дело № 2-112/17 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

21 февраля 2017 года Ширинский районный суд с. Шира 

В составе: председательствующий – судья Ширинского районного суда Республики Хакасия Ячменев Ю.А., 

при секретаре Падчик Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании иск ФИО1 к ФИО2, ООО «Пине», ООО «Елена» о признании недействительным договора купли – продажи доли в праве общей долевой собственности на помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец, обосновывая заявленные требования, пояснил в исковом заявлении, что совместно с ответчиком ФИО2 являлся участниками общей долевой собственности на нежилое помещение, с размером доли каждого, равной 1/2. 04 мая 2016 года ФИО2 отчуждена на основании договора купли – продажи 1/4 доли в праве собственности на указанное помещение в пользу ООО «ПИНЕ». Вместе с тем, истец полагает, что данная сделка не соответствует требованиям закона, поскольку до этой сделки была осуществлена самовольная реконструкция нежилого помещения, кадастровый учет изменений осуществлен не был, а потому просит признать договор от 04 мая 2016 года недействительным.

В судебном заседании истец, а также его представитель ФИО3 исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчики, извещенные о времени и месте судебного разбирательства путем направления извещений, в судебном заседании отсутствовали, не представив суду ходатайств и доводов по существу дела.

С учетом мнения стороны истца, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд определил о рассмотрении дела в отсутствие ответчиков.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации, каждый вправе иметь имущество в собственности.

На основании ч.1 ст.209 Гражданского кодекса (ГК) РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с положениями ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 19 апреля 2006 года, ФИО1 и ФИО2 являлись участниками общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 107,8 кв.м., с размером доли каждого, равной 1/2. 

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено на основании договора.

Пунктом 1 ст. 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 и с п.2 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Часть первая ст.422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частью 2 ст. 246 ГК РФ определено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего на момент рассматриваемых правоотношений) было установлено, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Как следует из материалов дела, 18 апреля 2016 года между ФИО2, как продавцом, и ООО «ПИНЕ», в лице ФИО4, действующего от имени управляющей компании: ООО «Елена», как покупателем, был заключен договор купли – продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 107,8 кв. метров, по цене 1000000 рублей.

Государственная регистрация перехода права на основании этого договора осуществлена 04 мая 2016 года.

Положения ст.250 ГК РФ при отчуждении доли соблюдены.

В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пункт 2 данной нормы устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец, обосновывая заявленные требования, указал, что ФИО2 до сделки была осуществлена самовольная реконструкция нежилого помещения, в результате чего площадь помещения изменилась. Произведенные изменения не учтены в государственном кадастре недвижимости.

На основании ч. ч. 2 - 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (действовавшего на период рассматриваемых правоотношений, государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений, в том числе, об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии с п. 1 ст. 16 этого Федерального закона кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

На основании п. 4 названной статьи, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как разъясняет пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г., действие ст. 222 ГК РФ распространяется на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возникает новый объект.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция представляет собой комплекс работ по изменению архитектурно-градостроительного решения существующего градостроительного объекта путем создания капитальных построек, пристроек, надстроек, мансард, изменения несущих конструкций и систем инженерного оборудования объекта.

Согласно ст. 21 Федерального закона от 17.11.95 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" достройка, перестройка и перепланировка также относятся к изменениям архитектурного объекта.

Таким образом, законодательство определяет реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование - как изменение существующего объекта.

При реконструкции (капитальной перестройке) существующего объекта путем изменения его основных технических характеристик либо при строительстве нового объекта с использованием прежнего объекта (возведение в здании надстроек, пристроек, встроек и т.п.) объект недвижимости может утратить тождественность, в связи с чем, измененные параметры зданий не будут соответствовать правоустанавливающим документам.

В силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В свою очередь, согласно пункту 24 Приказа Росрегистрации от 08.06.2007 г. N 113 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества" в случае, если в результате реконструкции объекта недвижимого имущества внешние границы объекта недвижимого имущества, назначение объекта, объем выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства не меняются, в раздел ЕГРП, открытый на соответствующий объект недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 67 Правил ведения ЕГРП (ранее действовавших) вносятся изменения

В соответствии с пунктом 67 Правил ведения ЕГРП (ранее действовавших) лист записи об изменениях (Приложение N 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.

На основании ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч.1 ст.55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Часть первая ст. 57 ГПК РФ предусматривает, что доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. 

Истцом, в качестве доказательств заявленных требований, представлены суду копии технических паспортов нежилого помещения, по состоянию на 2005 года и на 2012 год, из которых следует, что внешние границы объекта и его назначение не изменялись, произведена частичная внутренняя перепланировка помещения, в результате чего незначительно изменилась его площадь с 107,8 кв.м. на 107,7 кв.м.

Вместе с тем, сами по себе указанные сведения в технических паспортах, по мнению суда, не подтверждают наличия самовольной реконструкции нежилого помещения в понятии, установленном ст.222 ГК РФ.

Также суд не может признать таковым доказательством представленное истцом решение мирового судьи судебного участка № 2 Ширинского района от 16 ноября 2012 года, которым отказано в иске ФИО2 к ФИО1 об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, поскольку субъектный состав данных споров различен и потому правила п.2 ст.61 ГПК РФ в этом случае неприменимы.

Какие – либо иные достоверные, относимые и допустимые доказательства наличия самовольной реконструкции нежилого помещения, в результате чего возник иной объект права, суду не представлены, ходатайств об оказании содействия в их сборе суду не заявлено.

При таких обстоятельствах суд не может признать обоснованность заявленных требований в части несоответствия сделки купли – продажи доли в праве требованием закона, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, в абз. 2 п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве, может основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п.2).

В силу ст. 17 ч. 3, ст. 19 ч. 1 и 2, ст. 55 ч. 1 и 3 Конституции Российской Федерации, исходя из 

общеправового принципа справедливости, защита вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота.

Положения ст. 10 ГК РФ содержат запрет на злоупотребление правом в являться любых формах.

Истцом в ходе рассмотрения спора по существу не было представлено достаточных доказательств, подтверждающих факт нарушения его прав оспариваемой сделкой.

В силу положений ст. 46 Конституции РФ и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ судебная защита прав гражданина либо организации возможна только в случае реального нарушения этих прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенному праву и характеру нарушения.

Исходя из установленных фактических обстоятельств дела и учитывая необходимость обеспечения справедливого баланса прав и охраняемых законом интересов сторон спора, суд считает, что при отсутствии данных о нарушении права собственности истца требования о признании сделки недействительной удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ООО «Пине», ООО «Елена» о признании недействительным договора купли – продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на помещение – отказать в полном объеме.

На данное решение может быть подана апелляционная жалоба в коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия через Ширинский районный суд в течение месяца со дня вынесения окончательного решения, т е. с 26 февраля 2017 года. 

Председательствующий:

судья Ю.А. Ячменев