Дело №2-812/2021

Решение

Именем Российской Федерации

29 марта 2021 года г. Щёлково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Адамановой Э.В., при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-812/2021 по иску ФИО4 ФИО8 к Администрации городского округа Щелково о признании права собственности на жилой дом,

Установил:

ФИО4 ФИО9 обратилась в Щелковский городской суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Щелково Московской области о признании права собственности на жилой дом, в обоснование иска указала, что ей на основании договора купли-продажи земельного участка от 23.12.2011 г. № принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 13.02.2012 г. сделана запись регистрации №.

Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, т.е. в ЕГРН имеются сведения о координатах характерных точек границ земельного участка.

В пределах границ земельного участка расположено принадлежащее истцу по праву собственности нежилое здание, хозблок площадью 28 кв.м., запись регистрации № от 01.09.2011 г., а также на указанном земельном участке в 2015-2016 г. истец осуществил строительство 2-этажного жилого дома с характеристиками, указанными в техническом описании жилого дома от 05.11.2020 г., подготовленном кадастровым инженером.

С целью оформления права собственности на жилой дом 08.06.2020 г. истец обратился в Администрацию городского округа Щелково с уведомлением о планируемом строительстве, однако 15.06.2020 г. Администрация городского округа Щелково уведомлением №Р№ письменно известила истца о недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке с кадастровым номером № в связи с тем, что земельный участок полностью расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия – 

<

данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ г., а также в связи с тем, что земельный участок полностью расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения 

<

адрес> в соответствии со схемой территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 №230/8 «Об утверждении схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области».

На основании изложенного, просит признать за ней право собственности на жилой дом 2-этажный общей площадью 149,1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Определением суда по гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза (л.д. 69-72).

Истец в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен судом надлежаще. Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности (копия в деле), в судебном заседании поддержал исковые требования с учетом проведенной по делу землеустроительной экспертизы, с которой ознакомлен, возражений не имеет. Просил суд удовлетворить заявленные требования по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика –Администрации городского округа Щелково Московской области ФИО3, действующая на основании доверенности (копия в деле), иск не признала, дополнительно пояснила, что спорный земельный участок ограничен в использовании, истцом нарушен порядок, не получено от ответчика согласование. Оснований, предусмотренных нормами действующего законодательства для удовлетворения исковых требований, не имеется. 

Третье лицо Щелковский отдел Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание представителя не направил, извещено надлежащим образом о дате и времени судебного заседания. Об уважительности причин неявки суд не уведомил, представителя с надлежаще оформленными полномочиями в судебное заседание не направил, письменных возражений не представлено, о рассмотрении дела в отсутствие не просили.

Руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав явившиеся в судебное заседание стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства каждое в отдельности, а также в их совокупности и взаимной связи, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, ФИО4 ФИО10 на основании договора купли-продажи земельного участка от 23.12.2011 г. № принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1507 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Право собственности ФИО4 на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.02.2012 г. сделана запись регистрации № и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права №.

Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, т.е. в ЕГРН имеются сведения о координатах характерных точек границ земельного участка.

В пределах границ земельного участка расположено принадлежащее истцу по праву собственности нежилое здание, хозблок площадью 28 кв.м., запись регистрации № от 01.09.2011 г.

Из материалов дела усматривается, что на указанном земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, в 2015-2016 г. истец, с привлечением подрядной организации ООО «

<

данные изъяты>», на основании договора строительного подряда № от 31.10.2015 г. (л.д. 24-26), осуществил строительство 2-этажного жилого дома с характеристиками, указанными в техническом описании жилого дома от 05.11.2020 г., подготовленном кадастровым инженером (л.д.27-39).

Срок начала работ по договору подряда установлен 25 ноября 2015 г. (п.3.1 договора), максимальный срок отложения работ не более 14 календарных дней (п.3.2 договора), срок проведения работ – 100 рабочих дней (п.3.4 договора).

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о нарушении подрядчиком сроков начала работ и сроков выполнения работ, следовательно, работы по договору подряда должны были начаться не позднее 09.12.2015 г. и завершиться не позднее 13.05.2016 г., т.е. создание здания на земельном участке было завершено к 13.05.2015 г.

С целью оформления права собственности на жилой дом 08.06.2020 г. ФИО4 в порядке п.1, 7 ст.51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. №190-ФЗ обратилась в Администрацию городского округа Щелково с уведомлением о планируемом строительстве.

15.06.2020 г. Администрация городского округа Щелково уведомлением №№ письменно известила ФИО4 о недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке с кадастровым номером № в связи с тем, что земельный участок полностью расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия – Церковь Нерукотворного Образа, 1785 г., а также в связи с тем, что земельный участок полностью расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Щелково-Фряново» (

<

адрес>) на участке 

<

адрес> – ММК в соответствии со схемой территориального планирования транспортного обслуживания 

<

адрес>, утвержденной постановлением 

<

адрес> от 25.03.2016г. № «Об утверждении схемы территориального планирования транспортного обслуживания 

<

адрес>».

Согласно п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Вместе с тем, в силу п.3 ст.209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г.) в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Более того, суд признает право собственности на самовольную постройку при одновременном соблюдении условий, указанных в п.3 ст.222 ГК РФ, а именно: 

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч. 2 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Согласно ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, созданием условий для привлечения инвестиций.

В соответствии с п. 2 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые согласно ч. 1 ст. 38 данного Кодекса могут включать в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь (п. 1); минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений (п. 2); предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений (п. 3); максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка (п. 4); иные показатели (п. 5).

Согласно приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», земельный участок для индивидуального жилищного строительства предполагает размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), а также предполагает возведение иных вспомогательных сооружений.

Согласно ст. 1. п. 9 Градостроительного кодекса РФ градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства.

Согласно ст.1 п. 8 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты устанавливаются правилами землепользования и застройки.

Согласно Правилам землепользования и застройки территории (части территории) сельского поселения Огудневское Щелковского муниципального района Московской области, утвержденным решением Совета Депутатов Щелковского Муниципального район Московской области от 12.12.2017 года №№ «Об утверждении Правил землепользования и застройки территории (части территории) сельского поселения Огудневское Щелковского муниципального района Московской области» земельный участок входит в территориальную зону №, установленную для обеспечения формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов, одним из основных видов разрешенного использования для которой установлен ВРИ с кодом № – для индивидуального жилищного строительства.

Так как для ответа на вопрос о наличии или отсутствия нарушений градостроительных и строительных норм и правил при строительстве спорного жилого дома требуются специальные познания в различных отраслях науки, техники, искусства и ремесла, в частности в области землеустройства, строительно-технических познаниях, в соответствии со ст.ст.79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом определением от 14.01.2021 г. (л.д 69-72) назначена по делу комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертизу, производство которых поручено эксперту ФИО5, на разрешение перед которыми поставил следующие вопросы:

Вопрос №. Определить местоположение возведенного истцом жилого дома относительно земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Вопрос №. Определить является ли возведенный истцом жилой дом объектом капитального строительства и определить его технические характеристики.

Вопрос №. Определить соответствует ли возведенный истцом жилой дом градостроительным, строительным и другим обязательным нормам и правилам, не нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан на момент начала строительства 25.11.2015 г. и в настоящее время.

Вопрос №. Определить рыночную стоимость жилого дома.

Согласно выводам эксперта ФИО5, изложенным в заключении эксперта № (л.д. 77), в ходе проведения исследовательской работы сделан вывод, что обследуемое строение расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Строение, находящееся на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> является объектом капитального строительства, отвечающим признакам объекта недвижимого имущества.

Жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, на момент проведения обследования соответствует требованиям строительных, санитарно-гигиенических и противопожарных норм, а также градостроительным требованиям.

Жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> на начало строительства соответствует градостроительным требованиям, а также не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц как на момент проведения обследования, так и на момент начала строительства - 25.11.2015г..

Экспертом в заключении указано, что земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположено строение, имеет категорию земель: земли населенных пунктов и разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (выписка из ЕГРН от 20.11.2020, л.д.15-22).

Согласно приказу Министерства экономического развития РФ от 01 сентября 2014 года №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, предполагает размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), а также предполагает возведение иных вспомогательных сооружений. Таким образом, возведение жилого дома на данном участке разрешено.

Согласно ст. 1. п. 9 Градостроительного кодекса РФ градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства.

Согласно ст.1 п. 8 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты устанавливаются правилами землепользования и застройки.

На момент проведения экспертизы действуют правила землепользования и застройки территории сельского поселения Огудневское Щелковского муниципального района Московской области, утвержденные Решением Совета депутатов Щелковского муниципального района Московской области от 12.12.2017 года №. 

Согласно карте градостроительного зонирования, которая является обязательным приложение к утвержденным правилам землепользования и застройки территории сельского поселения Огудневское Щелковского муниципального района Московской области, обследуемое строение расположено в зоне № (зона застройки индивидуальными и блокированными домами).

Параметры строительства, действующие на момент возведения строения отражены в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером № (л.д.50-53): 

- Максимальный процент застройки земельного участка - не должен превышать 85%. Фактически процент застройки составляет 6%. 

- Минимальный отступ от границы земельного участка для объектов не должен превышать 3 метров. По факту минимальное расстояние от обследуемого строения до границы земельного участка составляет 4,00м.

- Максимальная высота строения не должна превышать 9 метров. По факту высота строения не превышает 6 метров.

- Максимальная этажность жилого дома не должна превышать 2 этаже. По факту строение имеет 2 этажа.

Для определения расположено ли строение в каких-либо охранных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, экспертом была рассмотрена карта границ зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия, которая является обязательным приложением к правилам землепользования и застройки территории сельского поселения Огудневское Щелковского муниципального района Московской области, утвержденные Решением Совета депутатов Щелковского муниципального района Московской области от 12.12.2017 года №.

Из анализа расположения границ земельного участка с кадастровым номером №, выявлено, что он расположен в зоне размещения линейных объектов улично-дорожной сети СТП МО. Согласно уведомлению от 15.06.2020 года №№ (л.д.40-41) данная зона относится к зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «

<

данные изъяты>». Схема территориального планирования транспортного обслуживания 

<

адрес> утверждена Постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 года №, то есть после начала возведения обследуемого строения - 25.11.2015 года.

Согласно актуальным данным публичной кадастровой карты 

<

данные изъяты>), границы данной зоны не внесены в ЕГРН.

То есть ограничения на участок с кадастровым номером № в силу расположения его в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Щелково-Фряново» не могут быль наложены, поскольку сведения о ней не внесены в ЕГРН.

Также согласно уведомлению от 15.06.2020 года №№ (л.д.40-41), земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия. Согласно актуальным данным публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru/), границы данной зоны также не внесены в ЕГРН. 

То есть ограничения на участок с кадастровым номером № в силу расположения его в зоне объекта культурного наследия не могут быль наложены, поскольку сведения о ней не внесены в ЕГРН.

Также необходимо указать, что согласно карте границ зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия, которая является обязательным приложение к правилам землепользования и застройки территории сельского поселения Огудневское Щелковского муниципального района Московской области, утвержденные Решением Совета депутатов Щелковского муниципального района Московской области от 12.12.2017 года №., земельный участок с кадастровым номером № не входил в зону объекта культурного наследия.

Также экспертом определена стоимость жилого дома расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> равная 2 350 728 рублей.

Суд принимает заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку оно согласуется с другими имеющимися в материалах дела доказательствами, научно обоснованно, аргументированно и достоверно, при проведении экспертизы эксперт был предупрежден за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации, ему были разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст.85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, экспертиза назначена в соответствии с требованиями ст.ст.79-80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проведены при осмотре объектов исследования, оснований сомневаться в компетентности эксперта у суда не имеется, поскольку его квалификация и опыт работы подтверждены надлежащими документами, заключение эксперта содержит исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, являются определенными и не имеют противоречий.

При таких обстоятельствах, учитывая экспертное заключение, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Решил:

Иск ФИО4 ФИО11 - удовлетворить

Признать за ФИО4 ФИО12 право собственности на жилой дом 2-этажный общей площадью 149,1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № с адресом, устарновленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения в ЕГРН сведений об объектах недвижимого имущества в составе характеристик, установленных вступившим в законную силу решением суда.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в Московский областной суд через Щёлковский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Э. В. Адаманова