Дело № 2-459/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2017 года п. Ясногорск

Оловяннинский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Набережневой Н.В., 

при секретаре Турановой К.С.,

с участием представителя ответчика по доверенности ФИО1, ответчика ФИО2

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Фонда развития *** к Адамяну , ИП ФИО2 о признании договора купли – продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения, признании величины оценки рыночной стоимости жилого дома недостоверной, взыскании судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

Фонд развития *** обратился в суд с иском к ответчикам о признании договора купли – продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения, признании величины оценки рыночной стоимости жилого дома недостоверной, взыскании судебных расходов.

В обоснование требований указав, что дата. между Фондом развития *** и ФИО3 был заключен договор купли – продажи жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу ***. Во исполнение своих обязательств Фонд оплатил ФИО3 денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> руб. Право собственности было зарегистрировано дата. Денежные средства были перечислены на счет ответчика в полном объеме. Жилой дом приобретался с целью предоставления гражданам являвшимся собственниками жилых помещений, утраченных в результате чрезвычайной ситуации. Предназначался дом для семьи Л.

При оформлении договора купли – продажи жилого дома Адамян заверял в надежном и качественном состоянии всех конструктивных элементов строения, в отсутствии необходимости ремонта, а также функциональности всех конструкций дома. При покупке дома его состояние не исследовалось специалистами, имеющими специальные познания в этой области, был произведен только визуальный осмотр дома, который не мог определить его фактическое состояние, состояние конструктивных элементов, скрытые недостатки, которые начали проявляться при эксплуатации дома семьей Л. После поступивших жалоб Фонд был вынужден произвести экспертизу, по результатам которой установлено непригодное состояние конструкций, физический износ здания 74%. и т.д. Таким образом, Фонд был введен в заблуждение продавцом дома относительно качества жилого дома. 

Также продавец до заключения вышеуказанного договора уверял, что имеется возможность подключения данного дома к теплоснабжению. В доказательство данного факта указывали на подведенные к дому трубы, установку в доме сантехники, а также разрешительные документы. Одним из таких документов было Разрешение главы администрации городского поселения от дата. выданное ФИО4 для проведения работ по подключению ее дома к теплосети многоквартирного дома ***. Однако разрешение от дата. было отменено решением Оловяннинского районного суда дата. Таким образом, истец был введен в заблуждение относительно качества дома, под влиянием которого и дал согласие на его приобретение.

Для обоснования цены ФИО3 представил оценку жилого дома и земельного участка, произведенную индивидуальным предпринимателем ФИО2, в соответствии с которой стоимость объекта составила 

<

данные изъяты> руб., в том числе стоимость земельного участка – 

<

данные изъяты>. Недостоверные данные указанные в отчете ФИО2 повлияли на принятие решения о приобретении жилого дома и повлекли финансовые потери истца. В связи с вышеуказанным семья Л отказалась от жилого дома и Фонд был вынужден приобрести другое жилое помещение для семьи. Решить данные проблемы мирно не представляется возможным.

Определением суда дата. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация МР «***».

Определением суда от дата. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Л

дата. в адрес суда поступило заявление истца об уточнении исковых требований, где истец просит признать сделку купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: *** недействительной. Применить последствия недействительности сделки, а именно: признать право собственности ФИО3 на жилой дом по адресу: ***; признать договор пожертвования на земельный участок недействительным; признать право собственности ФИО3 на земельный участок по адресу: *** взыскать в пользу Фонда развития *** с ФИО3 полученные по договору купли-продажи денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. Взыскать с ФИО3 необоснованное обогащение в размере 

<

данные изъяты> руб. Признать недостоверным Отчет № об оценке рыночной стоимости от дата., выполненный ИП ФИО2

Определением суда от дата. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ***.

В судебном заседании представитель истца участия не принимал, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности В заявленные требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании участия не принимал, о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом извещен. Ранее в судебном заседании дата. с требованиями истца не согласился, просил отказать. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО1 просила в удовлетворении требований истцу отказать в полном объеме по следующим основаниям. По закону собственник имущества вправе распоряжаться им по собственному усмотрению, не нарушая прав других лиц. Владение, пользование и распоряжение включает в себя возможность продать имущество по цене, которую определяет рынок. Истец не предпринял достаточных мер, чтоб обезопасить свои инвестиции, ни что истцу не мешало создать комиссию, приехать и посмотреть дом, до заключения договора купли-продажи. Считает, что в данной ситуации требования Фонда необоснованны, по той причине, что в момент совершения сделки истец заблуждался и не предпринял со своей стороны мер, для приобретения нормального имущества. Думает, что виновных действия со стороны Адамян, нет. Изначально никакого состава преступления не было усмотрено. Исходя из того, что норматив стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения на территории городского поселения «Оловяннинское» на момент продажи дома составлял 

<

данные изъяты> руб., а ответчики продали жилой дом за меньшую стоимость квадратного метра, то довод ответчика о том, что стоимость дома была существенно завышена необоснован. Также сделка купли-продажи недвижимости, является сделкой оспоримой, с точки зрения гражданского законодательства, оспоримую сделку можно признать недействительно в течение года после ее заключения. То есть в данной ситуации истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд. 

Ответчик ИП ФИО2 с требованиями истца в части признания недостоверным отчета не согласилась, суду показала, что дата. заключила договор № об оказании услуг по оценке жилого дома и земельного участка ФИО3 по адресу ***. Для составления отчета ей представили правоустанавливающие документы, в том числе технический паспорт, где дом постройки указан дата, фотографии, сама она дом не осматривала, поскольку это не обязательно, в виду того, что ей был представлен акт осмотра дома от дата. Также была информация о том, что в дом проведено водоснабжение, отопление, имеется разрешение на ввод, необходимо только подключиться, то есть фактически дом благоустроен, в связи с чем были подобраны аналогичные благоустроенные объекты в *** находящиеся в то время в продаже, в связи с чем и была установлена рыночная стоимость жилого дома в размере 

<

данные изъяты> руб., в том числе земельного участка 

<

данные изъяты> руб. Если бы у нее была информация о том, что фактически разрешение на подключение дома нет, то есть дом являлся неблагоустроенный, то стоимость была бы значительно ниже, около 

<

данные изъяты> руб. О том, что в дата. было решение суда, которым отменено разрешение на подключении ***, узнала когда началась проверка ОМВД. Считает, что в ее действиях вины нет, она произвела оценку исключительно из представленных документов и информации Адамян.

Представитель третьего лица администрации МР «***» в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом извещен.

Третье лицо Л в судебное заседание не явилась о дате и времени рассмотрения дела неоднократно извещалась по известному месту жительства, однако конверты были возвращены в адрес суда с отметкой истец срок хранения.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом извещен, представил ходатайство, в котором просил о рассмотрении дела в его отсутствие, оставляет разрешение спора на усмотрение суда.

В ходе рассмотрения дела судом были допрошены свидетели.

Свидетель А, допрошенная в судебном заседании дата., суду показала, что приходится супругой А, действительно в дата. ее супруг продал жилой дом по адресу *** Фонду развития ***, которые приобретали дом для пострадавших от пожара в *** семьи Л. Дом смотрела Л, которая приходила с представителем администрации района М Представитель Фонда развития *** и ФИО2 дом не осматривали, последняя сделала отчет о стоимости по фотографиям. Со стоимостью оценки не были согласны, так как дом хотели продать за 

<

данные изъяты> руб. Сами они постоянно жили в этом доме, дом теплый, своя котельная. Подключение дома к теплотрассе, возможно от рядом стоящей котельной, они оставили трубы, но Л сказали, что им не надо отопление. 

Свидетель М, допрошенная в судебном заседании дата., суду показала, что в дата г. работала в администрации района специалистом ГО и ЧС. В *** произошел пожар, сгорели дома, и на нее были возложены главой района функции по подбору пострадавшим гражданам жилых, благоустроенных домов в ***. Две семьи согласились проживать в *** - это семья П и семья Л. Она вызвала эти две семьи и объяснила, что нужно срочно выбрать жилье которое соответствовало по площади не менее 18 квадратов на человека. Сама она нашла 4 квартиры, включая квартиру Адамян. Спорную квартиру посмотрели Л, сказали, что дом их устраивает, гараж большой и что больше смотреть дома не будут. После этого были оформлены документы. Л в дом заехали, но потом от него отказались.

Свидетель В, допрошенная в судебном заседании дата., суду показала, что работает в администрации района в должности старшего специалиста архитектуры и градостроительства. Так в дата. принимала участи в составе комиссии по техническому состоянию дома по адресу: ***. Согласно акту от дата. техническое состояние дома было признано неудовлетворительным. 

Свидетель Л, допрошенная в судебном заседании дата., суду показала, что работает старшим государственным жилищным инспектором ***. В дата. была приглашена в состав комиссии по техническому состоянию дома по адресу: ***. Согласно акту от дата. техническое состояние дома было признано неудовлетворительным.

Свидетель М, допрошенная в судебном заседании дата., суду показала, что по факту совершения сделки ей ничего не известно. Однако известно, что изначально дом был деревянный, состоял из комнаты и кухни. В процессе проживания в доме Адамян сделал пристройку, в которой стояла печь. Известно, что А пытался благоустроить дом, подвел теплотрассу, воду к дому, сделал выгребную яму, все было готово к подключению, но с подключением почему-то не получилось, по какой причине не знает. Также Адамян делал ремонт перед продажей дома, были поклеены обои и заменен линолеум. 

Свидетель Б, допрошенный в судебном заседании дата., суду показал, что в доме по *** Адамяны проживали постоянно, он часто бывал у них в доме. Адамяны приобрели данный дом, в процессе проживания они обновили дом полностью, сделали пристройку, поставили большой гараж, баню. Перед продажей дома Адамян делал в доме ремонт. Дом был хороший, теплый. 

Суд заслушав участников процесса, показания свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

При рассмотрении дела установлено, что постановлением администрации МР «***» № от дата. на территории муниципального района «***» был введен режим чрезвычайной ситуации в связи с ухудшением лесопожарной обстановки.

дата. в связи с чрезвычайной ситуацией, вызванной сухой ветреной погодой на территории *** произошел пожар жилых домов, в том числе и дома Л по ***. 

Для обеспечения пострадавших граждан жилыми помещениями была разработана схема, согласно которой Фонд развития *** приобретает жилые помещения за счет собственных средств, с дальнейшей их продажей в собственность ***. Департамент приобретает жилые помещения и предоставляет их гражданам в порядке установленном постановлением Правительства Забайкальского края от 14.05.2015г. № 223.

Также в адрес администрации муниципального района «***» дата. было направлено письмо № Департамента государственного имущества и земельных отношений *** об определении ответственных лиц для работы по обеспечению жилыми помещениями граждан пострадавших от ЧС.

Руководством администрации муниципального района «***» ответственным лицом была назначена М

Допрошенная в качестве свидетеля М подтвердила, что занималась подбором жилых помещений для семей пострадавших от пожара в ***, в том числе для Л, которая самостоятельно приняла решение о приобретении спорного жилого помещения.

дата. Л обратилась с заявлением к руководителю о предоставлении ей и членам ее семьи жилого дома по адресу: ***.

В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

дата. между ФИО3 и Фондом развития *** был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м по адресу: ***., при этом ФИО3 безвозмездно передает истцу земельный участок по договору пожертвования с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Согласно условиям договора стоимость жилого дома составила 

<

данные изъяты> руб., со сроком оплаты до дата. ( п. 3 и п.4). 

Согласно п. 7 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием жилого дома, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Рыночная стоимость жилого дома и земельного участка по адресу: *** была определена исходя из отчета №, составленного ИП ФИО2 и составила 

<

данные изъяты> руб., в том числе и земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., стоимостью 

<

данные изъяты> руб. 

Так согласно вышеуказанному отчету № жилой дом дата постройки, 1 этаж, общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м., фундамент – бутовый, стены бревенчатые, облицованы кирпичом и шлакоблочные, перекрытия железобетонные, полы дощатые, крыша – профлист. Холодное, горячее водоснабжение, центральное отопление проведено в дом но не подключено, также теплоснабжение- автономное, электричество стандартное. Как показала в ходе рассмотрения дела ФИО2, объекты-аналоги были взяты по ценам благоустроенных домов ***. 

дата. произведена государственная регистрация права собственности на жилой дом и земельный участок, собственником имущества значится Фонд развития ***. 

дата. истец перечислил ФИО3 денежные средства по договору купли-продажи жилого дома от дата. в размере 

<

данные изъяты> руб., что подтверждается платежным поручением №. Получение денежных средств не оспаривалось ответчиком. 

Согласно комиссионному акту от дата. обследования технического состояния жилого дома по ***, составленного в присутствии ФИО3 и супруги А, техническое состояние жилого дома было признано неудовлетворительным. 

дата. Л обратилась к и.о. главы администрации МР «***» с заявлением в котором указала, что в доме проживать невозможно, воды нет, центрального отопления нет, санитарный узел холодный, стены в доме мокрые, под линолеумом в кухне грибок, в связи с чем отказывается от дома так как он не пригоден для проживания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, за исключением случаев, когда такие сделки нарушая требования закона или иного правового акта, при этом посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц - такие сделки являются ничтожными.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, истец указал на то, что с момента приобретения дома стали выявляться существенные недостатки. Истец был введен в заблуждение ответчиком относительно его технического состояния (физического износа), наличие благоустройства ( отопления, водоснабжения), обеспечить дом благоустройством не представилось возможным в виду того, что разрешение главы о подключении дома было отменено дата. решением Оловяннинского районного суда. Кроме того, недостоверные данные указанные в отчете № по благоустройству дома и применении в качестве аналогов стоимость благоустроенных домов и квартир, повлекло значительное завышение стоимости объекта. 

В соответствии со статьей 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии перечисленных выше условий, заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Под заблуждением понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки (в данном случае - о предмете сделки). Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию. Заблуждение должно существовать уже в момент совершения сделки и иметь существенное значение для ее совершения.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» ( в редакции Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Стоимость жилого дома по адресу: *** была определена в договоре купли-продажи исходя из отчета №, составленного ИП ФИО2 и составила 

<

данные изъяты> руб.

Материалами дела и показаниями ФИО2 подтверждено, что стоимость жилого дома по адресу: *** была определена исходя из сравнительного подхода, благоустроенных объектов-аналогов в *** и составила 

<

данные изъяты> руб. При составлении отчета предполагалось, что отсутствуют какие-либо скрытые факты, влияющие на оценку (л.д. 23 Том1). Оценка проведена на основании представленных ответчиком копий документов ( свидетельства о государственной регистрации права, технического паспорта, кадастрового паспорта) и устной информации ( л.д. 24 Том. 1), а также фотографий. Какого-либо визуального осмотра оценщик не производил.

Вместе с тем в ходе рассмотрения дела было установлено, что спорный жилой дом фактический является не благоустроенным, поскольку не имеет подключения к централизованному отопления ***. Ранее выданное разрешение главы администрации городского поселения «Оловяннинское» от дата. для проведения работ по подключению дома было отменено решением Оловяннинского районного суда от дата., при этом новое разрешение на подключение дома, на момент продажи получено собственником не было, указанный факт был скрыт ответчиком при совершении сделки купли-продажи и не оспаривался в суде. 

Согласно отчету об оценке рыночной и ликвидационной стоимости ООО «Стандарт Оценка» № от дата., рыночная стоимость жилого дома составляет 

<

данные изъяты> руб., земельного участка 

<

данные изъяты> руб.

Согласно результатам заключения ОАО «Бюро проверки и разработки ПСД Забайкалстроя» № по состоянию на дата. установлено следующее.

Основное строение (Лит А) дата года постройки, при среднем сроке эксплуатации здания-

<

данные изъяты> лет, здание эксплуатируется около 

<

данные изъяты> лет. Техническое состояние фундамента- ограниченно-работоспособное приближено к границе ветхого состояния. Сруб из бревен за годы эксплуатации без текущих и капитальных ремонтов достиг ветхого состояния, ограждающие стены перестали удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям- выход бревен из плоскости стен до ? толщины, поражение венцов гнилью и трещинами на площади более 40%, трухлявость. Конструктивная системы сруба нарушена, выпилена продольная стена. Произведенный ремонт старого сруба обкладкой кирпичом, оштукатуриванием стен по сетке защищает от дальнейшего замачивания и продувания, но существующий процесс гниения древесины не прекращается. Продолжают ухудшаться технические качества несущих стен, потеря прочности конструкции. Техническое состояние деревянных покрытий- на грани разрушения. Техническое состояние стропильной системы крыши, дощатых полов- ветхое. Состояние столярных изделий старых окон и дверей- ветхое, требуется полная замена дверного блока. Состояние электрооборудования сети освещения- неудовлетворительное. Физический износ жилого здания 74%, при котором оценка состояния обследуемого здания- ветхое (раздел 4.2 заключения).

Пристройки к основному строению (Лит А1) дата года постройки, здание эксплуатируется 

<

данные изъяты> лет. Техническое состояние фундаментов, стен, деревянных перекрытий- работоспособное. Техническое состояние стропильной системы крыши, дощатых полов- ветхое. Состояние столярных изделий дверей- неудовлетворительное. Состояние отделки в помещениях из-за существующих деформации стен- неудовлетворительное. Состояние электрооборудования сети освещения- неудовлетворительное. Состояние конструкций (отмостка, крыльца, тамбура)- неудовлетворительное. По общим выводам при исследовании строительных конструкций пристройки к основному строению, установлен физический износ жилого строения в размере 34% при таком проценте физического износа пристроенное строение имеет видимые повреждения и дефекты сменяемых и несменяемых конструктивных элементов, влияющих на несущую способность и эксплуатационную пригодность. 

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся результатом осуществления субъективного права. Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. В частности, злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Поскольку указанная сделка, в силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) являлась оспоримой, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной, при разрешении дела подлежала применению часть 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ), по правилам которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной по сделке, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. 

Суд соглашается с доводами истца и приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи истец был введен в заблуждение ответчиком о том, что жилой дом благоустроен, и в любое время может быть подключен к центральному отоплению, сокрыв информацию о том, что ранее выданное разрешение на проведение работ по подключению дома было отменено решением суда 08.06.2012г. 

По тем же основаниям ФИО2 оценка была проведена исходя из благоустроенных объектов-аналогов в ***, при этом сама ФИО2 поясняла, что если бы ей была представлена информация о том, что разрешение на подключение дома не имеется, то оценка была бы проведена исходя из не благоустроенных объектов-аналогов в ***. 

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что сделку купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу *** подлежит признать недействительной в виду недобросовестного поведения ответчика при ее заключении. Ответчик достоверно знал о том, что истец приобретает жилье для лиц пострадавших в результате чрезвычайной ситуации, жилое помещение должно быть благоустроенным, и пригодным для проживания. Однако в соответствии с представленными актами осмотра, экспертным заключение дом является ветхим, неблагоустроенным. Кроме того, стоимость жилого дома по адресу: *** была значительно завышена.

По общим правилам применения последствий недействительности сделки является возврат сторон недействительной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения (двусторонняя реституция). Реституция направлена на восстановление фактического состояния, то есть при применении двусторонней реституции в случае признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным продавец должен вернуть все полученное по сделке, а покупатель, поскольку он не приобрел право собственности, обязан возвратить предмет договора - недвижимое имущество в натуре во владение продавца.

В связи с признание недействительной сделки необходимо применить последствия ее недействительности, а именно возвратить в собственности ФИО3 жилой дом и земельный участок расположенный по адресу: ***. При этом ФИО3 должен вернуть уплаченные истцом денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о пропуске истцом годичного срока данности обращения в суд в соответствии с ч.2 ст. 181 ГК РФ, поскольку по инициативе истца дом был обследован 04.08.2015г., с учетом необходимо времени для оформления акта течения срока не может начинаться позднее 15.08.2015г., а истец с иском обратился в 2017г., то есть срок пропущен.

Суд не может согласиться сданным доводом по следующим основаниям.

Так Фонд развития *** – некоммерческая организация, учрежденная *** в рамках реализации государственных программ по обеспечению населения края жильем, из аварийного и непригодного для проживания жилого фонда. 

Истец приобретал спорное жилое помещение для лиц пострадавших от чрезвычайной ситуации. 

Таким образом, договор купли-продажи спорного жилого помещения, заключенный между Фондом развития *** и ФИО3 является недействительной (ничтожной) сделкой, как совершенное с нарушением требований Гражданского кодекса РФ, нарушающий публичные интересы, под которыми согласно п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ следует понимать интересы неопределенного круга лиц.

В связи с чем, срок обращения в суд составляет три года, и не пропущен истцом.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 

<

данные изъяты> руб.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

На основании статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что, по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно, в связи с чем проценты, установленные статьей 395 ГК РФ, на суммы возвращаемых денежных средств не начисляются.

В соответствии с разъяснениями, содержащихся в пункте 56 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в том случае, когда при проведении двусторонней реституции одна сторона осуществила возврат ранее полученного другой стороне, например, индивидуально-определенной вещи, а другая сторона не возвратила переданные ей денежные средства, то с этого момента на сумму невозвращенных средств подлежат начислению проценты на основании статьи 395 ГК РФ (статья 1103, пункт 2 статьи 1107 ГК РФ).

Обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником (п. 57 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Учитывая фактические обстоятельства дела, разъяснения, данные в п. 55,56,57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку фактически сделка была исполнена и истцом и ответчиком, ни одна из сторон от выполнения сделки не уклонялась. Рассмотрение вопроса о признании недействительной сделки рассматривалось в ходе рассмотрения настоящего дела.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Исходя из того, что действующее законодательство (ст. ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены.

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.

Суд признает обоснованным требование истца о признании недостоверным отчета № об оценке рыночной стоимости от дата., поскольку в ходе рассмотрения дела нашло подтверждение то, что оценка проведана ИП ФИО2 жилого помещения как благоустроенного, в то время как данное не нашло подтверждения. При этом данное заключение является одним из доказательств при рассмотрении настоящего дела, и сделка совершена именно исходя из рыночной стоимости установленной ИП ФИО2, в то время как и сама ФИО2 не оспаривала то, что произвела оценку исходя из стоимости благоустроенных жилых помещений. 

Истцом заявлено о взыскании судебных расходов, понесенных при обращении в суд, а именно уплаченной государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> руб. Оплата государственной пошлины подтверждается платежным поручением № от дата.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С ответчика ФИО3 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 

<

данные изъяты> руб., оплаченная истцом при подаче иска в суд.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление Фонда развития *** удовлетворить частично.

Признать недействительным, заключенный между Адамян в качестве продавца и Фондом развития *** в лице директора С в качестве покупателя договор купли-продажи жилого дома от дата, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: ***

Признать недействительным, заключенный между Адамян в качестве жертвователя и Фондом развития *** в лице директора С в качестве одаряемого договор пожертвования земельного участка от дата, с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: ***

Применить последствия недействительности сделки, а именно: 

возвратить в собственности Адамян жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по адресу: *** 

возвратить в собственности Адамян земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу***.

Решение является основанием для прекращения права собственности за Фондом развития *** на жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, по адресу: *** восстановлении права собственности за Адамян и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ***.

Взыскать с Адамян в пользу Фонда развития *** полученные по договору купли-продажи от дата денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб.

Взыскать с Адамян в пользу Фонда развития *** судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Признать недостоверным отчет № об оценке рыночной стоимости от дата. выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО2 .

Требования истца в части взыскания необоснованного обогащения в размере 

<

данные изъяты> руб. оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение 1 месяца путем подачи апелляционной жалобы через Оловяннинский районный суд.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 29.09.2017 года.

Судья Набережнева Н.В.