Дело № 3а-14/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 06 февраля 2018 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Арабаджи М.С., с участием административного истца ФИО1, представителя административного истца ФИО2, представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1431 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012г. в размере 562 383 руб., взыскании с Управления Росреестра по Хабаровскому краю расходов на проведение оценки земельного участка в размере 30000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 4 022 941,68 руб. по состоянию на 01 января 2012 г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02 июля 2014г. № 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 23 октября 2017 г. № 862-17, выполненным оценщиком ООО «Дальневосточная оценочная компания», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012 г. определена в размере 562 383 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании административный истец ФИО1, его представитель ФИО2 просили судебные расходы взыскать с Правительства Хабаровского края – органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки, в остальной части заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представитель Правительства Хабаровского края ФИО3 заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Два объекта, выбранные оценщиком в качестве аналогов (№№ 6 и 57), имеют отличный от объекта оценки вид разрешенного использования. Размер площади объектов-аналогов значительно отличается от площади объекта оценки. В качестве элемента сравнения не учитывались транспортная доступность и инфраструктура. При корректировке на местоположение применены ставки арендной платы за пользование земельными участками, установленные постановлением администрации г. Хабаровска от 28 октября 2011 г. № 3558 «Об утверждении базовых параметров арендной платы за земельные участки на 2012 год», которые дифференцируются в зависимости от оценочных зон, и, следовательно, должны отличаться по каждому аналогу. При использовании корректировки на назначение земельного участка оценщик применил приказ Роснедвижимости от 29 июня 2007 г. № П/0152 «Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», утративший силу 03 июля 2012 г. Судебные издержки не подлежат возмещению за счет Правительства Хабаровского края, поскольку удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке права на пересмотр кадастровой стоимости, которое Правительством Хабаровского края не оспаривается. Административным истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта оценки возникло в результате ошибки, допущенной при проведении государственной кадастровой оценки. Размер расходов на составление Отчета не соответствует принципу разумности. Исходя из сложившейся на территории Хабаровского края практики, средняя стоимость услуг по оценке объектов недвижимости составляет от 20 000 руб.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что, не имея заинтересованности в исходе рассмотрении дела, Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда. Согласно положениям статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. 

Заслушав участников процесса, допросив оценщика ФИО4, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1431 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: под торговое здание, с 08 июня 2010 г. принадлежит на праве собственности ФИО1

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 04 января 2015 г., составляет 4 022 941,68 руб., определена по состоянию на 01 января 2012 г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02 июля 2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2). 

Являясь собственником земельного участка, земельный налог на который в силу статьи 391 Налогового кодекса РФ исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. 

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 23 октября 2017 г. №862-17, выполненный оценщиком ООО «Дальневосточная оценочная компания» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012г. составляет 562 383 руб. 

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01 января 2012 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источников информации для подбора объектов-аналогов использованы журнал «Вся недвижимость Хабаровска» в период с 01 января 2010 г. по 01 января 2012 г., научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик» в период с 01 января 2010 г. по 01 января 2012 г. и обзор «Земельный рынок Хабаровского края в 2010 – 2011 гг.», дата публикации 2015 г., разработчик – ООО Региональный союз оценщиков «Кредо».

Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету. 

Оценщиком определены критерии отбора, в соответствии с которыми отобрано 4 объекта-аналога (нумерация из общей выборки №№ 6,35,57,61), предложенных к продаже с мая 2010 г. по декабрь 2011 г., находящихся в различных районах города Хабаровска, с площадью в диапазоне от 1000 до 30 000 кв.м, предназначенных для размещения капитальных объектов коммерческого назначения. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. 

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на уторговывание; на дату продажи (предложения) для аналога № 6; на вид права в отношении аналога № 57, поскольку он предлагался к продаже на правах долгосрочной аренды; на местоположение; на площадь земельного участка; на назначение земельного участка для аналога № 35. Расчеты и описание корректировок приведены в Отчете. 

Отказ от применения остальных корректировок по элементам сравнения обоснован. 

Определена надежность полученных результатов скорректированной стоимости. К расчету приняты скорректированные стоимости объектов-аналогов №№ 35,57,61, объект-аналог № 6 исключен из дальнейшего расчета, поскольку его скорректированная стоимость выходит за пределы доверительного диапазона. 

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 562 383 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. 

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Из показаний свидетеля ФИО5 в судебном заседании следует, что вид разрешенного использования аналогов № 6 и № 57 определен на основании данных Публичной кадастровой карты (раздел – разрешенное использование по документу). Для аналога № 6 разрешенное использование – для размещения объектов торговли, для аналога № 57 - для размещения административного здания. По аналогу № 57 применена корректировка на назначение. Подобрать аналоги с размером площади идентичным площади объекта оценки не представилось возможным, применена корректировка на площадь. Требование о применении отдельной корректировки на транспортную доступность и инфраструктуру ФСО № 7 не содержит. Применена корректировка на местоположение, которая учитывает, в том числе транспортную доступность. Базовые размеры арендной платы за земельные участки, установленные постановлением Администрации города Хабаровска от 28.10.2011г. № 3558, не являлись критериями отбора или сопоставимости, а использовались для расчета корректировки на местоположение. При расчете корректировки на назначение применен приказ Роснедвижимости от 29.06.2007г. № п/0152, действующий на дату оценки. 

Доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки, опровергаются положениями Отчета, показаниями свидетеля ФИО5 в судебном заседании. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Оценщиком отобраны аналоги с коммерческим назначением, что относится к одному сегменту с объектом оценки, аналоги сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам. 

Произведенные оценщиком корректировки позволяют нивелировать различия по ценообразующим факторам.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из Отчета следует, что в нем приведены источники используемой информации, приведены критерии отбора аналогов, в расчетах использованы все отобранные объекты-аналоги. 

Указанное опровергает доводы о нарушении оценщиком приведенных положений ФСО № 7. 

Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

В соответствии со статьей 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 11 декабря 2017 г., сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 04 января 2015 г., установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2017 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

В силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017г. № 20-п признал не соответствующими Конституции Российской Федерации положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в той мере, в какой этими положениями при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: 

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная в порядке массовой оценки (4 022 941,68 руб.), на 86 % превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере рыночной стоимости (562 383 руб.). 

Такое превышение может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному земельному участку. 

При указанных обстоятельствах имеются основания для присуждения административному истцу судебных расходов. 

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к административному исковому заявлению о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости прилагается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 21.01.2016г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснил, что расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. 

Расходы на составление отчета об оценке земельного участка при рассмотрении в суде вопроса об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости являются необходимыми судебными издержками, поскольку предоставление отчета об оценке является необходимым при обращении в суд. 

Понесенные ФИО1 расходы на подготовку отчета подтверждаются Договором возмездного оказания услуг по оценке № 862 от 05 октября 2017 г., счетом на оплату №862 от 05 октября 2017 г. на сумму 30 000 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру № 862 от 11 октября 2017 г. на внесение денежных средств в указанном размере в кассу ООО «ДВОК».

Основания для уменьшения указанных расходов у суда отсутствуют. 

Из изложенного следует, что расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб., издержки на подготовку отчета об оценке в сумме 30 000 руб. подлежат возмещению в соответствии с положениями статей 103, 106, 111 КАС РФ.

Указанные расходы подлежат взысканию с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, то есть с Правительства Хабаровского края (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Руководствуясь ст. ст. 106, 111, 175-180 КАС РФ суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1431 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 г. в размере 562 383 руб. на период с 01 января 2017 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости 11 декабря 2017 г. 

Взыскать с Правительства Хабаровского края в пользу ФИО1 расходы на проведение оценки земельного участка в сумме 30 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в сумме 300 руб., всего взыскать 30 300 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 09 февраля 2018 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз