дело № 3а-919/2019 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 12 декабря 2019 года

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,

при секретаре Хабеевой А.В., 

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Универмаг «Нефтяник» - ФИО1, действующей на основании доверенности, 

представителя административного ответчика - Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица - Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края - ФИО2, действующей на основании доверенностей, 

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Универмаг «Нефтяник» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Универмаг «Нефтяник» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания по адресу: **** – в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года.

В обоснование требования указано, что здание находится в собственности административного истца и поскольку налоговая база по налогу на имущество в отношении данного объекта определяется исходя из кадастровой стоимости, имеется заинтересованность в определении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 года, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату значительно меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает право на уплату налога на имущество в экономически обоснованном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании уточнила заявленные требования, просит определить рыночную стоимость на основании исправленного отчета об оценке, как 5268491 рубль, доводы ответчика об иных недостатках отчета об оценке, полагает надуманными. 

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края пояснила, что не возражает против удовлетворения требования истца, однако полагает заявленный истцом размер рыночной стоимости не подтвержденным достоверными доказательствами. Вместе с тем, указывая на то, что существенные замечания, касающиеся определения рыночной стоимости были устранены, отозвала ходатайство о назначении судебной экспертизы, указав на то, что доказательства в подтверждение иного размера рыночной стоимости, чем заявлено истцом, ответчик представлять не намерен. 

Представитель заинтересованного лица – филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Пермскому краю, в суд не явился, о рассмотрении дела уведомлен. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Универмаг «Нефтяник» является собственником здания с кадастровым номером ** по адресу: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.10-12).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (№ 2288) включено вышеуказанное здание с кадастровым номером ** по адресу: ****. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет – 15308536,40 рублей, сведения о кадастровой стоимости объекта внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 13). 

Приведенный результат определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются. 

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет. 

Оспаривая кадастровую стоимость в подтверждение заявленного требования административный истец представил Отчет об оценке от 03.10.2019 года № 1113/О-19 составленный оценщиком ООО «Р-Консалтинг» - Б., а также исправленный Отчет об оценке от 03.12.2019 года № 1113И/О-19. Определенная по результатам оценки рыночная стоимость здания без учета стоимости прав на земельный участок - по состоянию на 01.01.2018 года была определена как 5 268 491 рубль.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28) в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ). 

Выполнившая исправленный отчет оценщик является квалифицированным специалистом, членом саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация СРО РАО, что подтверждается свидетельством о членстве №1059. Оценщик обладает необходимой квалификацией в оценке недвижимости, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.

Изучив материалы дела, возражения административного ответчика, заинтересованного лица, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет №1113И/О-19 соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки. Проанализировав рынок недвижимости, к которому относиться оцениваемый объект, на дату оценки и приняв во внимание: местоположение объекта, площадь объекта, физические характеристики - оценщик пришла к выводу о том, что стоимость объекта может находиться в диапазоне цен от 126,03 до 13490,92 руб./кв.м., на уровне среднего значения с учетом предполагаемой скидки на торг (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость).

Как следует из отчета, оценщик определила рыночную стоимость здания с использованием двух подходов, затратного и сравнительного, обосновав причины по которым для оценки здания не может быть использован доходный подход. 

Оценщик определила рыночную стоимость объекта оценки сравнительным подходом с учетом требований п. 22д ФСО № 7 с использованием метода сравнения продаж. В том числе: проведя выбор аналогов, определив основные элементы сравнения - передаваемые имущественные права, условия финансирования предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования и/или зонирование, местоположение, физические характеристики, экономические и другие характеристики влияющие на стоимость; согласовав скорректированные цены объектов аналогов.

Проводя отбор аналогов с учетом основных элементов сравнения, характеристик, влияющих на стоимость, оценщик в качестве объектов сравнения использовала данные о предложениях на продажу прав собственности на 13 объектов, сопоставимых с оцениваемым, мотивировав причины, по которым не были приняты в качестве аналогов иные. Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, относятся к сопоставимому с объектом оценки сегменту рынка, характеризуются сходными ценообразующими факторами. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов. Изучив данные об объектах, предложенных административным ответчиком в качестве возможным аналогов, суд полагает обоснованной позицию представителя административного истца о том, что они могут быть приняты в качестве таковых с учетом отсутствия данных об открытых и доступных для проверки оценщиком источников информации о предложениях и сделках, ретроспективности даты, а так же с учетом типа объектов предлагаемых ответчиком в качестве аналогов (помещения значительно меньшей площади, чем объект оценки – отдельное Здание). Оценщиком проведены необходимые корректировки предложений по объектам аналогам, указаны основания, по которым иные корректировки не требуются. Доводы административного ответчика о том, что значительная разница между скорректированными ценами предложений по объектам-аналогам свидетельствует о некорректности выборки, не обоснованы, поскольку согласно выводам и расчетам оценщика коэффициент вариации составил – 32,93% (Отчет об оценке, стр. 56), расчет выполнен в соответствии с приведенной формулой, математически верен. 

Также оценщик с использованием сравнительного подхода произвела расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки, определив ее как – 588 933 рубля. 

С целью определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника УПВС (год ввода здания в эксплуатацию – 1995), указав на причины отказа от использования Справочник оценщика 2016 года выпущенный Ко-Инвест. В качестве сравнительной единицы для объекта оценки - двухэтажный магазин, общей площадью 565,1 кв.м., определен объект-аналог, сборник 33, таблица 1 Магазины универсальные, одноэтажные без подвала, объем до 10 000 куб.м., учтены группа капитальности, конструктивные особенности. 

Позиция административного ответчика о недопустимости использования при оценке затратным подходом показателей УПВС, при возможности подбора сопоставимого объекта в сборнике Ко-Инвест, не принимается судом в качестве основания для признания отчета недостоверным.

Как определено п. 7.1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 года № 226, затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах. В соответствии с п. 7.3.10 Методических указаний - Затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов недвижимости рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением утвержденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации. В случае наличия нескольких сметных нормативов применяются в первую очередь территориальные (региональные) сметные нормативы. В случае их отсутствия, или если они не утверждены, осуществляется выбор иных справочников по затратам на строительство и обоснование такого выбора. При пересчете показателей справочников рекомендуется использовать индексы пересчета сметной стоимости строительства региональных центров по ценообразованию в строительстве. При наличии признаков внешнего устаревания справочные показатели затрат на создание объектов должны быть откорректированы в соответствии с рекомендациями, содержащимися в подпункте 4.1.3 Указаний, и настоящим подпунктом.

При проведении расчетов возможно использовать государственные справочники сметной стоимости строительства, в том числе:

укрупненных нормативов цен строительства (НЦС);

укрупненных показателей сметной стоимости (УПСС);

укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПСС-87).

Допускается использование справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (УПВС) при условии введения поправочных коэффициентов, помимо коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства из цен 1969 года в цены на дату определения кадастровой стоимости, на изменение структуры накладных расходов в строительстве, возможных отчислений, связанных со страхованием строительных рисков, и прочих поправок, отражающих изменение в сметном нормировании в строительстве по отношению к году издания справочника.

Оценщиком произведены необходимые корректировки с учетом особенностей оцениваемого объекта, в том числе: на различие в этажности, климатический коэффициент, также применен корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве, коэффициент учитывающий размер предпринимательского дохода, расчет прибыли предпринимателя, определена стоимость затрат на замещение с учетом налога на добавленную стоимость – 9048 504 рублей. Принимая во внимание то обстоятельство, что оценка осуществляется двумя подходами, и при использовании сравнительного подхода оценщик выделила в составе стоимости сумму налога на добавленную стоимость, оценщик обоснованно произвела корректировку затрат на замечание с учетом НДС, приведя результаты оценки к сопоставимым результатам. 

При определении рыночной стоимости оценщиком также определены и приняты во внимание физический износ (14,2 %) и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровень развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект (60%), определен общий накопленный износ – 65,68 %. 

Доводы административного ответчика о том, что оценщиком необоснованно применены как корректировка на регионально-экономическое различие в уровне цен (при определении затрат на замещение), так и корректировка на уровень развития района в котором находится объект оценки (при определении общего накопленного износа), а также о неправильности расчета корректировка на уровень развития района, проверены судом и не могут быть признаны обоснованными. В целях определения рыночной стоимости объекта с использованием затратного подхода оценщик: во-первых, определяет восстановительную стоимость (полные затраты на строительство с учетом усредненных показателей и коэффициентов, позволяющих учесть особенности объекта оценки, в том числе с учетом региона строительства); во-вторых, определяет стоимость объекта на дату оценки с учетом имеющегося совокупного износа, составной частью которого является физический износ, а также функциональное и внешнее (экономическое) устаревание. Указывая на необоснованность определения размера износа с учетом внешнего устаревания, административный ответчик не приводит каких-либо оснований данного довода, тогда как выводы оценщика в данной части основаны на используемой им методике оценки рыночной стоимости объекта с использованием затратного подхода. Расчет коэффициента внешнего устаревания выполнен оценщиком с учетом требований выбранного метода оценки, а также разъяснений полученных от ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» о применении подготовленных данной организацией статистических данных об уровне экономического развития для расчета указанного коэффициента.

Проведя согласование результатов оценки, оценщик определила рыночную стоимость здания по состоянию на 01.01.2018 года без учета стоимости земельного участка как 5268 491 рубль, что сопоставимо с определенным оценщиком диапазоном цен. 

Принимая во внимание позицию представителя административного ответчика, указавшей на то, что оснований для проверки соответствия представленного истцом уточненного Отчета об оценке требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, путем назначения судебной экспертизы не имеется, суд полагает доводы о том, что рыночная стоимость подлежит установлению не в сумме, определенной оценщиком по итогам оценки, а в ином размере, необоснованными. 

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. 

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика пояснившей, что ходатайство о назначении по делу экспертизы отзывается с учетом устранения части замечаний исправленным отчетом об оценке, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости установленной в Отчете об оценке № 1113.И/О-19.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.

Заявление административного истца подано в суд 17.10.2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Универмаг «Нефтяник» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ** по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года в размере рыночной стоимости – 5268491 рубль. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 октября 2019 года. 

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 16 декабря 2019 года.

Судья:/подпись/