Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 марта 2025 года г. Курган

Курганский городской суд Курганской области 

В составе председательствующего судьи Тихоновой О.А.

при секретаре Лифинцевой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1062/2025 (45RS0026-01-2024-016799-95) по иску Администрации г. Кургана к ФИО1 о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация 

<

адрес> обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды. В обоснование иска указала, что между Администрацией 

<

адрес> и ФИО2 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, №м, с кадастровым номером 45:25:030605:724, площадью 1 544 кв. м, с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта (стоянка грузового автотранспорта). Срок договора был установлен на 18 месяцев. Соглашением между истцом и ответчиком о внесении изменений в договор № от ДД.ММ.ГГГГ срок договора № был продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Соглашением между истцом и ответчиком о внесении изменений в договор № от ДД.ММ.ГГГГ срок договора № был продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком многократно систематически нарушались сроки внесения арендных платежей по договору №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по арендной плате по договору № составляет 36 736 руб. 67 коп. Помимо того, ответчиком не осуществляется использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что подтверждается отсутствием со стороны ответчика действий свидетельствующих о текущем использовании либо намерении использовать участок. Ответчиком не получены документы, позволяющие начать строительство на земельном участке, не ведутся подготовительные и иные строительные работы, земельный участок свободен от строений, зарос травой и кустарниками, захламлен строительным и бытовым мусором, строительство на участке не ведется. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ, направленным в адрес ответчика, Администрация 

<

адрес> уведомила последнего о наличии просроченной задолженности по договору №, направила соглашение о досрочном расторжении договора. Ответчиком письмо оставлено без ответа, соглашение о расторжении договора № не подписано. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ, направленным в адрес ответчика, Администрацией 

<

адрес> выставлена претензия о недопустимости нарушения условий договора аренды, требование в срок до ДД.ММ.ГГГГ получить разрешение на строительство на земельном участке. Указанное письмо ответчиком также оставлено без ответа, требования Администрации 

<

адрес> без удовлетворения. Просит суд расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, № м, с кадастровым номером 45:25:030605:724, площадью 1 544 кв. м, с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта (стоянка грузового автотранспорта).

В судебном заседании представитель истца Администрации 

<

адрес>, третьего лица Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации 

<

адрес> по доверенностям ФИО4 на исковых требованиях настаивала.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 возражала против удовлетворения требований.

Представитель третьего лица ООО «АРМ-Комплект»в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причины неявки суду неизвестны.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией 

<

адрес> и ФИО2 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, №м, с кадастровым номером 45:25:030605:724, площадью 1 544 кв. м, с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта (стоянка грузового автотранспорта) сроком на 18 месяцев.

Договор заключен на 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка (пункт 2.1 договора).

ДД.ММ.ГГГГ соглашением между истцом и ответчиком о внесении изменений в договор № срок договора был продлен до ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ срок договора № был продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 3.1 договора ежегодный размер арендной платы за участок определен на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и составляет 110 210 руб.

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата за текущий год вносится ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца.

В силу пп. 4.4.1. договора арендатор принял на себя обязанность выполнять в полном объеме все условия договора.

В соответствии с пп. 4.4.2. договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования и с Правилами землепользования и застройки 

<

адрес>, согласно которым участок расположен в территориальной зоне ПР 2 -коммунально-складская зона.

Также пп. 4.4.3. договора установлена обязанность арендатора уплачивать в порядке, размере и на условиях, установленных договором, арендную плату. 

В соответствии с пунктом 5.1 договора за нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 6.3 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в пункте 4.1.1: при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением или разрешенным использованием; при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; при использовании участка способами, приводящими к его порче; в иных случаях, установленных действующим законодательством.

Из представленных истцом актов обследования земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, составленными специалистами Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации 

<

адрес>, следует, что земельный участок огорожен, на нем расположен фундамент, территория участка заросла травой (сорняками), участок и прилегающая территория к нему захламлена строительным и бытовым мусором.

ДД.ММ.ГГГГ Администрация 

<

адрес> уведомила ФИО2 о наличии просроченной задолженности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и принятии решения о досрочном расторжении договора аренды, одновременно направила соглашение о досрочном расторжении договора.

Указанное письмо ответчиком оставлено без ответа, соглашение о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ не подписано.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Администрация 

<

адрес> уведомила ФИО2 о нарушении условий договора аренды, а также установила срок до ДД.ММ.ГГГГ для получения разрешения на строительство объекта на участке.

Указанное письмо ответчиком оставлено без ответа, требования Администрации 

<

адрес> без удовлетворения.

Как следует из доводов искового заявления в нарушение договора № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком многократно и систематически нарушались сроки внесения арендных платежей, что подтверждается письмом Департамента архитектуры строительства и земельных отношений Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, из которого следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по арендной плате по договору № ДД.ММ.ГГГГ составляет 36 736 руб. 67 коп. (плата за апрель 20204 погашена частично ДД.ММ.ГГГГ, за май 2024 – июнь 2024 не погашена.).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2). 

Из общих положений гражданского законодательства следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы; определяются договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обращаясь в суд с иском к ФИО2, Администрация 

<

адрес> ссылается на длительное неиспользование ответчиком земельного участка по назначению, а также на систематическое нарушение условий договора по внесению арендной платы, наличие задолженности.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно ответу Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате и пеням по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:030605:724 отсутствует.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. 

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности (ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 ст. 46 и п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков. Бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №). 

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является конкретным существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании: земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Освоение земельного участка - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.

Довод истца о не получении ответчиком документов, позволяющих начать строительство на земельном участке, отсутствие подготовительных и иных строительных работ, опровергнут доказательствами, предоставленными ответчиком, из которых следует, что ФИО2 принимались меры к получению разрешительной документации для осуществления строительства и освоения земельного участка в соответствии с его назначением и условиями договора аренды.

Так, пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

При изложенных обстоятельствах ссылка Администрации 

<

адрес> на условия договора аренды, которым предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не в соответствии с разрешенным использованием, установленным договором, судом признается несостоятельной.

При этом суд учитывает, что договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, в пределах срока действия договора не предусмотрены, а также представленные стороной ответчика в подтверждение наличия объективных препятствий в пользовании земельным участком и совершения действий по освоению земельного участка документы.

Кроме того, суд учитывает, что в 2022 году Администрацией 

<

адрес> предъявлялись требования в Арбитражный суд 

<

адрес> о расторжении договора аренды, которые были оставлены без удовлетворения, что свидетельствует об отсутствии возможности у ФИО2 на освоение земельного участка в период судебного спора.

Также с апреля 2022 года по ДД.ММ.ГГГГ рассматривался иск ИП ФИО2 к Администрации 

<

адрес> об оспаривании подпункта 4.1.3 пункта 4.1 договора аренды спорного земельного участка.

В статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законодатель закрепляет дискреционное полномочие суда по оценке доказательств, необходимое для эффективного осуществления правосудия.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что ответчиком предпринимаются действия по освоению арендованного земельного участка, факт неиспользования ответчиком земельного участка допустимыми и достоверными доказательствами не подтвержден, срок действия договора продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, задолженность по арендной плате по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка данный момент отсутствует. Нарушение срока оплаты, заявленное истцом, не является существенным основанием для расторжения договора аренды. 

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем, отказывает Администрации 

<

адрес> в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать Администрации г. Кургана в удовлетворении иска к ФИО1 о расторжении договора аренды № 418 от 15.11.2018.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд путем подачи жалобы через Курганский городской суд в течение одного месяца.

Судья О.А. Тихонова 

Мотивированное решение изготовлено 28.04.2025.