Дело № 3а-620/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре судебного заседания Якименко К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равную рыночной нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 4805,4 кв.м, расположенного по адресу: ................, по состоянию на 01 января 2023 года в размере 227 810 563 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость указанных объектов определена на основании отчета об оценке № 11042024221Д от 11 апреля 2024 года, выполненных ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт».

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налоговых платежей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

От представителя административного истца по доверенности ФИО2 поступило ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие, настаивал на удовлетворении требований в полном объеме.

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в своих дополнительных возражениях на административное исковое заявление указал, что заключение судебной экспертизы не может быть принято в качестве допустимого доказательства по административному делу.

От представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 поступили письменные возражения на административное исковое заявление, согласно которым заключение судебной экспертизы подготовлено с нарушением законодательства об оценочной деятельности.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО5 в своем отзыве указала, что Управление не выражает какой- либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, также просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2026 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истецФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 4805,4 кв.м, расположенного по адресу: ................

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости от 08 июля 2024 года № ................, имеющейся в материалах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ). 

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка спорного объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ................, проведена в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 года № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 335 191 538,35 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2023 года для объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ................ верной датой определения кадастровой стоимости.

Согласно данным представленного административным истцом отчета об оценке № 11042024221Д от 11 апреля 2024 года, выполненного ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ................ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 227 810 563 рублей.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

По ходатайству представителя административного истца по доверенности ФИО2 определением суда от 24 июля 2024 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» ФИО6 Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровыми номерами, ................ по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы № КС-620/2024 от 05 сентября 2024 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 4805,4 кв.м, расположенного по адресу: ................ по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 300 607 000 рублей.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости обоснован отказ от использования сравнительного и затратного подходов, в связи с чем, эксперт при оценке объекта недвижимого имущества обоснованно применил только один возможный доходный подход, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы.

Доходный подход представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В наибольшей степени данный подход применим при оценке коммерческих объектов. Для прочих объектов, ввиду значительной погрешности перевода всех выгод от эксплуатации объекта в денежное выражение, результаты по данному подходу могут быть недостоверными.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. В связи с чем, экспертом обоснованно применен метод прямой капитализации, поскольку существующая недвижимость способна приносить стабильный доход, не предусматриваются капитальные вложения, текущее использование соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорного объекта, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. 

В результате проведенного исследования рынка предлагаемой к аренде торговой недвижимости и отбора информации было установлено, что рынок аренды достаточно развит, были выбраны объекты-аналоги, наиболее сравнимые с объектом экспертизы. В расчетах экспертом верно использована лишь часть доступных данных, непосредственно влияющих на рыночную стоимость, наиболее сопоставимы с объектами оценки по местоположению, типу объекта, назначению, техническому использованию и прочим характеристикам. 

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так экспертом принята скидка на торг, определен размер расчетных параметров: операционных расходов, коэффициент капитализации.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объекта недвижимого имущества правильно произведена его оценка по состоянию на 01 января 2023 года.

Кроме того, в заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. 

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. 

Представителями административных ответчиков – департамента имущественных отношений Краснодарской края по доверенности ФИО3, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 представлены письменные возражения на заключение судебной экспертизы, согласно которым выводы эксперта по поставленным вопросам не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными, поскольку заключение не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки и не могут быть признаны допустимым доказательством по делу. Так, в обоснование своих замечаний указано, что эксперт в нарушение п. 2 ФСО V/2022 не использовал затратный подходы, более подходящий при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства коммерческого назначения, а также не провел осмотр объекта экспертизы, тем самым не определил и не уточнил ценообразующие факторы для определения итоговой рыночной стоимости, что является нарушением п. 5 ФСО № 7.

Также полагали, что выбранные экспертом объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы не сопоставимы с ним по типу здания. Объект оценки представляет собой 4-х этажный бизнес центр, в то время как объекты- аналоги № 1, 3 являются встроенными помещениями, объект-аналог № 2 является жилым 3-х этажный домом. При расчете арендной ставки, эксперт ошибочно определил удельный показатель арендной платы без учета разницы площади сдаваемых помещений, расположения на этаже, сроков аренды помещений, ошибочно не учел в расчетах степень заполняемости объекта экспертизы.

В заключении эксперт рассчитывает арендную ставку на основании рыночных данных, однако, как уже отмечалось выше для такого объекта, как больше подойдет расчет, выполненный на основании определения контрактной арендной ставки (определяется на основании договоров аренды). 

Кроме того, полагали, что эксперт ошибочно отказался от внесения корректировок на тип объекта, а также на местоположение, поскольку объект экспертизы расположен на красной линии, а объекты0-аналоги № 2, 3 имеют внутриквартальное расположение либо расположены на второстепенной улице.

В своих письменных пояснениях эксперт ФИО6, проводивший судебную оценочную экспертизу, полностью опроверг доводы административного ответчика, пояснил, что затратный подход в соответствии с п. 24в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). Доходный подход применен верно, при определении арендной ставки состав арендаторов собственника объекта экспертизы не может быть учтен при определении рыночной стоимости, к тому же наличие контрактной ставки ничем не подтверждено.

В заключении экспертом также описана объективная причина не проведения осмотра объекта экспертизы. Фотоизображения спорного здания присутствуют в отчете об оценке, согласно которым и определялись конструктивные элементы, износ и класс качества здания.

Эксперт также пояснил, что объекты-аналоги № 1, 3 относятся к коммерческой недвижимости, а объект-аналог №2 возможно использовать под коммерческую деятельность, в связи с чем данные предложения, вопреки замечаниям административных ответчиков, сопоставимы с объектом экспертизы. 

Корректировка на тип объекта не применялась, поскольку данный аспект уже учтен в параметре площади. Объект экспертизы и аналоги сопоставимы по ключевым ценообразующим характеристикам, таким как местоположение и другим основным параметрам, а также возможности сдачи объектов по частям. 

Более того, не является необходимой корректировка на выход на красную линию, поскольку этот фактор не имеет значительного влияния на стоимость по сравнению с другими более существенными ценообразующими факторами, такими как интенсивность транспортного потока и тип объекта, а данные параметры сопоставимы.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Вместе с тем, лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. 

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие административного ответчика с определенной экспертом рыночной стоимостью объекта недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества является 24 июня 2024 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 24 июня 2024 года.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ) «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона.

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года объекта недвижимого имущества с кадастровыми номерами .................

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 4805,4 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 300 607 000 (триста миллионов шестьсот семь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ считать 24 июня 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером .................

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 октября 2024 года.

Председательствующий: