Дело № 2-1412/2018

Решение

Именем Российской Федерации

08 июня 2018 года г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе: председательствующего судьи Шумейко Н.В., 

при секретаре Музыченко М.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Кивеннапа» о признании права собственности, обязании заключить договор купли-продажи, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов, 

установил:

истец обратилась в суд с исковым заявлением, в котором указала, что *** между ней и ООО «Кивеннапа» заключен предварительный договор № купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (танхауса) №, расположенного по адресу: ***. Заключение основного договора купли-продажи должно состояться в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца, при этом завершение строительных работ предполагалось во 2 квартале 2016 года. Истец внесла предусмотренные договором денежные средства, однако о дате заключения основного договора купли-продажи истец до сих пор не уведомлена, как своевременно не уведомлена о переносе сроков строительства. Истец просит признать за ней право собственности на объект недвижимости - блок-секцию № в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) № адресу: ***, обязать ответчика заключить договор купли-продажи блок-секции в жилом доме, взыскать компенсацию морального вреда в размере 40000 руб. 

В судебном заседании представитель истца ФИО4 исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ФИО5 просила в иске отказать, ссылаясь на доводы, изложенные в письменном отзыве (№ 

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательствам.

Статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон), привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 указанного Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из положений указанного Федерального закона, он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Действие данного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013, Письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Таким образом, независимо от наименования договора при разрешении настоящего спора суд полагает необходимым установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора.

В соответствии с положениями статьи 6 Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу статьи 12 Закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа объекта долевого строительства.

Согласно части 3 статьи 8 Закона, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

В соответствии с частью 3 статьи 6 Закона в случае, если строительство ( создание) многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. 

Судом установлено, что *** между ФИО1 и ООО «Кивеннапа» в лице агента ООО «НеваИнвестПроект», был заключен предварительный договор № купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (танхауса) №, расположенного по адресу: ***. 

Истец исполнила свои обязательства перед застройщиком в полном объеме, уплатив 1239 109 руб. 

В приложении № к договору стороны согласовали, что земельный участок общей площадью 124 кв.м, на котором расположена блок-секция №, входит в состав земельного участка с кадастровым номером № 

Как следует из пунктов 2.2. и 3.1.3. договора, заключение основного договора купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки установлено в течение 30-ти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на продавца, при этом ООО «Кивеннапа» обязуется завершить строительство объекта не позднее ***. 

В отношении указанного объекта недвижимости права не зарегистрированы, имеется акт № приемки законченного строительством объекта – двухэтажного десятисекционного блокированного жилого *** от ***.

Стороны не отрицали тот факт, что указанный жилой *** расположен в границах выделенного земельного участка с кадастровым номером №, площадью 922 кв.м, расположенного по адресу: ***, что также подтверждается информацией по объектам недвижимости Управления Росреестра по ***. 

*** и *** истец обращалась к ответчику с просьбой о заключении с ней основного договора купли-продажи блок секции в жилом доме блокированной застройки, в ответ истцу было сообщено о невозможности заключения договора по причине увеличения сроков производства строительно-монтажных работ на объекте и задержки ввода объекта в эксплуатацию. 

Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что земельный участок, на котором располагается жилой дом блокированной застройки, в состав которого входит блок-секция, подлежит выделению из земельного участка с кадастровым номером №.

Документы о предоставлении земельного участка под строительство ответчиком не представлены, однако стороны не оспаривали тот факт, что ответчику был предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок площадью 129350 кв.м МО «Гатчинский муниципальный район» в аренду ООО «Кивеннапа».

Из данного земельного участка первоначально был выделен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 922 кв.м, в границах которого расположен жилой ***. 

Выделяемые земельные участки под каждым домом блокированной застройки продавались арендатору ООО «Кивеннапа», однако спорный земельный участок своевременно застройщиком выкуплен не был, право собственности на него не зарегистрировано. 

Указанным выше договором предусмотрено строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача истцу квартиры, а также уплата истцом стоимости этой квартиры, начиная с момента заключения договора, хотя бы и поименованного предварительным договором купли-продажи квартиры.

В ходе судебного разбирательства установлено, что договорных правоотношений между истцом и ответчиком, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, не возникало, поскольку данный договор не заключен, а требования о признании права собственности на жилое помещение и основаны на неисполнении условий предварительного договора купли-продажи.

На основании статей 740 и 753 ГК РФ, подрядчик по завершению строительства обязан передать готовый объект заказчику. Заказчик, полностью оплативший работы, вправе требовать за собой признание права собственности на законченный строительством объект.

Независимо от того, что договор, заключенный между сторонами 27.10.2015, был поименован предварительным, в действительности он является основным договором строительного подряда, по которому ответчик обязался построить за счет истца, и передать ей в собственность жилое помещение и земельный участок, или договором участия в долевом строительстве, где застройщик несет аналогичные обязанности перед дольщиком, следовательно, он является юридически действительным и обязательным для обеих сторон.

Согласно заключению эксперта ООО «ДАН-эксперт» от 28.04.2018, натурные конструктивные характеристики блок-секции в жилом доме блокированной застройки полностью соответствуют договорным параметрам.

В частности, жилой дом состоит: 2 холла, санузел, кухня-гостиная, крыльцо, холл, 2 спальни, балкон. Степень готовности по условиям договора – 100%, исследуемое строение соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, за исключением отсутствия инженерных коммуникаций, не предусмотренных предварительным договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку права на выделенные жилые помещения регистрируются одновременно с правами на земельные участки, на которых данные объекты расположены, а ответчиком до настоящего времени не предпринято мер для выделения и формирования земельного участка, подлежащего передаче в собственность истцу, объект соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в рамках договорных отношений его готовность оценена экспертом в 100%, суд считает требования истца о признании за ней права собственности на блок-секцию подлежащими удовлетворению. 

При таких обстоятельствах, требования об обязании заключить договор купли-продажи удовлетворению не подлежат, поскольку право собственности истца на объект недвижимости подлежит регистрации на основании решения суда, установившего факт заключения подобного договора.

При этом в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" указано, что к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Согласно статье 15 Федерального закона "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии со статьями 151 и 1101 ГК РФ, при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Руководствуясь вышеприведенными положениями законов и разъяснений правоприменительной практики, суд полагает разумным взыскание в пользу истца компенсации морального вреда в размере 10000 руб., поскольку права истца как потребителя на получение в установленные договором сроки в собственность объекта недвижимости, нарушены. 

В силу части 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей», суд взыскивает с ответчика в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от присужденной судом суммы.

Пунктом 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» предусмотрено, что штраф подлежит взысканию в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Размер штрафа составит: 10000*50% = 5000 руб.

На основании статьи 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в сумме 1395,55 руб., расходы за производство судебной экспертизы в сумме 58000 руб. 

Поскольку истец при подаче иска был освобожден от уплаты госпошлины, на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика, в силу статьи 103 ГПК РФ, подлежит взысканию в бюджет госпошлина, исходя из требований имущественного и неимущественного характера, в сумме 13 500 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

признать за ФИО1, *** года рождения, место рождения: ***, гражданство Российской Федерации, пол женский, паспорт №, выдан 2 отделением милиции Беловского УВД *** ***, код подразделения 423-004, зарегистрированной по адресу: ***, пгт Новый Городок, ***, право собственности на объект недвижимости - блок-секцию № в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) № адресу: ***.

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в сумме 5000 руб., государственную пошлину в сумме 1395,55 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 58 000 руб., а всего 74395,55 руб., в остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в бюджет Гатчинского муниципального района Ленинградской области государственную пошлину в сумме 13 500 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья:

Решение в окончательной форме 

принято 15.06.2018