Дело №2-2925/2024

59RS0007-01-2024-000058-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь 10 сентября 2024 года

Свердловский районный суд г. Перми 

в составе председательствующего судьи Кокаровцевой М.В.,

при ведении протокола секретарем ФИО3,

при участии истца ФИО1,

представителя истца ФИО7,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины, 

установил:

ФИО1 обратился в суд к ФИО2 с учетом уточнения о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 425 000 рублей, задолженность за неправомерное удержание средств в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 124 000 рублей, задолженность за неправомерное удержание денежных средств с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства в размере 500 рублей за каждый день, государственную пошлину за подачу искового заявления. 

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: под подсобные хозяйства, общей площадью: 1 823 кв.м., адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, 

<

адрес> кадастровый №.

В соответствии с условиями договора, арендатор обязался оплачивать цену арендной платы до 23 числа каждого месяца; арендная плата составляет 25 000 рублей за каждый месяц.

Задолженность по данному договору составляет 425 000 рублей.

В соответствии с п.5.3 Договора аренды в случае нарушения сроков внесения арендной платы, Арендодатель вправе взыскать неустойку в размере 0,1% от суммы выкупной стоимости за каждый день просрочки.

Просрочка с ДД.ММ.ГГГГ до даты направления претензии составляет 248 дней, 124 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил претензию в адрес ответчика, которая оставлена без удовлетворения. 

Истец, его представитель в судебном заседании доводы уточненного искового заявления поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск, из которых следует, что фактические обстоятельства дела раскрыты истцом не в полном объеме. До ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка с кадастровым номером 59:01:3710364:60 был сам ФИО2 К марту 2022 года у ФИО2 возникла необходимость в привлечении денежных средств для целей строительства блокированного жилого дома. За получением финансирования ФИО2 обратился к истцу ФИО1 Стороны согласовали, что ФИО1 предоставит ФИО2 заем в размере 500 000 рублей под 60% годовых (5% в месяц или 25 000 рублей). В обеспечение исполнения указанного соглашения ФИО2 предоставил ФИО1 в залог земельный участок с к.н. №. Однако ФИО1 предложил указанные отношения оформить путем заключения договора купли-продажи участка с последующей передачей этого же участка в аренду с правом выкупа ФИО2 Арендные платежи в размере 25 000 рублей в месяц представляли из себя проценты за пользование займом из расчета 5% в месяц, сумма основного долга составляла 500 000 рублей. Пункт 2.4. Договора аренды гарантировал возврат залога Ответчику после погашения суммы основного долга, пункт 2.5. Договора – зачет платежей, превышающих размер долга по процентам в счет погашения суммы основного долга. ДД.ММ.ГГГГ истец реализовал предмет залога путем продажи его третьему лицу – ФИО5 Цена реализации составила 850 000 рублей. Таким образом, ФИО1 предоставил ответчику финансирование в размере 500 000 рублей в марте 2022 года, в августе 2023 возвратил 850 000 рублей и в настоящий момент требует уплаты суммы в размере более 550 000 рублей. С учетом содержания и существа взаимоотношений сторон, ответчик считает нужным квалифицировать отношения сторон, как вытекающие из договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, а также договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в качестве заемных отношений. Условия выдачи займа: сумма займа – 500 000 рублей, проценты за пользованием займом – 60% годовых (5% в месяц), срок уплаты процентов – 23 число месяца, срок возврата займа - ДД.ММ.ГГГГ (п. 6.1. договора аренды). Земельный участок с кадастровым номером № предоставлен истцу в залог. Неустойка за просрочку уплаты процентов – 0,1 % от суммы основного долга каждый день просрочки. Размер процентов, установленный сторонами, составляет 60%. Ставка по краткосрочным кредитам в марте 2022 года составила 24,32%. Разумным ответчик считает начисление процентов в размере 171 905,75 руб., согласно приведенному в возражениях расчету. В рассматриваемом деле неустойка установлена соглашением сторон за неуплату процентов, вместе с тем, базой для начисления неустойки является вся сумма задолженности, Ответчик считает для целей применения ст. 333 ГК РФ осуществить расчет исходя из базы в виде задолженности по процентам. Размер ставки по краткосрочным кредитам в марте 2022 года по данным ЦБ РФ составил 24.32%. 

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям кредиторов, Ответчик попадает под критерии указанного моратория п.п. 6 п. 3.2. ст. 9.1 Закона, а также абз.10 пункта 1 ст. 63 закона «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает, что в период моратория начисление неустоек и штрафных санкций не допускается. Ответчик полагает разумным размер неустойки с учетом изменения базы начисления, применения моратория, а также уменьшения ставки до средней ставки по краткосрочным кредиторам – 24 512 рублей 45 копеек, согласно приведенному в возражениях расчету. На ДД.ММ.ГГГГ задолженность перед истцом составляла 500 000 + 171 905,75 + 24 512,45 = 696 418,20 рублей. С учетом реализации предмета залога, задолженность истца перед Ответчиком составляет 153 581 рубль 80 копеек. 

На основании изложенного ответчик просит квалифицировать договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком в качестве притворных сделок, применить к требованиям Истца положения п. 5 ст. 809 ГК РФ, ст. 333 ГК РФ и с учетом реализации истцом земельного участка в качестве предмета залога – отказать в иске в полном объеме. Независимо от квалификации правоотношений сторон – применить к требованиям истца о взыскании неустойки положения п.п. 6 п. 3.2. ст. 9.1, а также абз.10 пункта 1 ст. 63 закона «О несостоятельности (банкротстве)» (мораторий), а также положения ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер начисленной истцом неустойки.

Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела, пришел к следующему.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Как следует из ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что ФИО1 являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-13).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, по условиям которого Арендодатель передает принадлежащее ему на праве собственности, а Арендатор принимает во владение и пользование на возмездной основе недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: под подсобные хозяйства, общей площадью: 1823 +/- 15 кв.м., адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес: 

<

адрес> кадастровый №. 

В соответствии с п. 1.3 Договора, указанное недвижимое имущество передается Арендатору без составления отдельного акта приема-передачи. Подтверждением передачи недвижимого имущества является подписание настоящего договора.

Согласно п. 2.1 Договора, ценой настоящего договора является арендная плата за пользование недвижимым имуществом. Расчетным периодом является календарный месяц – с 23 числа предыдущего месяца до 23 числа следующего месяца.

Арендная плата составляет 25 000 рублей в месяц, не включая оплату коммунальных услуг. Арендная плата уплачивается Арендатором не позднее последнего дня расчетного периода за период, в котором недвижимое имущество снимается, путем передачи наличных денежных средств Арендодателю, либо полномочному представителю Арендодателя (п.п. 2.2, 2.3 Договора).

Согласно п. 2.4 Договора, при надлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы, Арендатор вправе выкупить указанное недвижимое имущество по цене 500 000 рублей, но не ранее чем ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате в течение 10 дней с момента получения данной претензии (л.д.10).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) и ФИО5 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель оплатить и принять в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: под подсобные хозяйства, общей площадью: 1823 +/- 15 кв.м., адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес: край Пермский, 

<

адрес>, район Орджоникидзевский, северо-восточнее микрорайона Головано, участок 46, кадастровый № (л.д. 74-76).

Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, собственность № от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на указанный земельный участок за ФИО5 подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 110-112). 

В материалы дела представлено уведомление ответчика об отказе от исполнения договора, согласно которому ответчик уведомил истца об отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества, время приемки предложено согласовать по телефону (направлено почтой ДД.ММ.ГГГГ). 

Ответчик обязательства по внесению арендной платы не исполнял надлежащим образом, в связи с чем, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 425 000 рулей.

На указанную задолженность истцом произведено начисление неустойки, за исключением периода действия моратория в 2022 году, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 355 500 рублей, из расчета: 500 000 х 0,1% х 711 дней.

Доказательства отсутствия задолженности по арендной плате ответчиком согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Следовательно, исковые требования в части взыскания суммы задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в полном объеме. 

При этом судом отклоняются доводы ответчика о притворности сделок по следующим основаниям. 

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Суд, исследовав условия договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 26.03.2022 не усматривает оснований полагать, что он является недействительным.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснено в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства притворности совершенных между истцом и ответчиком сделок, а именно договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Тот факт, что ответчик сначала продал земельный участок истцу, а в дальнейшем заключил с ним договор аренды данного земельного участка, не свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований и взыскания с ответчика задолженности перед истцом.

Оснований для признания данных сделок недействительными в связи с их притворностью по доводам ответчика суд не усмотрел. 

В материалы дела не представлено ни одного доказательства заключения данных договоров с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом. 

Кроме того, как указывалось ранее, ответчиком в адрес истца направлялось уведомление об отказе от договора аренды и прекращении его действия в связи с освобождением им земельного участка и не использованием его. 

Учитывая изложенное, исковые требования в части взыскания суммы задолженности в размере 425 000 руб. подлежат удовлетворению.

Исковые требования в части взыскания суммы неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии с п. 1 ст. 9.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с ДД.ММ.ГГГГ на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

С учетом положений, предусмотренных п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

На основании изложенного, с учетом положений предусмотренных п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», неустойка на срок действия моратория в отношении должника не подлежит начислению.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, неустойка подлежит начислению за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из расчета 500 000 * 0,1% * 710 дней = 355 000 руб. 

Ответчиком заявлено ходатайство о применении положений ст. 333 ГК РФ к сумме неустойки, подлежащей взысканию.

Согласно ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

При таких обстоятельствах, соблюдая баланс прав и интересов сторон, а также баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, исходя из принципа разумности и соразмерности, периода просрочки исполнения обязательств, то обстоятельство, что ответчик является физическим лицом, мотивированное ходатайство о чрезмерности заявленной к взысканию неустойки и применен я положений ст. 333 ГК РФ, суд полагает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию с ответчика неустойку, до 130 000 рублей, что не ниже процентной ставки ЦБ РФ за указанный период.

При этом, суд учитывает, что в силу положений пунктов 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Учитывая вышеизложенное, требования истца в данной части также подлежат удовлетворению, с ДД.ММ.ГГГГ следует производить начисление неустойки по день фактического исполнения обязательства исходя из суммы 500 000 * 0,1% в день.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком в сумме 8 750 рублей. 

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 удовлетворить частично. 

Взыскать со ФИО8 (ИНН №) в пользу ФИО6 (паспорт №) 425 000 (четыреста двадцать пять тысяч) рублей задолженности по арендной плате, 130 000 (сто тридцать тысяч) рублей неустойки, 8 750 (восемь тысяч семьсот пятьдесят) рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Производить начисление неустойки, начиная с 11 сентября 2024 года по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,1% в день от суммы 500 000 рублей. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья М.В. Кокаровцева

Мотивированное решение изготовлено 10 октября 2024 года.