Дело № 2-2133/2024 

УИД 32RS0027-01-2024-000573-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2024 года город Брянск

Советский районный суд города Брянска в составе

председательствующего судьи Байковой А.А., 

при секретаре Егоровой А.А.,

с участием истца ФИО1,

ее представителя ФИО2,

представителя ответчика ООО «Лидер» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер» о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, в обоснование которого указала, что 

<

дата> между ООО «Лидер» и ООО «Лидер Строй» был заключен договор участия в долевом строительстве №... 

<

дата> был заключен Договор №... о перемене лиц в обязательстве (об уступке права на получение доли по договору о долевом участии в строительстве жилья) между ООО «Лидер Строй» и ФИО1 В соответствии с указанным договором участник долевого строительства уступает новому участнику долевого строительства право на получение доли в строящемся доме 12-ти этажном многоквартирном жилом доме 

<

адрес>, позиция 1 в размере 1-комнатной квартиры, расположенной 

<

адрес>

На основании п. 1.1 Договора №... от 

<

дата>, Застройщик обязуется передать 12-ти этажный многоквартирный дом в срок до 28.11.2021г. и не позднее 3 месяцев с момента сдачи в эксплуатацию МКД.

Истец выполнил свои обязательства перед застройщиком в части оплаты стоимости квартиры в размере 2 078 500 рублей, вместе с тем ответчик в установленный срок свои обязательства по передаче объекта участнику долевого строительства не исполнил. 

Кроме того, истцом установлено, что в результате проведения замеров, произведенных ООО «Земкадастр», фактическая площадь различна с плановой площадью на 1,27 кв.м.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд взыскать с ООО «Лидер» в пользу ФИО1 279 605,25 рублей, в том числе неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 122 631,50 рублей, долг за расхождение площади квартиры по договору в размере 53 772 рубля, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 93 201,75 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Лидер» ФИО3 частично признала заявленные требования в части взыскания разницы площади, предоставила контрасчет. Против удовлетворения морального вреда возражала. 

Исследовав материалы дела, выслушав мнение участников процесса, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 

<

дата> между ООО «Лидер» и ООО «ЛИДЕР СТРОЙ» заключен договор №... об участии в долевом строительстве жилого дома. Предметом договора является однокомнатная квартира 

<

адрес>

<

дата> между ООО «ЛИДЕР СТРОЙ» и ФИО1 заключен договор №... о перемене лиц в обязательстве (об уступке права на получение доли по договору о долевом участии в строительстве жилья), на основании которого участник долевого строительства уступает новому участнику долевого строительства право на получение доли в строящемся 12-ти этажном многоквартирном жилом доме (МКД), 

<

адрес>, в размере 1-комнатной квартиры 

<

адрес>., принадлежащей участнику долевого строительства на основании Договора об участии в долевом строительстве №... от 

<

дата>, заключенного между ООО «Лидер», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 325701001, зарегистрированное ИФНС России по г. Брянску 26.11.2007г. и ООО «ЛИДЕР СТРОЙ», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 325701001, зарегистрированное МИФНС №10 по Брянской области 28.01.2019г. (л.д. 8)

Стоимость квартиры по договору составила 2 078 500 рублей, согласно п. 2.2 Договора (л.д. 10).

В соответствии с п. 1.1 Договора об участии в долевом строительстве жилого дома, Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить 12-ти этажный многоквартирный жилой дом (МКД), 

<

адрес>, в срок до 28 ноября 2021 года и не позднее 3 месяцев с момента сдачи в эксплуатацию МКД, передать участнику долевого строительства в эксплуатацию квартиры по акту приема-передачи, но не ранее выполнения Участником долевого строительства обязательств по п. 7.2 (л.д. 13).

Истец обязательство в части оплаты стоимости квартиры исполнил в полном объеме.

Квартира 

<

адрес>, согласно акта приема-передачи жилого помещения передана истцу 1 августа 2023 года (л.д. 7).

В досудебном порядке требования потребителя не удовлетворены. Обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение им своих обязательств по договору, в судебном заседании не установлено.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 12).

В силу положений статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со статьей 6 вышеуказанного закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 N 479, вступившим в силу со дня его официального опубликования – 29.03.2022, установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Так, согласно ч. 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2023 включительно.

Согласно представленного расчета истца неустойка за период с 29 ноября 2021 года по 24 марта 2022 года (115 календарных дней) составляет 122 631,50 руб. 

Суд полагает, что расчет неустойки, представленный истцом, является неверным, поскольку договором предусмотрен трехмесячный срок для передачи участнику долевого строительства квартиры с момента сдачи дома в эксплуатацию. Периодом начисления неустойки является с 1 марта 2023 года по 28 марта 2023 года.

Таким образом, неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства подлежит начислению за период с 01.03.2022 года по 28.03.2022 включительно (28 дней) в размере 36 858,73 рублей, исходя из следующего расчета:

Цена договора 

Период просрочки 

Ставка Формула 

Неустойка 

с 

по 

дней 

2 078 500 

01.03.2022 

28.03.2022 

28 

2 078 500 х 28 х 2 х 1/300 х 9,5% 

36 858,73р. 

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Судом установлено, в соответствии с п. 1.2, 1.3 Договора об участии в долевом строительстве жилого дома №... от 

<

дата> Стороны согласовывают расчетную приведенную площадь квартиры, равную 41,57 кв.м., используемую для денежных расчетов по договору, как сумму общей площади квартиры и площади лоджии, посчитанных с понижающим коэффициентом 0,5. Стороны согласились, что Общая приведенная площадь объектов долевого строительства, указанная в п. 1.2 Договора является проектной площадью и может отличаться от фактической. Сторонами допускается и не является основанием для расторжения или изменения договора отклонение фактической общей приведенной площади объекта долевого строительства в пределах пяти процентов от общей приведенной площади, указанной в п. 1.2 Договора.

В соответствии с п. 1.1 Договора о перемене лиц в обязательстве №... от 

<

дата> Новый участник долевого строительства согласен с условиями договора №... от 

<

дата> и принимает на себя все права и обязанности по договору долевого участия, с учетом данного договора.

Если в квартире не были осуществлены работы по переустройству и перепланировке, отделочные ремонтные работы и отклонение общей площади от фактической составляет более одного квадратного метра, новый участник долевого строительства и застройщик компенсируют друг другу финансовые потери по цене одного кв.м. общей площади квартиры на момент последнего платежа участника долевого строительства застройщику.

Согласно п. 4.1 Договора №... от 

<

дата>, стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства составляет 42 340 рублей.

В результате проведения замеров, произведенных ООО «Земкадастр», фактическая площадь различна с плановой площадью, указанной в договоре на 1,27 кв.м. Данное обстоятельство в судебном заседании сторонами не оспаривалось. 

Согласно представленного истцом расчета, сумма долга за расхождение площади квартиры по договору составляет 53 772 рубля.

Представленный истцом расчет суд находит правильным, составленным в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства за расхождение площади квартиры по договору в сумме 53 772 рубля.

В соответствии со статьей 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. В соответствии с указанной статьей при определении размера компенсации морального вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Принимая во внимание характер, причиненных истцу переживаний, а также степень вины причинителя вреда, требования разумности и справедливости, суд считает необходимым требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда удовлетворить в размере 10 000 рублей.

Разрешая требования о взыскании штрафа, суд исходит из следующего.

В силу пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При этом размер присужденной судом компенсации морального вреда должен учитываться при определении размера штрафа, взыскиваемого с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, установленных законом (Обзор практики Верховного Суда РФ за 2й квартал 2007 года, вопрос №1).

Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 года N 479 определено, что не подлежит взысканию штраф за последующий после вынесения постановления период. Поскольку штраф, заявленный ко взысканию по настоящему спору, связан с нарушением, допущенным ранее, то он подлежит взысканию с ответчика в размере 50 315 руб.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 113,16 рублей, от уплаты которой при подаче иска истец был освобожден в силу закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер» о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить.

Взыскать с ООО «Лидер» в пользу ФИО1 неустойку в размере 36 858,73 рублей, денежные средства за расхождение площади квартиры по договору в сумме 53 772 рубля, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 50 315 рублей.

Взыскать с ООО «Лидер» государственную пошлину в доход местного бюджета муниципального образования «городской округ город Брянск» в размере 4 113,16 рублей.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.А. Байкова