Копия: Дело № 2-1-411/2025

40RS005-01-2025-000304-06 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 октября 2025 года город Кондрово

Дзержинский районный суд Калужской области в составе председательствующего судьи Глазуновой Е.В., при секретаре Крючковой К.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального района «Дзержинский район», ФИО3 о признании недействительным решения о расторжении договора аренды, признании договора аренды действующим, признании недействительным договора аренды, внесении изменений в запись в едином государственном реестре недвижимости,

и встречному исковому заявлению ФИО3 к администрации муниципального района «Дзержинский район», ФИО1, Бюджетному специализированному учреждению Фонд имущества Калужской области, Управлению Росреестра по Калужской области о признании недействительным постановления о проведении аукциона, признании недействительным аукциона, признании недействительным договора аренды, возложении обязанности по освобождению земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

13 февраля 2025 года истец ФИО1, в лице своего представителя ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к администрации МР «Дзержинский район» в котором указал, что 11.09.2023 года между ним (ФИО1) и администрацией муниципального района «Дзержинский район» в результате торгов был заключён договор аренды №1867 земельного участка, общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес> Согласно п.2.1 срок договора аренды земельного участка установлен с 11.09.2023 года по 11.09.2043 года.

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в управлении Росреестра по Калужской области. После заключения договора аренды истцом начато строительство на данном земельном участке жилого дома. Участок был огорожен профнастилом, производились работы по выравниванию земельного участка, а также по благоустройству территории на общую сумму более 6 000 000 рублей. Данный дом для семьи истца является единственным жильем. Для проведения работ по постановке жилого дома на кадастровый учет истцом заказан технический план задания. Технический план здания от 10.02.2025 года подготовлен на основании декларации, в свою очередь подготовленной на основании договора аренды №1867 от 11.09.2023 года на земельный участок с кадастровым номером № и выписки из ЕГРН на указанный участок. 

В результате полученных от кадастрового инженера сведений и выписки ЕГРН от 11.02.2025 года истцу стало известно, что на момент 11.02.2025 года в сведениях ЕГРН указан другой договор аренды №1311 от 11.05.2021 года на тот же земельный участок, арендатором которого является ФИО3 

Обратившись в Управлении Росреестра по Калужской области истцу стало известно, что администрацией МР «Дзержинский район» в одностороннем порядке расторгнут договор аренды с истцом ФИО1, в связи с чем была прекращена запись о регистрации заключенного с ним договора. Истец полагает, что администрацией МР «Дзержинский район» незаконно расторгнут договор с истцом в одностороннем порядке, а Управлением Росреестра была незаконно произведено погашение записи. 

Действующий в настоящее время договор аренды на спорный земельный участок №1311 от 11.05.2021 года, заключенный с ФИО3 на основании Постановления МР «Дзержинский район» от 28.04.2021 №552, сроком на 20 лет, является ничтожным, поскольку при заключении данного договора аренды земельного участка не был соблюден предусмотренный законодательством Российской Федерации порядок заключения договора аренды, в том числе в части публикации информации о земельном участке, что свидетельствует о ничтожности данной сделки. 

Уточнив исковые требования, в том числе к Управлению Росреестра по Калужской области, и ссылаясь на положения ст.39.6 ЗК РФ, ст.10, ст.167, ч.2 ст.168, ст.610 ГК РФ истец просит суд: 

Признать незаконными решение администрации МО «Дзержинский район» об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка от 11.09.2023 года №1867;

признать договор аренды земельного участка от 11.09.2023 года №1867 действующим;

восстановить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимость сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером № арендой на основании договора аренды земельного участка №1867 от 11.09.2023 года, исключенную на основании одностороннего расторжения договора аренды;

признать недействительным Постановление администрации МР «Дзержинский район» от 28.04.2021 №552; 

признать ничтожным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 11.05.2021 года №1311, заключенный между администрацией муниципального района «Дзержинский район» и ФИО3; 

применить последствия недействительности ничтожной сделки, путем аннулирования записи в едином государственном реестре недвижимости о регистрации договора аренды от 11.05.2021года №1311. 

Протокольным определением суда от 13 марта 2025 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО3. 

15 августа 2025 года ответчик ФИО3 обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором указал, что на основании постановления администрации муниципального района «Дзержинский район» от 28.04.2021 года №552 между ним и администрацией МР «Дзержинский район» заключен договор аренды земельного участка №1311 от 11.05.2021 года, по условиям которого ответчику в аренду предоставлен земельный участок площадью 1500 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Срок аренды - с 11.05.2021 по 11.05.2041. Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 11.05.2021 года.

16.07.2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области произведена государственная регистрация договора аренды. 

На основании заявления от 06.06.2022 года отделом архитектуры и градостроительства администрации МР «Дзержинский район» подготовлен градостроительный план земельного участка №РФ-40-4-28-2-46-2022-0039.

Постановлением администрации МР «Дзержинский район» от 27 июня 2023 года №1001 объявлен аукцион в электронной форме на право заключения договора аренды (начального размера ежегодной арендной платы) земельного участка площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, сроком на 20 лет, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Организатором аукциона определено бюджетное специализированное учреждение Фонд имущества Калужской области.

По результатам торгов 11.09.2023 года между ФИО1 и администрацией МР «Дзержинский район» заключен договор №1867 аренды земельного участка, предметом которого является передача в аренду ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Калужской области 13.10.2023 года.

Между тем, в соответствии с подпунктом 7 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ истцом ФИО3 исполнялись обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, размер которой пересматривается арендодателем в соответствии с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Об очередном изменении ставок арендной платы ФИО3 был уведомлен администрацией МР «Дзержинский район» в декабре 2023 года.

На время принятия администрацией муниципального района «Дзержинский район» постановления №1001 от 27 июня 2023 года о проведении аукциона на право заключения договора аренды (начального размера ежегодной арендной платы) земельного участка с кадастровым номером № действовал заключенный с ФИО3 11.05.2021 года договор аренды на этот же земельный участок, в связи с чем администрация МР «Дзержинский район» не имела права выставлять на аукцион арендуемый ФИО3 земельный участок и передавать его другому арендатору в период действия арендных отношений.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что постановление администрации №1001 от 27 июня 2023 года противоречит закону и нарушает запрет, установленный подпунктом 7 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Запрет на выставление на аукцион земельного участка, обремененного правом аренды, установленный подпунктом 7 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, исключает проведение торгов на право аренды земельного участка с кадастровым номером №, в связи с чем проведенный в электронной форме аукцион и заключенный по их результатам договор аренды являются недействительными.

В связи с чем основания для признания договора аренды заключенного с ФИО5 действующим, отсутствуют. Признание недействительным договора аренды земельного участка, заключенного с ФИО1, влечет обязанность ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером № от расположенных на нем построек (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение договора аренды с ФИО1 стало возможным исключительно в результате технической ошибки, допущенной органом регистрации прав, погасившим запись об аренде земельного участка ФИО3, что подтверждается письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области от 29.03.2024 года. Погашение записи о договоре аренды от 11.05.2021 года №1311 на правовые выводы не влияет, поскольку стороны указанного договора считали его действующим.

В связи с вышеизложенным истец по встречному иску ФИО3 просит суд признать недействительным постановление администрации МР «Дзержинский район» от 27 июня 2023 года №1001 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды (начального размера ежегодной арендной платы) земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, предоставляемого для ведения личного подсобного хозяйства».

Признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды (начального размера ежегодной арендной платы) земельного участка с кадастровым номером №, проведенный в электронной форме 29.08.2023 года.

Признать недействительным договор аренды земельного участка №1867 от 11.09.2023 года, заключенный между администрацией МР «Дзержинский район» и ФИО1 по результатам аукциона.

Обязать ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером № от построек в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне судебного заседания извещен надлежащим образом. 

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному по доверенности ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 просила отказать. 

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному ФИО3 и его представитель по ордеру адвокат Белова Е.Г. встречные исковые требования поддержали, в удовлетворении исковых требований ФИО1 просили отказать. 

Представитель ответчика по первоначальному и встречному исковым заявлениям администрации МР «Дзержинский район» ФИО6 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме, встречные исковые требования ФИО3 признала в части признания недействительным аукциона на право заключения договора аренды, в остальной части встречных исковых требований мнения не выразила. 

Ответчик по первоначальному и встречному исковым заявлениям Управление Росреестра по Калужской области, в судебное заседание не явился, о дне судебного заседания извещался надлежащим образом. 

Ответчик по встречному исковому заявлению – Бюджетное специализированное учреждение «Фонд «имущества Калужской области» в судебное заседание не явился, в переданном суду отзыве директор ФИО7 указал на отсутствие нарушений при проведении торгов, просил исключить фонд из числа соответчиков. 

Третьи лица – Филиал ППК «Роскадастр» по Калужской области, государственные регистраторы Управления Росреестра по Калужской области ФИО8 и ФИО9 в судебное заседание не явились, о дне судебного заседания извещались надлежащим образом. 

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что на основании постановления администрации МР «Дзержинский район» №1001 от 27.06.2023 года «О проведении аукциона на право заключения договора аренды (начального размера ежегодной арендной платы) земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, предоставляемого для ведения личного подсобного хозяйства» 23.08.2023 года БСУ «Фонд имущества Калужской области» проведен аукцион, что подтверждено протоколом о результатах аукциона. 

11.09.2023 года на основании постановления администрации МР «Дзержинский район» №1001 от 27.06.2023 года и протокола №U21000020910000000505-3 о результатах аукциона от 29.08.2023 года, между администрацией муниципального района «Дзержинский район» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №1867, по условиям которого арендодатель администрация МР «Дзержинский район» предоставил, а арендатор ФИО1 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1500 кв.м с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 11.09.2013 года земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. 

Согласно пункту 2.1 указанного Договора от 11.09.2023 года, срок аренды земельного участка установлен с 11.09.2023 года по 11.09.2043 года, указанные сведения подтверждены материалами земельного дела в отношении указанного земельного участка (т.2 л.д.190-207). Договор с ФИО1 зарегистрирован в установленном законом порядке 13 октября 2023 года (т. л.д.189-190).

01.03.2024 года администрацией МР «Дзержинский район» в адрес Управления Росреестра по Калужской области направлено письмо, с просьбой сообщить основания погашения записи об аренде ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 40:04:090114:462 от 16.07.2021 года №40:604:090114:462-40/061/2021-8. 

Из письма Управления Росреестра по Калужской области от 29.03.2024 года №2032-0206-НК/24@ следует, что управлением проведен анализ ЕГРН, по результатам которого была выявлена ошибка, связанная с погашением записи об аренде №, №№ на земельный участок с кадастровым номером №. В настоящее время ошибка исправлена, в ЕГРН восстановлены указанные записи. Согласно ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № внесены 2 актуальные записи об аренде: от 16.07.2021 года №№, №№ по договору аренды земельного участка от 11.05.2021 №1311;

от 13.10.2023 года №№, №№ по договору аренды земельного участка №11.09.2023 №1867 (т.1 л.д. 210). 

Из карточек лицевого счета учета арендной платы за землю по договору №1867 от 11.09.2023 года следует, что ФИО1 вносилась арендная плата в период с 2023 по 2024 год включительно, задолженность по арендной плате отсутствует. 

08 апреля 2024 года администрацией МР «Дзержинский район» в адрес ФИО1 направлено уведомление №766-и от 08.04.2024 года о прекращении договора аренды земельного участка №1867 от 11.09.2023 года заключенного с ФИО1 ввиду выявленной Управлением Росреестра ошибкой связанной с погашением записи об аренде ФИО3 земельного участка с кадастровым номером № и исправлением в настоящее время ошибки в ЕГРН. В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером № не свободен от прав третьих лиц, администрация МР «Дзержинский района» предупредила ФИО1 о прекращении через три месяца договора аренды земельного участка №1867 от 11.09.2023 года с момента получения ФИО1 данного письма (т.1 л.д.211). 

20.06.2024 года ФИО1 обращался с заявлением в администрацию района с просьбой предоставить ему согласие на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.09.2023 года №1867, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, гражданке ФИО19 (т.1 л.д.263). 

Из ответа администрации МР «Дзержинский район» от 15.07.2024 года №Р-1019з в адрес ФИО1, следует, что администрация района не дает своего согласия на переуступку прав по договору аренды от 11.09.2023 года №1867, поскольку указанный договор заключен по итогам торгов в форме аукциона, и обязательства по договору должны быть исполнены победителем торгов лично, в соответствии с п.7 ст. 448 ГК РФ (т.1 л.д.237). 

17.01.2025 года в адрес ФИО1 администрацией МР «Дзержинский район» направлено уведомление об освобождении земельного участка № в течение 30 дней с момента получения письма (т.1 л.д.214). 

Кроме того, в судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что 31.07.2007 года ФИО3 обратился в администрацию Дзержинского района с заявлением о предоставлении ему в аренду сроком на 11 месяцев земельного участка площадью 2000 кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.155). 

На основании постановления администрации МР «Дзержинский район» №459 от 06.04.2009 года «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3 для ведения личного подсобного хозяйства», с ФИО3 06.04.2009 года заключен договор аренды земельного участка №2247, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор ФИО3 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1500 кв.м с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес> В этот же день земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Согласно пункту 2.1 указанного Договора от 06.04.2009 года, срок аренды земельного участка установлен с 06.04.2009 года по 06.03.2010 года. 

20.12.2010 года ФИО3 обратился в администрацию Дзержинского района с заявлением о продлении договора аренды земельного участка №2247 от 06.04.2009 года на 10 лет (т.1 л.д.166-168).

На основании постановления администрации МР «Дзержинский район» №74 от 25.01.2011 года «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3 для ведения личного подсобного хозяйства», с ФИО3 26.01.2011 года заключен договор аренды земельного участка №4061, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор ФИО3 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1500 кв.м с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес> В этот же день земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи, указанные сведения подтверждены материалами земельного дела в отношении указанного земельного участка.

Согласно пункту 2.1 указанного Договора от 26.01.2011 года, срок аренды земельного участка установлен с 25.01.2011 года по 24.01.2021 года. 

В связи со снятием земельного участка с кадастровым номером № с кадастрового учета, и по заявлению ФИО3 проведены повторные кадастровые работы. Распоряжением главы администрации МОСП «Село Дворцы» №257-р от 23.11.2016 года утверждена схема расположения земельного участка по заявке ФИО3 (т.1 л.д.174-176). 

18.01.2017 года между администрацией МР «Дзержинский район» и ФИО3 заключено соглашение об изменении и дополнении договора аренды №4061 от 26.01.2011 года, согласно которому внесены изменения в п.1.1, 3.1 и 3.2 договора, так кадастровый номер земельного участка изменился на № (т.1 л.д.177).

20.01.2021 года ФИО3 обратился в администрацию Дзержинского района с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> на новый срок согласно ст. 39.6 п.4 Земельного кодекса РФ (т.1 л.д.178).

Письмом администрации МР «Дзержинский район» №К-54з от 11.02.2021 года ФИО3 разъяснено, что после расторжения договора аренды земельного участка №4061 от 26.01.2011 года, будет подготовлено постановление и договор аренды по заявлению от 20.01.2021 года (т.1 л.д.180). 

15.02.2021 года между администрацией МР «Дзержинский район» и ФИО3 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка №4061 от 26.01.2011 года, с 15.02.2021 года (т.1 л.д.181). 

На основании постановления администрации МР «Дзержинский район» №552 от 28.04.2021 года «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3 для ведения личного подсобного хозяйства», с ФИО3 11.05.2021 года заключен договор аренды земельного участка №1311, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор ФИО3 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1500 кв.м с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес> В этот же день земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Согласно пункту 2.1 указанного Договора от 11.05.2021 года, срок аренды земельного участка установлен с 11.05.2021 года по 11.05.2041 года. 

Письмом администрации МР «Дзержинский район» от 19.12.2023 года №3599-и ФИО3 уведомлен об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 40:04:090114:462, и о перерасчете арендной платы с 01.01.2023 года к договору аренды земельного участка №1311 от 11.05.2021 года (т.1 л.д.185). 

23.12.2024 года ФИО3 обратился с заявлением в администрацию МР «Дзержинский район» с просьбой разобраться в ситуации связанной с наличием объекта недвижимости на арендуемом им земельном участке с кадастровым номером №. Поскольку ФИО3 данный объект не строил, он ему не принадлежит. Просил освободить участок от построек (т.1 л.д.186). 

10.01.2025 года администрацией МР «Дзержинский район» сообщено ФИО3, о том, что в адрес лица, установившего объект недвижимости и ограждение на земельном участке с кадастровым номером №, направлено уведомление о необходимости освобождения данного земельного участка, в связи с расторжением договора аренды земельного участка. 

Из объяснений истца ФИО1 и его представителя ФИО4 следует, что строительство жилого дома на спорном земельном участке начато ФИО1 в конце 2023 года, после заключения с ним договора аренды земельного участка в результате проведенного аукциона. Осенью 2024 года жилой дом уже был возведен на земельном участке. После изготовления технического плана на жилой дом, от кадастрового инженера ему стало известно о том, что зарегистрировать строение невозможно, поскольку права аренды на земельный участок, на котором расположен жилой дом, зарегистрированы за другим лицом, а именно ответчиком ФИО3 Учитывая, что договор аренды заключенный с ФИО3 в 2021 году, заключен без проведения торгов, как того требуют положения Земельного кодекса РФ, указанная сделка в силу закона является ничтожной с момента её заключения, и не влечет никаких правовых последствий. При этом ФИО1 земельный участок был получен на законных основаниях, в связи с чем у Управления Росреестра отсутствовали основания для исключения сведений о зарегистрированном с ним договоре из ЕГРН, а у администрации законные основания для расторжения договора аренды заключенного с ФИО1 в результате аукциона, в одностороннем внесудебном порядке. 

Из объяснений ответчика ФИО3 и его представителя адвоката Беловой Е.Г. следует, что фактически спорный земельный участок находился в пользовании ФИО3 с 2009 года, на основании ранее действовавших договоров аренды. На земельном участке ФИО3 действительно не было возведено каких-либо строений, участок не был огорожен, однако ФИО3 фактически ухаживал за земельным участком, регулярно приезжал туда и окашивал его. В период с июля 2024 года по 21 декабря 2024 года ФИО3 не приезжал на территорию земельного участка, а приехав в декабре 2024 года обнаружил, что земельный участок огорожен и на нем имеется строение. После чего 23.12.2024 года ФИО3 обратился в администрацию района с заявлением об освобождении принадлежащего ему на праве аренды земельного участка. Требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, поскольку на момент проведения аукциона земельный участок не был свободен от прав третьих лиц, а именно от прав ФИО3 на данный участок, что в соответствии с пп.7 п.8 ст.39.11 ЗК РФ является препятствием для участия земельного участка в аукционе. Кроме того, письма администрации района в адрес ФИО3 об изменении размера арендной платы, а также выданный ФИО3 градостроительный план земельного участка, свидетельствуют о наличии арендных отношений между сторонами. Также стороной истца не представлено доказательств нарушения прав ФИО1 на период заключения ФИО3 договора аренды в 2021 году, учитывая, что заявление от ФИО1 о получении в аренду земельного участка поступило только в 2023 году. При этом судебной защите подлежит реальное, а не предполагаемое право. Строительство ФИО1 жилого дома на спорном земельном участке окончено после прекращения действия договора аренды, который прекратил свое действие 24.07.2024 года. 

Из объяснений представителя ответчика по первоначальному и встречному искам администрации МР «Дзержинский район» ФИО6 следует, что спорный земельный участок находился в пользовании ФИО3 по договору аренды с 2009 года. Действующий договор аренды с ФИО3 от 11.05.2021 года был заключен без проведения торгов на основании п.15 ст.39.6 ЗК РФ. При этом сведения о земельном участке не размещались на официальном сайте, поскольку Земельный кодекс РФ не содержит прямого указания, где именно должно быть размещены сведения о земельном участке. Наличие договорных отношений с ФИО3 администрацией подтверждается, договор с ним не расторгался, и был зарегистрирован. Фактически техническая ошибка государственного регистратора Управления Росреестра привела к тому, что запись о наличии договора аренды с ФИО3 была погашена, что привело к тому, что спорный участок выставлен на аукцион, имея при этом обременение в виде договора аренды с ФИО3 Учитывая вышеизложенное, администрация полагает, что первоначальные требования ФИО1 удовлетворению не подлежат, а встречные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Из объяснений представителя третьего лица Управления Росреестра по Калужской области ФИО10, данных ею в судебном заседании 08.08.2025 года следует, что регистратором Управления Росреестра была ошибочно погашена запись о договоре аренды заключённом с ФИО3 11.05.2021 года. После проведенного аукциона была зарегистрирована запись о наличии договора аренды с ФИО1 При осуществлении регистрации договоров аренды, а также погашении записей о наличии договоров аренды, государственные регистраторы обязаны проводить правовую экспертизу в отношении представленных документов, с целью установления наличия оснований для погашения какой-либо записи о регистрации договора либо о внесении записей в ЕГРН. 

Свидетель Свидетель №2 в судебном заседании 03.04.2025 года показала, что является специалистом отдела по имуществу администрации МР «Дзержинский район» и непосредственно подготавливала документы на проведение аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №. С целью установления наличия обременений в отношении спорного участка истребовалась выписка из ЕГРН, согласно которой права аренды в отношении данного участка ни за кем не были зарегистрированы, в связи с чем земельный участок был выставлен на аукцион. Победителем аукциона был признан ФИО1 и с ним был заключен договор аренды. В 2024 году в результате телефонного звонка от ФИО3 ей (ФИО13) стало известно о том, что земельный участок с кадастровым номером № предоставленный ФИО3 по договору аренды от 2021 года за ним не зарегистрирован и находится в пользовании иного лица. После чего 01.03.2024 года администрацией района направлен запрос в Росреестр, с целью установить причину погашения записи о договоре аренды с ФИО3 на спорный земельный участок. Из ответа Росреестра стало известно, что ошибка регистратора привела к погашению записи о договоре аренды заключённом с ФИО3, что и стало причиной выставления спорного земельного участка на аукцион. После установления данных обстоятельств, о том, что земельный участок не был свободен от прав третьих лиц, по поручению руководителя отдела по управлению имуществом ею было подготовлено уведомление о прекращении договора аренды №1867 от 11.09.2023 года с ФИО1 При этом условий предусмотренных п.7.1.3 договора аренды заключенного с ФИО1, им нарушено не было. 

Свидетель Свидетель №1 в судебном заседании 03.04.2025 года показал, что является заместителем главы администрации МР «Дзержинский район». ФИО1 обратился в администрацию с просьбой предоставить ему земельный участок в 

<

адрес>, при этом в тот момент он просил предоставить ему иной земельный участок, но в процессе проверки документов выяснилось, что испрашиваемый им участок обременен правами третьих лиц. При этом в процессе оформления на аукцион находился земельный участок с кадастровым номером № по заявлению иного лица, где ФИО2 было предложено принять участие в числе иных претендентов. Сомнения относительно того, что в центре с. Дворцы имеется сформированный земельный участок свободный от прав третьих лиц, возникли, однако исходя из выписки было установлено, что участок абсолютно свободен от прав третьих лиц. ФИО1 стал победителем аукциона на право заключения договора аренды, и с ним был заключен договор аренды. В 2024 году в администрацию позвонил ФИО3, который просил квитанцию на оплату аренды по своему участку, в ходе звонка выяснилось, что ранее с ФИО3 был заключен договор аренды, который был расторгнут соглашением, а затем заключён новый договор. При этом договор, заключенный с ФИО3 на этот же земельный участок был ошибочно направлен в архив сотрудниками администрации, вместе с соглашением о расторжении предыдущего договора с ФИО3 Из ответа Росреестра стало также известно, что ошибка регистратора привела к погашению записи о договоре аренды заключённом с ФИО3, после установления данной ошибки было принято решение о прекращении договора аренды с арендатором ФИО1 У сотрудника производящего начисление оплаты по договорам аренды имеется информация о кадастровых номерах участков, в отношении которых производится начисление арендной платы, но из-за отсутствия контакта между сотрудниками отдела произошло выставление земельного участка обремененного правами аренды на торги. 

Свидетель ФИО11 в судебном заседании 08.08.2025 года показал, что на протяжении 20 лет проживает в 

<

адрес>. ФИО1 является его соседом по земельному участку. Около трех лет назад ФИО1 приобрел данный участок и проводил на нем строительные работы. А именно грейдер разравнивал территорию участка, затем участок был огорожен и после этого был привезен деревянный сруб, из которого был возведен жилой дом, который впоследствии был обшит. На участке имеется строительный материал. Ранее данный участок более 7 лет никем не использовался, никогда не был огорожен, не окашивался. 

Свидетель ФИО12 в судебном заседании 09.09.2025 года 11 показал, что спорный земельный участок находится в пользовании его сына ФИО3 с 2009 года. Земельный участок никогда не был огорожен, однако он (свидетель), а также его сын ФИО3 регулярно приезжали на земельный участок, окашивали его, вырубали поросль деревьев. В 2011 году на земельный участок был привезен бревенчатый сруб для строительства дома, однако ввиду семейных обстоятельств дом возведен не был, и по истечении 4 лет сруб пришел в негодность и был вывезен с участка. 

Оценивая представленные сторонами доказательства, а также доводы сторон, суд приходит к следующим выводам. 

Положения пункта 1 ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающие заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона, введены в действие с 01.03.2015.

Пунктом 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка может быть признана недействительной (ничтожной) независимо от применения последствий ее недействительности (п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ничтожной считается сделка, нарушающая нормативные требования и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ (в ред. действовавшей на дату заключения договора с ФИО3), в отсутствие оснований и условий, указанных в п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Так, по общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, а в исключительных случаях без проведения торгов (п. 2 названной статьи).

Случаи, при которых допускается заключение (продление) договора аренды на новый срок, без проведения торгов, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права п. 4 данной статьи.

Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В ходе судебного заседания установлено, что в период действия договора аренды №4061 от 26.01.2011 года заключенного между ФИО3 и отделом по управлению имуществом Дзержинского района, ФИО3 обратился с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, в соответствии со ст.39.6 п.4 ЗК РФ. 

11.05.2021 года между ФИО3 и администрацией МР «Дзержинский район» заключен договор аренды в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером №. 

При этом в судебном заседании установлено и не оспаривалось стороной ответчика ФИО3, что на момент заключения им договора аренды от 11.05.2021 года №1311 каких-либо зданий, строений и сооружений, собственником которых он является, за период действия договора им возведено не было. Иных оснований предусмотренных пп. 1 - 30 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ позволявших ФИО3 заключить договор аренды в отношении спорного земельного участка без проведения торгов, ответчиком ФИО3 не приведено. 

Представитель ответчика администрации МР «Дзержинский район» ФИО14 в ходе судебного заседания указала, что договор аренды с ФИО3 заключен на основании п.п.15 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, который предусматривает предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса. 

Согласно п.5 ст.39.18 Земельного кодекса РФ (в редакции действовавшей на дату заключения договора) если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка; 2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", и направляет указанное решение заявителю. В случае, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию в соответствии со статьей 3.5 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", срок принятия указанного решения может быть продлен не более чем до сорока пяти дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Об отсутствии заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств, поступивших в срок, указанный в абзаце первом настоящего пункта, и о продлении срока принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган уведомляет заявителя.

Однако в судебном заседании установлено, что информация о предоставлении спорного участка не публиковалась и в открытых источниках не размещалась, что также не оспаривалось стороной ответчика администрации МР «Дзержинский район».

Оценивая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что на момент истечения срока действия ранее заключенного с ФИО3 договора аренды от 21.01.2011 года отсутствовала совокупность условий предусмотренных п.4 ст.39.6 ЗК РФ, иных оснований для предоставления ФИО3 спорного земельного участка без проведения торгов у администрации района не имелось.

Заключение между администрацией МР «Дзержинский район» и ФИО3 договора аренды земельного участка, произведено с нарушением действовавшего в тот период земельного законодательства, что, безусловно, повлекло нарушение прав, неопределенного круга лиц на участие в торгах по заключению договора аренды на спорный земельный участок с кадастровым номером №. 

При таких обстоятельствах в соответствии с п. 1 ст. 166, п.1,2 ст. 167, п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ требования ФИО1 о признании недействительными (ничтожными) постановления администрации муниципального района «Дзержинский район» №522 от 28 апреля 2021 года «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3 для ведения личного подсобного хозяйства» земельного участка, общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и договора аренды земельного участка №1311 от 11.05.2021 года заключенного между администрацией муниципального района «Дзержинский район» и ФИО3 в отношении земельного участка общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подлежат удовлетворению. 

При этом доводы стороны ответчика ФИО3 о подтверждении договорных отношений с администрацией района, с учетом наличия писем в его адрес со стороны администрации об изменении размера арендной платы, выданного градостроительного плана на спорный земельный участок, а также ошибки регистратора, погасившего запись о спорном участке в ЕГРН, суд признает несостоятельными и неподлежащими удовлетворению, поскольку сделка недействительна с момента её совершения, и не влечет каких-либо правовых последствий. 

В части требований стороны истца ФИО1 о признании незаконным уведомления администрации МР «Дзержинский район» №766-и от 08 апреля 2024 года о прекращении через три месяца договора аренды №1867 от 11.09.2023 года заключенного между администрацией МР Дзержинский район и ФИО1, суд приходит к следующим выводам. 

11 сентября 2023 года по результатам торгов, проведенных в форме аукциона, между ФИО1 и администрацией МР «Дзержинский район» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 20 лет с 11 сентября 2023 года по 11 сентября 2043 года.

Договор аренды заключен на основании протокола о результатах аукциона от 29 августа 2023 года U21000020910000000505-3 и зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (т.1 л.д.249-250).

Учитывая, что договор аренды заключенный с ФИО3 11.05.2021 года являлся ничтожным с момента его заключения, основания, предусмотренные пп.7 п.8 ст.39.11 Земельного кодекса РФ на момент проведения аукциона отсутствовали. 

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось администрацией МР «Дзержинский район», что основания указанные в уведомлении о прекращении договора аренды с ФИО1 в заключенном с ним договоре аренды от 11.09.2023 года отсутствовали, каких-либо нарушений предусмотренных п.7.1.3 договора, ФИО1 также допущено не было. 

Исходя из вышеизложенных правовых норм, суд приходит к выводу о том, что у администрации МР «Дзержинский район» в силу закона отсутствовали правовые основания для прекращения и расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, заключенного с ФИО1 по результатам проведенных торгов. 

С учетом изложенного уведомление о прекращении договора аренды земельного участка №1867 от 11.09.2023 года, заключённого с ФИО1, принятое администрацией МР «Дзержинский район», суд признает недействительным. 

При этом требования стороны истца ФИО1 о признании заключенного с ним договора аренды №1867 от 11.09.2023 года действующим, подлежат удовлетворению. 

Также в судебном заседании установлено, и не оспаривалось сторонами, что в период действующего договора аренды заключенного в ФИО1 11.09.2023 года, им на спорном земельном участке произведено техническое подключение участка к сетям электроснабжения, благоустройство участка (выкос травы, планировка, выравнивание, возведен жилой дом, установлено ограждение участка по его границам. 

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд, руководствуясь положениями статей 39.3, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что на момент проведения торгов спорный земельный участок не был обременен правами третьих лиц, в связи с чем мог являться предметом аукциона; принцип публичности и доступности торгов нарушен не был, извещение о торгах было сделано в порядке и способом, соответствующим законодательству и цели проведения; при этом был предусмотрен порядок получения дополнительной информации о предмете торгов до проведения аукциона.

В связи с чем оснований для удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным постановления администрации МР «Дзержинский район» от 27 июня 2023 года №1001 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №; признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды в отношении указанного участка; признании недействительным договор аренды земельного участка №1867 от 11.09.2023 года, заключенного между администрацией МР «Дзержинский район» и ФИО1 по результатам аукциона и возложении на ФИО1 обязанности по освобождению спорного земельного участка, не имеется. 

Нарушенное право истица ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № подлежит защите путем восстановления положения существовавшего до нарушения права, в связи с чем суд признает отсутствующим право аренды ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, а из ЕГРН подлежат исключению сведения о регистрации договора аренды 11.05.2021 года №1311, в отношении арендатора ФИО3, запись №№. 

При этом подлежат восстановлению в Едином государственном реестре недвижимости сведения о регистрации ограничения – по договору аренды земельного участка №1867 от 11.09.2023 года, арендатор ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, запись №№.

С учетом вышеизложенного исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 надлежит отказать. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Признать недействительным постановление администрации муниципального района «Дзержинский район» №552 от 28 апреля 2021 года «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3 для ведения личного подсобного хозяйства» земельного участка, общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Признать недействительным договор аренды земельного участка №1311 от 11.05.2021 года заключенный между администрацией муниципального района «Дзержинский район» и ФИО3 в отношении земельного участка общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Признать недействительным уведомление администрации муниципального района «Дзержинский район» №766-н от 08 апреля 2024 года о прекращении договора аренды №1867 от 11 сентября 2023 года заключённого между Отделом по управлению имуществом Дзержинского района и ФИО1. 

Признать действующим договор аренды земельного участка №1867 от 11.09.2023 года заключенный между администрацией муниципального района «Дзержинский район» и ФИО1 в отношении земельного участка общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о регистрации ограничения (обременения) - аренды №№, по договору аренды земельного участка №1311 от 11.05.2021 года, арендатор ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

с восстановлением в Едином государственном реестре недвижимости сведений о регистрации ограничения (обременения) - аренды №№, по договору аренды земельного участка №1867 от 11.09.2023 года, арендатор ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Дзержинский районный суд Калужской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий подпись 

Копия верна: судья Е.В. Глазунова 

Мотивированное решение составлено 17 октября 2025 года.