УИД 77OS0000-02-2024-037161-90Дело № 3А-934/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2025 года г. Москва

Московский городской суд в составе

судьи Полыги В.А.,

при секретаре Баевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1, ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО1 обратились в Московский городской суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ЗУ равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года.

В административном исковом заявлении заявители просят установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО «ВОДЭП Консалтинг», а именно в размере 58 710 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ЗУ, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 310 229 624 рублей 20 копеек. 

Поскольку административные истцы являются арендаторами земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает их права как плательщиков арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Представитель административных истцов не согласился с выводами судебной экспертизы, предоставил рецензию по результатам исследования заключения эксперта и отзыв на ответы эксперта, заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представителем Департамента городского имущества города Москвы представлены письменные возражения по делу, в которых административный ответчик просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административные истцы являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ЗУ, что подтверждается договором аренды, дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 310 229 624 рублей 20 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимого имущества влияют на права и обязанности ФИО2, ФИО1 как плательщиков арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административные истцы 11 декабря 2024 года обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ФИО2, ФИО1 в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка представили в суд отчет, подготовленный ООО «ВОДЭП Консалтинг», в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 58 710 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ГБУ «БТИ Московской области».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административными истцами, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ по состоянию на 1 января 2022 года по результатам судебной экспертизы определена в размере 294 410 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителями отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «ВОДЭП Консалтинг», и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. 

Вместе с тем представителем административных истцов выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлено заключение специалиста (рецензия) по результатам исследования заключения эксперта. В ответ на заключение специалиста (рецензию) экспертом представлены письменные пояснения, в которых даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы. 

Эксперт пояснил, что провел исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение соответствует требованиям законодательства о судебно-экспертной деятельности и не содержит ошибок и нарушений методологии оценки, в связи с чем, данное заключение в полной мере соответствует критериям относимости и допустимости доказательств.

Эксперт пояснил, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов. Подобранные им объекты-аналоги являются максимально сопоставимыми с объектом оценки, исходя из ограниченного количества предложений на рынке. Эксперт применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов для приведения объектов-аналогов в сопоставимое с оцениваемым участком состояние.

Суд также отмечает, что вопреки доводам административного истца, экспертом верно указана стоимость объекта-аналога № 4 в размере СУММА (стр. 46 заключения). Данное обстоятельство подтверждается скриншотом объявления о продаже участка из сервиса «Архивоценщика.РФ» (стр. 72 заключения).

Являются ошибочными указания административных истцов на то, что участок принадлежит им на праве аренды, в то время как в заключении указано на принадлежность участка истцам на праве собственности. Так, экспертом в описании участка указано на то, что он находится на праве аренды. Вместе с тем рыночная стоимость участка подлежит определению на праве собственности.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. 

Письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2022 года. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что ФИО2, ФИО1 не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорного объекта. Такое право предоставлено административным истцам Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Учитывая, что право на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной предоставлено административным истцам Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ; проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2022 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителей с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 11 декабря 2024 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 294 410 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 декабря 2024 года. 

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья 

Московского городского суда В.А. Полыга 

Решение в окончательной форме изготовлено 21 мая 2025 года