№ 2-18/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 февраля 2019 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи И.А. Ткаченко,

при секретаре А.Н. Буриловой,

с участием:

истца ФИО1,

представителя ответчика МО «город Томск» в лице администрации г. Томска ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,

помощника прокурора Советского района г. Томска Клименко Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Советского района г. Томска, муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Советского района г. Томска об оспаривании результатов определения рыночной стоимости объекта капитального строительства, изымаемого для муниципальных нужд.

В обоснование требований в иске указано, что истцу на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира с кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м., расположенная по адресу: . Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ №, постановлением администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по признан аварийным и подлежащим реконструкции. ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Томска принято постановление № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: , признанном аварийным и подлежащим реконструкции». В соответствии с заявлением истца о выплате возмещения за изымаемую квартиру, администрацией Советского района г. Томска были организованы мероприятия по оценке изымаемого недвижимого имущества. Согласно отчету ООО ... рыночная стоимость принадлежащей истцу квартиры составила 966000 руб. По мнению истца оценка проведена некорректно, поскольку со слов соседей, проживающих в том же доме, рыночная стоимость 1 кв.м их квартир составила 33,3 тыс. руб., тогда как 1 кв.м в ее квартире оценен в 22,2 тыс. руб. Согласно отчету №, составленному ООО ... по заказу истца, рыночная стоимость квартиры по адресу: , составила 1482000 руб.

Истец просила установить рыночную стоимость объекта недвижимости – квартиры в размере ее рыночной стоимости 1482000 руб., обязать администрацию Советского района г. Томска произвести перерасчет возмещения за недвижимое имущество - квартиры № , изымаемое для муниципальных нужд, с учетом отчета № об определении рыночной стоимости, проведенной ООО ..., а также взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В ходе рассмотрения дела определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска (том 1 л.д. 62).

В дальнейшем истец в соответствии со ст.39 ГПК РФ изменила предмет иска, в окончательном варианте требований просит обязать ответчиков изъять у нее для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру по адресу: , путем выкупа с прекращением права собственности на жилое помещение, установив размер выкупной цены 1482000 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила об их удовлетворении в полном объеме. Пояснила, что у нее в собственности имеется двухкомнатная квартира по адресу: , которая подлежит изъятию муниципальным образованием. Квартира была приобретена по договору мены в ... году. Право собственности на земельный участок, находящийся под домом, не оформлено. Администрация г. Томска предложила выкупить ее квартиру за 980 000 руб. Однако ее соседи получили за изымаемое имущество, площадь которого составляет 16 кв.м, около 1000000 руб. 

Представитель ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска ФИО2, в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что истцу была предложена выкупная стоимость изымаемого имущества в размере 1800000 руб., в данную сумму вошли все составляющие выкупной цены – рыночная стоимость жилого помещения, стоимость доли в праве на земельный участок, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Вошла ли в данную сумму компенсация за не произведенный капитальный ремонт, пояснить затруднилась. Однако в настоящее время администрация не готова выкупить квартиру истца по этой же стоимости, так как при рассмотрении данного дела было проведено две судебные экспертизы. Право на компенсацию непроизведенного капитального ремонта у истца отсутствует. Земельный участок, на котором расположен дом истца, сформирован. 

Ответчик администрация Советского района г. Томска надлежаще и своевременно извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направила, письменный отзыв на исковое заявление не представила.

На основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации Советского района г. Томска.

Выслушав объяснения истца, представителя ответчика, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего исковые требования, подлежащими частичному удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом.

В статье 17 (часть 2) Всеобщей декларации прав человека установлен международно-правовой принцип, который гласит, что никто не должен быть произвольно лишен своего имущества.

В развитие указанных положений статья 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод устанавливает, что никто не может быть лишен своего имущества, иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. 

В п. 1 статьи 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод закреплено право каждого на уважение его жилища.

Законодательство Российской Федерации, в соответствии с международно-правовыми стандартами, не предусматривает возможности произвольного и безвозмездного изъятия чужого имущества. 

Часть третья статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В ч. 8 ст. 32 ЖК РФ закреплено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира, кадастровый номер №, общей площадью ... кв.м, расположенная по адресу: . 

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 86-88), свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № (том 1 л.д. 23).

Квартира по адресу: , общей площадью ... кв.м, была приобретена ФИО1 по договору мены от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с К. (том 2 л.д. 42), и передана ей по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 43), что подтверждено истцом в судебном заседании.

Земельный участок, расположенный по адресу: , сформирован и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, имеет разрешенное использование для эксплуатации жилого дома, общей площадью ... кв.м., что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке (том 1 л.д. 167-170).

Заключением Межведомственной комиссии администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ №, многоквартирный дом , признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда», многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции, на администрацию Советского района г. Томска возложена обязанность принять меры к отселению жильцов дома в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, и в установленном порядке и сроки реализовать в отношении многоквартирного дома комплекс мероприятий, предусмотренных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции (п.4, п.6) (том 1 л.д. 46).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Томска принято постановление № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: , признанном аварийным и подлежащим реконструкции». (том 1 л.д.9). 

Из материалов дела следует также, что в соответствии с заявлением ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о выплате возмещения за изымаемое недвижимое имущество по адресу: (том 1 л.д. 80), отделом по учету и распределению жилья администрации Советского района г. Томска были организованы мероприятия по оценке недвижимого имущества. Во исполнение Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» был проведен запрос котировок для оказания услуг по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для муниципальных нужд в ... году (по земельному участку) и в ... году (по жилому помещению). С победителем конкурсных мероприятий (оценочной компанией) был заключен муниципальный контракт, в соответствии с которым проведена оценка жилого помещения (ООО ..., ), что подтверждается письмом администрации Советского района г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № (том 1 л.д. 74-75).

Администрацией Советского района г. Томска от имени муниципального образования «Город Томск» подготовлено соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд. В основу данного соглашения были положены отчет ООО ... об определении рыночной стоимости возмещения за изымаемое недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № (том 1 л.д. 7-8) и отчет ООО ... об определении рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которым стоимость возмещения за изымаемое недвижимое имущество, предлагаемая администрацией собственнику ФИО1 составляет 1818 119 руб., и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, включая земельный участок; компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт (с учетом доли площади общего имущества многоквартирного дома), а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, предусмотренные п.7 ст.32 ЖК РФ (том 1 л.д. 82-84).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № истец была приглашена в отдел по учету и распределению жилой площади администрации Советского района г. Томска для ознакомления с проектом соглашения об изъятии и отчетом по оценке изымаемого недвижимого имущества (том 1 л.д. 81).

Согласно отметке на сопроводительном письме, сделанной истцом собственноручно, с проектом соглашения и отчетами об оценке ФИО1 была ознакомлена ДД.ММ.ГГГГ, с ними не согласилась, что отражено в ее заявлении от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 47).

С целью определения рыночной стоимости квартиры по адресу: , ФИО1 обратилась в ООО ..., согласно отчету которого № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры по адресу: , составляет 1482 000 руб. (том 1 л.д. 10-45).

ДД.ММ.ГГГГ в администрацию Советского района г. Томска поступило заявление ФИО1 о несогласии с отчетом ООО ..., с приложением отчета, составленного ООО ... (том 1, л.д. 48).

В ответ на данное обращение письмом администрации Советского района г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № истцу рекомендовано решить данный вопрос в судебном порядке (том 1 л.д. 6).

Таким образом, отказ истца от заключения соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд на предложенных администрацией условиях был обусловлен несогласием с ценой выкупа, по которой предлагалось произвести изъятие, что подтверждено истцом ФИО1 в судебном заседании.

Согласно пояснениям истца ее несогласие в предложенной выкупной ценой обусловлен тем, что администрация г. Томска предложила выкупить ее квартиру за 980 000 руб., однако ее соседи получили за изымаемое имущество, площадь которого составляет 16 кв.м, около 1000000 руб.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Ч., пояснила, что ранее она проживала в доме по , ФИО1 была ее соседкой. В ... году они у одного и того же собственника приобрели квартиры в указанном доме. Общая площадь ее квартиры была ... кв.м., но квартира была однокомнатная, находилась на первом этаже дома. Когда дом признали аварийным, она обратилась в администрацию г. Томска за изъятием жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ муниципальное образование выкупило у нее квартиру за 2667843 руб. 40 коп. Стоимость одного кв.м вышла примерно 33000 руб. На тот момент земельный участок был образован, и у нее было оформлено право собственности. 

Оценив представленные доказательства, суд полагает, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе или реконструкции, соблюдена.

Поскольку соглашение с администрацией г. Томска о предоставлении иного жилого помещения истцами не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, реализация и защита жилищных прав истцов, связанных с признанием их жилого дома аварийным и подлежащим реконструкции, возможны посредством принудительного изъятия жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.

При решении вопроса о надлежащем ответчике по делу суд исходит из того, что согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Пунктом 20 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского поселения относятся резервирование земель и изъятие земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд.

В подп. 1.26 ст. 8 Устава Города Томска закреплены аналогичные положения.

В соответствии со ст. 40 Устава Города Томска администрация г. Томска осуществляет следующие полномочия: от имени муниципального образования «Город Томск» своими действиями приобретает и осуществляет имущественные и личные неимущественные права и обязанности в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, в том числе осуществляет полномочия собственника имущества муниципального образования «Город Томск», выступает в суде от имени муниципального образования «Город Томск» (п.п.1.1), осуществляет полномочия по резервированию земель и изъятию земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд (п.1.32). 

При этом выбор способа исполнения данных обязанностей (делегирование полномочий, создание специализированных организации, отраслевых (функциональных) органов администрации) осуществляется органом местного самоуправления самостоятельно.

Принимая во внимание, что в данном случае изъятие жилого помещения истца в многоквартирном доме по и находящегося под ним земельного участка осуществляется для муниципальных нужд, суд приходит к выводу о том, что надлежащим ответчиком по делу является муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска, осуществляющей в силу п.1.32 ст.40 Устава Города Томска полномочия по изъятию земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд.

Администрация Советского района г. Томска, как территориальный орган администрации Города Томска, в рамках своей компетенции лишь принимает в установленном порядке участие в изъятии земельных участков для муниципальных нужд, действуя в указанных правоотношениях от имени муниципального образования «Город Томск», а потому не является надлежащим ответчиком по делу.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Согласно приведенным в данном Обзоре разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Положенными в основу соглашения об изъятии отчетами установлено, что:

- рыночная стоимость квартиры по адресу: составляет 966000 руб. (отчет ООО ... об определении рыночной стоимости возмещения за изымаемое недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ №) (том 1 л.д. 90-141),

- рыночная стоимость земельного участка под домом составляет 7767393 руб. (отчет ООО ... об определении рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №) (том 1 л.д. 142-180).

На основе полученных данных администрацией Советского района г. Томска произведен расчет стоимости доли истца в праве на земельный участок, которая в денежном выражении составила 852119 руб. 43 коп.

С учетом данных расчетов выкупная цена квартиры по адресу: , предложенная администрацией в соглашении об изъятии составила 1818 119 руб. (966000 руб. + 852119 руб. 43 коп.).

Согласно Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО ... по заказу ФИО1, рыночная стоимость квартиры по адресу: , составила 1482 000 руб. (том 1 л.д. 10-45).

Иные составляющие выкупной цены изымаемого недвижимого имущества при составлении данного отчета не определялись.

Для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО ... (том 1 л.д. 191-192).

Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: , составила 2532 620 руб., в том числе: 639 000 руб. - стоимость квартиры, 820 000 руб. - стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, 48 620 руб. – размер потенциальных убытков, связанных с изъятием квартиры, 1025 000 руб. - стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (том 2 л.д. 94-118).

Вместе с тем, учитывая, что судебную экспертизу проводил один эксперт Х., имеющий базовое экономическое высшее образование и дополнительное оценочное образование, являющийся специалистом по оценке недвижимости, что следует из заключения экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, в то время как согласно определению суда по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос нескольким экспертам, суд, сочтя, что при таких условиях заключение судебной экспертизы, выполненное ООО ... является порочным, с учетом мнения сторон определением ДД.ММ.ГГГГ назначил повторную комплексную судебную строительно-техническую и оценочную экспертизу, производство которой поручил экспертам АНО ... (том 2 л.д. 125-126).

Согласно заключению комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого помещения по адресу: составляет 3069 401 руб., в том числе: 702 729 руб. – рыночная стоимость жилого помещения, 622 752 руб. - стоимость доли в предполагаемом праве собственности на земельный участок, расположенный под жилым домом, 1691040 руб. - стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, 52 880 руб. – размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Рассмотрев заключение судебной экспертизы ООО ... № от ДД.ММ.ГГГГ, заключение повторной судебной экспертизы АНО ... № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет ООО ... № от ДД.ММ.ГГГГ, на котором истец основывал свои исковые требования при обращении в суд, отчет ООО ... от ДД.ММ.ГГГГ № и отчет ООО ... от ДД.ММ.ГГГГ №, которые были положены стороной ответчика в основу проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, суд считает правильным основывать свои выводы на заключении АНО ... № от ДД.ММ.ГГГГ, полученном в результате повторной судебной экспертизы, проведенной в ходе разбирательства по настоящему делу.

При этом суд считает необходимым отметить, что выводы любого экспертного исследования в определенной степени всегда носят вероятностный характер. При этом необходимый и достаточный объем выборки, порядок и логика проведения экспертизы, определяются исследователем в конкретный момент времени, исходя из целей и задач исследования, в том числе, с учетом принципов разумности и целесообразности.

Заключение судебной экспертизы, выполненное ООО ..., не может быть положено в основу решения ввиду того, что суд уже дал ему оценку при назначении повторной экспертизы, указав на его порочность.

Экспертное АНО ... заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела; заключение мотивировано, содержит выводы и ответ на поставленный судом вопрос. Эксперты предупреждены об ответственности задачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ. 

Данное заключение соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

Объективность указанного заключения не вызывает у суда сомнений. Заключение содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценки на момент вынесения решения.

Помимо этого, в заключении АНО ... расчет выкупной цены произведен с учетом стоимости доли истца в предполагаемом праве собственности на земельный участок, что в данном случае является верным, поскольку как установлено судом земельный участок под многоквартирным домом по адресу сформирован и постановлен на кадастровый учет, а в силу положений ст. 36 ЖК РФ и чч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом. 

С учетом изложенного, размер выкупной цены суд считает правильным и обоснованным определять на основании заключения повторной судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ

Вместе с тем, суд считает необходимым исключить из выкупной стоимости изымаемой квартиры истцов размер непроизведенного капитального ремонта.

В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Из материалов дела следует, что право собственности ФИО1 на квартиру приобретено на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, право собственности приобретено истцом не в порядке приватизации. Вместе с тем статья 16 Закона о приватизации связывает обязанность проведения капитального ремонта бывшего наймодателя (органа государственной власти и органа местного самоуправления) при неисполнении на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения.

Поскольку возникновение права собственности на квартиру у истца не связано с приобретением жилого помещения в порядке приватизации, следовательно, ответчик по отношению к ним не являлся наймодателем и невыполненных перед ними работ, вытекающих из договора социального найма жилого помещения, в том числе по проведению капитального ремонта дома, обязанности ответчик не имел, следовательно, истец не относится к субъектам, которые вправе требовать предоставления компенсации за не произведенный ремонт.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что из размера выкупной цены за изымаемое жилое помещение у истца компенсация за не произведенный капитальный ремонт дома подлежит исключению, в связи с чем размер выкупной цены составит 1378361 руб. (702 729 руб. + 622 752 руб. + 52 880 руб.).

Довод истца о том, что у соседки стоимость квартиры определена намного больше, чем у нее по цене за 1 кв.м, суд находит несостоятельным. Как видно из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ч. и МО «город Томск» в выкупную стоимость квартиры свидетеля Ч. по вошла компенсация за не произведенный капитальный ремонт (с учетом доли площади общего имущества многоквартирного дома). В то время как при разрешении требования истца судом из размера выкупной цены за изымаемое жилое помещение исключена компенсация за не произведенный капитальный ремонт, которая составляет 1691040 руб.

Таким образом, предусмотренная проектом соглашения об изъятии выкупная цена принадлежащего истцу недвижимого имущества превышает выкупную стоимость, установленную судом. 

Вместе с тем, представитель ответчика в судебном заседании указала, что в настоящее время администрация не готова выкупить квартиру истца по ранее предложенной стоимости, поскольку при наличии преддоговорного спора соглашение не действует и выкупная цена подлежит установлению в судебном порядке.

Позицию ответчика суд полагает обоснованной исходя из того, что в силу положений ст. 32 ЖК РФ соглашения с собственником жилого помещения о предложении выкупной цены при его изъятии является правом, а не обязанностью муниципального образования, суд при разрешении спора руководствуется исключительно требованиями закона и не вправе понудить ответчика к заключению с истцом соглашения на ранее предложенных условиях.

Оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся материалов в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований, у ФИО1 подлежит изъятию для муниципальных нужд жилое помещение – квартира №, общей площадью ... кв.м., расположенная по адресу: , путем выкупа с прекращением права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение. Размер выкупной цены суд считает правомерным установить в сумме 1378 361 руб., в которую включены 702 729 руб. рыночной стоимости жилого помещения, 622 752 руб. стоимости доли в предполагаемом праве собственности на земельный участок, расположенный под домом, 52 880 руб. потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиками и возникновения права на помещение у иного лица.

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности ФИО1 на квартиру .

Исходя из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения является выселение (подпункт «ж» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009).

Учитывая указанное положение, в силу подпункта «е» пункта 31 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 (в редакции от 05.02.2016) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» настоящее решение является основанием для снятия ФИО1 с регистрационного учета по адресу: 

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд исходит из размера удовлетворенных судом требований, который в процентном соотношении составил 93% (из расчета 1378 361 руб. x 100 / 1482 000 руб.).

Согласно ч.1 ст.98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, и другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно разъяснениям, данным в п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

При неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) (пункт 20 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1).

При обращении в суд истцом ФИО1 уплачена государственная пошлина в сумме 300 руб., что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 2).

Расходы по уплате госпошлины подлежат возмещению ответчиком муниципальным образованием «Город Томск» в лице администрации г. Томска пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 279 руб. 

В суд от директора ООО ... поступило ходатайство об оплате экспертизы, назначенной определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 15 000 руб. (том 2 л.д. 89).

Также в суд от директора АНО ... поступило ходатайство об оплате экспертизы, назначенной определением от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 12000 руб. (том 3 л.д. 2).

Согласно ч.2 ст. 85 ГПК РФ в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

С учетом признания судом заключения судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ООО ..., порочным, расходы за проведение указанной судебной экспертизы в размере 15000 руб. возмещению не подлежат.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ оплата по проведению повторной судебной экспертизы была возложена на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска, оплата экспертизы не произведена, о чем свидетельствуют ходатайство экспертного учреждения об оплате, доказательств обратного не представлено.

Учитывая, что заключение повторной судебной экспертизы положено в основу решения о частичном удовлетворении исковых требований, в пользу АНО ... подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы в размере 12 000 руб., распределив их пропорционально удовлетворенным требованиям, а именно: с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска в размере 11 160 руб., с ФИО1 в размере 840 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к администрации Советского района г. Томска, муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены удовлетворить частично.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО1 для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру №, общей площадью ... кв.м, адрес объекта: , путем выкупа, с прекращением права собственности ФИО1 на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1378361 руб.

В удовлетворении требования ФИО1 к администрации Советского района г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены отказать.

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 279 руб.

Взыскать в пользу АНО ... за проведение судебной экспертизы с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны 11160 руб., с ФИО1 840 руб. 

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: 

На дату опубликования решение не вступило в законную силу.