Дело № 2-225/2023 

(УИД 55RS0011-01-2023-000220-18)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

р.п. Горьковское Омская область 21 июня 2023 года

Горьковский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Блохина О.В., при секретаре судебного заседания Залтан В.Р., с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Сибагропром» об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и возложении обязанности заключить договор купли - продажи на условиях предварительного договора

УСТАНОВИЛ:

В Горьковский районный суд Омской области поступило исковое заявление ФИО1 к ООО «Сибагропром» об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и возложении обязанности заключить договор купли - продажи на условиях предварительного договора. В обоснование заявленных требований указал, что на основании решения Горьковского районного суда Омской области от 07.12.2020 с истца в пользу ФИО4 взысканы денежные средства в размере 8 027 000 руб. в качестве за ее долю в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, а именно: здание убойного цеха с кадастровым номером №, а также земельный участок под ним с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>А. В связи с тем, что у истца отсутствовали денежные средства для исполнения обязательства по решению суда, продать объекты недвижимости не мог, так как были приняты обеспечительные меры. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор, в соответствии с условиями которого стороны договорились подписать основной договор до ДД.ММ.ГГГГ, основным условием договора стало, что стоимость здания убойного цеха с кадастровым номером № а также земельного участка под ним с кадастровым номером 55:04:120101:0340, расположенные по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>А, не должна превышать рыночной стоимости объекта на дату ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем истец в адрес ответчика написал претензионное письмо с просьбой заключить основной договор на сумму 8 027 000 руб. (здание - 7 601 000 руб., земельный участок - 426 000 руб.). Ответчик отказался покупать за указанную сумму, так как ответчиком сделана оценка объекта его стоимости на ДД.ММ.ГГГГ, которая составила 3 564 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в ООО «КЦ «АКМБ», которое выполнило отчет, согласно которому стоимость на ДД.ММ.ГГГГ спорных объектов недвижимости составила 3 547 000 руб. (здание - 2 764 470 руб., земельный участок - 782 530 руб.).

Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения основного договора просил обязать ООО «Сибагропром» заключить основной договор купли - продажи вышеуказанных объектов недвижимости на условиях предварительного договора, определив рыночную стоимость последних на 06.04.2020. 

В судебное заседание представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала по доводам заявления. В прениях просила определить в качестве цены основного договора купли - продажи вышеуказанных объектов недвижимости, рыночную стоимость последний по состоянию на 06.04.2020, определенной оценкой ООО «КЦ «АКМБ», которая составила 3 550 000 руб.

Истец ФИО1, представитель ООО «Сибагропром» не явились, о дне слушания извещены, об отложении не просили. 

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2)

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 25 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). 

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (п. 5 ст. 429, ст. 445 и 446 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1).

На основании ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Кодекса, не применяются (п. 1).

Пунктом 3 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости). 

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать лишь указание на конкретный объект (объекты) недвижимости, а при согласовании сторонами и иные существенные условия основного договора, в том числе и (их) цену. 

При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости.

Положением п. 5 ст. 429 ГК РФ определено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При рассмотрении указанных требований истца суд принимает во внимание следующее. 

04.09.2020 Горьковским районным судом Омской области по гражданскому делу №, удовлетворены требования ФИО4 о взыскании компенсации при разделе общей долевой собственности и с ФИО1 взысканы денежные средства в размере 8 027 000 руб. в качестве оплаты за ее долю в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, а именно: здание убойного цеха с кадастровым номером №, а также земельный участок под ним с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>А.

Обосновывая размер компенсации в размере половины стоимости объектов недвижимости, суд принял во внимание выводы судебной экспертизы, выполненной ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России от 06.04.2020, которым на дату ее производства, определена рыночная стоимость вышеуказанных объектов надвижимости на общую сумму 16 054 000 руб.

Истец ФИО1 при рассмотрении гражданского дела № выражал несогласие с размером компенсации, полагая ее завышенной, исходил из цены, за которую имущество могло быть приобретено третьими лицами. 

Не согласившись с решением суда, представителем ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой указано на то, что стоимость компенсации должна быть ниже, с учетом стоимости не целых объектов, а исходя из рыночной стоимости самой доли, обремененной правами второго собственника.

Апелляционным определением Омского областного суда от 07.12.2020 решение суда оставлено без изменения, жалоба без удовлетворения. Таким образом решение Горьковского районного суда Омской области по делу № вступило в законную силу 07.12.2020.

В дальнейшем ФИО1 реализовал свое право на обжалование вышеуказанного апелляционного определения Омского областного суда и решения Горьковского районного суда Омской области. 

Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.05.2021, постановленные судебные решения оставлены без изменения, кассационная жалоба представителя ФИО1 без удовлетворения. 

Материалами дела установлено, что 01.12.2020, то есть до рассмотрения апелляционной жалобы на решение суда по делу №, между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого стороны договорились подписать основной договор купли - продажи до ДД.ММ.ГГГГ предметом которого будут являться здание убойного цеха с кадастровым номером № а также земельный участок под ним с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>А (п. 1.1.1.). 

Разделом 2 сторонами согласованы основные условия основного договора.

Пунктом 2.1 предварительного договора определено, что по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя здание убойного цеха и земельный участок, а покупатель обязуется принять участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре. 

Обсуждая указанные условия, представить истца на вопрос суда указала на то, что при указании обязанности принять объекты допущена описка, а именно покупатель обязался принять как здание цеха, так и земельный участок.

В соответствии с п. 2.3. договора стороны подтвердили, что на момент заключения предварительного договора (01.12.2020) предмет договора принадлежит ФИО1 на праве собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН и решением Горьковского районного суда Омской области от 07.12.2020 (дата фактического вступления в силу решения суда) по гражданскому делу №, которые являлись приложением к договору (п. 6.3. Договора).

Однако указанные документы, являющиеся приложением к предварительному договору, по требованию суда при рассмотрении настоящего дела сторонами не представлены. 

Вместе с тем согласно сведениям из ЕГРН спорные объекты недвижимости находятся в общей долевой собственности ФИО1 и ФИО4

При этом каких - либо обоснованных доводов относительно причин указания в договоре даты решения суда - 07.12.2020, которая является датой рассмотрения апелляционной жалобы в рамках гражданского дела № и указанного вступления решения суда в силу, то есть о чем сторонам не могло быть известно на дату заключения договора - 01.12.2020, от представителя истца не поступили. 

Представитель истца в судебном заседании указала на то, что истец предполагал, что решение суда будет оставлено без изменения, в связи с чем отразил эти сведения в договоре.

Пунктом 2.5 Договора определено, что стоимость нежилого помещения и земельного участка «составляет денежную сумму___рублей».

В соответствии с п. 2.6 Договора стороны согласовали, что стоимость нежилого помещения и земельного участка не должна превышать рыночной стоимости объекта на дату 06.04.2020.

Обсуждая условия предварительного договора о причинах согласования сторонами существенного условия основного договора о цене именно в названной формулировке, суд установил следующее.

Согласно пояснениям представителя истца, ФИО1, желая применить уже существующее заключение о рыночной стоимости, полученное в рамках гражданского дела № о стоимости его доли в размере 8 027 000 руб., полагал выручить указанные денежные средства. Однако так как для ответчика заключение не имеет преюдиционного значения, ввиду того, что общество не принимало участия в споре по гражданскому делу №, на момент заключения предварительного договора купли - продажи стороны договорились, что цена не должна превышать рыночной стоимости объектов на 06.04.2020, то есть на дату, на которую определена оценка вышеуказанным заключением ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России от 06.04.2020.

Об иных причинах необходимости определять цену по состоянию на 06.04.2020 представитель истца не сообщил. 

Также представитель истца не предоставил объяснений относительно обстоятельств невозможности определения конкретной цены при заключении названного соглашения или в иной период до истечения срока действия предварительного договора, а также уклонения ответчика от исполнения договора.

Пунктом 2.7 определено, что до даты заключения основного договора ответчик обязался выплатить истцу в качестве аванса сумму, составляющую 500 000 руб. 

В соответствии с платежным поручением от 24.02.2022 ООО «Сибагропром» произвело перечисление денежных средств в размере 500 000 руб. на расчетный счет службы судебных приставов для погашения задолженности по исполнительному производству №-ИП, должником по которому является ФИО1

Согласно распискам от 24.02.2022 ФИО1 получил, а ООО «Сибагропром» перечислило денежные средства в размере 500 000 руб. в счет оплаты по предварительному договору от 01.12.2020, путем перечисления последних в счет погашения задолженности по исполнительному производству №-ИП.

По требованию суда представитель истца не представил оригинал предварительного договора купли - продажи недвижимости.

Представленная же ответчиком нотариально заверенная копия экземпляра договора изготовлена в иной форме, применен другой шрифт, иное выравнивание текста, содержание предварительного договора аналогично копии, приобщенной к исковому заявлению.

Суд относится критически и не принимает во внимание доказательства, представленные ответчиком, а именно акт осмотра от 01.12.2020 с фотографиями заверенными сторонами, согласно содержанию которого акт является неотъемлемой частью предварительного договора купли - продажи недвижимости, при отсутствии соответствующих указаний в самом договоре ввиду наличия обоснованных сомнений относительно его существования на 01.12.2020. 

В пользу указанных выводов суд принимает во внимание тот факт, что содержание представленных фотоснимков (т. 2 л.д. 178-188) идентично снимкам, произведенным оценщиком ООО «КЦ «АКМБ», при непосредственном обследовании объекта оценки, произведенного в период с 22.02.2023 по 01.03.2023, что отражено в описательной части исследования (т. 1 л.д. 77-85). 

Доводы представителя истца о том, что указанные изображения представлены в распоряжение эксперта истцом, отвергаются судом, так как указанные обстоятельства не отражены экспертом при указании на материалы, представленные истцом, необходимые для проведения оценки. 

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу п. 4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное 

Исходя из п. 1 ст. 10 ГК РФ в отношениях участников оборота, в том числе при вступлении в договорные отношения, не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно сведениям из ЕГРН, а также имеющихся в свободном доступе в сети «Интернет» ФИО3 в период с 10.06.2022 по 02.02.2023, то есть в период действия предварительного договора купли - продажи, являлся учредителем ООО «Сибагропром» с долей в уставном капитале 50%, юридическим адресом которого является здание, являющееся предметом спора.

Положениями пп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ предусмотрено, что взаимозависимыми лицами признаются физическое лицо и организация в случае, если такое физическое лицо прямо и косвенно участвует в такой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов.

Таким образом истец, являясь учредителем ответчика, при наличии единых целей, связанных с продажей (приобретением) объекта недвижимости, в том числе после исполнения ответчиком обязательства об оплате аванса в размере 500 000 руб. имел реальную возможность заключения основного договора путем согласования условий, однако каких - либо мер к заключению последнего не принял, доказательств обратного не представлено.

При этом причины, указанные представителем истца в качестве оснований неисполнения ответчиком обязанности по заключению основного договора купли - продажи, не соотносятся с хозяйственной деятельностью организации и ее учредителя, заключивших соглашение фактически без намерения его реального исполнения или с целью создания спорной ситуации, подлежащей разрешению в судебном порядке, результаты разрешения которой, в части определения рыночной цены по состоянию на 06.04.2020, могут повлечь возникновение необоснованных правовых условий для оспаривания вступивших в законную силу решений судов относительно спора, рассмотренного по гражданскому делу №.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 

Согласно позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 86 постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой и притворной сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки, как ничтожной на основании ст. 170 ГК РФ. 

Принимая во внимание исследованные материалы дела, пояснения представителя истца, а также указанные выше положения закона, суд приходит к выводу о том, предварительный договор купли - продажи недвижимого имущества, заключенный между сторонами 01.12.2020, обладает признаками мнимой сделки, так как стороны не представили доказательства наличия реальности намерения создать соответствующие сделки правовые последствия. 

Более того, по мнению суда, что следует и из пояснений представителя истца, неоднократно заявлявшей ходатайства о необходимости проведения оценочной экспертизы в рамках рассматриваемого дела, наряду с аналогичных ходатайством ответчика, целью названного спора является определение цены объектов недвижимости на дату уже проведенной оценки в рамках иного гражданско-правового спора, а не преодоление обстоятельств уклонения ответчика от перехода прав собственности и получение, в свою очередь, ожидаемой имущественной выгоды истцом в виде денежных средств в счет оплаты по договору - купли продажи. 

На данные обстоятельства указывают длительный (более 2 лет) срок действия предварительного договора, не характерный для аналогичных правоотношений, отсутствие доказательств попыток сторон согласовать спорные условия о цене (копия претензии, о чем указано в исковом заявлении суду не представлена, сведений о направлении ее ответчику не имеется), имеющееся в деле оценка стоимости спорных объектов недвижимости произведена на основании договора оказания услуги от 22.02.2023, то есть уже после истечения срока исполнения предварительного договора, стороны предложения о заключении основного договора друг другу не направляли.

При отсутствии доказательств уклонения ответчика от заключения основного договора, фактической аффилированности и взаимозависимости сторон на дату исполнения договора, а также непоследовательности позиции представителя истца, изложенной в прениях о необходимости определить стоимость объектов в соответствии с заключением ООО «КЦ «АКМБ», которая составила 3 550 000 руб., то есть в значительно меньшем размере, чем, согласно доводам искового заявления, намеревался получить истец при заключении основного договора (8 027 000 руб.), что, якобы и обусловило возникновение условия в предварительном договоре о необходимости определения цены, не превышающей рыночного значения на определенную дату, то есть действующей фактически в интересах ответчика, суд приходит к выводу о том, что в настоящее время наличие разногласий относительно условий основного договора между сторонами не установлено, спора о праве не имеется, материалами дела не подтверждено, следовательно, оснований для удовлетворения требований истца не имеется, так как стороны, в том числе, не имели намерений заключить основной договор купли - продажи недвижимого имущества, а действовали в иных целях.

Кроме того суд принимает во внимание положения п. 6 ст. 429 ГК РФ, в соответствии с которыми обязательства по настоящему предварительному договору являются прекращенными, так как стороны до истечения срока действия предварительного договора основной договор не заключили, также ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку судом не установлены правовые основания для возложения на ответчика обязанность заключить основной договор купли - продажи недвижимого имущества, ввиду отсутствия спора о праве, а также недоказанности наличия оснований для возложения такой обязанности на ответчика, требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Сибагропром» об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и возложении обязанности заключить договор купли - продажи на условиях предварительного договора оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Горьковский районный суд Омской области.

Председательствующий О.В. Блохин

В окончательной форме решение изготовлено 27.06.2023