ГД №2-15/2020 (2-541/2019)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 сентября 2020 года п. Прямицыно 

Октябрьский районный суд Курской области в составе:

председательствующего районного судьи Гузенкова Д.А.,

с участием истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 и ее представителя ФИО2,

представителей ответчика (истца по встречному иску) индивидуального предпринимателя ФИО3– ФИО4 и ФИО5, 

при секретаре Моисеенко И.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, штрафных санкций за невнесение арендной платы, задолженности по коммунальным платежам, штрафных санкций за невнесение коммунальных платежей, штрафных санкций за нарушение условий договора аренды, суммы в связи с невыполнением условий гарантийного обязательства, убытков в связи с повреждением арендованного помещения, приведением в надлежащее состояние арендованного помещения, утратой имущества, по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании договора аренды нежилого здания от 01.01.2019 года незаключенным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 (с учетом многочисленных уточнений) о взыскании задолженности по арендной плате, штрафных санкций за невнесение арендной платы, задолженности по коммунальным платежам, штрафных санкций за несвоевременное внесение коммунальных платежей, штрафных санкций за нарушение условий договора аренды, суммы в связи с невыполнением условий гарантийного обязательства, убытков в связи с повреждением арендованного помещения, приведением в надлежащее состояние арендованного помещения, утратой имущества, указав, что 01.01.2019г между ФИО1 (Арендодатель) и ИП ФИО3 (Арендатор) заключен договор аренды, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое здание (с двумя залами обслуживания), расположенное по адресу: 

<

адрес>, с целью использования его в качестве кафе-столовой. Срок действия договора с 01.01.2019г по 01.11.2019г (п. 1.2. Договора).

Арендная плата по договору составила 10 000 (десять тысяч) рублей (п.2.1. Договора). Налоги Арендатор должен оплачивать за Арендодателя из средств Арендодателя, удерживая от арендной платы 13% (п. 2.1. Договора). Арендная плата Арендатором не оплачивалась, в связи с чем, задолженность по арендной плате составила 60 900 (шестьдесят тысяч девятьсот) рублей (10000 -13% х 7 мес.)

Согласно п. 2.3. договора, в случае, если Арендатор не оплачивает вовремя арендную плату (1 числа каждого месяца), то он оплачивает Арендодателю штраф в размере 500 руб. за каждый просроченный день. Просрочка оплаты аренды началась с 01.02.2019г, по состоянию на 16.04.2020г. количество просроченных дней составило 441 день, соответственно штраф за неоплату аренды составляет 220 500 руб. (441день х 500). При этом истец самостоятельно снижает начисленные штрафные санкции до суммы 60 900 рублей.

В соответствии с п. 2.4. Договора, коммунальные платежи оплачиваются не позднее 10 числа каждого месяца, после 10 числа каждого месяца Арендодателю Арендатор оплачивает 200 рублей штрафа за каждый просроченный день оплаты за электроэнергию и газ. В нарушение п. 2.4. Договора Арендатор не оплатил следующие коммунальные платежи: за электроэнергию за июнь 2019г. в размере 20031руб., за электроэнергию за июль 2019г. в размере 24 584 руб., за газ в июле 2019г. в размере 918,91 руб.

Штрафные санкции за неуплату коммунальных услуг составляют в общей сумме 156800руб., которые истец самостоятельно снижает до суммы 28200 руб.

Согласно п. 5.2. Договора «если Арендатор решил расторгнуть настоящий Договор, то он должен предупредить Арендодателя за 2 месяца до расторжения Договора. В противном случае (если срок предупреждения меньше 2-х месяцев) Арендатор обязан возместить Арендодателю материальный ущерб (упущенная выгода) в размере 150 000 руб.». Таким образом, пунктом 5.2. предусмотрены штрафные санкции за нарушение Арендатором срока уведомления о расторжении Договора. Поскольку Арендатор не предупредил Арендодателя о расторжении договора за 2 месяца, чем нарушил п. 5.2. Договора, ИП ФИО3 обязана оплатить ФИО1 150000 рублей.

Пунктом 4.5 Договора предусмотрено, что Арендатор несет полную материальную ответственность за арендуемое здание в случае аварии, происшествий, пожара, затопления помещений и других происшествий по вине Арендатора и устраняет все повреждения за свой счет. В случае ненадлежащего использования камина, его повреждения или частичного повреждения мраморных плит, которыми облицован камин, Арендатор устраняет данные повреждения за свой счет путем оплаты повреждений камина Арендодателю, согласно счета, выставленного Арендодателем.

Согласно п. 4.7. Договора, Арендатор принимает участие в отделке арендуемого здания и интерьера, предложенного Арендодателем. В связи с тем, что Арендодатель сдал в аренду новое здание, не бывшее в эксплуатации, Арендатор несет ответственность за эксплуатацию помещений, сданных в аренду новыми, и ежегодно обновляет покраску потолков, стен и нуждающихся в ремонте помещений. Арендатор обязан был два раза в год проводить генеральную уборку в арендуемом здании, откачивать выгребную яму, убирать территорию вокруг здания и т.п. (п. 4.8. Договора). В случае нарушения данного условия Договора, Арендодатель имеет право нанять посторонних лиц для устранения недостатков, оговоренных в данном пункте и выставить счет на оплату Арендатору, а Арендатор обязан оплатить данный счет или устранить все замечания самостоятельно.

Гарантийным письмом от 19 июля 2019 года ИП ФИО3 взяла на себя обязательства до 01.08.2019г. освободить арендуемое помещение, заранее предупредив собственника помещения о дате переезда, устранив все замечания, а именно: поменять разбитый стеклопакет на 2-м этаже арендуемого здания, сделать генеральную уборку арендуемого здания, протереть полиролью все двери внутри помещения и покрасить, вымыть и вычистить мраморный камин, сделать ремонт помещений (покрасить потолки и выполнить ремонт стен, покрасить входные двери и заменить внутреннюю ее обшивку, привести в порядок два гранитных крыльца (вымыть и вычистить их), подмести тротуарную плитку и сдать в чистом виде собственнику, вывезти мусор с территории, согласно п. 4.8. Договора, убрать территорию около мусорных баков, полностью откачать выгребную яму, засыпать в неё смесь, которая растворяет жир, и сдать выполненную работу, отремонтировать пульт пожарной сигнализации и предоставить документацию на ее ремонт и гарантию, снять вытяжную вентиляцию в помещении здания и отремонтировать стену, восстановив кафельную плитку, а также оплатить задолженность по коммунальных платежам за июнь, июль 2019г.

В случае невыполнения гарантийных обязательств ИП ФИО3 должна была

оплатить Арендодателю штрафные санкции в размере 50 000 руб. и дополнительно оплатить ремонт помещений в арендуемом 2-х этажном здании.

Кроме того, при прекращении договора, Арендатор обязан вернуть недвижимое имущество Арендодателю по документу о передаче, который называется передаточным актом или актом приёма-передачи недвижимого имущества (ст. 655 ГК РФ).

Согласно п. 5.4. Договора, Арендатор обязан сдать арендуемое здание по Акту приемапередачи согласно приложения к Договору №1. Здание считается сданным только после подписания двумя сторонами Акта передачи здания. Если Акт передачи здания не подписан по вине Арендатора в течение 2-х дней, Арендодатель вправе требовать с Арендатора устранения всех недостатков в арендованном им здании или требовать материальную компенсацию.

ИП ФИО3 переехала в другое помещение 26.07.2019г, помещение по акту

приёма- передачи не сдала, ключи не передала.

Арендатором после переезда не произведена уборка в арендуемых помещениях, не отремонтировано разбитое окно, не убрана придомовая территория, не вывезен мусор, не произведен ремонт помещений, разбит камин (верхняя арка), разбит мраморный подоконник в большом зале, поломан потолок, разбито мраморное крыльцо со стороны базы, выгребная яма не откачана, в ней были также обнаружены доски, канализационная труба забита тряпками. Данные факты отражены в актах обследования нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> от 07.08.2019 и 09.08.2019г. ИП ФИО3 не выполнены не только условия договора аренды, но также гарантийные обязательства, данные в гарантийном письме от 19.07.2019г., в связи с чем, ИП ФИО3 обязана оплатить ФИО1 штрафные санкции размере 50 000 руб.

ФИО1 вынуждена была после переезда ИП ФИО3 заменить навесные замки на двух въездных воротах, поскольку Арендатор ключи от ворот не сдала. Стоимость навесных замков составила 798,67 руб., что подтверждается товарным чеком № 201591 от 28.07.2019г. и кассовым чеком, стоимость ключей — 560 руб., что подтверждается товарным чеком от 13.09.2019г. 

В связи с тем, что Арендатор произвела ремонт стен на первом этаже штукатуркой «короед» без добавления колера и без покраски, стены стали грязного серого цвета, ФИО1 вынуждена была произвести покраску за свой счет, а именно: была приобретена краска на общую сумму 2892 руб. (кассовый чек № 137938 от 07.08.2019г. на сумму 1108 руб. и №183174 от 03.08.2019г на сумму 1784 руб.), а также валики на сумму 156руб., что подтверждается товарным чеком №16001 от 01.08.2019г.

ФИО1 также приобретены:

- чистящее средство от засоров «крот» на сумму 392,17 руб. (товарный чек №231743 и кассовый чек от 28.08.2019г. на сумму 259 руб., товарный чек № 231737 и кассовый чек от 28.08.2019г. на сумму 133,17 руб.);

- чистящее средство от засоров (жироудалитель) на сумму 450,16 руб. (товарный чек №206391 и кассовый чек от 02.08.2019г);

- средство для выгребных ям на сумму 862 руб. (кассовый чек № 880 от 30.07.2019г), поскольку ИП ФИО3 не выполнила взятые на себя гарантийные обязательства (п.8 гарантийного письма от 19.07.2019г.), что подтверждается Актами обследования нежилого помещения от 07.08.2019г. и 09.08.2019г.

- огнетушитель, т.к. ИП ФИО3 при переезде похитила огнетушитель (что подтверждается заявлением от 28.07.2019 о возбуждении уголовного дела), стоимостью 930 руб. (товарная накладная 1657-К и кассовый чек от 20.12.2019г.). Согласно п.4.4. Договора, арендатор обязан был периодически менять огнетушитель (после его срока годности) и хранить его в доступном для сотрудников месте. В случае просрочки огнетушителя, штрафные санкции в проверяющую организацию оплачивает Арендатор из своих средств. Данные условия Договора, которые согласованы сторонами без замечаний, подтверждают факт наличия огнетушителя в арендуемом помещении на дату подписания Договора аренды и передачи в аренду 2-х этажного нежилого здания.

Помещения, которые арендовала ИП ФИО3, не были убраны, в связи с чем,

ФИО1 вынуждена была обратиться и в клининговую компанию, услуги которой составили 32920руб., что подтверждается счетом №714 от 19.11.2019г.

При этом, истец указывает на то, что ИП ФИО3 в качестве доказательства уборки арендуемого помещения представила в ходе судебного заседания Договор на оказание услуг от 27.07.2019г. и акт о приёмке выполненных работ, которые, по её мнению, сфальсифицированы ответчиком. Так, 27.07.2019г. ФИО1 поменяла замки, поскольку на втором этаже находились дорогие люстры, а ИП ФИО3 при переезде совершена кража вещей ФИО1 В связи с чем, никто не мог попасть в данные помещения и осуществлять там уборку, до замены замков уборка помещений не производилась. Работники, которые делали ремонтные работы на первом этаже- наносили «короед» на стены, заходили в помещение только тогда, когда там находилась ФИО1 и могла открыть им двери.

После того, как данными работниками был нанесена штукатурка «короед» на стены без колера, стены приобрели грязно-серый цвет, ФИО1 вынуждена была приобрести краску и валики, чтобы они произвели покраску стен. За покраску стен она заплатила работникам 9500 руб., но так как договор на выполнение данных работ с ними не заключался, ко взысканию заявлены только расходы на приобретение краски и валика. Покраска стен осуществлялась до 10.08.2019г. Пока велись ремонтные работы (с 29.07.2019г.), уборка помещения не могла производиться.

Кроме того, в договоре на оказание услуг и в акте выполненных работ не соответствует количество окон, которые Исполнитель должен был помыть: так, на втором этаже арендуемого здания 11 окон, а не 13, как указано в договоре и акте выполненных работ, на первом этаже 7 окон, а не 9. Также, на втором этаже мытье потолка не могло производиться, поскольку на втором этаже потолки натяжные, натянуты были в декабре 2018 года. Мытье стен не могло производиться в связи с тем, что на стенах осуществлена оклейка дизайнерских обоев с золотым напылением, которые мыть невозможно.

07.08.2019г. в присутствии двух свидетелей составлен акт обследования, из которого следует, то здание убрано не было, что также подтверждается представленными в суд фотографиями.

Поскольку ИП ФИО3 в нарушение п. 4.8 Договора и п.7 гарантийного письма не был вывезен мусор, не убрана территория вокруг баков, истец вынуждена была вывозить мусор самостоятельно, расходы на вывоз мусора составили 772,13 руб.,

Кроме того, ИП ФИО3 при переезде были выкручены и забраны светодиодные лампы в здании, что подтверждается п.13 Акта-обследования от 07.08.2019г., стоимость их приобретения составила 2600 руб., что подтверждается товарным чеком от 13.02.2019г.

Согласно Акта приема-передачи от 01.01.2019г., ФИО1 передано ответчику нежилое помещение в хорошем состоянии, которое ремонта не требовало: стены, потолки без повреждений, изъянов, освещение работало, окна ПФХ в хорошем состоянии, с рабочими конструкциями, на всех окнах мраморные подоконники (на 4-х окнах в зале обслуживания и 3-х окнах вспомогательных помещений), в здании мозаичный гранитный пол с мраморными вставками без повреждений, в зале большой мраморный камин одного цвета с подоконниками, есть повреждение на нижней плите камина. Оценочная стоимость камина, согласно п.3.4. -350 тыс. руб., электроприборы (розетки, выключатели, лампы) работают, водоснабжение (горячее, холодное), отопление и прочие коммуникации в норме, раковины, унитазы рабочие, новые, дверные ручки установлены, на стенах штукатурка «короед» без повреждений, в помещении исправная пожарная сигнализация, вход в здание - гранитное крыльцо из индийского гранита Тэн Браун, ступени из цельных плит, оценочная стоимость крыльца, согласно Договора - 600 тыс. руб., гранитное крыльцо второго входа без повреждений, стоимость оставляет 30 000 руб.

ИП ФИО3 переехала в другое помещение 26.07.2019г., оставив арендуемое у истца помещение в ненадлежащем состоянии: здание было не убрано (жир, пыль, грязь, мусор), на обоях были большие дырки, просверленные под телевизор, карнизы; ковровое покрытие на втором этаже посередине порвано, разбит стеклопакет на втором этаже, ручки на дверях поломаны, двери не покрашены, внутренняя обивка не заменена, на кухне разбит кафель на стене (видимо при снятии вентиляции), разбит потолок из алюминиевых кассет над вытяжкой, в шести местах разбит пол, гранитный пол в зале (возле раздаточной) залит жиром, который въелся и не очищается, разбит мраморный камин (верхняя арка над топкой), разбит мраморный подоконник в большом зале, потолок в помещении поломан, элементы потолка отсутствуют (эксплуатировался под кладовую), потолок в туалете поломан, отсутствуют элементы потолка, разбито гранитное крыльцо со двора, канализационная труба забита тряпками. При этом, ИП ФИО3 в гарантийном письме брала на себя обязательства устранить все замечания, осуществить ремонт в здании, произвести уборку, вывезти мусор, очистить выгребную яму, сдать здание и ключи от помещений и въездных ворот Арендодателю.

ФИО1 обратилась в ООО «СтройСервис» ИНН 

<

***> для определения стоимости ремонта арендуемого нежилого здания.

Согласно представленного локального сметного расчета (по ценам 3 квартала 2019г.), сметная стоимость строительных работ составила 146 680 руб., средства на оплату труда - 5 921 рублей.

Учитывая, что в указанной смете при расчете стоимости строительных работ и материалов была включена замена окна, ФИО1 обратилась в ООО «Крона» для определения стоимости стеклопакета, демонтажа и монтажа стеклопакета. Согласно выставленного счета №38 от 30.03.2020г., стоимость стеклопакета на разбитое на втором этаже здания- 4200 рублей, согласно счета №39 от 30.03.2020г., стоимость демонтажа стеклопакета составила 450 руб., стоимость монтажа стеклопакета - 562,50 руб. С учетом того, что ремонт окна возможно произвести без замены оконного блока, истец просит взыскать стоимость ремонтных работ, необходимых для восстановления нарушенного права ФИО1 в размере 93872 руб. (согласно представленного локального сметного расчета 89 692 руб.+ стоимость стеклопакета 4200).

Представителем ИП ФИО3 в ходе судебного разбирательства представлены документы, подтверждающие осуществление ремонтных работ в арендуемом здании: договор подряда от 29.07.2019г., заключенный с ФИО7 (реконструкция короеда внутри помещения) с актом о приемке выполненных работ от 30.07.2019г. (работы приводились до 10.08.2019г.) и договор на покрасочные работы от 01.08.2019г., заключенный с ФИО8 Согласно указанного договора ФИО8 должен осуществить покрасочные работы потолков площадью 78 кв.м, их стоимость работ 18 000 руб. Также представлен акт о приемке выполненных ФИО8 работ (при этом, в акте указано, что всего услуги оказаны на сумму 65 000 руб. вместо 18 000 руб. (сумма из договора с ФИО7).

Данные виды работ не были включены Истцом в локальный расчет.

Истец указывает, что согласно письма ответчика от 09.08.2019г. №2 (ответ на претензию от 17.07.2019г.) уборка и частичные ремонтные работы арендатором были произведены в помещении по адресу: 

<

адрес> Д, на сумму 85 000 руб. Данная сумма не соответствует сумме, указанной в представленных ответчиком документах, неверно указан адрес помещения.

Помимо этого, истец указывает на недостоверность показаний свидетелей, допрошенных по инициативе ответчика- ФИО6 и ФИО9, согласно которым камин, примерно в апреле 2019 года, разобрали работники ФИО1 Так, ИП ФИО3 в интернете в качестве рекламы выставлялись фотографии с праздников, проводимых в арендуемых у ФИО1 помещениях. На одной из фотографий с праздника, проводимого в арендуемом помещении в мае 2019 года видно, что камин повреждений не имеет.

Кроме итого, истец указывает на недостоверность показаний свидетелей ФИО9 и ФИО10 о том, что мать ответчика оплачивала истцу арендную плату, т.к. они сами, с их слов, при данных событиях не присутствовали, а также о том, что работники ИП ФИО3, якобы, в течение недели после переезда, осуществляли уборку в помещениях. 

По изложенным основания, просит суд (с учетом последних уточнений) взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО1 всего 532759 рублей 04 копеек, в том числе:

- задолженность по арендным платежам в размере 60 900 руб.,

- штрафные санкции за неуплату арендной платы в размере 60 900 руб.,

- задолженность за электроэнергию за июнь 2019г в размере 20031 руб.,

- задолженность за электроэнергию за июль 2019г в размере 24 584 руб.,

- задолженность за газ за июль 2019г в размере 918, 91 руб.,

- штрафные санкции за несвоевременную уплату коммунальных платежей в размере

28200 руб.,

- штрафные санкции, предусмотренные п.5.2. Договора в размере 150 000 руб.,

- за клининговые услуги по уборке нежилого помещения в размере 32 920 руб.,

- затраты на вывоз мусора АО «САБ по уборке г. Курска» в размере 772,13 руб.,

- затраты на приобретение огнетушителя в сумме 930 руб.,

- стоимость светодиодных ламп в размере 2600 руб.,

- стоимость навесных замков в размере 798,67 руб.,

- стоимость ключей в размере 560 руб.,

- стоимость краски в размере 2892 руб.,

- стоимость валика в размере 156 руб.,

- стоимость чистящего средства от засоров «крот» на сумму 392,17 руб.

- стоимость чистящего средства от засоров (жироудалитель) на сумму 450,16 руб.,

- стоимость средства для выгребных ям на сумму 862 руб.

- штрафные санкции за неисполнение гарантийных обязательств данных Арендатором в

гарантийном письме от 19.07.2019г в размере 50 000 руб.,

- стоимость ремонтных работ, необходимых для восстановления нарушенного права

истца (на ремонтные работы) в размере 93892 руб.

В свою очередь ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании аренды нежилого здания от 01.01.2019 года незаключенным, указав, что основанием к предъявлению своих требований к ней ФИО1 указывает неисполнение ею обязательств по заключенному между ними договору аренды нежилого помещения от 01.01.2019 года.

По условиям данного договора Арендодатель (ФИО1) передает ей (ФИО3) в аренду нежилое здание (2-х этажное) общей площадью 325 кв.м., с двумя залами обслуживания 78 кв. м. каждый зал, расположенное по адресу: 

<

адрес> с целью использования его в качестве кафе-столовой.

Однако, согласно выписки из ЕГРН от 07.12.2017 г., которую в материалы дела представила ФИО1, по адресу: 

<

адрес> располагается объект незавершенного строительства площадью 308,7 кв.м., степень готовности – 95%.

Комитет архитектуры и градостроительства г.Курска письмом от 03.12.2019 г. в ответ на запрос сообщил суду о том, что в отношении ФИО1 было выдано разрешение на строительство «Цех по выпуску тротуарной плитки» по ул.50 лет Октября в городе Курске Курской области. Разрешение на ввод в эксплуатацию не выдавалось.

Из разрешения на строительство, следует, что общая проектная площадь здания 324,74 кв.м., количество этажей - 2, адрес: г Курск, 

<

адрес> срок действия разрешения: до 15.01.2019 г.

Договор аренды нежилого здания от 01.01.2019 г., подписанный с одной стороны ФИО1, с другой стороны ФИО3 является незаключенным в связи с тем, что в нем не согласованы существенные условия аренды, а именно объект аренды с указанием его основных характеристик: наименование объекта аренды (нежилое помещение или часть нежилого помещения, если часть, то какая); инвентарный номер; функциональное назначение (нежилое - производственное, складское, торговое, административное или иного назначения); площадь.

Помещение по указанному в договоре адресу, и помещение, сведения о котором содержаться в ЕГРН, правообладателем которого является ФИО1, имеют различные характеристики.

Указывает, что были нарушены требования закона при передаче в аренду вышеуказанного объекта, поскольку ФИО1 постановлением начальника инспекции строительного надзора Курской области от 21.11.2019 года была привлечена к административной ответственности за нарушение нормативного акта в области строительства при эксплуатации объекта незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>, которое выразилось в эксплуатации объекта капитального строительства без полученного в установленном законом порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Считают, что указанным постановлением (которое, по мнению истца, имеет преюдиционный характер) установлено, что хозяйственное использование построенного объекта до получения такого разрешения является незаконным.

Просила признать договор аренды нежилого здания от 01.01.2019 года незаключенным.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 и ее представителя ФИО2, исковые требования, с учетом уточнений, поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в тексте искового заявления. В удовлетворении встречных исковых требований просили отказать. 

Ответчик ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дне, времени, месте слушания дела была уведомлена своевременно надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие с участием ее представителей. 

Представители ответчика (истца по встречному иску) ИП ФИО3 – ФИО4 и ФИО5, в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признали по тем основаниям, что арендная плата ФИО3 вносилась ФИО1 в большем размере, чем было предусмотрено договором аренды- 60000 рублей, задолженности по арендной плате ответчик не имеет. Истцом не представлено доказательств неоплаты коммунальных платежей, в связи с чем, требования в этой части заявлены необоснованно. Штрафные санкции в размере 150000 рублей взысканию не подлежат, т.к. ФИО1 в претензии от 17.07.2020г. (т.1 л.д. 22) сама потребовала освободить занимаемое помещение, что ответчик и сделала. Надлежащих доказательств причинения ФИО1 убытков, истцом в судебное заседание не представлено. 

Встречные исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. 

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика (истца по встречному иску) ИП ФИО3

Изучив материалы гражданского дела, выслушав мнения сторон и их представителей, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Как предусмотрено ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с ч.1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с ч.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Как установлено в судебном заседании, истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (нежилое здание), расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 308,7 кв.м, с кадастровым номером 46:29:102121:62, степень готовности объекта- 95%. (т.1 л.д.61-63) 

01.01.2019г между ФИО1 (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Арендатор) заключен договор аренды (т.1 л.д. 11-15), согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое здание (с двумя залами обслуживания), расположенное по адресу: 

<

адрес>, с целью использования его в качестве кафе-столовой. Срок действия договора с 01.01.2019г по 01.11.2019г (п. 1.2. Договора).

Указанный объект недвижимости был передан ответчику по акту приёма- передачи 01.01.2019 года (т.1 л.д. 16), в акте приведено описание состояния переданного нежилого помещения. 

Как установлено в судебном заседании и не оспорено сторонами, фактически ответчиком нежилое помещение истца использовалось в качестве кафе- столовой с момента передачи (с 01.01.2019г.) до момента освобождения помещения ответчиком 26.07.2019 года в связи с переездом в другое помещение. 

Разрешая встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании договора аренды нежилого помещения от 01.01.2019г. незаключенным, суд исходит из того, что п. 1 ст.432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды от 01.01.2019г. указана площадь арендуемого нежилого помещения - 325 кв.м, характеристики его помещений с указание площади, при заключении договора аренды арендатор принял в пользование нежилое помещение, предоставленное арендодателем, без каких-либо замечаний и оговорок, арендная плата согласована сторонами в твердой денежной сумме и не связана с количеством арендуемых квадратных метров помещения. При данных обстоятельствах предмет договора следует считать согласованным и оснований для признания договора аренды незаключенным по заявленному основанию не имеется.

Доводы арендатора о незаключенности договора аренды в связи с тем, что спорный объект капитального строительства эксплуатировался без полученного в установленном законом порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также о том, что в разрешении на строительство указано иное назначение возводимого объекта, суд полагает несостоятельными, поскольку указанные обстоятельства не повлияли на возможность заключения сторонами договора и использования арендатором нежилого помещения, которое фактически эксплуатировалось ответчиком в соответствии с назначением, указанным в договоре аренды.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым отказать ФИО3 в удовлетворении встречных исковых требований к ФИО1 о признании договора аренды нежилого здания от 01.01.2019 года незаключенным. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что собственник помещения ФИО1 передала имущество в пользование ИП ФИО3, которая приняла его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами, то есть оно связало их обязательством. 

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По условиям заключенного договора аренды, начало срока его действия было определено сторонами датой его заключения, то есть 01.01.2019г.

Арендная плата по условиям договора составляла 10000 рублей (п.2.1. Договора). Налоги Арендатор должен оплачивать за Арендодателя из средств Арендодателя, удерживая от арендной платы 13% (п. 2.1. Договора). 

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, ответчиком допустимых и достоверных доказательств внесения арендной платы за пользование нежилым помещением, в судебное заседание не представлено.

В подтверждение исполнения обязательства по оплате арендной платы ответчик ссылается на показания свидетелей ФИО11 (сестры представителя ответчика ФИО4), ФИО12, ФИО13 (супруга представителя ответчика ФИО4), а также ФИО14

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

По смыслу п. 1 ст. 162 ГК РФ, при отсутствии соответствующих указаний в расписке (ином документе) не исключается установление характера обязательства на основе дополнительных письменных или иных доказательств, кроме свидетельских показаний.

Таким образом, свидетельские показания, на которые ссылается ответчик, в подтверждение доводов о выплате арендной платы ответчиком, в силу положений п. 1 ст. 162 ГК РФ допустимыми признаны быть не могут. 

По изложенным основаниям суд приходит к выводу о том, что арендная плата Арендатором не оплачивалась, в связи с чем, задолженность по арендной плате составила 60 900 (шестьдесят тысяч девятьсот) рублей (10000 -13% х 7 мес.), и указанная сумма подлежит взысканию с ответчика.

Кроме того, согласно п. 2.3. договора, в случае, если Арендатор не оплачивает вовремя арендную плату (1 числа каждого месяца), то он оплачивает Арендодателю штраф в размере 500 руб. за каждый просроченный день.

Поскольку истцом размер указанного штрафа за несвоевременное внесение арендной платы рассчитан с 01.02.2019г. по 16.04.2020г. (т.е. за 441 день), штраф за неоплату аренды составляет 220 500 руб. (441 х 500). При этом истец самостоятельно снизил начисленные штрафные санкции до суммы 60900 рублей.

Исходя из положений ч.3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

С учетом того, что в судебном заседании установлен факт невнесения ответчиком арендной платы за весь период фактического пользования нежилым помещением, имеются основания для взыскания в пользу истца с ответчика суммы штрафных санкций, предусмотренных п. 2.3 договора аренды от 01.01.2019г., тем самым заявленные исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.2.4. договора аренды от 01.01.2019г., предусмотрена обязанность оплаты Арендатором коммунальных платежей не позднее 10 числа каждого месяца, после 10 числа каждого месяца Арендодателю Арендатор оплачивает 200 рублей штрафа за каждый просроченный день оплаты за электроэнергию и газ. 

Как установлено в судебном заседании, в нарушение п. 2.4. Договора Арендатор не оплатил следующие коммунальные платежи: за электроэнергию за июнь 2019г. в размере 20031руб., за электроэнергию за июль 2019г. в размере 24584 руб., за газ в июле 2019г. в размере 918,91 руб.

Доказательств оплаты вышеуказанных начисленных коммунальных платежей за июнь- июль 2019 года ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ, в судебное заседание не представлено. При этом расчет сумм коммунальных платежей, произведенный истцом, суд признает верным, он подтверждается представленными истцом доказательствами, а именно актами потребления электроэнергии, счетами, копиями приходно- кассовых ордеров, чеком (т.1 л.д. 43-51). Ответчиком суммы, предъявленные истцом ко взысканию не оспорены, контр- расчет не представлен. По мнению суда, факт неоплаты коммунальных платежей за спорный период подтверждается также и содержанием п.11 гарантийного письма ИП ФИО3 от 19.07.2019г. (т.1 л.д. 52). 

Поскольку истцом размер штрафа за несвоевременное внесение коммунальных платежей, согласно тексту искового заявления, рассчитан с 10.08.2019г. и с 10.07.2019г. по 16.04.2020г. (т.е. за 251-282 дня), штраф за неоплату коммунальных платежей составляет 156800 руб. (согласно расчету в исковом заявлении). При этом истец самостоятельно снизил начисленные штрафные санкции до суммы 28200 рублей.

С учетом того, что в судебном заседании установлен факт невнесения ответчиком коммунальных платежей за июнь- июль 2019 года, т.е. за период пользования нежилым помещением, имеются основания для взыскания в пользу истца с ответчика суммы коммунальных платежей и штрафных санкций, предусмотренных п. 2.4 договора аренды от 01.01.2019г., тем самым заявленные исковые требования в части взыскания коммунальных платежей и штрафа за их невнесение, подлежат удовлетворению.

В соответствии с условием, предусмотренным п. 5.2. договора аренды от 01.01.2019г.: «если Арендатор решил расторгнуть настоящий Договор, то он должен предупредить Арендодателя за 2 месяца до расторжения Договора. В противном случае, (если срок предупреждения меньше 2-х месяцев) Арендатор обязан возместить Арендодателю материальный ущерб (упущенная выгода) в размере 150 000 руб.». При этом, срок действия договора аренды с 01.01.2019г по 01.11.2019г (п. 1.2. Договора).

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, согласно буквальному значению пункта 5.2. договора аренды, предусмотрены штрафные санкции за нарушение Арендатором срока уведомления о расторжении Договора в случае, если Арендатор самостоятельно принял решение расторгнуть указанный договор. 

Ответчиком нежилое помещение истца использовалось в качестве кафе- столовой с момента передачи (с 01.01.2019г.) до момента освобождения помещения ответчиком 26.07.2019 года в связи с переездом в другое помещение, т.е. фактически Арендатор прекратила договорные отношения 26.07.2019 года. Исходя из условий п.5.2 договора аренды, ФИО3 обязана была предупредить о расторжении договора аренды ФИО1 не позднее 26.05.2019 года. 

Вместе с тем, исходя из содержания «досудебной претензии» от 17.07.2020г. (т.1 л.д. 22) истец ФИО1 сама потребовала ИП ФИО3 освободить занимаемое помещение не позднее 30.07.2019 года. Ответчик фактически выполнила данное требование, освободив помещение 26.07.2019г. 

Поскольку Арендатор фактически освободил занимаемое нежилое помещение по требованию Арендодателя, доводы истца о том, что ответчик не предупредил её о расторжении договора за 2 месяца, чем нарушил п. 5.2. Договора, являются явно необоснованными, в связи с чем, заявленные ФИО1 исковые требования о взыскании штрафных санкций в размере 150000 рублей удовлетворению не подлежат.

Разрешая исковые требования ФИО1 к ИП ФИО3 о взыскании убытков, понесенных истцом в связи с эксплуатацией нежилого помещения, суд приходит к следующему. 

Пунктом 4.5 договора аренды от 01.01.2019г. предусмотрено, что Арендатор несет полную материальную ответственность за арендуемое здание в случае аварии, происшествий, пожара, затопления помещений и других происшествий по вине Арендатора и устраняет все повреждения за свой счет. В случае ненадлежащего использования камина, его повреждения или частичного повреждения мраморных плит, которыми облицован камин, Арендатор устраняет данные повреждения за свой счет путем оплаты повреждений камина Арендодателю, согласно счета, выставленного Арендодателем.

Согласно п. 4.7. Договора, Арендатор принимает участие в отделке арендуемого здания и интерьера, предложенного Арендодателем. В связи с тем, что Арендодатель сдал в аренду новое здание, не бывшее в эксплуатации, Арендатор несет ответственность за эксплуатацию помещений, сданных в аренду новыми, и ежегодно обновляет покраску потолков, стен и нуждающихся в ремонте помещений. Арендатор обязан был два раза в год проводить генеральную уборку в арендуемом здании, откачивать выгребную яму, убирать территорию вокруг здания и т.п. (п. 4.8. Договора). В случае нарушения данного условия Договора, Арендодатель имеет право нанять посторонних лиц для устранения недостатков, оговоренных в данном пункте и выставить счет на оплату Арендатору, а Арендатор обязан оплатить данный счет или устранить все замечания самостоятельно.

Исходя из содержания подписанного истцом и ответчиком акта приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2019г., ФИО1 передала ИП ФИО3 нежилое помещение в хорошем состоянии, которое ремонта не требовало: стены, потолки без повреждений, изъянов, освещение работало, окна ПФХ в хорошем состоянии, с рабочими конструкциями, на всех окнах мраморные подоконники (на 4-х окнах в зале обслуживания и 3-х окнах вспомогательных помещений), в здании мозаичный гранитный пол с мраморными вставками без повреждений, в зале большой мраморный камин одного цвета с подоконниками, есть повреждение на нижней плите камина. Оценочная стоимость камина, согласно п.3.4. -350 тыс. руб., электроприборы (розетки, выключатели, лампы) работают, водоснабжение (горячее, холодное), отопление и прочие коммуникации в норме, раковины, унитазы рабочие, новые, дверные ручки установлены, на стенах штукатурка «короед» без повреждений, в помещении исправная пожарная сигнализация, вход в здание - гранитное крыльцо из индийского гранита Тэн Браун, ступени из цельных плит, оценочная стоимость крыльца, согласно Договора - 600 тыс. руб., гранитное крыльцо второго входа без повреждений, стоимость оставляет - 30 000 руб.

В соответствии с положениями ст. 655 ГК РФ, при прекращении договора, арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю по документу о передаче, который является передаточным актом или актом приёма-передачи недвижимого имущества 

Согласно п. 5.4. договора аренды, Арендатор обязан сдать арендуемое здание по Акту приемапередачи согласно приложения к Договору №1, здание считается сданным только после подписания двумя сторонами Акта передачи здания, если Акт передачи здания не подписан по вине Арендатора в течение 2-х дней, Арендодатель вправе требовать с Арендатора устранения всех недостатков в арендованном им здании или требовать материальную компенсацию.

Как установлено в судебном заседании, освободив занимаемое нежилое помещение 26.07.2019г., ИП ФИО3 в нарушение ст. 655 ГК РФ и условий п. 5.4 договора аренды указанный объект недвижимости по акту приёма- передачи не сдала.

При этом, исходя из содержания гарантийного письма ответчика от 19.07.2019 года, 

ИП ФИО3 взяла на себя обязательства до 01.08.2019г. освободить арендуемое помещение, заранее предупредив собственника помещения о дате переезда, устранив все замечания, а именно: поменять разбитый стеклопакет на 2-м этаже арендуемого здания, сделать генеральную уборку арендуемого здания, протереть полиролью все двери внутри помещения и покрасить, вымыть и вычистить мраморный камин, сделать ремонт помещений (покрасить потолки и выполнить ремонт стен, покрасить входные двери и заменить внутреннюю ее обшивку, привести в порядок два гранитных крыльца (вымыть и вычистить их), подмести тротуарную плитку и сдать в чистом виде собственнику, вывезти мусор с территории, согласно п. 4.8. Договора, убрать территорию около мусорных баков, полностью откачать выгребную яму, засыпать в неё смесь, которая растворяет жир и сдать выполненную работу, отремонтировать пульт пожарной сигнализации и предоставить документацию на ее ремонт и гарантию, снять вытяжную вентиляцию помещении здания и отремонтировать стену, восстановив кафельную плитку, а также оплатить задолженность по коммунальным платежам за июнь, июль 2019г.

В случае невыполнения гарантийных обязательств ИЛ ФИО3 обязалась оплатить Арендодателю штрафные санкции в размере 50000 руб. и дополнительно оплатить ремонт помещений в арендуемом 2-х этажном здании.

По мнению суда, написав вышеуказанное гарантийное письмо, ИП ФИО3 фактически признала факты наличия повреждений в нежилом помещении, загрязненности его конструктивных элементов, требующие устранения.

Вместе с тем, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ, в судебное заседание достоверных и бесспорных доказательств надлежащего исполнения как вышеуказанных условий договора аренды, так и обязательств, принятых ей согласно гарантийному письму, не представлено. 

Исходя из представленных истцом доказательств, в том числе в актах обследования нежилого помещения от 07.08.2019г. и от 09.08.2019г. (т.1 л.д. 17-18), многочисленных фотографиях в материалах дела (т.1 л.д.140-166), которые ответчиком не опровергнуты, суд считает доказанным, что ИП ФИО3 после освобождения нежилого помещения не произведена уборка в арендуемых помещениях, не отремонтировано разбитое окно, не убрана придомовая территория, не вывезен мусор, не произведен ремонт помещений. Кроме того, после освобождения помещения оказался поврежденным камин (отсутствовала верхняя арка), поврежден мраморный подоконник в большом зале, поломан потолок, разбито мраморное крыльцо со стороны базы, выгребная яма не откачана, в ней были также обнаружены доски, канализационная труба забита тряпками. После освобождения помещения Арендатор ключи от 2 въездных ворот Арендодателю не передала. Доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Как установлено в судебном заседании, истец вынуждена была после освобождения помещения ИП ФИО3 заменить навесные замки на двух въездных воротах, стоимость которых составила 798,67 руб. (подтверждается товарным чеком № 201591 от 28.07.2019г. и кассовым чеком), изготовить ключи на сумму 560 руб., что подтверждается товарным чеком от 13.09.2019г.

Кроме того, в связи с тем, что Арендатор произвела ремонт стен на первом этаже штукатуркой «короед» без добавления колера и без покраски, истец произвела покраску стен за свой счет, понесла убытки в связи с приобретением краски на сумму 2892 руб. (кассовый чек № 137938 от 07.08.2019г. на сумму 1108 руб. и №183174 от 03.08.2019г на сумму 1784 руб.), а также валики на сумму 156 руб. (товарным чеком №16001 от 01.08.2019г.)

Суд также признает обоснованно понесенными истцом расходы, направленные на приведение нежилого помещения в надлежащее состояние, а именно по приобретению: чистящего средства от засоров «крот» на сумму 392,17 руб. (товарный чек №231743 и кассовый чек от 28.08.2019г. на сумму 259 руб., товарный чек № 231737 и кассовый чек от 28.08.2019г. на сумму 133,17 руб.); чистящего средства от засоров (жироудалитель) на сумму 450,16 руб. (товарный чек №206391 и кассовый чек от 02.08.2019г); средства для выгребных ям на сумму 862 руб. (кассовый чек № 880 от 30.07.2019г); огнетушителя, который оказался отсутствующим после освобождения ИП ФИО3 нежилого помещения, стоимостью 930 руб. (товарная накладная 1657-К и кассовый чек от 20.12.2019г.); стоимости оказавшихся отсутствующими ламп освещения на сумму 2600 руб. (подтверждается товарным чеком от 13.02.2019г.)

Как указано в исковом заявлении, нежилое помещение, после его освобождения ИП ФИО3, убрано не было, в связи с чем ФИО1 вынуждена была оплатить услуги клининговой компании, заплатила за данные услуги 32920руб., что, по мнению истца и её представителя, подтверждается счетом №714 от 19.11.2019г. Вместе с тем, истцом в судебное заседание не представлено доказательств оплаты данного счета за клининговые услуги, согласно объяснениям ФИО1, письменных доказательств оплаты счета у неё не имеется, в связи с чем в данной части исковых требований следует отказать.

Поскольку на основании объяснений сторон и представленных доказательств в судебном заседании установлено, что за счет ИП ФИО3, нанятыми ей работниками был нанесена штукатурка «короед» на стены помещения без колера, ФИО1 была вынуждена понести расходы по приобретению краски и валиков, в целях покраски стен. Таким образом, исковые требования о взыскании убытков истца понесенных в связи с приобретением краски на сумму 2892 руб. и валика стоимостью 156 руб., являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В ходе рассмотрения дела также установлено, что ответчиком в нарушение п. 4.8 Договора и п.7 гарантийного письма не был вывезен мусор, не убрана территория вокруг баков, истец вынуждена была вывозить мусор самостоятельно, расходы на вывоз мусора составили 772,13 руб., в связи с чем заявленные исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

Согласно представленного истцом ФИО1 локального сметного расчета, подготовленного ООО «СтройСервис», была определена стоимость ремонта арендуемого нежилого здания, которая составила 89 692 руб.

Исходя из указанного локального сметного расчета (т.2 л.д. 206-215), который согласуется с показаниями допрошенного в судебном заседании специалиста ФИО15, судом установлено, что в целях ремонта нежилого помещения необходимо выполнить работы по замене стеклопакета в окне на 2 этаже (п.1 сметы), демонтировать и установить взамен поврежденного новый мраморный подоконник площадью 0,67 кв.м (п.п.2-4 сметы), произвести замену неисправных дверных защелок (механизмов) 4 межкомнатных дверей на новые (п.п.5-6 сметы), заменить на новые несправные дверные замки входных дверей (п.п. 7-8 сметы), зачистить и произвести окраску 2 входных дверей (п.п. 9-11 сметы), демонтировать и окрасить внутреннюю часть входной двери (п.п. 12-14 сметы), заменить поврежденную керамическую плитку на стенах кухни площадью 0,42 кв.м (п.п. 15-19), установить отсутствующую мраморную плиту камина площадью 0,3 кв.м (п.п. 20, 22), заменить поврежденные алюминиевые потолочные панели на кухне площадью 3,6 кв.м. (п.п. 23-25 сметы). Кроме того, ввиду наличия засора канализационной трубы, неподдающегося прочистке, необходимо демонтировать керамическую половую плитку на кухне, снять стяжку, заменить канализационные трубы, после чего восстановить половое покрытие (п.п. 26-33 сметы). Помимо этого, подлежат замене поврежденные гранитные плиты, находящиеся в тамбуре на входе в помещение (п.п. 34-37 сметы), а также необходимо очистить выгребную яму (п.38 сметы).

Согласно представленной истцом справке, стоимость поврежденного стеклопакета, подлежащего замене на втором этаже здания, составляет 4200рублей.

Таким образом, исходя из представленных истцом доказательств, размер её убытков, связанных с восстановлением арендованного помещения в нормальное состояние, составит 93892 руб. (согласно представленного локального сметного расчета 89 692 руб.+ стоимость стеклопакета 4200руб.). По изложенным основаниям, в пользу истца с ответчика подлежат взысканию убытки в размере 93892 рублей. 

Таким образом, в пользу истца ФИО1 с ответчика ФИО3 подлежат взысканию понесенные истцом убытки (материальный ущерб) в общей сумме 104305 руб. 13 коп., которые складываются из затрат истца на вывоз мусора 772,13 руб., затрат на приобретение огнетушителя 930 руб., стоимости светодиодных ламп 2600 руб., стоимости навесных замков 798,67 руб., стоимости ключей 560 руб., стоимости краски 2892 руб., стоимости валика 156 руб., стоимости чистящего средства от засоров «крот» 392,17 руб., стоимости чистящего средства от засоров (жироудалитель) 450,16 руб., стоимости средства для выгребных ям 862 руб., стоимости ремонтных работ, материалов согласно представленной смете и стоимости стеклопакета 93892 рублей.

Кроме того, поскольку ИП ФИО3 не выполнила принятые на себя гарантийные обязательства, данные ею в гарантийном письме от 19.07.2019г., в пользу истца с ответчика следует также взыскать предусмотренные условиями гарантийного письма штрафные санкции в размере 50 000 руб., удовлетворив тем самым заявленные в этой части исковые требования.

По изложенным основаниям, заявленные ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, штрафных санкций за невнесение арендной платы, задолженности по коммунальным платежам, штрафных санкций за невнесение коммунальных платежей, штрафных санкций за нарушение условий договора аренды, суммы в связи с невыполнением условий гарантийного обязательства, убытков в связи с повреждением арендованного помещения, приведением в надлежащее состояние арендованного помещения, утратой имущества, подлежат частичному удовлетворению. С ответчика в пользу истца следует взыскать задолженность по арендной плате в размере 60900 руб. 00 коп., штрафные санкции за невнесение арендной платы в размере 60900 руб. 00 коп., задолженность по коммунальным платежам в размере 45533 руб. 91 коп., штрафные санкции за невнесение коммунальных платежей в размере 28200 руб. 00 коп., сумму в связи с невыполнением условий гарантийного обязательства в размере 50000 руб. 00 коп., убытки в связи с повреждением арендованного помещения, приведением в надлежащее состояние арендованного помещения, утратой имущества в размере 104305 руб. 13 коп., а всего 349839 рублей 04 копейки.

Кроме того, в пользу истца с ответчика на основании ч.1 ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в размере 6698 руб. 39 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, штрафных санкций за невнесение арендной платы, задолженности по коммунальным платежам, штрафных санкций за невнесение коммунальных платежей, штрафных санкций за нарушение условий договора аренды, суммы в связи с невыполнением условий гарантийного обязательства, убытков в связи с повреждением арендованного помещения, приведением в надлежащее состояние арендованного помещения, утратой имущества, удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 60900 руб. 00 коп., штрафные санкции за невнесение арендной платы в размере 60900 руб. 00 коп., задолженность по коммунальным платежам в размере 45533 руб. 91 коп., штрафные санкции за невнесение коммунальных платежей в размере 28200 руб. 00 коп., сумму в связи с невыполнением условий гарантийного обязательства в размере 50000 руб. 00 коп., убытки в связи с повреждением арендованного помещения, приведением в надлежащее состояние арендованного помещения, утратой имущества в размере 104305 руб. 13 коп., судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6698 руб. 39 коп., а всего 356537 рублей 04 копейки (триста пятьдесят шесть тысяч пятьсот тридцать семь рублей 04 копейки). 

В остальной части заявленных ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 о признании договора аренды нежилого здания от 01.01.2019 года незаключенным, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Октябрьский районный суд Курской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено «18» сентября 2020 года.

Судья (подпись)