Дело № 2-1540/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«08» июля 2019 года г. Ижевск 

Индустриальный районный суд г. Ижевска под председательством судьи Сентяковой Н.А., 

при секретаре Шутовой В.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору аренды от -Дата- (в редакции дополнительного соглашения № от -Дата-) в размере 51 000 рублей, по договору аренды от -Дата- в размере 234 200 рублей, договорной неустойки по договору аренды от -Дата- за период с -Дата- по -Дата- в размере 3 710 рублей, с последующим начислением начиная с -Дата- по день уплаты суммы основного долга по ставке 0,1% от суммы долга в день, расходов по оплате госпошлины в размере 6 329 руб. 10 коп. Требования мотивировал тем, что -Дата- у истца возникло право собственности на жилое помещение по адресу .... На момент перехода права собственности на указанную квартиру действовал договор аренды жилого помещения от -Дата- между прежним собственником ФИО1 – арендодателем и ответчиком ФИО5 – арендатором сроком по -Дата- включительно. Согласно п.3.1 договора ответчик обязался выплачивать ежемесячную арендную плату в размере 25 000 рублей. -Дата- между сторонами заключено дополнительное соглашение№1 к договору аренды жилого помещения, в соответствии с которым на стороне арендодателя выступил истец. В ходе исполнения данного договора у ответчика образовалась задолженность в размере 51 000 рублей. Впоследствии между ФИО4 и ФИО5 -Дата- заключен новый договор аренды жилого помещения сроком по -Дата-. В соответствии с п.3.1 договора ежемесячной арендной платы составляет 25 000 рублей. Кроме того, в соответствии с положением п.3.2 ответчик обязался оплачивать фактически потребленные коммунальные услуги: электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение и водоотведение. В нарушении условий заключенного договора ответчик не выполнял обязательства по внесению арендных платежей и оплате коммунальных услуг надлежащим образом. 

В судебное заседание не явился истец ФИО4, извещался о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, доверил представление интересов представителю.

В судебное заседание ответчик ФИО5 не явилась, извещалась о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки суду не представила, с заявлениями об отложении рассмотрения дела или о рассмотрении дела в ее отсутствие к суду не обращалась.

Устное ходатайство представителя ответчика об отложении рассмотрения дела, поступившее через приемную суда и оформленное телефонограммой, оставлено судом без удовлетворения, поскольку доказательств уважительности причин неявки ответчика и представителя ответчика суду не представлено, достоверных доказательств того обстоятельства, что телефонограмма была передана полномочным представителем ответчика, не имеется. Кроме того, в соответствии с ч.6 ст. 167 ГПК РФ неявка представителя стороны в судебное заседание не является безусловным основанием для отложения рассмотрения дела. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся истца, ответчика и представителя ответчика. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения, аналогичные изложенному в иске. 

В ходе подготовки дела к рассмотрению ответчик ФИО5, представитель ответчика ФИО3 действующая на основании доверенности, исковые требования признали частично, ответчик не оспаривал факт использования жилого помещения на условиях аренды, однако оспаривала размер задолженности перед истцом. Считает, что договор от -Дата-, представленный истцом, является предварительным договором, основной договор заключен не был, в связи с чем у истца не возникло право требования к ответчику.

Суд, исследовав обстоятельства дела, изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям. 

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.

-Дата- между ФИО1 (арендодателем) и ФИО5 (арендатором) заключен договор аренды жилого помещения на следующих условиях:

- предметом договора является жилое помещение общей площадью 82 кв.м., расположенное в жилом многоквартирном доме, находящемся по адресу: ... (п.1.1);

- договор заключается на срок с -Дата- до -Дата- (включительно) (п.2.1);

- ежемесячный размер арендной платы за пользование помещением установлен в размере 25 00 рублей (п.3.1); 

- дополнительно арендатор ежемесячно оплачивает фактически потребленные коммунальные услуги: электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение и водоотведение. Все остальные коммунальные платежи оплачиваем арендодатель (п.3.2); 

- оплата арендной платы производится арендатором авансом в срок с 05 по 10 число текущего месяца. Документом, подтверждающим оплату, может, считается подписанная сторонами запись в приложении №3 к настоящему договору, и расписка арендодателя в получении денежных средств, или другой платежный документ по согласованию сторон (п.3.5);

- при передаче помещения арендатор выплачивает арендодателю страховой депозит в размере 10 000 рублей, который по согласованию сторон и при отсутствии претензий может быть использован в качестве оплаты за последний месяц аренды посещения или возвращен арендатору не позднее трех рабочих дней с момента окончания срока аренды за вычетом задолженностей арендатора по платежам и возмещения ущерба, причиненного помещению (п.3.3.);

- арендодатель вправе начислять неустойку в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки на не уплаченные арендатором суммы, подлежащие уплате по настоящему договору, а также воспользоваться суммой страхового депозита с условием обязательного его пополнения арендатором до срока следующего платежа по договору (п.7.2).

Согласно актом приема – передачи, подписанным ФИО1 (арендодателем) и ФИО5 (арендатором), арендодатель передал, а арендатор принял помещение по адресу ... -Дата-. 

Факт заключения и исполнение данного договора ответчиком не оспаривается.

-Дата- между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в УР (продавцом) и ФИО4 (покупателем) заключен договор №131 купли – продажи арестованного имущества на торгах, согласно которого продавец передал, а покупатель принял в собственность и оплатил имущество, состоящее из пятикомнатной квартиры, расположенной по адресу ..., принадлежащей на праве собственности ФИО1 (п.1.1). 

Согласно п.1.7. Договора от -Дата- право собственности на имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

-Дата- между ФИО4 (арендодателем) и ФИО5 (арендатором) заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды жилого помещения от -Дата-, согласно которого заменена сторона арендодателя на основании возникновения права собственности арендодателя на помещение по договору купли-продажи от 15 -Дата- № на ФИО4

Факт заключения данного дополнительного соглашения к договору ответчиком не оспаривался.

-Дата- Управлением Росреестра по УР зарегистрировано право собственности ФИО4 на жилое помещение, расположенное по адресу ..., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним внесена запись регистрации №

-Дата- между ФИО4 (арендодателем) и ФИО5 (арендатором) заключен договор аренды жилого помещения, на следующих условиях:

- предметом договора является жилое помещение общей площадью 82 кв.м., расположенное в жилом многоквартирном доме, находящемся по адресу ... (п.1.1);

- настоящий договор считается заключенным на срок с -Дата- до -Дата- (включительно) (п.2.1);

- размер ежемесячной арендной платы за пользование помещением установлен в размере 25 00 рублей (п.3.1); 

- дополнительно арендатор ежемесячно оплачивает фактически потребленные коммунальные услуги: электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение и водоотведение. Все остальные коммунальные платежи оплачиваем арендодатель (п.3.2); 

- оплата арендной платы производится арендатором авансом в срок с 05 по 10 число текущего месяца. Документом, подтверждающим оплату, может, считается подписанная сторонами запись в приложении №2 к настоящему договору, и расписка арендодателя в получении денежных средств, или другой платежный документ по согласованию сторон (п.3.4);

- возврат помещения из аренды оформляется актом приема- передачи помещения, подписываемым уполномоченными представителями сторон вдень прекращения действия договора (п.5.2.),

- арендодатель вправе начислять неустойку в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки на не уплаченные арендатором суммы, подлежащие уплате по настоящему договору (п.6.1),

- договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и распространяет свое действие на отношения сторон с момента передачи помещения арендатору до его надлежащего возврата (п.7.1.);

- окончание срока аренды не освобождают стороны от ответственности за нарушение условий договора (п.7.2.),

- изменение условий договора возможно по письменному соглашению сторон, вступившему в законную силу решению суда, в одностороннем внесудебном порядке в случаях, предусмотренных договором (п.7.3.).

Согласно акта приема – передачи, подписанного ФИО4 (арендодателем) и ФИО5 (арендатором), арендодатель передал, а арендатор принял помещение по адресу ...

В установленный договором срок ответчик арендованное помещение истцу не возвратил, акт приема- передачи не подписал, фактически помещение было освобождено ответчиком 04 -Дата-, что подтверждается актом приема- передачи ключей от -Дата- и пояснениями представителя истца, данными при рассмотрении дела судом.

-Дата- между ФИО1 (цедент) и ФИО4 (цессионарий) заключен договор уступки права требования, на следующих условиях:

- цедент уступает, а цессионарий принимает права требования к гр. ФИО5 (должник), по договору аренды жилого помещения, расположенного в жилом многоквартирном доме, по адресу ..., от -Дата-, заключенному между цедентом и должником (п.1);

- в соответствии с условиями настоящего договора цессионарию передается право требования согласованной в договоре аренды арендной платы за период с -Дата- по -Дата- (право требования) (п.2);

- общий размер права требования, исходя из ежемесячной арендной платы в размере 25 000 рублей, составляет 73 000 рублей (п.3).

Согласно акта приема – передачи, подписанного ФИО1 (цедентом) и ФИО4 (цессионарием), стороны не имеют друг к другу претензий в части передаваемых документов по договору аренды.

Согласно ч.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ: 

ч.1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

ч.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

ч.3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

ч.4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

ч.5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

ч.6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В силу ч.2 ст.621 ГК РФ договор может быть пролонгирован на тот же срок, при отсутствии возражений со стороны арендодателя. 

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии со ст. 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).

В соответствии со ст. 386 ГК РФ должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора, если основания для таких возражений возникли к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору. Должник в разумный срок после получения указанного уведомления обязан сообщить новому кредитору о возникновении известных ему оснований для возражений и предоставить ему возможность ознакомления с ними. В противном случае должник не вправе ссылаться на такие основания.

Согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Изучив представленные истцом договоры аренды и уступки права требования, суд считает их соответствующими требованиям гражданского законодательства, поскольку стороны их заключившие достигли соглашения по существенным для данного вида договоров условиям в форме, предусмотренной вышеуказанными нормами закона.

Доводы ответчика о том, что договор аренды от -Дата- является предварительным договором, суд считает несостоятельными, поскольку его условия не отвечают признакам такого договора, установленным ст. 429 ГК РФ.

Представленные истцом договоры в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны.

По договору аренды от -Дата- за период с -Дата- по -Дата- ответчику следовало уплатить арендную плату в размере 289 516,13 руб. из расчета 11 месяцев 18 дней * 25 000 руб./мес.

Согласно приложения №3 к договору аренды жилого помещения от -Дата- и выписке по банковской карте клиента ФИО4 ответчиком ФИО5 за указанный период внесен страховой депозит 10 000 рублей, оплачена арендная плата в размере 205 000 рублей. 

Таким образом, задолженности ответчика перед первоначальным арендодателем по договору на -Дата- составляла 74 516,13 рублей из расчета 289 516,13 руб.- 215 000 руб. 

Доводы ответчика о том, что при расчете задолженности необходимо учитывать внесенный ответчиком страховой депозит в размере 10000 рублей, суд не считает возможным положить в основу решения, поскольку использование гарантийного залога в счет исполнения обязательства арендатора по договору аренды возможно только по соглашению сторон договора, которое суду представлено не было, что противоречит п.3.3. договора аренды.

Также суд считает несостоятельными доводы ответчика о том, что необходимо учитывать при расчете задолженности платежи ответчика за капитальный ремонт и установку счетчиков в размере 20 000 рублей.

Согласно условиям договора аренды указанные платежи не были предусмотрены в обязательствах ответчика как арендатора помещения, соответственно понесенные ответчиком расходы не могут быть учтены в счет исполнения договора аренды.

В соответствии с частью 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Поскольку истцом заявлены требования о взыскании с ответчика по договору аренды от -Дата- задолженности в размере 51 000 рублей, суд считает возможным ограничиться указанной суммой.

По договору аренды от -Дата- за период с -Дата- по -Дата- ответчику следовало уплатить арендную плату в размере 353 225,60 руб. из расчета 14 месяцев 04 дня * 25 000 руб./мес.

Согласно выписке по банковской карте клиента ФИО4 ответчиком ФИО5 за указанный период оплачена арендная плата в размере 94 000 рублей. 

Таким образом, задолженность ответчика по договору от -Дата- на -Дата- составляла 259 225,60 рублей из расчета 353 225,60 руб. – 94 000 руб. 

Поскольку истцом заявлены требования о взыскании с ответчика по договору аренды от -Дата- задолженности в размере 234 000 рублей, суд считает возможным ограничиться указанной суммой с учетом положений ч.3 ст. 196 ГПК РФ.

При этом суд отмечает, что истцом не доказаны понесенные расходы по оплате услуг ЖКУ в размере 9700 рублей, учтенные при расчете задолженности истца по договору от -Дата-

Доводы ответчика о том, что при расчете задолженности по арендной плате необходимо учесть платежи ответчика в Газпром, ДомофонСервис, Жилищно- строительный кооператив «Аэропорт», УК- Ижкомцентр, ЭнергосбыТ Плюс, платежи за обслуживание сантехнических работ, приобретение счетчиков ГВС/ХВС, пломбировку счетчиков, замену счетчиков, монтаж газового счетчика, проведение электромонтажных работ и материалов для этих работ, суд считает не основанными на условиях договора аренды от -Дата- и не подтвержденными достоверными, допустимыми и относимыми доказательствами.

Указанным договором аренды не предусмотрена обязанность ответчика по внесению вышеперечисленных платежей. Каких-либо иных соглашений, по которым истец поручал бы ответчику исполнить обязательства арендодателя по содержанию принадлежащего ему имущества, суду не представлено. 

Разрешая имеющийся между сторонами спор, суд принимает во внимание, что в силу ст.ст. 12 и 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Кроме того, суд принимает во внимание, что в силу ст. 57 и ст. 68 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд руководствуется, в том числе, ст.ст. 309, 310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиям закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Поскольку ответчиком не доказан факт надлежащего исполнения обязательств по договорам аренды и отсутствия задолженности перед истцом, с ответчика в пользу истца подлежит задолженность по арендной плате в размере, указанном выше.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню), которой признается определенная законом или договором денежная сумма.

В качестве предмета иска (п.3,4 искового заявления) истцом заявлены требования о взыскании неустойки по договору аренды от -Дата-.

В соответствии с пунктом 6.6 Договора аренды от -Дата-, за каждый день просрочки выплаты арендной платы начисляется пени в размере 0,1% в день от суммы задолженности арендной платы. 

Поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения обязательств по договору аренды, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию договорная неустойка в размере 0,1% в день за период, заявленный истцом.

Поскольку истцом заявлена ко взысканию сумма задолженности по арендной плате по договору от -Дата- в размере 234 200 рублей, однако при расчете неустойки истцом ошибочна определена сумма задолженности в размере 309 200 рублей с учетом суммирования долга по договору аренды от -Дата-, суд не считает возможным положить в основу решения расчет неустойки, представленный истцом.

С учетом изложенного с ФИО5 в пользу ФИО4 подлежит взысканию неустойка по договору аренды от -Дата- за период с -Дата- по -Дата- в размере 3 044, 60 рублей и с -Дата- по день уплаты суммы основного долга по ставке 0,1%, в день от суммы долга 234 200 рублей. 

Расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 6 329 руб. 10 коп. при подаче иска в суд подтверждаются платежным поручением № от -Дата-. 

В соответствии со ст. 94, 98 ГПК РФ, ст. 333.19 ч.1 п.1 НК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 082 руб. 45 коп., уплаченная истцом при подаче иска в суд, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

На основании изложенного руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4: 

задолженность по договору аренды от -Дата- в редакции дополнительного соглашения №1 от -Дата- в размере 51 000 рублей,

задолженность по договору аренды от -Дата- в размере 234 200 рублей,

договорную неустойку по договору аренды от -Дата- за период с -Дата- по -Дата- в размере 3 044 рубля 60 копеек и с -Дата- по день уплаты суммы основного долга по ставке 0,1 % в день от суммы долга 234 200 рублей, 

судебные расходы в размере 6 082 рубля 45 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 24 июля 2019 года. 

Судья Сентякова Н.А.