Дело № 3а-955/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

22 июня 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КАСКАД» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КАСКАД» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, площадью 5 553 кн.м.. категория земель: земли населенных пунктов: разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, 

<

данные изъяты>. площадью 2 527 кн.м.. категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства многоуровневого паркинга с административно-складским комплексом и торговыми площадями, 

<

данные изъяты>. площадью 2 865 кв.м.. категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства многоуровневого паркинга с административно-складским комплексом и торговыми площадями, расположенных по адресу: 

<

данные изъяты>, просило установить ее в размере равном рыночной на дату определения кадастровой стоимости.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца настаивал на удовлетворении требований, просил установить стоимость в размере, определенном в отчете об оценке, представленном в качестве доказательства, экспертное заключение не оспаривал.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых согласился с результатами судебной оценочной экспертизы, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением согласился.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, площадью 5 553 кн.м.. категория земель: земли населенных пунктов: разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, 

<

данные изъяты>. площадью 2 527 кн.м.. категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства многоуровневого паркинга с административно-складским комплексом и торговыми площадями, 

<

данные изъяты>, площадью 2 865 кв.м.. категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства многоуровневого паркинга с административно-складским комплексом и торговыми площадями, расположенные по адресу: 

<

данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере: земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – 

<

данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – 

<

данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Объективная оценка» ФИО2.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №СЭ-72/2020 от 31 марта 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере: земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – 

<

данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО2 согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представитель административного истца просил установить стоимость спорных объектов недвижимости в размере, установленном согласно представленного отчета об оценке, результаты судебной оценочной экспертизы не оспаривал, ходатайств о назначении повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы не заявлял.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчетов оценщика (стр. 8-12 экспертного заключения), так экспертом указано, что оценщик в нарушение п.11 ФСО №7 ошибочно не анализирует рынок земельных участков под придорожный сервис, поскольку предоставлено достаточно аналогов для проведения расчетов в рамках сравнительного подхода. Кроме того, в нарушение п.5 ФСО №3 оценщик при проведении корректировок на дату продажи скорректировал объект аналог №1 на показатель для Минского шоссе в размере -3,3%. Хотя при проведении описания объектов оценки он указал, что ближайшей транспортной магистралью является Можайское шоссе. При проведении корректировки на расположение относительно красной линии используются данные для земельных участков под офисно-торговую застройку, хотя в расчетах используются аналоги под производственно-складскую застройку, что влияет на итоговую рыночную стоимость. При проведении корректировки на площадь, используются данные для земельных участков под офисно-торговую застройку, хотя в расчетах используются аналоги под производственно-складскую застройку, что так же влияет на итоговою рыночную стоимость. При проведении корректировки на наличие инженерных коммуникаций используются данные для земельных участков под офисно-торговую застройку, хотя в расчетах используются аналоги под производственно-складскую застройку. Так же оценщик не обосновывает не проведение корректировки на удаленность от МКАД. Оцениваемые земельные участки удалены от МКАД на расстояние 10 км. Объекты аналоги 6-15 км, что привело к нарушению п.5 ФСО №3. Так же в нарушение ФСО №7 оценщик необоснованно отказался от применения доходного подхода при проведении расчетов рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. 

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного и доходного подходов, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы суд, исходит в том числе, из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства, 

О проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы стороны не ходатайствовали, а повод для ее назначения по инициативе суда не имеется.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объектов, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 30 декабря 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «КАСКАД» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 30 декабря 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 5 553 кн.м.. категория земель: земли населенных пунктов: разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, который расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. площадью 2 527 кн.м.. категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства многоуровневого паркинга с административно-складским комплексом и торговыми площадями, который расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. площадью 2 865 кв.м.. категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства многоуровневого паркинга с административно-складским комплексом и торговыми площадями, который расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> в размере равном рыночной стоимости определенной в отчете об оценке №74/3 К/МО-11-19 от 09.12.2019 года, подготовленном оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО3 - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 01 июля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова