Дело № 2-46/2025 УИД № 23RS0017-01-2024-001121-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст-ца Кавказская 28 апреля 2025 года

Судья Кавказского районного суда Краснодарского края Ефанова М.В.,

при секретаре Разбицкой Н.В.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности № № от 23.03.2024 года,

представителя ответчика администрации муниципального образования Кавказский район – ФИО2, действующей на основании доверенности № № от 14.01.2025 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации муниципального образования Кавказский район, третье лицо: Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам УФСГРКиК по Краснодарскому краю, о сохранении самовольно реконструированного многоквартирного дома и квартиры в нем,

установил:

истец ФИО3 обратилась в суд с иском, просит суд сохранить жилое помещение - квартиру № 2 общей площадью - 51,3 кв.м., в том числе жилой - 24,2 кв.м. с кадастровым № №, образованную в результате реконструкции здания многоквартирного дома с кадастровым № № за счет строительства пристройки, расположенной по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ФИО3.

Признать за ФИО3 право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым № № общей площадью 51,3 кв.м., образованную в результате реконструкции здания многоквартирного дома за счет строительства пристройки.

Установить, что решение суда, вступившее в законную силу является основанием для подготовки технических планов в целях осуществления государственного кадастрового учета образованного помещения: квартиры № 2 общей площадью 51,3 кв.м. с кадастровым № № и на внесение изменений сведений здания многоквартирного дома с кадастровым № № по адресу: 

<

адрес>

Установить, что решение суда, вступившее в законную силу является основанием для составления декларации, являющейся неотъемлемой частью технического плана, согласно 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заполненной и подписанной только ФИО3 на внесение изменений сведений в Единый государственный реестр недвижимости о здании многоквартирного дома с кадастровым № № в результате выполненной его реконструкции.

Установить, что решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для осуществления органом регистрации права государственного кадастрового учета жилого помещения - квартиры № 2 общей площадью 51,3 кв.м., образованного в результате реконструкции здания многоквартирного дома с кадастровым № № расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Установить, что решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для органа регистрации прав внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о здании многоквартирного дома с кадастровым № № по заявлению ФИО3 и зарегистрировать право собственности ФИО3 на образованное жилое помещение - квартиру № 2 общей площадью 51,3 кв.м.

В обоснование заявленных требований указывает, что ей, ФИО3 на основании договора дарения объектов недвижимости от 28.12.2006 номер регистрации № и свидетельства о государственной регистрации права 23-АВ № № от 26.01.2007 года принадлежит квартира № 2, общей площадью - 35,9 кв.м. с кадастровым № №, расположенная по адресу: 

<

адрес> Данная квартира расположена в многоквартирном доме с кадастровым № №, на земельном участке с кадастровым № № площадью 744 кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, права на который зарегистрированы.

Согласно Сведениям Единого государственного реестра недвижимости на государственном кадастровом учёте состоит здание с кадастровым № № - многоквартирный дом, площадью 112,8 кв.м., 1970 года постройки, одноэтажное по адресу: 

<

адрес>

Многоквартирный дом с кадастровым № № состоит из четырёх помещений - квартир. Дом расположен на четырёх земельных участках с кадастровыми номерами № №, № №, № №, № №, принадлежащих каждой квартире и имеющих отдельные выходы на свой земельный участок.

По данным технического паспорта, изготовленного филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по Кавказскому району по состоянию на 18.09.2008 года в квартире фактически отсутствовало помещение кухни, что не соответствует нормам Жилищного Кодекса РФ, согласно которому в квартире имеются, как жилые комнаты, так и помещения вспомогательного использования.

Поэтому истица в 2008 году, при проведении газификации приняла решение осуществить строительство новой пристройки, взамен старой веранды лит. «а2», пришедшей в негодность. Но получить разрешение на строительство пристройки ей не удалось, так как возникли препятствия в оформлении документов при постановке на кадастровый учет целого здания, сведения о котором отсутствовали в базах росреестра до 29.09.2022 года. Поэтому истицей без получения разрешения проведены работы по реконструкции своей квартиры № 2 с кадастровым № №, с учетом согласия собственников помещений многоквартирного дома. В целях осуществления хозяйственной деятельности была демонтирована, пришедшая в негодность веранда литер «а2» и возведена пристройка литер «а5». В возведённой пристройке образованы подсобные помещения: кухня и санузел. В ходе реконструкции заложены дверной и оконный проёмы, и демонтирован кухонный печной очаг.

Фактически, квартира № 2 была образована за счёт строительства пристройки литер «а5», с расположенными в ней помещениями кухни и санузла. Таким образом, проведена реконструкция здания многоквартирного дома со строительством пристройки, но без получения разрешительных документов уполномоченного органа.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ гл. 6. ст. 40. п. 6 «Государственный кадастровый учет помещений.... в связи с изменением их характеристик...., расположенных в здании, сооружении в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, перестройка), если в отношении указанных помещений.... ранее был осуществлен государственный кадастровый учет. Из этого следует, что истица провела реконструкцию не только своей квартиры, но и здания многоквартирного дома.

Истицей было получено техническое заключение «О состоянии несущих и ограждающих конструкций и соответствии строительным нормам и правилам жилого помещения - квартиры, после выполненной перепланировки (переустройства) и реконструкции здания многоквартирного дома, в котором находится квартира» по адресу: 

<

...>, от 22.04.2024 года, подготовленного экспертом ФИО4 специалистом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Кавказскому району. По результатам обследования сделан вывод, что выполненные в ходе реконструкции строительные работы не затронули несущие конструкции существующего здания. В здании многоквартирного дома, в котором расположена исследуемая квартира, выполнена реконструкция и перепланировка путем возведения пристройки литер «а5» на месте демонтированной веранды литер «а2», а так же, выполнены работы по перепланировке квартиры, включающие в себя: демонтаж печного очага в комнате №1, с образованием дверного проёма в габаритах существующего оконного проёма с демонтажем кирпичной кладки подоконной части для организации входа в помещения здания литер «А» из возведённой пристройки литер «а5». А также проведена ликвидация дверного проёма в стене пристройки литер «А1» в комнате № 3, выполнена облицовка кирпичом наружной стены пристройки литер «А1». Общая площадь квартиры увеличилась до 51,3 кв. м. Выполненная реконструкция здания многоквартирного дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

По окончании строительства в 2024 году истица получила технический паспорт на квартиру №2, после выполненной реконструкции и перепланировки. ФИО3 обратилась в администрацию МО Кавказский район для получения разрешения на ввод в эксплуатацию квартиры и многоквартирного дома, в котором расположена квартира №2. Ею был получен отказ в выдаче разрешения на ввод квартиры в эксплуатацию от 17.05.2024 года и рекомендовано обратиться для узаконения выполненной реконструкции в суд.

Для легализации самовольной реконструкции здания, путём образования квартиры № 2 за счёт пристройки, расположенного по адресу: 

<

адрес> истица обратилась в администрацию муниципального образования Кавказский район 07.05.2024 для получения разрешения на ввод в эксплуатацию выше указанной квартиры. В результате чего 17.05.2024 был получен отказ о том, что выполненная реконструкция квартиры без получения разрешительной документации, вновь созданная постройка имеет признаки самовольной постройки и было предложено обратиться в суд.

Согласно ст. 15 ФЗ РФ № 218 «О Государственной регистрации объектов недвижимости» государственная регистрация права и государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению собственника, в связи с изменением характеристик объекта.

В соответствии с абз. 2 и 3 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного Кодекса РФ «на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Также в соответствии со ст. 222 ГК РФ «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Согласно, данным ЕГРН многоквартирный дом с кадастровым № №, в котором расположена квартира № 2, принадлежащая ФИО3, на сегодняшний день имеет актуальные сведения о расположенных в нем 4-х самостоятельных жилых помещений (квартир). Учитывая, это обстоятельство, истица обращается в суд, с целью узаконения выполненной ранее реконструкции. В связи с этим все собственники объекта дают согласия для внесения изменений в объект недвижимости - многоквартирный дом.

Для подготовки технического плана в порядке, предусмотренном частью 12 статьи 70 Закона № 218 - ФЗ, заказчику кадастровых работ необходимо предоставить декларацию об объекте недвижимости. В отношении созданного или образованного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, в отношении здания с несколькими собственниками, с учетом согласия всех собственников.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Вышеуказанные обстоятельства препятствуют в осуществлении истицей прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом, что привело к нарушению ст. 209 ГК РФ.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. «Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании просит заявленные требования удовлетворить, подтвердила изложенные в иске обстоятельства.

Представитель ответчика администрация муниципального образования Кавказский район по доверенности ФИО2, в судебном заседании не согласна с заявленными требованиями, также пояснила, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения, которое у истца отсутствует и поэтому спорный объект имеет признаки самовольной постройки, право собственности на которую может быть признано судом с соблюдением требований ст. 222 ГК РФ. Считает предусмотренные ст. 222 ГК РФ условия для признания права собственности не соблюдены, поэтому с иском согласиться не может. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам УФСГРКиК по КК в судебное заседание не явился, согласно представленному в материалы дела письменному отзыву (л.д. 82-83), просит суд рассмотреть дело по существу в его отсутствие, при вынесении решения полагается на усмотрение суда.

Выслушав мнение участников процесса, изучив и исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что истец является собственником земельного участка и квартиры по адресу: 

<

адрес>

Право собственности истца на объекты недвижимости (земельный участок и квартиру) зарегистрировано.

При этом указанный объект капитального строительства истцом реконструирован, в том числе и перепланирован. Указанные работы произведены без получения в установленном порядке разрешительной документации, в связи с чем объект капительного строительства имеет признаки самовольного.

Самовольная реконструкция произведена истцом с соблюдением целевого назначения земельного участка.

В ходе реконструкции истцом выполнены к принадлежащей ей квартире с учетом согласия собственников помещений многоквартирного дома, была демонтирована, пришедшая в негодность веранда литер «а2» и возведена пристройка литер «а5». В возведенной пристройке образованы подсобные помещения: кухня и санузел. В ходе реконструкции заложены дверной и оконный проёмы, и демонтирован кухонный печной очаг.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы, выполненной ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» жилое помещение - квартира истца соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки муниципального образования.

Установленное экспертом несоответствие площадей жилых комнат, а также отсутствие снегозадерживающих устройств конструкции кровли, не влияет на назначение, т.е. является достаточным для выполнения функционального назначения помещения. При этом величины указанных помещений в ходе реконструкции не изменялись. Жилое помещение истца после реконструкции не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Сохранение и эксплуатация указанного объекта недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Объект недвижимости не нарушает права третьих лиц.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Анализируя предоставленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных ст. 222 ГК РФ оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Реконструкция квартиры истцом выполнена в соответствии с градостроительными нормами и правилами, сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Само строение расположено на земельном участке с видом разрешенного использования в соответствии с назначением строения, собственники квартир №№ 1, 3, 4 многоквартирного одноэтажного (четырехквартирного) дома с требованиями истца согласны.

Доказательств, свидетельствующих необходимости сноса указанного строения суду не представлено.

Требования, предусмотренные ч. 3 ст. 222 ГК РФ соблюдены. 

При установленных обстоятельствах, реализация права истца на квартиру в судебном порядке является единственным способом защиты права для ФИО3

Отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 о сохранении самовольно реконструированного многоквартирного дома и квартиры в нем удовлетворить.

Сохранить жилое помещение - квартиру № 2 общей площадью - 51,3 кв.м., в том числе жилой - 24,2 кв.м. с кадастровым № №, образованную в результате реконструкции здания многоквартирного дома с кадастровым № № за счет строительства пристройки, расположенной по адресу: №, принадлежащую ФИО3.

Признать за ФИО3 право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым № № общей площадью 51,3 кв.м., образованную в результате реконструкции здания многоквартирного дома за счет строительства пристройки.

Решение суда является основанием для подготовки технических планов в целях осуществления государственного кадастрового учета образованного помещения: квартиры № 2 общей площадью 51,3 кв.м. с кадастровым № № и на внесение изменений сведений здания многоквартирного дома с кадастровым № № по адресу: 

<

адрес>

Решение суда является основанием для составления декларации, являющейся неотъемлемой частью технического плана, согласно 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заполненной и подписанной только ФИО3 на внесение изменений сведений в Единый государственный реестр недвижимости о здании многоквартирного дома с кадастровым № № в результате выполненной его реконструкции.

Решение суда является основанием для осуществления органом регистрации права государственного кадастрового учета жилого помещения - квартиры № 2 общей площадью 51,3 кв.м., образованного в результате реконструкции здания многоквартирного дома с кадастровым № №, расположенного по адресу: №.

Решение суда является основанием для органа регистрации права внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о здании многоквартирного дома с кадастровым № № по заявлению ФИО3 и зарегистрировать право собственности ФИО3 на образованное жилое помещение - квартиру № 2 общей площадью 51,3 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Кавказский районный суд Краснодарского края в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12.05.2025 года.

Судья п/п

«КОПИЯ ВЕРНА»

Судья Кавказского районного суда М.В. Ефанова