Дело № 2-992/2019

УИД 50RS0050-01-2019-001303-98

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

12 сентября 2019 г. г. Шатура Московской области 

Шатурский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Хавановой Т.Ю.,

при секретаре судебного заседания Симоновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ФИО2 по следующим основаниям. 

ДД.ММ.ГГГГ он по договору купли-продажи приобрел у ответчика ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за 1 500 000 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ истец зарегистрировал право собственности на указанное жилое помещение.

При заключении указанной сделки ответчик ФИО2 заверил истца в том, что в отношении отчуждаемой квартиры не имеется никакого рода обременений, в том числе отсутствует задолженность по оплате за жилищно-коммунальные услуги. Продавцом была также представлена покупателю справка об отсутствии задолженности. Указанные условия при покупке квартиры истца устроили. 

Вскоре истец узнал о том, что по указанной квартире имеется задолженность по жилищно-коммунальным платежам. В связи с чем он обратился в управляющую компанию, где подтвердилось, что в отношении приобретенного им жилого помещения действительно имеется задолженность в размере 241 712,21 рублей. Кроме того, на указанную сумму задолженности начисляются пени, которые в настоящее время удерживаются из оплаты, производимой истцом, даже после переноса такой задолженности на новый лицевой счет. 

Полагает, что при заключении указанного договора купли-продажи квартиры ответчик не поставил в известность истца об имеющейся задолженности, намеренно умолчал о данном обстоятельстве, желая продать квартиру. Истец не знал и не мог никаким образом узнать о наличии задолженности, при действительных обстоятельствах он не заключил бы договор. Такие условия являются для истца крайне невыгодными. Кроме того, в связи с имеющейся задолженностью у истца возникли трудности с отчуждением квартиры. 

Просит признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, а именно возвратить квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в собственность ФИО2, взыскать с ФИО2 в его пользу в счет возврата стоимости квартиры 1 500 000 рублей. 

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ОАО «Шатурская управляющая компания». 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Просил иск удовлетворить. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал против исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела. Просил в иске отказать. 

Представитель третьего лица ОАО «Шатурская управляющая компания» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 7).

Согласно п. 4 указанного договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 500 000 рублей.

В соответствии с п. 13 указанного договора продавец обязуется передать покупателю указанную квартиру, не обремененную задолженностями по коммунальным платежам, оплате за электроэнергию и междугородние переговоры.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 зарегистрировал право собственности на указанное жилое помещение (выписка из ЕГРН, л.д. 12-13).

Как следует из расписки ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ расчет между сторонами произведен, сумма 1 500 000 рублей получена полностью (л.д. 10).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получено извещение-квитанция по лицевому счету №, открытому на имя ФИО1 в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес>, содержащее сведения о наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 268 523,24 рубля (л.д. 25).

По сообщению ОАО «Шатурская управляющая компания» от ДД.ММ.ГГГГ № на заявление ФИО1 о предоставлении информации о наличии либо отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги, по лицевому счету № по адресу: 

<

адрес>, имеется задолженность в сумме 241 712,21 рубля и пени, начисленные на эту сумму, которые будут перенесены на новый лицевой счет в ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21, 11).

Из материалов дела следует, что задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 241 712,21 рубля, а также пени и судебные расходы в сумме 59 234,69 рубля образованы ввиду неоплаты жилищно-коммунальных услуг ФИО5 и ФИО6 (справка, л.д. 48, судебные приказы, л.д. 65-69).

Как следует из объяснений представителя ответчика ФИО2 ФИО4 в судебном заседании, ФИО5 и ФИО6 ранее были зарегистрированы в указанном жилом помещении по месту жительства, перед продажей квартиры ФИО2 обращался в суд с иском о прекращении их права пользования жилым помещением, их выписали.

Из сообщения ОАО «Шатурская управляющая компания» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в феврале 2019 г. в отношении жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, оформлен другой лицевой счет № на имя ФИО2, лицевой счет № по той же квартире открыт на имя ФИО1 (л.д. 76).

Из приложенных к сообщению документов - расширенных выписок по лицевым счетам следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.:

по лицевому счету № на имя ФИО2 по квартире по адресу: 

<

адрес>, имеется задолженность по ЖКУ в размере 273 518,88 рублей, в т.ч. пени - 33 585,64 рубля, т.е. основной долг - 239 933,24 рубля (л.д. 77);

по лицевому счету № на имя ФИО1 (по той же квартире) имеется задолженность по ЖКУ в размере 49 644,85 рубля (л.д. 78);

при этом задолженность по оплате ЖКУ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 270 349,07 рублей, в т.ч. пени 7801,21 рубль, т.е. основной долг - 262 547,86 рубля (л.д. 63), что свидетельствует о зачислении части платежей после ДД.ММ.ГГГГ в счет погашения задолженности.

Имевшаяся задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по оплате за электроэнергию в размере 12 000 рублей погашена ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в ходе судебного разбирательства по делу (л.д. 81-84).

Таким образом, суд полагает установленным, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры по начислениям за жилищно-коммунальные услуги в отношении предмета сделки имелась задолженность в размере более 200 000 рублей (имеется до настоящего времени), о которой продавец знал или должен был знать и, соответственно, уведомить покупателя.

В силу п.п. 1, 2 ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Статья 167 ГК Российской Федерации содержит общие положения о последствиях недействительности сделки.

Пункты 1, 2 приведенной правовой нормы предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 179 ГК Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По общему правилу обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в том числе к мотивам, если они имели значение для формирования воли участника сделки.

Обманные действия могут совершаться в активной форме или же состоять в бездействии (умышленное умолчание о фактах, могущих воспрепятствовать совершению сделки).

Подобное суждение получило свое закрепление в абз. 2 п. 2 ст. 179 ГК Российской Федерации, согласно которому обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии с п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ" сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК Российской Федерации).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. 

Суд приходит выводу, что оспариваемый договор был заключен истцом под влиянием обмана.

Как указывалось судом выше, п. 13 договора продавец принял обязательство передать покупателю квартиру, не обремененную задолженностями по коммунальным платежам, оплате за электроэнергию и междугородние переговоры.

Доказательств осведомленности покупателя о наличии по жилому помещению задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги в размере более 200 000 рублей и согласии купить квартиру за определенную соглашением сторон цену при таких обстоятельствах, ответчиком суду не представлено. Наличие на момент заключения договора задолженности по оплате ЖКУ противоречит указанной выше принятой на себя продавцом обязанности.

Как следует из объяснений истца, с его стороны договор заключался с уверенностью об отсутствии каких-либо задолженностей.

Отсутствие достоверной и доступной информации о наличии задолженности по оплате ЖКУ в размере 1/6 части покупной цены квартиры находилось в причинной связи с решением истца о заключении с ответчиком договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на условиях, указанных в договоре купли-продажи.

Истец не знал и не мог никаким образом самостоятельно узнать о наличии задолженности на момент заключения сделки, при действительных обстоятельствах он не заключил бы договор. 

Наличие указанной задолженности нарушает права истца. Независимо от переноса задолженности на иной лицевой счет, открытый управляющей компанией самостоятельно в отношении той же квартиры, ее наличие препятствует возможному распоряжению собственностью по ее рыночной цене с учетом необходимости уведомления возможного покупателя о долге.

Исковые требования в связи с этим являются законными и обоснованными, в т.ч. в части подлежащих применению последствий недействительности сделки.

Как указывалось судом выше распиской ФИО2, а также содержанием договора купли-продажи подтверждается, что в счет уплаты по договору ответчик получил от истца 1 500 000 рублей.

Достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих уплату покупателем меньшей суммы, чем указано в договоре и расписке, ответчиком суду не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

При таких обстоятельствах, с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 103, 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1 в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Применить последствия недействительности сделки – 

возвратить квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в собственность ФИО2;

взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возврата стоимости квартиры 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета госпошлину в размере 300 (Триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Шатурский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.Ю. Хаванова 

Мотивированное решение составлено 19 сентября 2019 г.

Судья Т.Ю. Хаванова