Дело № 3а-16/2023 (3а-469/2022) 

УИД 26OS0000-04-2022-000324-97

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 07 февраля 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Овсянниковой А.И., 

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО3,

представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО4,

представителя заинтересованного лица администрации г. Ставрополя ФИО5,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 659,1 кв.м, этаж № расположенное по адресу: 

<

адрес>

нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 475 кв.м, этаж №, расположенное по адресу: 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена:

с кадастровым номером № в размере 22 532 012,37 рублей по состоянию на 19 июля 2019 года;

с кадастровым номером № в размере 16 238 364,25 рублей по состоянию на 09 сентября 2019 года.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость приведенных выше объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости нежилых помещений, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной в отчетах об оценке ООО «Глобал Траст» от ДД.ММ.ГГГГ № и № соответственно:

с кадастровым номером № в размере 3 198 000 рублей по состоянию на 19 июля 2019 года;

с кадастровым номером № в размере 2 507 000 рублей по состоянию на 09 сентября 2019 года.

Административный истец ФИО1, представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, министерства финансов Ставропольского края, извещенные о слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО6 в представленных ранее возражениях на административный иск, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 поддержала административный иск, согласившись с выводами судебной оценочной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3 и государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО4, а также представитель заинтересованного лица администрации г. Ставрополя ФИО5, возражали против удовлетворения административного иска, полагали, что государственная кадастровая оценка произведена в соответствии с требованиями законодательства, замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не высказали.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса российской Федерации). 

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст.6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1). 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.7 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец ФИО1 18 октября 2022 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежат: 

нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 659,1 кв.м, этаж №, этаж №, расположенное по адресу: 

<

адрес> подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 07 октября 2022 года № №.

нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 475 кв.м, этаж №, расположенное по адресу: г. 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07 октября 2022 года № №.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № утверждена актом от 30 июня 2020 года № 111_2.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена:

с кадастровым номером № в размере 22 532 012,37 рублей по состоянию на 19 июля 2019 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04 октября 2022 года № №;

с кадастровым номером № в размере 16 238 364,25 рублей по состоянию на 09 сентября 2019 года что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04 октября 2022 года № №.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке ООО «Глобал Траст» от ДД.ММ.ГГГГ № и № в которых рыночная стоимость нежилых помещений определена: 

с кадастровым номером № в размере 3 198 000 рублей по состоянию на 19 июля 2019 года;

с кадастровым номером № в размере 2 507 000 рублей по состоянию на 09 сентября 2019 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» от ДД.ММ.ГГГГ № № рыночная стоимость объектов оценки определена: 

с кадастровым номером № в размере 15 483 931 рублей по состоянию на 19 июля 2019 года;

с кадастровым номером № в размере 13 313 029 рублей по состоянию на 09 сентября 2019 года.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО7 в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на даты их государственной кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В экспертном исследовании проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении их рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости объектов капитального строительства эксперт применил сравнительный и доходный подход, обосновав отказ от использования затратного подхода.

При расчете рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений с кадастровыми номерами № и № сравнительным подходом, экспертом использован метод сравнительных продаж, в рамках которого эксперт подобрал четыре одинаковых объекта-аналога для двух объектов оценки, сравнив экономические зоны города, по своей инвестиционной привлекательностью с местом расположения оцениваемых объектов, в связи с чем, корректировка на местоположение относительно населенного пункта не требуется. Величина и размер корректировки на локальное местоположение представлены в заключении эксперта.

На имеющиеся отличия объектов-аналогов от объектов оценки в площади экспертом на основании данных справочника оценщика недвижимости ФИО8, 2018 г. применены понижающие корректировки, а именно: при расчёте рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в отношении объекта-аналога № 2 в размере 26%, в отношении объектов-аналогов № 3 и № 4 в размере 9%. При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в отношении объекта-аналога № 1 – повышающая в размере 9 %, в отношении объекта-аналога № 2 – понижающая в размере 19%.

Так как объекты оценки и объекты-аналоги №№ 1,3,4 расположены на красной линии в отличии от объекта-аналога № 2, местоположение которого определено экспертом как вторая линия, в отношении последнего по названному элементу сравнения применена повышающая корректировка в размере 25 %.

Отличия объектов-аналогов от объектов оценки по этажу расположения скорректированы экспертом применением соответствующей корректировки, размер и механизм расчета которой приведен в заключении эксперта.

Эксперт ФИО7 указал, что состояние отделки оцениваемых помещений, как и объектов-аналогов № и № находится в хорошем состоянии. Отделка объектов-аналогов № и № требует косметического ремонта, в связи с чем, их стоимость скорректирована на 16% в сторону повышения.

Экспертом в рамках сравнительного подхода при определении стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № и № методом сравнительных продаж, применена скидка на торг в размере среднего значения равного 16,5 % для неактивного рынка торгово-офисной недвижимости в соответствии со справочником оценщика ФИО8 2018г.

В рамках доходного подхода эксперт рассчитал стоимость объектов капитального строительства методом прямой капитализации, на основе дохода от сдачи объектов в аренду. Для определения ставки аренды эксперт произвел соответствующие расчеты на основе среднерыночных данных по сдаче аналогичных объектов в аренду. Механизм расчета рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений подробно описан в заключении эксперта

Итоговая величина рыночной стоимости объектов капитального строительства определена в результате согласования результатов расчетов их рыночной стоимости, полученных в рамках доходного и сравнительного подходов.

В экспертном исследовании представлен подробный расчет рыночной стоимости объектов исследования с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемых объектов по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось. 

Отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Доводы представителей административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3, Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО4 и представителя заинтересованного лица администрации г. Ставрополя ФИО5 о законности установления кадастровой стоимости оцениваемых объектов при проведении государственной кадастровой оценки, в данном случае не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные законодательством о государственной кадастровой оценке, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений в размере их рыночной стоимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчеты об оценке, выполненные ООО «Глобал Траст» от ДД.ММ.ГГГГ № и № не могут быть приняты в качестве доказательств, подтверждающих достоверную рыночную стоимость объектов недвижимости, поскольку ее величина опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемых объектов.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости нежилых зданий административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, подлежащих исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов капитального строительства по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налога на имущество.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости вышеприведенных объектов недвижимости в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, административный иск ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 112-114.1, 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 659,1 кв.м, этаж №, этаж №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию 19 июля 2019 года в размере 15 483 931 (пятнадцать миллионов четыреста восемьдесят три тысячи девятьсот тридцать один) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 475 кв.м, этаж №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 09 сентября 2019 года в размере 13 313 029 (тринадцать миллионов триста тринадцать тысяч двадцать девять) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 18 октября 2022 года.

Установленные настоящим решением суда кадастровые стоимости объектов недвижимости подлежат применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 14 февраля 2023 года.

Судья В.А. Кострицкий