммунальным платежам на тот момент составляли 20000 рублей. Истцы с квартиры не выселялись, говорили, что некуда идти, давили на жалость и он пошел на уступки до .. .. ....г., потом был вынужден обратиться с исковыми требованиями в суд о выселении и снятии с регистрационного учета прежних собственников. Считает, что истцы специально занимаются мошенническими действиями. Нотариус за работу взяла около 15000 рублей, В сказал, что оформляли у данного нотариуса право на наследство, поэтому поехали к нему. К.И. видел впервые при совершении сделки, позже узнал, что он приходиться ФИО4 родственником. Возражал против привлечения по делу в качестве ответчика Т (К.), поскольку его права никак не затронуты, он не являлся стороной по сделке, какие-либо договорные отношения между ним и Т (К) И отсутствуют. Никаких денежных средств он не занимал Т (К), ранее с ним знаком не был, считает, что эти доводы выдуманы истцами. Утверждает, что он денежные средства передал лично ФИО4 в сумме 1100000 рублей, как и было оговорено. В настоящее время он не может распоряжаться своим имуществом, поскольку там проживают бывшие собственники. Он обращался в суд с иском о выселении и признании утратившими право пользования, однако в связи с подачей данного иска, производство по делу было приостановлено. В связи с уточнением исковых требований, настаивал на рассмотрении дела в данном судебном заседании, отсутствует необходимость для подготовки его позиции по уточненным исковым требованиям. 

Представитель ответчика ФИО5 - ФИО6, действующий на основании доверенности от .. .. ....г. (л.д.35), в судебном заседании поддержал доводы ответчика ФИО5, просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, поскольку отсутствуют основания для признания договора купли-продажи квартиры недействительным. Договор подписан сторонами, денежные средства переданы, что подтверждается подлинником расписки. Все существенные условия сделки соблюдены. Договор соответствует действующему законодательству. Доводы истцов сводятся к тому, что они не получали денежные средства от продажи квартиры, считает, что истцами неверно избран способ защиты своего права. Его доверитель является добросовестным приобретателем, чьи права нарушаются в настоящее время. Считает, что суд предоставлял истцам достаточно времени для предоставления доказательств, а также для обсуждения мирового соглашения. Неоднократные ходатайства истцов об отложении судебного заседания для вызова свидетелей, привлечении Т.И.М. сначала в качестве третьего лица, затем в качестве ответчика, является злоупотреблением правом, влечет нарушение прав сторон на разумные сроки судопроизводства. Доводы истцов о мнимости данной сделки не основаны на законе. Настаивал на рассмотрении дела в данном судебном заседании. Кроме того, просил учесть, что у истцов появляются постоянно новые версии, относительно заключения данной сделки, их пояснения постоянно меняются, таким образом, они вводят суд в заблуждение. Просит отказать в удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме.

Представитель третьего лица ......., действующая на основании доверенности от .. .. ....г. (л.д.135), в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании суду пояснила, что .. .. ....г. за №... была произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО1 (1/3 доля) на основании: Свидетельство о праве на наследство по закону, выдал нотариус Новокузнецкого нотариального округа ул.....г..... Л.Л.Э. .. .. ....г., реестровый №...; .. .. ....г. за №... была произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО2 (1/3 доля) на основании: 1) Соглашения о распределении долей квартиры, удостоверил нотариус Новокузнецкого нотариального округа ул.....г..... Л.Л.Э. .. .. ....г., реестровый №...; 2) Договор о передаче жилой площади в собственность граждан от .. .. ....г.; .. .. ....г. за №... была произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО2 (1/3 доля) на основании: 1) Соглашения о распределении долей квартиры, удостоверил нотариус Новокузнецкого нотариального округа ул.....г..... Л.Л.Э. .. .. ....г., реестровый №...; 2) Договор о передаче жилой площади в собственность граждан от .. .. ....г.; .. .. ....г. право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО2 было прекращено за №... и произведена государственная регистрация права собственности ФИО5 на основании: Договор купли-продажи квартиры удостоверил нотариус Новокузнецкого нотариального округа ул.....г..... М.Е.Н. .. .. ....г., реестровый №.... .. .. ....г. произведена регистрация запрета (запрет ФИО5 совершать любые сделки по отчуждению, принадлежащей ему на праве собственности квартиры) и ограничения (запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ул.....г..... регистрировать переход права собственности на квартиру) на основании: Определения Орджоникидзевского суда ул.....г..... .. .. ....г.. Заявления о регистрации права общей долевой собственности, переходе права собственности от имени ФИО1, ФИО2, ФИО2 было подано ФИО4 (действующего на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Новокузнецкого нотариального округа ул.....г..... Г.Н.Н. .. .. ....г., реестровый №...). Действующим законодательством не предусмотрено признание недействительной государственной регистрации о праве собственности. Считает, что исковые требования в части признания недействительной государственной регистрации права собственности не подлежащими удовлетворению. Просит суд отказать в удовлетворении требований в части аннулирования записи в ЕГРН. Согласно представленной на государственную регистрацию доверенности от .. .. ....г., представитель истцов действовал в рамках предоставленных ему по доверенности полномочий, в том числе и в части определения продажной стоимости квартиры, получения денежных средств. Указанная доверенность на момент совершения сделки не была отменена, не признана недействительной, действие доверенности не прекратилось. Кроме того, из содержания спорного договора купли-продажи видно, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора. Истцами не приведены доводы, подтверждающие, что поверенным и приобретателем при заключении оспариваемого договора купли-продажи, имело место быть заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Неполучение денежных средств от поверенного само по себе не может являться самостоятельным основанием для признания сделки недействительной, поскольку истцы не лишены возможности обратиться в суд с требованием о взыскании не переданной денежной суммы с ответчика ФИО4 Считает, что исковые требования в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры, обязании возвратить в собственность истцов, признании права собственности на спорный объект недвижимости также не подлежит удовлетворению. Дополнительно суду поясняла, что по ул.....г..... действительно находилось отделение Управления Росреестра по ул.....г..... по приему документов на государственную регистрацию, куда возможно были сданы документы по регистрации спорной сделки. М-вы за своими документами не приходили, они до сих пор хранятся в архиве Управления Росреестра. Просила закончить рассмотрение дела в ее отсутствие.

Третье лицо ....... в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании суду пояснила, что .. .. ....г. ей был удостоверен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ул.....г...... Продавцами указанной квартиры выступали истцы, от их имени по нотариальной доверенности действовал ФИО4, доверенность была проверена, была действующая. Покупателем выступал ФИО5 За оформлением документов к ней обратились ФИО4 и ФИО5 При удостоверении договора, сторонам задавался вопрос о передачи денежных средств указанных в договоре, стороны пояснили, что расчет произведен, после чего, договор был удостоверен, прочтен сторонами, подписан и выдан на руки представителю продавцов и покупателю. Возражений от ФИО11 не поступало. Документы она принимает для регистрации за один два дня, для направления запросов в Управление Росреестра, проверки доверенности. По сведениям нотариуса, документы были получены .. .. ....г., в тот же день были сделаны запросы по сделке, подписание и удостоверение договора происходило .. .. ....г.. При предоставлении документов, всегда у сторон спрашивается информация о цене, о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, если таковые имеются, сроки, в которые они обязуются сняться с регистрационного учета. Продавец по доверенности - ФИО10 сообщил, что в течении месяца зарегистрированные снимутся с регистрационного учета. Также оговаривается момент оплаты. В номенклатурном деле по договору купли-продажи спорной квартиры имеются договор приватизации, свидетельство о праве собственности, соглашение о распределении долей, поквартирная карточка, заявление ФИО5 Оплату нотариальных слуг производил ФИО4 наличными денежными средствами в размере 11000 рублей. ФИО4 вел себя естественно, видела его впервые, как и ФИО5, каких-либо сомнений относительно дееспособности ФИО4 у нотариуса не возникло.

В ходе судебного разбирательства был допрошен свидетель Б.М.И., которая пояснила, что с истцами знакома, ответчик ФИО4 приходиться ей мужем. С ответчиком ФИО5 не знакома. О продаже квартиры истцов узнала недавно. Т.И.Д. ее отец, с ним у нее доверительные отношения. Денежных средств от продажи квартиры истцов, Т и ФИО10 не получали. О том, что ФИО10 занимался продажей квартиры истцов, узнала позже, однако квартиру он не продавал, денежных средств не получал. От ФИО4 ей стало известно, что Т.И.Д. и ФИО5 ездили к нотариусу, они переписали квартиру истцов на ФИО5 Ей известно со слов Т.И.Д., что им была заложена квартира по ул.....г....., ФИО5, для чего Т заложил квартиру ей не известно. Также известно, что Т.И.Д. занимал денежные средства около миллиона рублей у ФИО5 Все изложенные обстоятельства, узнала со слов истцов и своего супруга.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Суд, выслушав объяснения сторон, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, подлинник отказного материала по факту обращения ФИО1 о привлечении к уголовной ответственности, подлинник дела по регистрации перехода права собственности на квартиру из Управления Росреестра, номенклатурное дело нотариуса М.Е.Н., приходит к следующему:

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пп. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Рассматривая дело, суд должен установить закон, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и правоотношения сторон, определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, вынести данные обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56, статья 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Судом установлено, что на основании договора о передаче жилого помещения в собственность граждан (л.д. 141), свидетельства на право собственности на недвижимость в жилищной сфере (л.д. 65), а также на основании свидетельства о праве на наследство по закону (л.д.144), истцы ФИО1, ФИО2, ФИО2 являлись долевыми собственниками жилого помещения, расположенного по ул.....г....., ул.....г......

На основании соглашения о распределении долей от .. .. ....г. (л.д. 143) доли в праве собственности на указанную квартиру были определены равными по 1/3 доли за каждым.

.. .. ....г. между ответчиком ФИО4 действующим на основании доверенности от .. .. ....г. от имени истцов ФИО1, ФИО2, ФИО2 - с одной стороны и ответчиком ФИО5 - с другой стороны заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого истцы ФИО1, ФИО2, ФИО2 продали ФИО5 квартиру, расположенную по адресу: ул.....г....., состоящую из двух комнат общей площадью 43,0 кв.м., кадастровый №... (л.д.12-14).

Согласно п.3 договора купли-продажи цена отчуждаемой квартиры составляет 1100000 (один миллион сто тысяч) рублей. Сторонами установлен следующий порядок расчета. Деньги в сумме 1100000 (один миллион сто тысяч) произведен между странами полностью до подписания договора. Денежные средства продавец получил от покупателя. 

Указанный договор подписан покупателем ФИО5 и продавцами, в лице их представителя - ФИО4, действующим на основании доверенности от .. .. ....г..

Согласно доверенности от .. .. ....г. №... истцы ФИО1, ФИО2, ФИО2 доверили ФИО4 продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащую истцам квартиру, находящуюся по адресу: ул.....г..... с правом получения причитающегося аванса или задатка, получить денежные средства за квартиру, зарегистрировать переход права собственности. Доверенность выдана сроком на три года, не признана недействительной, истцами не отозвана (л.д. 17).

Таким образом, истцы добровольно определили круг полномочий своего представителя - ФИО4 по продаже, принадлежащей им на праве собственности квартиры, согласование с продавцами о продажной стоимости квартиры, времени продажи и других условий, - не требовалось.

На основании изложенного, доводы истцов, о том, что они были намерены продать свою квартиру по другой цене, и не давали согласия на продажу квартиры за сумму в размере 1100000 рублей, суд признает несостоятельными, противоречащими материалам дела.

Договор купли-продажи от .. .. ....г. был удостоверен нотариусом М.Е.Н., которая была привлечена по делу в качестве третьего лица, на основании определения Орджоникидзевского районного суда г. Новокузнецка.

Согласно пояснениям нотариуса М.Е.Н., данным в судебном заседании, а также документам, содержащимся в номенклатурном деле нотариуса (л.д. 139-148), подлинник которого был представлен на обозрение суда, .. .. ....г. к нотариусу обратился ФИО4 с документами по оформлению сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ул.....г...... ФИО4 действовал от имени продавцов М-вых по нотариальной доверенности. .. .. ....г. были сделаны запросы о праве собственности на квартиру, а также относительно доверенности. .. .. ....г. ею был удостоверен договор купли-продажи квартиры, договор был изготовлен в нотариальной конторе, после предварительного согласования с покупателем и представителем продавцов. Договор купли-продажи был прочитан, были выяснены все обстоятельства по сделке, нотариус уточняла у ФИО4 получал ли он денежные средства в размере 1100000 рублей, он ответил, что получал, в обратном случае, нотариус бы не удостоверила данный договор купли-продажи.

У суда не имеется оснований не доверять пояснениям нотариуса и представленным письменным материалам.

Кроме того, то обстоятельство, что ФИО4 были переданы денежные средства за продаваемую квартиру, подтверждается распиской от .. .. ....г. написанной собственноручно ответчиком ФИО4, подлинник которой был представлен на обозрение суду в судебном заседании, копия приобщена к материалам дела (л.д. 50).

Сам ФИО4 не оспаривает, что писал собственноручно расписку о получении денежных средств в размере 1100000 рублей. 

Суд критически относится к доводам ответчика ФИО4 о том, что он не получал денежные средства ни в какой сумме, поскольку данное обстоятельство опровергается письменными материалами дела и пояснениями других участников процесса.

Показания свидетеля Б.М.И. о том, что ее супруг не получал денежные средства, суд не может принять во внимание, поскольку она является заинтересованным лицом – супругой ФИО12, кроме того, она не была очевидцем написания расписки и оформлением сделки по купли-продажи квартиры, все обстоятельства поясняла со слов ее супруга и истцов.

Суд считает, что истцами неверно избран способ защиты своих прав. То обстоятельство, что истцы ФИО1, ФИО2, ФИО2 не получали денежные средства за квартиру, не может служить основанием для признания данной сделки недействительной. Поскольку от их имени была выдана доверенность на имя ФИО4 с правом получения денежных средств за продаваемую квартиру по ул.....г....., ул.....г......

Как следует из представленных представителем Управления Росреестра по ул.....г..... документов (л.д. 122-134), подлинники которых обозревались в судебном заседании, ФИО4 лично .. .. ....г. сдавал документы на регистрацию права долевой собственности по 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по ул.....г....., ул.....г....., действуя по доверенности в интересах ФИО2, ФИО2, ФИО1, что подтверждается отзывом из Управления Росреестра по ул.....г..... (л.д. 118-121).

.. .. ....г. была произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО1 (1/3 доля), ФИО2 (1/3 доля), ФИО2 (1/3 доля).

Кроме того, из представленных документов усматривается, что .. .. ....г. были также сданы на государственную регистрацию документы о переходе права собственности на квартиру по ул.....г....., ул.....г..... от бывших собственников ФИО1, ФИО2, ФИО2 к новому собственнику ФИО5. Все документы ФИО4 и ФИО5 были сданы на государственную регистрацию одномоментно, что не запрещено действующим законодательством.

На основании изложенного, к доводам истцов и показаниям ответчика ФИО4 в части того, что ФИО4 не ездил в отделение Управление Росреестра по ул.....г..... (либо МФЦ) и не сдавал никакие документы, суд относится критически. Оснований не доверять подлинным документам, представленным работником Управления Росреестра по ул.....г....., у суда не имеется.

Доводы представителя истца ФИО3, о том, что сделка была оформлена и прошла государственную регистрацию очень быстро, в течение нескольких дней, не могут служить основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным. Кроме того, как следует из материалов дела квартира приобреталась за счет наличных денежных средств продавца, в связи с чем никакого дополнительного времени в данном случае не требовалось.

Согласно выписке из ЕГРП (л.д.10, 51) .. .. ....г.. года произведена государственная регистрация права собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по ул.....г....., ул.....г......

Истцами М-выми в том числе заявлено требование о расторжении данного договора купли-продажи квартиры по основанию существенного нарушения условий договора другой стороной, а именно, по основанию неуплаты покупателем ФИО5 стоимости приобретенной квартиры.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Однако, без установления наличия обязательных признаков характера нарушения договора, установленных статьей 450 ГК РФ, невыплата покупателем денег продавцу за недвижимое имущество, сама по себе не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи этого имущества.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. 

В силу п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

В данном случае, ФИО4, действующий по доверенности от продавцов М-вых, подписав договор купли-продажи квартиры от .. .. ....г. в пункте 3 которого указано, что продавец получил от покупателя 1100000 рублей до подписания настоящего договора, тем самым подтвердил факт полной оплаты стоимости отчуждаемой квартиры.

С учетом изложенного, доводы истцов и представителя истца о том, что ответчик ФИО5 не передавал ФИО4 денежные средства за квартиру, являются несостоятельными.

Кроме того, требования о возврате неоплаченного имущества продавцу могут быть удовлетворены только в случае, если за ним сохраняется право собственности на проданный товар до оплаты покупателем.

Таким образом, в том случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не произвел оплаты имущества, договор купли-продажи недвижимого имущества может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Между тем, запись в ЕГРП о праве собственности ФИО5 на спорную квартиру не аннулирована.

В главе 30 ГК РФ (ст. ст. 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в том, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Что касается доводов истца и его представителя о праве продавца в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими отнесено невыполнение покупателем ФИО5 принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, стоимостью 1100000 рублей, то они основаны на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчиком приобретенного имущества. 

Доводы истца, о том, что документы по оплате коммунальных платежей до .. .. ....г. приходили на имя ФИО2 (л.д. 68-108), сведения о том, что собственником является ФИО5 появились в расчетных листках лишь с .. .. ....г.., не могут служить основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным.

То обстоятельство, что истец ФИО1 продолжает фактически проживать в спорном жилом помещении, не является достаточным основанием для признании данной сделки по купли-продажи квартиры мнимой сделкой.

Как следует из пояснений ответчика ФИО5 по договоренности с продавцами, он ждал, когда они освободят квартиру, неоднократно связывался с ФИО1, просил выехать из жилого помещения. После чего был вынужден обратиться в суд с иском о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением (л.д. 171-172).

Согласно определению Орджоникидзевского районного суда ул.....г..... .. .. ....г. производство по гражданскому делу №... по иску ФИО5 к ФИО1, ФИО2, ФИО2 о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по ул.....г....., ул.....г....., приостановлено до рассмотрения данного дела по иску М-вых (л.д. 173).

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования о признании договора купли-продажи от .. .. ....г. возникли после обращения ФИО5 в суд с иском о выселении, до .. .. ....г. на протяжении года, каких-либо споров по данному договору купли-продажи не возникало.

ФИО4 также не обращался в отдел полиции, либо в суд за защитой своих прав, как утверждает ответчик, зная, что ему не передавались денежные средства за квартиру.

Кроме того, согласно поквартирной карточке на квартиру по ул.....г....., ул.....г..... (л.д. 16), ФИО1 снялась с регистрационного учета в .. .. ....г. что также подтверждается копией паспорта (л.д. 45). До настоящего времени в квартире числятся зарегистрированными ФИО2, ФИО2.

По указанным в исковом заявлении обстоятельствам и неполучении истцами денежных средств за квартиру, истец ФИО1 .. .. ....г. обратилась в отдел полиции. 

По запросу суда, на обозрение был представлен отказной материал по заявлению ФИО1 Согласно заявления (л.д. 161 оборот) ФИО1 просила привлечь к уголовной ответственности ФИО4, который продал принадлежащую ей и ее сыновьям квартиру, ФИО5, ссылаясь на то, что они не знали о продаже квартиры и не получали денежных средств после продажи квартиры.

В рамках проверки сообщения о преступлении были отобраны объяснения от заявителя, ее сына ФИО2, ФИО4, которые давали аналогичные пояснения (л.д. 162-163, 167-168).

По результатам рассмотрения заявления о преступлении следователем неоднократно выносилось постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, которые отменялись начальником следствия (л.д. 160 оборот-161, 162,163 оборот-164, 165-166). В настоящее время, как известно из объяснений истцов, вновь отменено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от .. .. ....г. проводится доследственная проверка.

Доводы истцов о мнимости сделки в ходе судебного разбирательства не подтвердились, как утверждает ответчик ФИО5 он имел намерение приобрести в свою собственность, для личного пользования квартиру, расположенную по ул.....г....., ул.....г...... А истцы М-вы имели намерение продать свою квартиру, что подтверждается пояснением истцов, а также подтверждается доверенностью, выданной на имя ФИО4 с передачей всех полномочий по продаже жилого помещения, расположенного по ул.....г..... ул.....г....., удостоверенной нотариусом Новокузнецкого нотариального округа .. .. ....г. (л.д.17).

В соответствии со ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу указанной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Как следует из существа правоотношений, складывающихся по поводу купли-продажи недвижимости, правовой целью вступления покупателя в правоотношения по купле-продаже является приобретение права собственности на недвижимость с оформлением титульного владения, поскольку наступающий вследствие исполнения такой сделки правовой результат (возникновение титульного владения) влечет для покупателя возникновение имущественных прав и обязанностей. В свою очередь продавец недвижимости, заинтересован как в продаже недвижимого имущества, так и в получении денежных средств от продажи недвижимого имущества (правовая цель).

Установлено, что договор купли-продажи квартиры заключен между сторонами в надлежащей форме, право собственности ФИО5 на указанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно пункта 3 Договора купли-продажи денежные средства переданы до подписания договора. 

В ходе рассмотрения дела установлена воля покупателя, именно приобретение в собственность квартиры, продавец имел цель: получение денежных средств.

Доводы истца ФИО1 и ответчика ФИО4 о том, что ФИО5 перед приобретением жилья не осматривал квартиру и никогда там не был, не имеют правового значения для разрешения дела по существу. Кроме того, в судебном заседании ответчик ФИО5 на вопрос истца ФИО1, пояснял расположение комнат в квартире и техническое состояние, что ставит под сомнение указанные доводы истцов.

Истцы М-вы оспаривают получение денежных средств в момент заключения договора купли-продажи за квартиру, принадлежащую им на праве собственности, ссылаясь на расписку от .. .. ....г. о получение денежных средств Т.И.Д. от ФИО1 в сумме 1300000 рублей за заложенную квартиру, расположенную по ул.....г....., ул.....г...... Данная расписка была представлена в судебном заседании от .. .. ....г. ранее про указанную расписку сторона истца не упоминала.

Суд приходит к выводу, что данная версия возникла лишь в процессе рассмотрения дела по существу.

Указанная расписка от .. .. ....г. не свидетельствует о мнимости сделки по договору купли-продажи от .. .. ....г. Договор купли-продажи имел место задолго до написания данной расписки.

Также стороной истца представлена расписка в копии от .. .. ....г. согласно которой Т.И.Д. получил от ФИО1 денежные средства в размере 145000 (миллион четыреста пятьдесят тысяч рублей), в случае не отдачи денежных средств обязуется переоформить свою квартиру по адресу: ул.....г......

С учетом того, что стороной по оспариваемому договору купли-продажи от .. .. ....г. Т.И.Д. не является, указанные расписки не могут служить относимыми доказательствами по данному делу.

Кроме того, как следует из норм действующего законодательства договор залога недвижимости должен быть оформлен в простой письменной форме, надлежащим образом заверен и зарегистрирован в установленном законом порядке. Однако, расписка от .. .. ....г.., на которую ссылается истец в обосновании своих доводов, не может являться доказательством, подтверждающим факт заключения договора займа с залогом недвижимости – квартиры, расположенной по ул.....г....., ул.....г...... Документы, подтверждающие передачу полномочий по продаже спорной квартиры от собственников помещения Т.И.Д., в материалах дела отсутствуют.

Доводы истца ФИО1 в подтверждении существования сделки - договора займа с залогом квартиры между ФИО5 и Т (К.) И.Д., о том, что была договоренность о возврате долга Г.М.Г. и в дальнейшем переоформлении квартиры в собственность М, суд признает несостоятельными, не основанными на законе.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Стороной истца не представлено достаточных доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что сделка по купли-продажи жилого помещения является мнимой.

Договор купли-продажи квартиры от .. .. ....г. соответствует требованиям, предъявляемым законом к договорам купли-продажи недвижимого имущества, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки, договор не предполагает неоднозначного толкования в части предмета договора, заключен в письменной форме, подписан сторонами, удостоверен нотариусом, исполнен, так как переход права собственности на квартиру к покупателю ФИО5 зарегистрирован в установленном законом порядке. Намерения сторон выражены в договоре достаточно ясно, содержание договора позволяло продавцам, в лице их представителя оценить природу и последствия сделки.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания договора купли-продажи от .. .. ....г. недействительным и применения последствий недействительности сделки.

Поскольку у суда отсутствуют основания для признания сделки купли-продажи квартиры по ул.....г..... ул.....г..... недействительной, суд отказывает истцам в удовлетворении требований о признании государственной регистрации права собственности на квартиру, аннулировании записи о регистрации права собственности на указанную квартиру на имя ФИО5, обязании возвратить в собственность М-вых квартиру, расположенную по ул.....г....., ул.....г....., признании за истцами 1/3 доли в праве собственности на квартиру.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о признании недействительными договора купли-продажи квартиры от .. .. ....г. государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по ул.....г....., ул.....г....., зарегистрированную на имя ФИО5, об анулировании записи о регистрации права собственности на указанную квартиру на имя ФИО5; обязании возвратить в собственность ФИО1, ФИО2, ФИО2 квартиру, расположенную по ул.....г....., ул.....г.....; о признании за ФИО1, ФИО2, ФИО2 право собственности на 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по ул.....г....., ул.....г..... за каждым.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.О. Полюцкая 

Мотивированное решение изготовлено 05.07.2018 г. 

Судья М.О. Полюцкая