РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Видное 

Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Зыряновой А.А., при секретаре судебного заседания Ванюковой Я.В., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ООО СЗ «Феодосийская» о признании недействительным пункта договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда

УСТАВНОВИЛ:

Истец обратился с иском к ответчику, с учётом увеличения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд: 

признать недействительным пункт 4.2 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (квартира)

Признать недействительным пункт 4.2. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (кладовая)

Взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 

<

данные изъяты>, штраф, компенсацию морального вреда 

<

данные изъяты>

Взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 

<

данные изъяты>, штраф, судебные расходы на услуги представителя, нотариуса 

<

данные изъяты>

В обоснование исковых требований указано, что между участником долевого строительства ФИО3 и ООО СЗ «Феодосийская» заключен Договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - ДДУ-1), в соответствии с которым приобретено право требования от Застройщика квартиры расположенной, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Также был заключен договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ.(далее - ДДУ-2) в соответствии с которым приобретено право требования от Застройщика кладовой расположенной в корпусе 2 по адресу: 

<

адрес>. Согласно п.3.1. ДДУ-1 Дольщик уплатил цену за квартиру в полном объеме в размере 

<

данные изъяты>, в установленные сроки. Согласно п. 3.1.ДДУ-2 истец уплатил цену за кладовую в полном объеме в размере 

<

данные изъяты>.

Согласно п. 2.1.4. ДДУ-1 Застройщик обязуется передать Квартиру Дольщику по акту приема-передачи во II квартале 2018 года включительно, т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Квартира передана ДД.ММ.ГГГГ

Согласно, п. 1.3. ДДУ-2 Застройщик обязуется передать Кладовую Дольщику по акту приема-передачи до ДД.ММ.ГГГГ. Квартира передана ДД.ММ.ГГГГ.

В установленные ДДУ-1, ДДУ-2 сроки Застройщик не завершил строительство Многоквартирного дома. Несоблюдение сроков выполнения взятых на себя обязательств является нарушением условий договора Застройщиком. Договором предусмотрена ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору. В соответствии с пунктом 4.2. Договора в случае нарушения предусмотренного срока передачи Дольщику Квартиры Застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки, а в случае, если Дольщиком является гражданин, предусмотренная настоящим пунктом неустойка (пени) уплачивается Застройщиков в двойном размере. ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия с предложением о досудебном урегулировании спора. Согласно почтовому идентификатору ДД.ММ.ГГГГ письмо с претензией было получено Застройщиком, однако оставлено последним без удовлетворения.

Пункт 4.2 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (квартира) и пункт 4.2. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (кладовая) противоречат требованиям законодательства Российской Федерации в сфере защиты прав потребителей.

В силу ст. 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребители и» сравнении) с правами, установленными чаконами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. 

Согласно условий вышеуказанных договоров долевого участия стороны определили следующие сроки: срок ввода дома в эксплуатацию I квартал 2018 г. (п. 2.1.1.) срок передачи квартиры - 2 квартал 2018 г. (и. 2.1.4) включительно (определяя даты — ДД.ММ.ГГГГ. включительно).

Согласно п. 4.2 договора, стороны установили, что в случае возникновения непредвиденных обстоятельств исключающих передачу квартиры, укачанный срок (п.4.1) может быть продлен застройщиком, но не более чем на пол года, что не влечет за собой расторжение договора и какой либо иной ответственности застройщика,

В указанном пункте договора не установили конкретный срок передачи застройщиком объекта, что недопустимо в силу положений пункта 2 части 2 статьи 4 Закона о долевом строительстве, и ведет к нарушению прав и законных интересов участника долевого строительства вследствие отсутствия в договоре конкретного срока исполнения обязательства по передаче объектов долевого строительства.

Таким образом, в данном случае пункт 4.2. применен быть не может, поскольку не определяет конкретный срок передачи объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. I ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Из данного пункта договора (п. 4.2) также не усматривается, что стороны пришли к соглашению относительно даты передачи объекта долевого строительства.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить по указанным основаниям и представленным доказательствам, пояснил, что застройщик не вправе вносить в условия договора пункт о праве в одностороннем порядке перенести срок строительства на полгода. Оснований к уменьшению неустойки не имеется. 

Представитель ответчика в судебном заседании представил письменный отзыв, в котором с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что условиями договора (п.4.2) установлено право застройщика в случае возникновения непредвиденных обстоятельств перенести срок передачи квартиры на полгода без наступления какой – либо ответственности. Это условие договора согласовано сторонами. Имеется судебная практика по такой ситуации. С учётом условий договора, признаёт период просрочки исполнения обязательств по передаче квартиры с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. За этот период просил снизить размер неустойки, компенсацию морального вреда, штрафа на основании ст. 333 ГК РФ, как несоразмерные. Заявил о применении срока исковой давности к требованию о признании пункта договоров недействительными, который составляет один год.

Выслушав объяснения участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд принимает решение о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. 

В силу принципа свободы договора, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений, свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. В данном правоотношении существенным обстоятельством является то, что обязательства сторон установлены ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на основании которого и заключен договор участия в долевом строительстве. Таким образом, условия договора участия в долевом строительстве должны соответствовать содержанию ФЗ -214.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.

В силу части 2 статьи 6 названного закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 данного закона договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Из приведенных положений закона следует, что условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства является существенным для данного договора.

Судом установлено, что между истцом ФИО3 и ответчиком ООО СЗ «Феодосийская» заключен Договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - ДДУ-1), по условиям которого у истца возникло право на получение в собственность объекта долевого строительства- квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

Также между сторонами заключен договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГдалее - ДДУ-2) в соответствии с которым истцом приобретено право на передачу в собственность кладовой, расположенной в корпусе 2 по адресу: 

<

адрес>. Стоимость объектов долевого строительства истцом оплачена. Согласно п. 2.1.4. ДДУ-1 ответчик обязался передать истцу квартиру по акту приема-передачи во II квартале 2018 года включительно, т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Квартира фактически передана ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно, п. 1.3. ДДУ-2 Застройщик обязуется передать Кладовую Дольщику по акту приема-передачи до ДД.ММ.ГГГГ Кладовая передана ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4.2 указанных договоров предусмотрено, что в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, исключающих передачу квартиры, установленный срок может быть продлён застройщиком, но не более, чем на полгода, что не влечет за собой расторжения договора и какой –либо иной ответственности для застройщика. 

Истцом заявлено требование о признание недействительными пункта 4.2 договоров. 

Согласно пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального Закона -214 ФЗ В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Дополнительных соглашений к договорам о переносе срока передачи объектов долевого строительства сторонами не заключалось.

Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт

статьи 310 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц,

осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Как отмечено в пункте 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, принудить участника к изменению договора застройщик может только в случаях, предусмотренных законодательством, например при наличии существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Отсюда следует, что изменение застройщиком срока исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, возможно только, если им была соблюдена процедура, предусмотренная ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В иных случаях, условия об изменении застройщиком в одностороннем порядке сроков передачи квартиры являются недействительными в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", как нарушающие требования ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей порядок изменения сроков передачи квартиры, и ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что установленное п. 4.2 договоров право застройщика перенести срок передачи квартиры и сложении с застройщика какой-либо ответственности, нарушает права истца как потребителя и участника долевого строительства, в связи с чем, суд признаёт данные пункты недействительными, и не подлежащими применению при установлении периода нарушений ответчиком обязательств по передаче истцу объектов долевого строительства. 

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, который составляет один год, и на день подачи уточнённого искового заявления, ДД.ММ.ГГГГ, истек.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 200 ГПК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Так как договорами установлен срок передачи объектов долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, то срок исковой давности следует исчислять от этих дат. Исковое заявление об оспаривании пунктов договоров подано истцом ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах срока исковой давности.

Таким образом, период нарушения обязательств ответчиком по договору на квартиру составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по договору на передачу кладовки составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

В адрес ответчика истцом была направлена претензия, с требованием выплатить неустойку за нарушение срока исполнения договора. 

Поскольку претензия истца в добровольном порядке не удовлетворена и неустойка истцам не выплачена, то подлежит взысканию в судебном порядке. 

В соответствии с частью 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Суд, принимая во внимание заявление представителя ответчика о снижении размера неустойки, учитывая, что ответчик от выполнения обязательств не уклонился, жилой дом введён в эксплуатацию, объекты недвижимого имущества истцу переданы, право требования выплаты неустойки имеет каждый участник долевого строительства, находит размер неустоек несоразмерным последствиям нарушенного обязательства. С целью установления баланса реализации прав и интересов сторон, исходя из положений ст. 333 ГК РФ, считает возможным уменьшить неустойку по договору от ДД.ММ.ГГГГ до 

<

данные изъяты> по договору от ДД.ММ.ГГГГ до 

<

данные изъяты>

В силу ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Размер компенсации морального вреда суд определяет в 

<

данные изъяты> неустойку по договору от ДД.ММ.ГГГГ, и в 

<

данные изъяты> по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствие с пунктом 6 ст. 13 Закона РФ №2300-1 от 7 февраля 1992 «О защите прав потребителей» определено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истец обращался к ответчику с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи объектов, в добровольном порядке требование не удовлетворено, поэтому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф по вышеуказанным договорам в размере 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> соответственно. Истцом заявлено о взыскании с ответчика судебных расходов на услуги представителя, однако документов подтверждающих несение истцом расходов не представлено. Доверенность на представителя не ограничена участием доверенного лица при рассмотрении данного гражданского дела, поэтому может быть использована в иных правоотношениях, расходы на её оформление не являются судебными и не подлежат взысканию с ответчика.

В силу ст. 103 ГПК РФ в доход государства с ответчика подлежит взысканию госпошлина за требования имущественного и неимущественного характера в сумме 

<

данные изъяты> 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ООО СК «Феодосийская» - удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 4.2 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (квартира)

Признать недействительным пункт 4.2. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (кладовая)

Взыскать с ответчика ООО СК «Феодосийская» в пользу истца ФИО3 неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 

<

данные изъяты>, штраф 

<

данные изъяты>, компенсацию морального вреда 

<

данные изъяты>

Взыскать с ответчика ООО СК «Феодосийская» в пользу истца ФИО3 неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 

<

данные изъяты>, штраф 

<

данные изъяты>, компенсацию морального вреда 

<

данные изъяты>

Во взыскании судебных расходов на услуги представителя и оплату доверенности истцу – отказать.

Взыскать с ответчика ООО СК «Феодосийская» в доход местного бюджета Ленинский муниципальный район Московской области госпошлину в сумме 

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня составления в окончательной форме. 

Федеральный судья Зырянова А.А.