Дело №2-3-134/2019

64RS0008-03-2019-000180-05

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 июля 2019 года

рабочий поселок Новые Бурасы

Саратовская область

Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Никулиной И.В., 

при секретаре Беляниной И.В., 

с участием помощника прокурора Новобурасского района Саратовской области Супрун Е.А.,

рассмотрев материалы гражданского дела по иску прокурора Новобурасского района Саратовской области к администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области, ФИО2, ФИО3 о прекращении права собственности, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

установил:

прокурор Новобурасского района Саратовской области обратился в Базарно-Карабулакский районный суд с указанным исковым заявлением, мотивируя заявленные требования тем, что 13.05.2016 между ответчиками заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов по адресу: 

<

адрес>.

Указанный земельный участок предоставлен в собственность ФИО2, ФИО3 на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в связи с наличием в пределах данного земельного участка принадлежащего ФИО2, ФИО3 объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Площадь предоставленного земельного участка значительно превышает площадь объекта недвижимости. 

Кроме того, проведенной проверкой установлено, что на земельном участке какие-либо объекты недвижимости отсутствуют.

В указанной ситуации ответчики уклонились от соблюдения установленного порядка предоставления земельного участка по результатам проведения аукциона, что повлекло существенное нарушение законных интересов Новобурасского муниципального района в части поступления в бюджет района соответствующих доходов от реализации вышеуказанного земельного участка с аукциона по рыночным ценам, определенным независимым оценщиком.

Кроме того, действиями администрации по непроведению аукциона по продаже указанного земельного участка нарушены права и законные интересы граждан -добросовестных приобретателей, желающих в законном порядке приобрести земельный участок в собственность, круг которых установить не представляется возможным.

Просит прекратить право собственности ФИО2, ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и применить последствия недействительности сделки.

Помощник прокурора Супрун Е.А. заявленные требования поддержала в полном объеме, указав на нарушение ответчиками процедуры продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Ответчики ФИО2, ФИО3 извещены о времени и метсе рассмотрения дела своевременно надлежащим образом, в суд не явились без указания причин, явку представителя на обеспечили, возражений не представили. 

Ответчик администрация Новобурасского муниципального района Саратовской области извещена о месте и времени судебного заседания, явку представителя на обеспечила, возражений не представила. 

Третье лицо — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области извещено о месте и времени судебного заседания, представителя в суд не направило, возражений по иску не представило.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание положения ст. 165.1 ГК РФ и учитывая позицию истца, суд рассмотрел дело в порядке заочного судопроизводства в соответствии со статьями 233-244 ГПК РФ.

Выслушав помощника прокурора, ознакомившись с материалами дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 36 Конституции РФ, граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Статья 12 ГК РФ гласит, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Аналогичные положения содержатся в пункте 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ), предусматривающей способы защиты нарушенного права на земельный участок.

Статья 6 ЗК РФ предусматривает, что объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

Как указано в пунктах 1 и 2 статьи 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В силу п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Как указано в ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (пп. 6 п. 2).

Пункт 1 ст. 39.20 ЗК РФ гласит, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено судом и подтверждается исследованными материалами, 13.05.2016 между администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области, ФИО2 и ФИО3 заключен договор №5 купли-продажи земельного участка общей площадью 1200 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Стороны пришли к соглашению о цене земельного участка с в размере 304 рубля 20 копеек, которая уплачена покупателями полностью (л.д. 8-10, 70). 

В договоре купли-продажи имеется указание, что на продаваемом земельном участке имеется объект недвижимости, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 по 

<

данные изъяты> доли каждому. Также в договоре имеется ссылка на ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно свидетельствам государственной регистрации права зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 на сарай площадью 6 кв. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 12, 13). 

Факт принадлежности спорного земельного участка на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 подтверждается выпиской ЕГРН от 27.06.2019 (л.д. 102-104).

Как усматривается из выписок ЕГРН от 12.11.2018 (л.д. 15-20) объект недвижимости - сарай площадью 6 кв. м. с кадастровым номером № с адресом: 

<

адрес>, расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 по 

<

данные изъяты> доли каждому. Данный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 04.04.2016, снят с учета 13.04.2017 в связи с уничтожением объекта (сносом), что подтверждается актом обследования, выполненным кадастровым инженером ФИО1. 31.03.2017 (л.д. 14).

Аналогичные сведения содержатся в выписке ЕГРН от 27.06.2019 (л.д. 105-106).

Согласно выписки ЕГРН от 25.01.2017 (л.д. 33-34) объект недвижимости - сарай площадью 6 кв. м. с кадастровым номером № с адресом: 

<

адрес>, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, принадлежал на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 по ? доли каждому.

Таким образом, основанием продажи ответчикам ФИО2 и ФИО3 земельного участка с кадастровым номером № послужило то, что ФИО2 и ФИО3 администрации Новобурасского муниципального района были предоставлены сведения о наличии на данном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащих им на праве общей долевой собственности.

Согласно статье 129 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию права собственности на недвижимые вещи в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Статьи 39.3 и 39.20 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) предусматривали продажу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, сооружений либо помещений, расположенных на таких участках.

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ указано, что объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Понятия «здание», «сооружение» и «помещение» содержатся в статье 2 Федерального закона от 30.12.2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», где указано, следующее:

6) здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

В целях постановки на кадастровый учет здания с кадастровым номером № ответчиками ФИО2 и ФИО3 были предоставлены декларации об объекте недвижимого имущества (л.д. 25, 26), согласно которым нежилое здание – сарай площадью 6 кв. м. по адресу: 

<

адрес>, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, подключения к сетям инженерно-технического обеспечения не имеет.

Судом установлено, что в настоящее время данный объект недвижимости ликвидирован и снят с кадастрового учета.

Доказательства наличия на спорном земельном участке зданий, по своим техническим характеристикам соответствующим вышеизложенным нормам права, суду не представлены.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящегося на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование только соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой именно для использования такого здания, сооружения по назначению.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № на момент заключения между ответчиками договора купли-продажи данного участка не имелось и в настоящее время не имеется объектов недвижимости, обладающих признаками, предусмотренными Градостроительным кодексом РФ и Федеральным законом от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» для зданий и сооружений, эксплуатация каких-либо объектов недвижимости на участке не ведется, площадь проданного земельного участка явно несоразмерна площади располагавшегося на нем объекта, следовательно, земельный участок с кадастровыми номерами № не мог быть продан ФИО2 и ФИО3 на льготных основаниях без проведения аукциона на основании ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Анализ вышеприведенных норм права позволяет суду прийти к выводу о том, что возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ. 

Технические характеристики расположенного на земельном участке на момент заключения оспариваемой сделки объект не позволяют суду прийти к выводу о возможности использования данного объект в качестве вспомогательных при эксплуатации земельных участков.

Кроме того, сопоставление площадей проданного в порядке ст. 39.20 ЗК РФ земельного участка и располагавшегося на нем объекта позволяет суду сделать вывод о явной несоразмерности проданного земельного участка, поскольку площадь земельного участка в двести раз превышают площадь располагавшегося на нем объекта.

Земельный кодекс РФ предусматривает возможность приобретения физическими лицами земельных участков, находящихся в государственной собственности, на аукционе либо без проведения торгов.

Пункт 1 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ предусматривает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

При этом согласно п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ гласит, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3).

Действиями администрации Новобурасского муниципального района по продаже земельного участка с нарушением требований статьи 39.3 ЗК РФ без проведения аукциона были нарушены права и законные интересы неопределенного круга лиц - граждан имеющих право и желающих принять участие в аукционе по продаже земельных участков и в законном порядке приобрести данные земельные участки в собственность. 

Кроме того, отчуждение администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области земельного участка без аукциона в данном случае нарушило права и законные интересы Новобурасского муниципального района на продажу участка по цене, указанной в п. 1 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ и на получение бюджетом района дохода от сделки в размере, неограниченном кадастровой стоимостью продаваемого земельного участка.

Следовательно, при таких условиях договор купли-продажи земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (статья 167 ГК РФ).

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что заявленные требования должны быть удовлетворены в полном объеме, поскольку они законны, обоснованы и подтверждаются исследованными судом доказательствами.

Руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, абз. 3 п. 2 ст. 333.18, пп. 1 п. 1 ст. 333.19, пп. 9 и 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ, принимая во внимание, что судом принято решение об удовлетворении заявленных требований, суд полагает необходимым взыскать с ответчиков ФИО2 и ФИО3 в доход бюджета Новобурасского муниципального района государственною пошлину в размере 600 рублей, то есть по 300 рублей с каждого.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

иск прокурора Новобурасского района Саратовской области к администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области, ФИО2, ФИО3 о прекращении права собственности, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1200 кв. м из земель населенных пунктов по адресу: 

<

адрес>.

Признать недействительным договор №5 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 13 мая 2016 между администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области, ФИО2, ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки: взыскать с Новобурасского муниципального района Саратовской области в пользу ФИО2 и ФИО3 в равных долях денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, в размере 304 рубля 20 копеек, возвратить земельный участок с кадастровым номером № в государственную собственность.

Данное решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Разъяснить, что ответчик вправе подать заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Срок обжалования решения исчисляется со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 22 июля 2019 года. 

Судья И.В. Никулина