Дело № 2-2-1206/2023 64RS0004-01-2023-000925-86 

Решение

Именем Российской Федерации

07.06.2023 года город Балаково Саратовской области 

Балаковский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Кротова А.В., 

при секретаре судебного заседания Денисовой Ю.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании сделок недействительными, о применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры из незаконного владения,

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчику и просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу Саратовская область г. Балаково, 

<

адрес> заключенный между ФИО3 и ФИО4 и договор аренды недвижимости с правом выкупа квартиры адресу Саратовская область г. Балаково, 

<

адрес> заключенный между ФИО3 и ФИО4.

Истребовать квартиру по адресу Саратовская область г. Балаково, 

<

адрес> из незаконного владения у ФИО4 и возвратить её ФИО3.

Требования мотивированны следующим. В связи с необходимостью в получении крупной денежной суммы, с помощью интернета связалась с ответчиком, который представился частным инвестором и предложил предоставить необходимую сумму на следующих условиях:

- он перечисляет мне сумму 1300000 руб., а истец на эту сумму заключает с ответчиком 24.11.2022г. договор купли-продажи принадлежащей истцу квартиры по адресу Саратовская область г. Балаково, 

<

адрес>. Договор заключается дистанционно с использованием усиленной электронной подписи (далее - ЭП), сертификат ключа проверки которой был изготовлен удостоверяющим центром, выпускающим квалифицированные сертификаты ключа проверки электронной подписи (далее - Сертификат ЭП), в том числе с использованием Интернет-ресурса Дом.Клик (https://domclick.ru/).

- после заключения договора купли-продажи квартира находится у займодавца якобы в залоге, но в это же время заключается со истцом договор аренды этой квартиры с последующим выкупом за сумму займа 1300000 руб. плюс проценты за пользование деньгами в виде ежемесячной арендной платы в сумме 65000 руб.

Таким образом, истец с несовершеннолетней дочерью остается проживать в спорной квартире и постепенно выплачивает «арендную плату» и в течении года выкупая квартиру.

В настоящее время истец узнала от приходящих в квартиру риэлторов о том, что ФИО4 выставил эту квартиру на продажу в связи с чем истец вынуждена обратиться в суд за защитой своего права.

Истец считает, что состоялись две притворные сделки, которые фактически направлены на другие цели: истец заключила договор займа денежных средств у ответчика и обязалась вернуть деньги с процентами в виде так называемой «арендной платы» согласно графика в договоре аренды жилья с последующим выкупом.

Ответчик, как займодавец желает получить сумму займа с причитающимися процентами в виде «арендной платы».

Истец и ее представитель в ходе судебного заседания поддержали доводы иска и просили его удовлетворить

Ответчиками представлены возражения, которые представитель поддержа в полном объеме. В представленном заявлении ответчик просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Суд, изучив предоставленные материалы, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

В соответствии со ст. ст. 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) - п. 3 ст. 154 ГК РФ.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом(п. 2 ст. 209 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст. 612 ГК РФ).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п.1 ст. 624 ГК РФ).

Судом установлено, что в связи с необходимостью в получении крупной денежной суммы, с помощью интернета связалась с ответчиком, который представился частным инвестором и предложил предоставить необходимую сумму на следующих условиях:- он перечисляет мне сумму 1300000 руб., а истец на эту сумму заключает с ответчиком 24.11.2022г. договор купли-продажи принадлежащей истцу квартиры по адресу Саратовская область г. Балаково, 

<

адрес>. Договор заключен дистанционно с использованием усиленной электронной подписи (далее - ЭП), сертификат ключа проверки которой был изготовлен удостоверяющим центром, выпускающим квалифицированные сертификаты ключа проверки электронной подписи (далее - Сертификат ЭП), в том числе с использованием Интернет-ресурса Дом.Клик (https://domclick.ru/).

- после заключения договора купли-продажи квартира находится у займодавца в залоге, но в это же время заключается со истцом договор аренды этой квартиры с последующим выкупом за сумму займа 1300000 руб. с процентами за пользование деньгами в виде ежемесячной арендной платы в сумме 65000 руб.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом(п. 2 ст. 209 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст. 612 ГК РФ).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п.1 ст. 624 ГК РФ).

В связи с чем, полагаю, так как после заключение договора купли- продажи право собственности прекратилось, а в последующем появилось только право пользования на основании договора аренды, то говорить о том, что юридические последствия, предусмотренные для договоров аренды и купли-продажи не наступили, нельзя.

Ответчик не давал истцу каких-либо обещаний сохранить за последней право распоряжения квартирой, либо обязательств относительно того, что ответчик обязуется не продавать иным лицам спорную квартиру, либо что в случае продажи квартиры, сумма от продажи идет в счет погашения каких-либо обязательств, равно как и передаётся истцу.

Доказательств того, что воля ответчика при заключении договора была направлена на дачу займа с залогом спорной квартиры ничем не подтверждена, наличие такого намерения только у истца правовым основанием для признания сделки недействительной не является. По смыслу действующего законодательства притворная сделка ничтожна потому, что не отражает действительных намерений сторон. Общим

правилом является применение закона, относящегося к прикрытой сделке, при этом она представляет собой произвольную комбинацию условий, прав и обязанностей, не образующих известного Кодексу состава сделки, и также может выходить за рамки гражданских сделок. Применение закона, относящегося к прикрытой сделке, состоит в оценке именно тех ее условий, которые указаны в законах, на которые ссылается истец.

Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

Между сторонами не заключались какие-либо иные договоры (займа, залога, предварительных договоров купли-продажи), не велись переговоров относительно обсуждения иных условий взаимодействия, в том числе из которых следовало иные намерения относительно судьбы квартиры, относительно финансовые расчеты, содержащие иные назначения платежей кроме как оплата по договору купли-продажи, либо оплата договора аренды.

Именно данные признаки судами рассматриваются в качестве обстоятельств, позволяющих признавать сделки притворными.

Таким образом, каких-либо оснований для признания спорных договоров притворными сделками отсутствуют, поскольку довод истца о намерении заключить договор займа с залогом голословен и опровергается как заключенными договорами, так и поведением сторон до заключения договоров и после его заключения.

В обоснование заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГг. истец со ссылкой на притворность этого договора указывала на то, что при его заключении стороны якобы имели в виду договор займа с залогом спорной квартиры.

Вместе с тем, с учетом положений ст. 170 ГК РФ, в качестве правовых последствий должно иметь место условия о залоге недвижимого имущества и установлении размера и условий займа, а не только истребование из чужого незаконного владения и с возвратом истцу.

Таким образом, в иске ФИО3 к ФИО4 о признании сделок недействительными, о применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры из незаконного владения следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле либо по инициативе судьи или суда.

Суд полагает, что основания для обеспечительных мер по данному гражданскому делу в отношении спорного имущества отпали. 

После вступления решения в законную силу необходимо снять обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Саратовской области осуществлять регистрационные действия в отношении квартиры с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В иске ФИО3 к ФИО4 о признании сделок недействительными, о применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры из незаконного владения отказать.

После вступления решения в законную силу снять обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Саратовской области осуществлять регистрационные действия в отношении квартиры с кадастровым номером 

<

данные изъяты>,

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд Саратовской области.

Судья А.В. Кротов

Мотивированное решение изготовлено 15.06.2023 года

Судья А.В. Кротов