КОПИЯ

66RS0020-01-2021-000108-55

Дело № 2-307/2021

Мотивированное 

решение

 от 22.03.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 марта 2021 года пгт. Белоярский

Белоярский районный суд Свердловской области в составе

председательствующего Самариной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Мальцевой Д.В., с участием представителей истца и ответчика и третьего лица ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы задолженности по предварительному договору,

установил:

ФИО2 обратилась с вышеуказанным иском у ФИО3, в обоснование которого указала следующее.

28.05.2020 между ФИО3 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, по которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи : земельного участка, площадью 810 кв.м., кадастровый номер 

<

номер>, находящийся по адресу: 

<

адрес>, и жилой дом, площадь 190+/-10 кв.м. (по проекту) на указанном земельном участке. Стоимость объекта стороны определили в размере 4530000 рублей, из которых стоимость земельного участка 1000000 рублей, стоимость дома 3530000 рублей. В качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора стороны предусмотрели обязательство покупателя по внесению задатка в размере 200000 рублей при подписании договора и оплаты собственными и заемными средствами окончательной суммы 4330000 рублей в срок до 15.09.2020 п. 1.6, п. 1.9 Договора. В свою очередь продавец обязался в срок до 01.09.2020 построить дом, поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности, перевести разрешенное использование земельного участка в статус ИЖС п. 1.7 Договора. Согласно п. 1.3 Договора основной договор должен быть заключен в срок до 15.09.2020. Ответчик в указанный срок свои обязательства не исполнил. Более того, 05.09.2020 произвел отчуждение указанного земельного участка путем заключения договора дарения с ФИО1 

На основании изложенного просит взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства 400000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины.

15.03.2021 к производству суд приняты уточненные исковые требования в части уменьшения заявленных истцом требований в связи с частичной выплатой ответчиком 200000 рублей, на основании которых просит взыскать задолженность по платежам.

Истец в судебное заседание не явилась, доверила представление интересов представителю ФИО4 Ранее в предварительном судебном заседании требования иска поддержала, подтвердила фактические обстоятельства, что она не была уведомлена заранее о заключении ответчиком договора дарения, узнала об этом позже. При этом она готова была пойти на заключение договора с новым собственником, но к оговоренному сроку жилой дом построен не был, после перехода права собственности на земельный участок сын ответчика - ФИО1 начал принуждать к сделке, в одобрении ипотеки отказали, так как произошла смена собственника. Также были проблемы с тех паспортом, который неоднократно переделывали.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования в уточненной редакции просил удовлетворить, указав, что выплаченная истцом сумма в рамках предварительного договора является задатком. В связи с тем, что со стороны ответчика имеются виновные действия в незаключении основного договора: - переход права собственности, - не выполнение обязательств к сроку.

Ответчик в судебное заседание не явился, доверил представление интересов ФИО5

Представитель ответчика, ФИО5 в удовлетворении уточненного искового заявления просил отказать, учитывая, что вины ответчика в незаключении основного договора нет, а также просила отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях. Обязательства ответчик согласно условиям предварительного договора выполнил: 1.сдом полностью построен, включая внутреннюю отделку. – 11.12.2020, 2. Дом поставлен на кадастровый учет - 29.09.2020, право собственности зарегистрировано 21.10.20. 3. Земельный участок переведен в ИЖС. Кром того, из переписки Whats App следует, что истец была уведомлена о продлении сроков строительства жилого дома, была согласна. При заключении договора дарения, ответчик возложил на одаряемого обязанность по исполнению предварительного договора – ч. 1 ст. 313 ГК РФ. 11.12.2020 третье лицо направило истцу уведомление о намерении заключить основной договор купли-продажи с истцом. Однако 15.12.2020 истец на заключение договора не явилась, направила претензию о возврате задатка. Ответчик и третье лицо расценили указанное уведомление как утрату интереса к заключению сделки. В ответ истцу было направлено соглашение о расторжении предварительного договора, но истец не ответила. В результате ответчик вернул истцу 200000 рублей, что подтверждает взаимную утрату интереса к сделке приобретения. Таким образом, в действиях ответчика отсутствует вина.

Третье лицо ФИО1 поддержал доводы представителя ответчика, указав, что он имел намерение выполнить обязательства по предварительному договору, заключенному отцом, но истец отказалась.

Выслушав представителей сторон, третье лицо, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

В силу ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор не порождает имущественных и каких-либо иных обязательств, за исключением обязательства заключить в будущем основной договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Пунктом 4 этой же статьи установлено, что, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает возможность обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ предварительный договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы предварительного договора влечет его ничтожность.

Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что 28.05.2020 ФИО3 и ФИО2 заключили предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества.

Согласно условиям которого стороны договорились, что при условии выполнения п. 1.6, п. 1.7, п. 1.9 настоящего договора обязуется заключить в будущем основной договор купли –продажи недвижимого имущества в срок до 15.09.2020. Продаваемым объектом недвижимого имущества являются: земельный участок, площадью 810 кв.м., кадастровый номер 

<

номер>, находящийся по адресу: 

<

адрес>, и жилой дом, площадью 190+/-10 кв.м. (по проекту), находящийся на указанном земельном участке, согласно приложению №1, планировочное решение дома указано в Приложении № 2, визуальное решение фасада – в Приложении № 3 и технические характеристики дома – в Приложении № 4, которые являются неотъемлемой частью договора. Стоимость объекта недвижимости сторонами согласована и составляет 4530000 рублей, из них стоимость земельного участка – 1000000 рублей, стоимость дома – 3530000 рублей.

Стоимость объекта уплачивается в следующем порядке: первый платеж в размере 200000 рублей покупатель оплачивает в момент подписания настоящего договора за счет собственных средств. Указанная сумма является задатком. Окончательный расчет в размере 4330000 рублей покупатель оплачивает продавцу собственными средствами и заемными средствами в срок до 15.09.2020 (пункты 1.6, 1.9). 

При этом продавец обязуется до 01.09.2020 построить жилой дом в соответствии с Приложениями №2, №3, №4, поставить его на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности на жилой дом и перевести разрешенное использование земельного участка в статус ИЖС (пункт 1.7).

В силу раздела 2 договора продавец обязуется не позднее чем за три дня до заключения основного договора передать покупателю для ознакомления правоустанавливающие документы, а также сообщить другие сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по основному договору. Продавец обязуется не совершать действия, ведущие к изменению правого положения недвижимого имущества, его технических и качественных характеристик.

В соответствии с п. 3.6 договора установлено, что в случае отказа продавца от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости (неисполнение действий по вине продавца), продавец обязуется вернуть покупателю все ранее уплаченные денежные средства в полном объеме и дополнительно выплатить покупателю сумму равную задатку в течение 10 рабочих дней с момента расторжения договора.

Давая правовую оценку заключенному предварительному договору и условиям о задатке, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости и соглашения о задатке, что также не оспаривал представитель ответчика и третье лицо ФИО1

Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из соглашения обязательство сторон, то есть продавца ФИО3 и покупателя ФИО2, заключить основной договор купли-продажи конкретной земельного участка с жилым домом на согласованных условиях в определенный срок.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Истец совершил все необходимые действия, указанные в соглашении, а именно: заплатил первоначальный взнос 200000 (задаток) в момент подписания предварительного договора.

При этом как установлено судом ответчик не исполнил взятые на себя обязательства заключить основной договор к указанному сроку.

Так в судебном заседании установлено, что 05.09.2020 между ответчиком ФИО3 и третьим лицом ФИО1 был заключен договор дарения, в соответствии с которым даритель безвозмездно передает в собственность одаряемому, который принимает в дар принадлежащий дарителю на праве собственности земельный участок, 810 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер>, находящийся по адресу: 

<

адрес>, относящийся к категории земли населенных пунктов с разрешенным видом использования: для ИЖС. В п. 1.4 указанного договора установлено, что также подтверждают стороны, что на земельном участке отсутствуют капитальные строения и здания. 

В ЕГРН право собственности на земельный участок ФИО1 было зарегистрировано 17.09.2020 (л.д. 13,14). 

В дальнейшем право собственности на жилой дом, площадью 212,3 кв.м., расположенный на указанном земельном участке, зарегистрировано ФИО1 21.10.2020.

Кроме того, суд принимает во внимание, что согласно платежному поручению № 36 от 12.03.2021 ФИО3 перевел ФИО2 200000 рублей.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что ФИО3 не выполнил свои обязательства по предварительному договору в результате собственных виновных действий – отчуждение объекта недвижимости иному лицу, а также в срок до 01.09.2020 не построил дом на спорном земельном участке, и соответственно не поставил его на кадастровый учет и не зарегистрировал на него право собственности. 

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО1 принял на себя обязательство заключить основной договор, о чем была уведомлена истец, основаны на неверном толковании норм материального права и противоречат условиям предварительного договора купли-продажи.

В силу п. 1.4 срок, указанный в п.1.3 договора может быть изменен по обоюдному согласию сторон, оформленному письменным дополнительным соглашением к настоящему договору.

Действительно в адрес истца было направлено ответчиком дополнительное соглашение № 1 от 25.08.2020 об изменении сроков заключения основного договора и выполнения обязанностей ФИО3 в части постройки жилого дома и постановки его на кадастровый учет. 

Но как установлено в судебном заседании, подтверждается непосредственно проектом дополнительного соглашения, оно не было подписано истцом как покупателем. Таким образом, оснований утверждать, что сторонами было согласовано изменение сроков нет, так как отсутствует в указанной части дополнительное соглашение, заключенное в письменной форме. 

Довод представителя ответчика о том, что, несмотря на не подписание дополнительного соглашения, истец была уведомлена и согласна с переносом (продлением) сроков, что подтверждается перепиской в мессенджере Whats app, суд оценивает как способ защиты в целях избежания ответственности, учитывая, что изменение существенного условия договора невозможно иным способом кроме как установленного законом и условиями договора – письменное соглашение.

Также суд критически относится к доводу представителя ответчика о том, что ФИО3 при заключении договора дарения возложил на одаряемого обязанность по исполнению предварительного договора купли-продажи. Условиями договора дарения этого условия не предусмотрено ( п. 6.1).

Соответственно направленное истцу уведомление о намерении заключить договор купли-продажи от 11.12.2020 от имени нового собственника ФИО1 с проектом основного договора, который истец не подписала, не является доказательством того, что истец в нарушение условий предварительного договора уклонилась от подписания основного договора.

Суд не может согласиться с выводом представителя ответчика о том, что третье лицо является надлежащим субъектом исполнения и как следствие такое исполнение должно быть принято истцом как покупателем, а также с тем, что указанное поведение истца свидетельствует об утрате интереса в заключении основного договора.

Кроме того, ссылка представителя истца на применение к отношениям истца и ответчика положений ч. 1 ст. 313 ГК РФ основана на неверном толковании закона и предварительного договора, условиями которого не предусмотрено право продавца передавать исполнение обязательства третьему лицу, а также соответствующего уведомления не было направлено покупателю до момента заключения договора дарения с ФИО1

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом установлена вина ответчика в незаключении основного договора в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, суд признает требования истца законными и обоснованными и соответственно с ответчика надлежит взыскать 200000 рублей – сумму задатка. 

В соответствии с требованиями ст. ст. 88, 98 ГПК РФ, с ответчика также подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 7 200 рублей, уплаченная при подаче искового заявления, учитывая принятые уточненные исковые требования к производству суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы задолженности по предварительному договору купли продажи недвижимости от 28.05.2020, удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 200 000 рублей, а также государственную пошлину в размере 7 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Белоярский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде.

Судья: подпись Е.А. Самарина