РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

23 ноября 2017года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лосевой Н.В.

при секретаре Гавренкове И.Д. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-9905\2017 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ», Администрации Одинцовского района Московской области о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штраф, признании права собственности и по встречному иску ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ» к ФИО1 о взыскании денежных средств 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, с учетом уточненных требований, к ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ», Администрации Одинцовского района Московской области о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штраф, признании права собственности на квартиру.

В обосновании своих требований истец указал, что по заключенному 20 января 2015 года договору ООО «Бозиева» обязался построить в 4 квартале 2015 года многоквартирный дом и передать ему в собственность квартиру общей проектной площадью 35,76 кв.м. Однако по окончании строительства были проведены обмеры БТИ, согласно которым площадь квартиры составила 53,5 кв.м., что больше проектной площади на 17,74 кв.м. В связи с существенным изменением размера объекта долевого строительства ООО «Бозиева» направлена претензия о расторжении договора.

Однако, поскольку объект долевого строительства не передан в установленный срок, истец просит взыскать неустойку за период с 31.10.2016 года по 21.11.2016 года и признать право собственности на квартиру №, расположенную по адресу: АДРЕС.

Истец в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, просила удовлетворить требования в полном объеме, в удовлетворении встречных требований просила отказать. 

Определением суда от 23.11.2017 года производство по гражданскому делу в части требований к ООО «Бозиева», прекращено.

Протокольным определением суда от 16.11.2017 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация Одинцовского района Московской области и в качестве третьего лица Министерство строительного комплекса Московской области. 

Определением Одинцовского городского суда Московской области от 20.11.2017 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ».

Ответчик представитель ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ» по доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, с иском не согласилась, пояснив, что истец не доплатил за излишнюю площадь квартиры, зарегистрировал по решению суда право собственности. Предъявил встречный иск о взыскании 1774 000 руб. за излишнюю площадь и неустойки в размере 127195 руб, за нарушение сроков осуществления доплаты.

Представитель ответчика Администрации Одинцовского района в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Представитель третьего лица Министерство строительного комплекса Московской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен. 

Суд с учетом требования ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав истца, представителя ответчика, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что 20 января 2015 года между ФИО1 и ООО «Бозиева» заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлось строительство ООО «Бозиева» многоквартирного жилого дома и передача истцу квартиры общей проектной площадью 35,76 кв.м., расположенной по строительному адресу: АДРЕС.

Согласно пункту 5.1 названного договора стоимость квартиры составляет 3 576 000 рублей и подлежит изменению в случаях увеличения либо уменьшения общей площади квартиры более чем на 0,5 кв.м по результатам обмеров БТИ (пункты 9.4, 9.5).

В соответствии с пунктом 3.1 договора срок окончания строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - 4 квартал 2015 года.

Пунктом 3.2 этого же договора предусмотрено, что объект должен быть передан застройщиком участнику долевого строительства в срок не позднее двух месяцев после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, но не ранее выполнения участником финансовых обязательств по договору.

16 декабря 2015 года жилой дом введен в эксплуатацию.

26.12.2016 года в адрес истца ООО «Бозиева» направило уведомление об окончании строительства многоквартирного жилого дома и готовности передачи объекта долевого строительства, начиная с 11.01.2016 года.

Однако, данное письмо вернулось адресату с отметкой почты « за истечением срока хранения». ( л.д. 106-107 т.2)

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. При таких обстоятельствах неявку за получением заказного письма следует считать отказом от получения уведомления, а неблагоприятные последствия, в связи с не получением уведомления, в силу ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ должно нести само лицо.

Ответчиком представлен односторонний акт от 17 февраля 2016 года о передаче застройщиком ФИО1 квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, общей площадью 37,26 кв.м, с указанием необходимости доплаты в размере 150 000 рублей (л.д.78). Данный акт истцом не оспорен. 

По сообщению БТИ согласно сведениям инвентарного дела на здание многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС, по состоянию на 2 ноября 2015 года общая площадь квартиры № составляет 50,7 кв.м., в том числе жилая 32,0 кв.м., подсобная 18,7 кв.м., площадь всех частей помещения 53,5 кв.м, что на 17,74 кв.м, превышает площадь Объекта левого строительства по договору № от 20.01.2015 года. (л.д.82).

Согласно п.2.1 договора № от 20.01.2015 г характеристики объекта (квартиры) являются условными и подлежат уточнению после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, при этом площадь квартиры уточняется по данным технической инвентаризации. 

В соответствии с п. 9.4 договора№ от 20.01.2015 г. в случае увеличения результатам обмеров БТИ Общей площади более чем на 0,5"кв.м., по сравнению с Общей площадью, указанной в п. 2.1 Договора, Участник обязуется осуществить доплату за разницу между Общей площадью Объекта, указанной в п. 2.1 Договора и соответствующей Общей площадью Объекта в соответствии с паспортом БТИ, из пропорционального расчёта стоимости Объекта к общей площади Объекта.

Доплата осуществляется Участником в течение пяти рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика, но не позднее дня подписания Сторонами передаточного акта.

В соответствии с техническим паспортом спорной квартиры общая площадь всех частей здания (комнат и вспомогательных помещений) составляет 53.5 кв.м. Разница в общей площади, оплаченной и переданной истцу, составила 17,74 кв.м ( 53,50 кв.м - 35,76 кв.м ).

Согласно выставленному счету стоимость дополнительно полученного размера общей площади составила 1774000 рублей из расчета цены 1 кв. метра 100000 рубля 

При таких обстоятельствах доплата в размере 1774000 руб., в связи с увеличением общей площади квартиры, полностью соответствует условиям Договора, требованиям закона.

01.02.2017 года между ООО «Бозиева» и ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ» заключен договор об уступке прав (требований), согласно которому ООО «Бозиева» передает, цессионарий ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ» принимает права (требования) доплаты за разницу между общей площадью объекта долевого строительства, указанной в п.2.1. договора и общей площадью объекта в соответствии с паспортом БТИ, из пропорционального расчета стоимости объекта к общей площади объекта, предусмотренное п 9.4 Договора№ от 20.01.2015 г, заключенного между ООО «Бозиева» и ФИО1 

11.08.2017 года ФИО1 направлено уведомление об уступке прав требования.

Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно ч. 6 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Разрешая встречные исковые требования, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, с учетом положений приведенных нормы права, суд приходит к выводу о том, что ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ» представила совокупность доказательств, достоверно подтверждающих, что площадь объекта долевого строительства изменилась в сторону увеличения, в связи с чем, ФИО1 обязан произвести доплату за такую разницу в площади в сумме 1774000 руб. 

При этом, договором долевого участия в строительстве предусмотрена обязанность дольщика внести дополнительные денежные средства за разницу в площади жилого помещения.

Требования ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ» о взыскании неустойки в размере 127195 руб. за нарушение сроков оплаты суммы за увеличение площади квартиры суд находит необоснованными, поскольку надлежащих доказательств направлении истцу претензии от 21.11.2016 года о необходимости доплатить 1774 000 руб, не представлено, ссылка на то, что данное уведомление было направлено в одном конверте с уведомлением ООО «УК Рублевский» о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг, не представлено.

При этом, застройщиком ООО «Базиево» неоднократно изменялись требования к истцу в части взыскания доплаты за увеличение площади, поскольку в квартире проводилась перепланировка, влекущая изменение общей площади квартиры с 53 кв.м до 35 кв.м.

Суд находит необоснованными довод истца о том, что договор уступки прав от 01.02.2017 года не прошел государственную регистрацию, передача прав без передачи обязанностей недопустима, по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 Закона "Об участии в долевом строительстве").

Право требования взыскания доплаты за разницу в площади передаваемого объекта, не связано с правами на недвижимое имущество, застройщиком были уступлены права требования не по договору на долевое участие в строительстве, а право требования по взысканию задолженности в связи с увеличением площади помещения после завершении строительства и ввода дома в эксплуатацию, никак не изменяющее условия зарегистрированной сделки, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права.

В рассматриваемом случае в соответствии с заключенным между сторонами договором цессии цедент уступает цессионарию не право собственности на объект недвижимости, возникшее из договора (вещное право), а право требования доплаты в связи с увеличением площади, которое не влияет на обязанности застройщика передать объект участнику и права участника на получение объекта, а обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации не влечет за собой недействительность договора цессии, заключенного в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, государственная регистрация уступки прав требования взыскания доплаты, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства как обеспечительной меры с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости, а в данном случае договор цессии заключен после исполнения застройщиком обязательств по договору долевого участия в строительстве и составления одностороннего акта о передаче объекта строительства.

Передача по договору уступки только права требования взыскания задолженности за разницу в площади помещений, действующему законодательству не противоречит.

Разрешая требования истца о признании права собственности на спорную квартиру, принимая во внимание, что многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, составлен односторонний акт передачи квартиры, суд приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в части признании права собственности на спорную квартиру. 

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Истец, ссылаясь на нарушение срока передачи объекта долевого строительства, просит взыскать с ответчика неустойку за период с 16 февраля 2016 года по 22.11.2016 года в размере 720087,20 руб. 

Между тем, в адрес истца направлено уведомления о готовности объекта и необходимости явиться за подписанием акта приема-передачи объекта долевого строительства, составлен односторонний акт передачи квартиры, однако, истец не предпринял мер к получению объектов, что по мнению суда, указывает на уклонение истца от исполнения своих обязанностей по договору в части принятия от застройщика объекта долевого строительства, кроме того, 4 августа 2016 года ФИО1 направил ответчику претензию о расторжении договора участия в долевом строительстве в связи с изменением размера объекта строительства, 22 ноября 2016 года предъявил в суд иск о расторжении договора участия в долевом строительстве, производство по данному требованию прекращено 15 марта 2017 года.

То есть, действия и требования истца были направлены на расторжение договора участия в долевом строительстве, а не на получение квартиры, учитывая вышеизложенное суд не находит оснований для взыскания неустойки, за период с 16 февраля 2016 года по 22.11.2016 года, кроме того, ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ» не принимало на себя обязательств по передаче спорной квартиры истцу, в связи с чем, не должно нести ответственность за нарушение сроков ее передачи.

Требования истца о взыскании убытков в размере 280 000 руб., связанные с оплатой аренды квартиры в период с 01.04.2016 года по 30.11.2016 года суд находит необоснованными, поскольку объективных данных, подтверждающих необходимость заключения истцом договора найма жилого помещения ввиду неисполнения застройщиком обязательств по передаче квартиры, суду не представлено.

Поскольку со стороны ответчика ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ» не установлено судом нарушений прав истца, то оснований для взыскания компенсации морального вреда и штрафа не имеется. 

Исходя из требований ст. 100 ГПК РФ, суд с учетом разумности и всех обстоятельств дела находит возможным взыскать с ответчика ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ» за услуги представителя в пользу истца 5 000 рублей.

Ответчик Администрация Одинцовского района Московской области никаких возражений по существу спора не представило, в связи с чем, суд не находит основания для возложения на Администрацию Одинцовского района Московской области взыскание расходов за услуги представителя. 

В абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из представленной в материалы дела копии доверенности, выданной представителю истца, следует, что она предусматривает широкий перечень полномочий представителя и не связана конкретно с данным гражданским делом.

Таким образом, суд не находит оснований для взыскания расходов за составление доверенности в размере 1300 руб. 

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198, 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ», Администрации Одинцовского района Московской области о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штраф, расходы за составление доверенности оставить без удовлетворения.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру №, расположенную по адресу: АДРЕС.

Взыскать с ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ» в пользу ФИО1 расходы за услуги представителя в размере 5 000 руб. 

Встречные исковые требования ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ» к ФИО1 о взыскании денежных средств, процентов, удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ПКТТ «КАББАЛКОРГТЕХСТРОЙ» денежные средства в размере 1774 000 руб.

В удовлетворении требований о взыскании неустойки в размере 127195 руб, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: