РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 февраля 2017 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Медведевой С.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-135/17 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее - административный истец) обратилась в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности земельного участка (далее - объект недвижимости). 

Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство с объектами инфраструктуры, равной его рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки –1 января 2013 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административный иск, указав, что отчетом оценщика установлена более достоверная стоимость объекта недвижимости, а выводы эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости нельзя признать достоверными, поскольку экспертом не был в полной мере учтен сложившийся рынок цен и индивидуальные особенности объекта оценки, что повлекло за собой увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагала, что имеются основания для удовлетворения иска в части, а установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся представителей, объяснения эксперта ФИО2, поддержавшего выводы, содержащиеся в экспертном заключении, и пояснившего, что при составлении заключения им были учтены все ценообразующие факторы, свидетеля ФИО3, составившего отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, поддержавшего обоснованность содержащихся в нем выводов относительно рыночной стоимости объекта, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является собственником указанного выше объекта недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на нее обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представила отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком 

<

данные изъяты>

В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом был разрешен вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком 

<

данные изъяты>. и заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом ФИО2

Суд соглашается с выводами эксперта ФИО2, поддержанными им в судебном заседании, о том, что установленная отчетом оценщика 

<

данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Мотивы несогласия эксперта ФИО2 с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении и пояснениях в судебном заседании.

Согласно пп. в п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014г. № 611, при анализе рынка недвижимости выполняется анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Оценщик, как это следует из выводов эксперта, не привел интервал значений цен по сделкам в анализе рынка, в связи с чем нарушил указанный пункт ФСО № 7.

Также оценщик, необоснованно отказывается от применения доходного подхода, поскольку одним из вариантов реализации доходного подхода является строительство жилого дома на участке и его последующая продажа. Как следует из фототаблицы, составленном оценщиком, на земельном участке построен жилой дом, что со всей очевидностью позволяло для целей получения наиболее достоверного результата о рыночной стоимости земельного участка, по мнению суда, применить наравне с сравнительным подходом и доходный подход. 

По мнению эксперта, оценщик неверно приводит источники информации по проведению корректировок, опубликованные после даты оценки, в результате отказ от проведения корректировок по многим из ценообразующих факторов не обоснован.

В частности, оценщиком проведена корректировка на наличие инженерных коммуникаций по источнику, опубликованному после даты оценки, в связи с чем корректировка на наличие инженерных коммуникаций является некорректной.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

Таким образом, установленная отчетом, составленным оценщиком 

<

данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве его новой кадастровой стоимости.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы, составленной экспертом ФИО2, суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение № СЭ-227/2016 содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 93-168).

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного и доходного подходов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения методов, используемых в тех или иных подходах.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт ФИО2 поддержал экспертное заключение № СЭ-227/2016 в полном объеме, определив рыночную стоимость объекта недвижимости как средневзвешенную величину, определенную при применении сравнительного и доходного подходов. Суд соглашается с выводом эксперта, так как для целей определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости применение средневзвешенной величины как производной величины стоимости при применении сравнительного и доходного подходов дает наиболее вероятную, по мнению суда, рыночную стоимость объекта недвижимости. 

Возражения представителя административного истца относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения. 

На все доводы представителя административного истца экспертом ФИО2 с учетом имеющихся у него знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности. К экспертному заключению приложены копии соответствующих информационных материалов, как того требуют стандарты оценки. 

Также эксперт, поддерживая выводы, содержащиеся в заключении, указал, что аналоги подобраны им корректно, отличия по ценообразующим факторам, влияющие на стоимость учтены при помощи корректировок. 

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертиз, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в отчете оценщика и в экспертном заключении. 

Так, из отчета оценщика следует, что на дату 9 декабря 2012 года в д. Драчево в месте расположения земельного участка истца продавались два участка по 1000 кв. м. каждый стоимостью 4 030000 и 4050000 рублей. Данные земельные участки приняты оценщиком в качестве объектов-аналогов № 1 и 3. При этом в отношении объектов-аналогов оценщиком изложена следующая информация: земельные участки имеют инженерные коммуникации- электричество, газопровод, водопровод, канализацию по границе участка, круглосуточный транспортный доступ (л.д.38-39).

Таким образом, в отношении объекта оценки и объектов-аналогов № 1 и 3 оценщиком были применены разные критерии оценки одного и того же ценообразующего фактора - наличие коммуникаций. Вместе с тем, исходя из того, что в д. Драчево имеются все перечисленные выше коммуникации, у оценщика не было оснований для вывода о том, что у оцениваемого земельного участка нет коммуникаций по границам. 

Земельный участок, принадлежащий истцу, расположен в коттеджном поселке «Пестово Life». Согласно информации, размещенной в свободном доступе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», земельные участки в коттеджном поселке продаются без подряда с центральными коммуникациями (магистральный газ, электричество 15 кВт, водопровод и канализация).

Таким образом, цена предложений по объектам-аналогам № 1 и 3, указанным оценщиков в отчете в таблице 9.4.1. ( расчет стоимости земельного участка) как 4030000 и 4050000 рублей за 1000 кв.м. сопоставима с рыночной стоимостью земельного участка истца площадью 1000 кв. м., определенная экспертом ФИО2 в размер 3928151 рублей. 

Кроме того, описывая объект оценки, ФИО3 в отчете указал, что по результатам визуального осмотра на участке имеются электричество, водопровод и канализация по границе участка, круглосуточная транспортная доступность. В примечании оценщик указал, что исходя из целей составления отчета - для оспаривания кадастровой стоимости, земельный участок им оценивается как условно свободный от коммуникаций (л.д. 20 обор.).

Иных доказательств тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

В соответствии с ч.1 ст. 175 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением № СЭ-227/2016 установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд – 29 ноября 2016 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с ч.3 ст. 178 КАС РФ при вынесении решения суд разрешает вопрос о распределении судебных расходов.

Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. 

Пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» судам разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (ст. 77 КАС РФ).

Согласно ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с ч. 1 ст. 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, верховного суда республики, краевого, областного суда. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

В ходе рассмотрения настоящего административного дела с целью проверки отчета оценщика на соответствие требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и установления достоверной рыночной стоимости объекта недвижимости судом был разрешен вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы. Обязанность по оплате экспертизы согласно определению суда 7 декабря 2016 года была возложена на административного ответчика. Указанная обязанность не исполнена.

Определение о проведении экспертизы ФИО2 исполнено. Экспертное заключение составлено и вместе с материалами дела возвращено в суд. Одновременно с экспертным заключением 

<

данные изъяты>» представлен счет № 9 от 20 января 2017 года на оплату работы эксперта ФИО2 в размере 20000 рублей (л.д.90). 

Административный ответчик возражений против выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, не представил. 

Заключение судебной оценочной экспертизы явилось новым доказательством по административному делу, на основании которого суд обосновал свои выводы об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 20000 рублей подлежат взысканию с административного истца в пользу получателя оплаты.

руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 29 ноября 2016 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: 

<

данные изъяты>, общей площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: Московская 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство с объектами инфраструктуры, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 3928151 (три миллиона девятьсот двадцать восемь тысяч сто пятьдесят один) рубль.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости земельного участка.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Взыскать с ФИО1 в пользу 

<

данные изъяты> расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 3 марта 2017 года.