Дело №2-1407/2024

УИД 22RS0068-01-2023-008837-04

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 мая 2024 года Центральный районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе: 

председательствующего Пчёлкиной Н.Ю.,

при секретаре: Курносовой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения. В обоснование требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель 1), совместно с ООО «Сибирский Центр строительных материалов» в лице директора ФИО4 (покупатель 2) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., кадастровый №. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель приобрел помещение в общую долевую собственность в следующих долях: покупатель 1 принимает и оплачивает 94/100 доли в праве собственности на помещение, покупатель 2 принимает и оплачивает 6/100 доли в праве собственности на помещение. В п.1.2 договора указано, что на момент его подписания помещение никому другому не продано, не обременено какими-либо сервитутами, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободно от любых имущественных притязаний третьих лиц за исключением ипотеки, зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПАО Азиатско-Тихоокеанский Банк. Стоимость объекта недвижимости по настоящему договору определена сторонами 5 850 000 руб.: 5 500 000 руб. – стоимость 94/100 доли в праве собственности на помещение, 350 000 руб. - стоимость 6/100 доли в праве собственности на помещение. Указанная стоимость помещения является окончательной и изменению не подлежит. Порядок расчетов: покупатель 1 оплачивает 2 600 000 руб. непосредственно после подписания настоящего договора. Оставшуюся сумму в размере 2 900 000 руб. покупатель 1 обязан оплатить непосредственно перед сдачей документов на государственную регистрацию сделки. Покупатель 2 сумму в размере 350 000 руб. оплачивает в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Настоящий договор одновременно является актом приема-передачи помещения. Право распоряжения помещением переходит к покупателям с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателям в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю. Заявление продавца и покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости с приложением всех необходимых документов должны быть поданы сторонами в Управлении Росреестра по Алтайскому краю в течение 15 рабочих дней с даты подписания сторонами настоящего договора. ФИО2 оплатил первоначальную сумму 2 600 000 руб. Покупателем 1 до подписания договора были обнаружены недостатки в состоянии помещения в виде попадания сточных вод внутрь помещения со стороны угла здания. По требованию покупателя 1 одновременно с договором купли-продажи было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи с обязательством продавца устранить указанные недостатки. Продавец выполнил свои обязательства по договору: помещение было передано покупателям в день подписания договора, ипотека в ПАО Азиатско-Тихоокеанский Банк погашена в полном объеме, ограничения регистрационных действий снято, документы для перехода права собственности подготовлены, устранены полностью недостатки в виде попадания сточных вод внутрь помещения. Сторонами был назначен день сделки для сдачи документов на регистрацию договора – ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель 2 явился в МФЦ на сделку, ФИО2 не явился в назначенное время, через два дня он перечислил ФИО1 300 000 руб. в счет оплаты оставшейся суммы по договору. Истцом ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 была направлена претензия с требованием произвести оплату оставшейся денежной суммы 2 600 000 руб. и явиться для сдачи документов на регистрацию сделки. Претензия осталась без ответа. ФИО1 было направлено уведомление о том, что ДД.ММ.ГГГГ состоится сдача документов на регистрацию сделки купли-продажи, но ФИО2 отказался явиться на сделку, выразил свое согласие на продажу 6/100 доли в нежилом помещении покупателю 2. Между ФИО1 и ООО «Сибирский Центр строительных материалов» в лице директора ФИО4 был заключен новый договор купли-продажи на 6/100 доли нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., кадастровый №, на основании которого покупатель зарегистрировал свое право собственности. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 перевел на карту ФИО1 200 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 перечислил 1 000 000 руб. На сегодняшний день задолженность ответчика перед истцом составляет 1 400 000 руб. ФИО3 со своей стороны не выполнил условия договора купли-продажи нежилого помещения, не выплатил оставшуюся сумму, отказался сдать документы на регистрацию права, но при этом выставил еще не оплаченное и не приобретенное им нежилое помещение на продажу. Истец считает, что неоплата ответчиком суммы 1 400 000 руб. является существенным нарушением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Не получив в полном объеме денежные средства, истец не смог приобрести другой объект недвижимости для дочери – комнату № по .... в ...., стоимостью 2 187 000 руб., так как он был продан, а цены на недвижимое имущество растут. ФИО3 в ответ на претензию истца заявил повторный отказ от выкупа части помещений. ФИО1 неоднократно отправлял претензии ответчику о расторжении договора купли-продажи. На основании изложенного, с учетом уточнения требований, истец просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель 1), совместно с ООО «Сибирский Центр строительных материалов» в лице директора ФИО4 (покупатель 2) по адресу: ...., кадастровый №, в части договора между ФИО1 и ФИО2 на 94/100 доли указанного помещения, взыскать с ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины 37450 руб., за услуги представителя 50000 руб.

ФИО2 предъявлено встречное исковое заявление к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения. В обоснование требований указывает, что между истцом (покупатель 1) и ответчиком (продавец) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 490,1 кв.м, этаж – подвал, адрес объекта: ...., кадастровый №. Покупатель 1 принимает и оплачивает 94/100 доли в праве собственности на помещение, покупатель 2 (ООО «Сибирский Центр строительных материалов) принимает и оплачивает 6/100 доли в праве собственности на помещение. Ответчик в отношении покупателя 2 договор исполнил, в отношении истца договор не исполнен. Согласно п.2.1 договора стоимость 94/100 доли составляет 5 500 000 руб., которые оплачиваются в следующем порядке: покупатель 1 оплачивает 2 600 000 руб. непосредственно после подписания настоящего договора. Оставшуюся сумму в размере 2 900 000 руб. Покупатель обязан оплатить непосредственно перед сдачей документов на государственную регистрацию сделки. Согласно п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами было согласовано условие о рассрочке платежа, что свидетельствует о том, что сторонами был заключен договор купли-продажи в кредит с рассрочкой платежа. При решении вопроса о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимости следует руководствоваться специальными нормами о договорах купли-продажи в рассрочку – п.2 ст.489 ГК РФ. Покупатель свои обязательства по внесению 2 600 000 руб. исполнил надлежащим образом ДД.ММ.ГГГГ. Истец получил от покупателя также денежные средства: ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 200 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 000 руб., всего 4 100 000 руб. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ покупателем внесено 2 900 000 руб., т.е. более 50% стоимости товара по договору и в предусмотренный срок. В связи с этим, продавец не имеет права требовать расторжения договора по основанию просрочки оплаты, а может требовать внесения оплаты по договору, уплаты процентов за нарушение сроков оплаты. Более того, из поведения сторон следует, что покупатель выражал явное волеизъявление на дальнейшее исполнение договора и производил оплату. В то же время имеются существенные нарушения договора со стороны продавца, являющиеся безусловным основанием для расторжения договора именно по вине продавца. В результате выдела продавцом из помещения с кадастровым номером 22:63:050140:741 двух самостоятельных объектов недвижимости – нежилое помещение Н-3 с кадастровым номером 22:63:050140:752, площадью 275,4 кв.м, нежилое помещение Н-2 с кадастровым номером 22:63:050140:753, площадью 179,2 кв.м, начальное помещение, являющееся объектом купли-продажи по договору от ДД.ММ.ГГГГ, прекратило существование в связи с утратой первоначальным помещением правового режима собственности. В результате действий ответчика объект договора купли-продажи был, по сути, утрачен в связи с чем исполнение договора стало невозможным. Выдел из помещения, являющегося предметом купли-продажи новых помещений, осуществлен после того, как покупателем произведена оплата 4 100 000 руб., т.е. более 75% от стоимости помещения. В то же время продавец не заявлял об ошибочности принятия денежных средств, не возвращал их, а принимал исполнение. Как указывает сам продавец, изначально помещение было передано в фактическое владение покупателя, следовательно, продавец не мог распоряжаться вещью, так как не имел владения. В отсутствие правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора купли-продажи продавец окончательно подтвердил намерение прекратить исполнение в одностороннем порядке, неоднократно требуя от покупателя принять обратно произведенную оплату. При этом, действия покупателя по принятию обратно денежных средств и предъявлению встречного иска о расторжении договора являются следствием ненадлежащего поведения продавца, который своими действиями очевидно привел к невозможности исполнения договора. Со стороны продавца допущены существенные нарушения договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, являющиеся основанием для расторжения договора судом по требованию покупателя. Просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ФИО3 и ФИО1 в связи с существенным нарушением договора ФИО1

В судебном заседании представитель истца ФИО5 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении. Возражала против удовлетворения встречных исковых требований по доводам письменных возражений.

Истец ФИО1 в суд не явился, извещен надлежащим образом. Направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик (истец по встречному иску), его представитель ФИО6 в суд не явились, извещены надлежащим образом. Ответчиком представлен письменный отзыв на исковое заявление ФИО1

Представитель третьего лица ФИО7 ФИО8 возражал против удовлетворения исковых требования ФИО1, встречные исковые требования поддержал. Указал, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует квалифицировать как продажа товара в кредит или договор рассрочки платежа, так как по договору предусмотрена оплата более одного платежа. Если покупатель внес более 50% оплаты по договору, то продавец не имеет права отказаться от договора. Уклонение от регистрации перехода права собственности недвижимого имущества не является основанием для расторжения договора, так как законом предусмотрен специальный способ защиты права – обратиться в суд о государственной регистрации перехода права. Поскольку продавец получил более 50% стоимости недвижимости, то он имеет право требовать оплаты оставшейся суммы, а также регистрации перехода права собственности, но не расторжения договора.

Третьи лица ФИО7, ФИО9, ФИО10 в суд не явились, извещены.

Ранее участвуя в судебном заседании ФИО7 пояснил, что ФИО1 не выполнил условия дополнительного соглашения, подтопление помещения не было устранено, в связи с этим денежные средства частично им не были оплачены. Обсуждались иные условия договора, они предложили забрать долю помещения, за которую оплатили. Но продавец сказал, что увеличит стоимость. Истец не прекращал владеть помещением.

Представитель третьего лица ООО «Сибирский Центр строительных материалов» в судебном заседании оставил решение на усмотрение суда. Пояснил, что является учредителем общества. Приобретением помещения у ФИО1 по адресу .... происходило в два этапа, первоначально приобретено 6/100 долей, затем приобретались еще доли в недвижимом имуществе и оформлено в собственность помещение.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, при этом согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель 1), ООО «Сибирский Центр строительных материалов» в лице директора ФИО4 (покупатель 2) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: .... кадастровый №. 

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупатели приобретают помещение в общую долевую собственность в следующих долях: покупатель 1 принимает и оплачивает 94/100 доли в праве собственности на помещение, покупатель 2 принимает и оплачивает 6/100 доли в праве собственности на помещение.

В п.1.2 договора указано, что на момент его подписания помещение никому другому не продано, не обременено какими-либо сервитутами, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободно от любых имущественных притязаний третьих лиц за исключением ипотеки, зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ПАО Азиатско-Тихоокеанский Банк. 

Согласно п.1.3 договора покупатель до заключения настоящего договора путем внешнего осмотра и изучения документов ознакомился с объектом недвижимости, претензий к качественному состоянию не имеет.

Стоимость объекта недвижимости по настоящему договору определена сторонами 5 850 000 руб. из них: 5 500 000 руб. – стоимость 94/100 доли в праве собственности на помещение, 350 000 руб. - стоимость 6/100 доли в праве собственности на помещение. Указанная стоимость помещения является окончательной и изменению не подлежит. 

Порядок расчетов определен в п.2.2 договора: покупатель 1 оплачивает 2 600 000 руб. непосредственно после подписания настоящего договора. Оставшуюся сумму в размере 2 900 000 руб. покупатель 1 обязан оплатить непосредственно перед сдачей документов на государственную регистрацию сделки. Покупатель 2 сумму в размере 350 000 руб. оплачивает в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

Настоящий договор одновременно является актом приема-передачи помещения, что предусмотрено в п.3.1 договора. 

Право владения и пользования помещением возникает у покупателей с момента подписания настоящего договора (п.3.2).

Право распоряжения помещением переходит к покупателям с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателям в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (п.4.1).

Заявление продавца и покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости с приложением всех необходимых документов должны быть поданы сторонами в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в течение 15 рабочих дней с даты подписания сторонами настоящего договора (п.4.2).

Продавец обязан: в день подписания настоящего договора продавец обязан передать покупателям объект недвижимости в соответствие с положениями п.3.1 настоящего договора (п.5.1.1). Полностью погасить задолженность по ипотеке и снять существующее ограничение по регистрации помещения, к моменту сдачи документов на государственную регистрацию согласно п.4.2 настоящего договора (п.5.1.2).

Покупатели обязаны оплатить стоимость помещения в порядке и в сроки, установленные в п.2 настоящего договора (п.5.2.1).

В этот же день между ФИО1, ФИО2, ООО «Сибирский Центр строительных материалов» было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи имущества, в котором указано, что в недвижимом имуществе, являющемся предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ, обнаружен технический (строительный) недостаток в виде попадания сточных вод внутрь помещения со стороны угла здания – ..... Продавец обязуется устранить указанный недостаток в срок ДД.ММ.ГГГГ своими силами и за собственный счет без какой-либо оплаты со стороны покупателя, и сдать работу покупателям по акту выполненных работ, подтверждающему положительный результат проведенных работ.

Сторонами не оспаривается факт передачи покупателем 1 денежной суммы по договору в размере 2 600 000 руб. продавцу в день заключения договора.

Установлено, что обязательство по ипотечному кредиту перед ПАО Азиатско-Тихоокеанский Банк продавцом было исполнено в полном объеме за счет переданных ФИО2 денежных средств.

Кроме того, продавцом были произведены ремонтные строительные работы по устранению причины попадания сточных вод внутрь помещения.

Как установлено из материалов дела, пояснений сторон на момент рассмотрения дела переход права собственности Пилипенко А..Н. на 94/100 долей пом.Н2 по .... .... не зарегистрирован.

При этом, из установленных судом обстоятельств следует, что от регистрации перехода права собственности и исполнения условий договора купли-продажи отказался именно покупатель 1.

Так, в материалы дела представлена переписка в мессенджере WhatsApp между ФИО1 и ФИО7 (сын покупателя 1).

В сообщении от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 уведомляется о том, что ДД.ММ.ГГГГ в 15-00 час. в МФЦ состоится сделка. При себе иметь паспорт, СНИЛС, сумму расчёта. 1 тыс. руб. для оплаты приема и проекта договора.

Как указывает истец, на сделку покупатель не явился.

Как установлено по делу, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Сибирский Центр строительных материалов» был заключен новый договор купли-продажи 6/100 долей нежилого помещения, расположенного по адресу: ....

По условиям данного договора 94/100 доли остается в собственности ФИО1

В последствии ФИО1 было направлено уведомление ФИО2 о том, что ДД.ММ.ГГГГ состоится сделка по продаже ООО «Сибирский Центр строительных материалов» 6/100 долей в праве собственности на помещение Н2 .... Предлагалось вступить в сделку и приобрести 94/100 доли, либо 54/100 доли указанного помещения на определенных ранее условиях. Далее истец предупреждал, что после регистрации 6/100 доли продажа долей будет совершаться в нотариальном порядке, что повлечет за собой значительные расходы по оплате нотариальной пошлины, которые будут отнесены на покупателя. Вина за нарушение условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ будет лежать на нем.

Кроме того, на электронную почту ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было направлено письмо, из которого следует, что покупатель пытается склонить его к заведомо невыгодным условиям сделки. От него поступило предложение о покупке всего лишь 54/100 доли. На это продавец ответил, что цена в этом случае изменится, и будет составлять примерно 15 тыс. за кв.м., предлагается доплатить 1 миллион и владеть (л.д.36 т.1). Продавец предложил заключить соглашение о расторжении существующего договора от ДД.ММ.ГГГГ и подписание нового договора на 54/100 долей за 3 900 000 руб., либо он обратится в суд с иском об одностороннем расторжении сделки и возмещением убытков.

Одновременно была направлена претензия (л.д.35 т.1) в которой указывается на неисполнение ФИО2 условий договора в части расчета за приобретенные доли и передаче документов на регистрацию, в связи с чем им принято решение обратиться с иском в суд для расторжения указанного договора на основании п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ФИО1 направлен ответ, согласно которому он не препятствует сделке по продаже ООО «Сибирский Центр строительных материалов» 6/100 доли в праве собственности на помещение ..... Далее ФИО2 пишет, что в объявлении на Авито было указано, что продается абсолютно сухое помещение. Для него очевидно, что часть помещений не пригодны для использования. Это стало явно в сырую погоду, когда начались обильные осадки. Прилагает видео от ДД.ММ.ГГГГ. В результате выполнения работ согласно дополнительному соглашению к договору купли-продажи проблема с подтоплением не решена. И чтобы не потерять денежные средства он заявляет повторно отказ от выкупа части помещений. Далее предложил заключить договор нотариально с указанием конкретной части помещения, которую он готов приобрести (л.д.38 т.1).

Таким образом, доводы встречного иска, представителя третьего лица ФИО8 о том, что ФИО2 не отказывался от исполнения условий договора, перечисляя частично денежные средства по договору, тем самым подтверждал намерения приобрести имущество, опровергаются представленной перепиской между покупателем и продавцом.

До направления ФИО1 претензии о расторжении договора в адрес покупателя – ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 перечислены дополнительно денежные средства продавцу: ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 руб.

Позднее были перечислены на счет продавца суммы ДД.ММ.ГГГГ – 200 000 руб. (от Кирилла Михайловича С.), ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 000 руб. от Кирилла Михайловича С. (л.д.89,90 т.1).

При этом, у ФИО1 отсутствовала информация о назначении перевода и о том, что деньги переведены за ФИО2

Из переписки в мессенджере WhatsApp между ФИО1 и ФИО7 следует, что ДД.ММ.ГГГГ продавец интересуется назначением платежа 200 тыс. руб., что ему пришли. Указано, что оплату по договора в срок не выполнили, теперь как они сами предложили им отойдет помещение пропорционально уже оплаченной сумме, т.е. 2 900 000 руб. Оформлением данного помещения он сейчас занимается (л.д.172 т.1).

В ответ от ФИО7 направлено сообщение о том, что иного документа, кроме как договора купли-продажи у них с продавцом не заключалось. Не понятно что именно сейчас они оформляют. До ДД.ММ.ГГГГ оставшаяся сумма по договору будет оплачена. После этого продавцу совместно с покупателем будет необходимо зарегистрировать сделку (л.д. 173 т.1).

В свою очередь в ответе ФИО1 не подтверждает дальнейшее исполнение договора, ссылаясь на просрочку оплаты покупателем.

Перечисление денежных средств ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на счет продавца нельзя расценивать как принятие исполнения обязательства, поскольку денежные средства поступили помимо его воли от неизвестного лица.

Поведение ФИО2 в данном случае является непоследовательным, так как в письме от ДД.ММ.ГГГГ он повторно отказался от исполнения договора купли-продажи на ранее заключенных условиях.

В свою очередь из поведения ФИО1 следует, что он согласился заключить договор на других условиях, передать в собственность покупателю помещение пропорционально оплаченной сумме 2 900 000 руб., т.е. иной площадью и за другую стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неоплата либо неполная оплата товара в такой части, которая может быть признана значительной, является существенным нарушением договора, поэтому продавец вправе требовать его расторжения по основанию, предусмотренному статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, ФИО2 фактически отказался принять и оплатить 94/100 доли нежилого помещения, расположенного по адресу: ....

В свою очередь продавец по своему выбору принял решение расторгнуть договор и обратился в суд.

На момент направления претензии в адрес покупателя неоплата составляла 2 600 000 руб. (47,27% от стоимости).

Суд соглашается с доводами истца ФИО1 о том, что неоплатой недвижимого имущества в указанном размере существенно нарушались его права, поскольку он лишался возможности приобрести недвижимое имущество, на которое он рассчитывал, в связи с ростом стоимости жилья и отсутствием у него денежных средств.

Доводы ответчика и представителя третьего лица ФИО8 о том, что продавец в целях защиты своего права должен обратиться в суд о государственной регистрации перехода права и требовать оплаты стоимости по договору с покупателя подлежат отклонению, так как основаны на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО2, возражая против удовлетворения первоначального иска, ссылается на п.1 ст.488 ГК РФ, п.2 ст.489 ГК РФ, указывая на то, что между сторонами заключен договор купли-продажи товара в кредит, с рассрочкой платежа.

В соответствии с общим правилом пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Суд полагает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нельзя расценивать как продажа товара в кредит, поскольку договором предусмотрено, что денежная сумма по договору должна быть передана ФИО2 полностью до регистрации перехода на него права собственности.

Необходимость внесения предварительной оплаты была вызвана наличием ипотечного обязательства и погашением ипотеки.

Кроме того, фактически помещение по договору купли-продажи покупатель отказался принимать ввиду наличия в нем строительных недостатков, а положения ст.ст.488,499 ГК РФ касаются только переданного покупателю товара.

Как установлено судом, со стороны ФИО1 не было допущено существенных нарушений условий договора, так как ипотечный кредит он погасил, ремонтные работы по устранению подтопления помещения произвел, что подтверждается актом принятых работ от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, в дополнительном соглашении к договору купли-продажи срок устранения недостатков был установлен до ДД.ММ.ГГГГ и не связан с регистрацией права собственности покупателя и сроками оплаты по договору.

Во встречном иске ФИО2 не ссылается на нарушение продавцом существенных условий договора в виде наличия строительных недостатков. В связи с этим, данное обстоятельство судом не оценивается.

ФИО1 действительно произведен раздел помещения .... на два самостоятельных помещения, площади которых составляют 179,2 кв.м и 275,4 кв.м. остальная часть отошла к помещению ООО «Сибирский Центр строительных материалов».

Вместе с тем, указанный раздел произведен в ДД.ММ.ГГГГ, после направления претензии о расторжении договора и подачи иска в суд.

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1, наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: .... кадастровый №, от ДД.ММ.ГГГГ в части, заключенной между ФИО1 и ФИО2 в связи с отказом последнего от приобретения 94/100 доли недвижимого имущества и частичной неоплатой по договору.

При этом, установлено, что оплаченные по договору денежные средства ФИО1 полностью покупателю возвращены.

Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ суд с учетом сложности гражданского дела, продолжительности его рассмотрения, взыскивает с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 22 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 37450 руб.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: .... кадастровый №, от ДД.ММ.ГГГГ в части, заключенной между ФИО1 и ФИО2.

Встречные исковые требования ФИО2 оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 59450 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г.Барнаула Алтайского края в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Н.Ю. Пчёлкина 

Копия верна

Судья Н.Ю. Пчёлкина

секретарь Е.В. Курносова