Дело № 2-2152/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 ноября 2019 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Ж.В. Афанасьевой, 

при секретаре О.А. Крутиковой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» к ФИО1, ФИО2 о прекращении права собственности на жилой дом и истребовании имущества,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» обратились в суд с указным иском, в обоснование заявленных требований указав, что 19.04.2014 года между ФИО2, ФИО1, с одной стороны и истцом, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес>. В течение гарантийного срока в жилом доме безвозмездно устранялись различные недостатки по требованию ответчиков. 16.01.2019 года от ответчиков в адрес общества поступило требование о возврате уплаченной за жилой дом денежной суммы и возмещении убытков в связи с отказом от исполнения договора купли-продажи. 17.01.2019 года они направили в адрес ответчиков предложение о предоставлении дополнительных документов, необходимых для разрешения требований, которое было ими лично получено.18.01.2019 года. 23.01.2019 года в ходе переговоров с ответчиками им был предложен вариант урегулирования спора путем производства необходимых ремонтно-строительных работ повторно предложено предоставить документы в обоснование размера убытков. 07.02.2019 года было получено письмо от ответчиков с подтверждением готовности предоставить дополнительные документы. Вместе с тем, документы, подтверждающие размер убытков ответчиками так и не были представлены и 15.05.2019 года от них получена повторная претензия с требованием возврата уплаченной суммы и возмещении убытков. Учитывая, что ответчики отказались предоставлять необходимые документы, обществом ответчикам 19.06.2019 года была выплачена денежная сумма в размере 5768115 руб., уплаченная по договору купли-продажи от 19.04.2014 года, что подтверждается платежным поручением №№ от 19.06.2019 года. 19.06.2019 года в адрес ответчиков было направлено письмо №258 с предложением подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи, которое было получено ФИО1 в этот же день и №259 с предложением обеспечить доступ к жилому дому для осмотра и оценки неотделимых улучшений при их наличии, которое получено ответчиком 24.04.2019 года. 27.06.2019 года истцом в адрес ответчиков было направлено требование о передаче жилого дома и необходимости явки в УФРС по Оренбургской области для государственной регистрации прекращения права собственности ответчиков на жилой дом. Ответчики уклоняются от предоставления возможности осмотра жилого дома и оценки неотделимых улучшений, а также от передачи жилого дома, в том числе ключей от него.

Истец просит суд: прекратить право собственности ФИО1, ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № № о регистрации права собственности ФИО1, ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером 55:21:0903001:5131, расположенный по адресу: 

<

адрес>; истребовать из чужого незаконного владения ФИО1, ФИО2 жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ФИО1, ФИО2 солидарно в пользу ООО «Экодолье Оренбург – специализированный застройщик» расходы на оплату госпошлины в размере 37 041 руб.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Представители третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. В предыдущем судебном заседании представитель пояснил, что ипотечный кредит ответчиками погашен в полном объеме, что подтверждается соответствующей справкой.

Суд определил рассмотреть заявление в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Представитель истца в судебном заседании – ФИО3 поддержал иск в полном объеме, ссылаясь на незаконное удержание ответчиками спорного жилого дома и уклонение от обязанности его передачи. 

Представитель ответчиков – ФИО4 в судебном заседании возражала относительно удовлетворения иска, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, а именно истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, который его не восстанавливает и нарушает права ответчиков, поскольку стоимость неотделимых улучшений жилого дома произведена истцом не в полном объеме, а стоимость земельного участка вообще не возмещена истцом. В настоящее время ответчики обратились в Центральный районный суд г. Оренбурга с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных в жилом доме, стоимости земельного участка, который был приобретен истцами у Администрации МО Оренбургский район Оренбургской области, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда. Просили суд отказать в удовлетворении иска. 

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

При рассмотрении спора суд не связан правильностью правового обоснования требования истцом и должен применить нормы материального права, подлежащие применению исходя из предмета требования и фактических обстоятельств, положенных в основание иска.

В ходе рассмотрения дела судом представитель истца пояснил, что заявляя требование об истребовании имущества, фактически просил обязать У-вых передать обществу спорное имущество.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В силу п. 1 ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору, вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Из буквального толкования указанных норм права, а также системного анализа действующего гражданского законодательства не следует, в каком состоянии должен быть возвращен покупателем продавцу некачественный товар.

Судом установлено, что 19.04.2014 года между ФИО2, ФИО1, с одной стороны и истцом, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес>, по которому последний передал в общую совместную собственность первым спорный жилой дом. Цена жилого дома составила 5765347 руб. (п. 2.1 договора). 

16.01.2019 года от ответчиков в адрес общества в связи с существенными недостатками жилого дома поступило требование о расторжении указанного договора и возврате уплаченной за жилой дом денежной суммы в размере 5765 347 руб. 85 коп., компенсации стоимости земельного участка и гаража, расположенного на нем в размере 1500 руб., компенсации покупателям неотделимых улучшений жилого дома, а также стоимости инженерных коммуникаций в размере 2800 000 руб. 

17.01.2019 года истец направил в адрес ответчиков предложение о предоставлении дополнительных документов, необходимых для разрешения требований, которое было ими лично получено 18.01.2019 года. 

29.01.2019 года по результатам переговоров между сторонами, ответчики в адрес истца направили письмо, в котором информировали, что в ближайшее время подготовят расчеты и документы, обосновывающие размер заявленных требований, которое было получено истцом 07.02.2019 года.

Вместе с тем, документы, подтверждающие размер неотделимых улучшений, произведенных в жилом доме, а также рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен жилой дом, являющийся предметом договора купли-продажи ответчиками в адрес истца представлены не были.

15.05.2019 года от У-вых получена повторная претензия с требованием о расторжении указанного договора и возврате уплаченной за жилой дом денежной суммы в размере 5 765 347 руб. 85 коп., компенсации стоимости земельного участка и гаража, расположенного на нем в размере 1500 руб., компенсации покупателям неотделимых улучшений жилого дома, а также стоимости инженерных коммуникаций в размере 2800 000 руб. 

При этом документы в обоснование размера неотделимых улучшений, произведенных в жилом доме, а также рыночной стоимости земельного участка, на котором он расположен ответчики не представили.

19.06.2019 года истцом была выплачена денежная сумма в размере 5768115 руб., уплаченная по договору купли-продажи от 19.04.2014 года, что подтверждается платежным поручением №№ от 19.06.2019 года. 

19.06.2019 года в адрес ответчиков было направлено письмо №258 с предложением подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи, которое было получено ФИО1 24.06.2019 года и №259 с предложением обеспечить доступ к жилому дому для осмотра и оценки неотделимых улучшений 02.07.2019 года в 11 ч. 00 мин., которое получено ответчиком 24.07.2019 года. 

Вместе с тем, согласно акту осмотра жилого дома комиссии в составе представителей истца, эксперта ООО «Альянс судебных экспертов» ФИО5 от 02.07.2019 года в 11 ч. 20 мин., ответчики на осмотр в целях оценки неотделимых улучшений жилого дома не явились, доступ к жилому дому и земельному участку не обеспечили.

27.06.2019 года истцом в адрес ответчиков было направлено требование о передаче жилого дома и необходимости явки в Управление Росреестра по Оренбургской области для государственной регистрации прекращения права собственности ответчиков на жилой дом, которое получено ответчиком ФИО2 04.07.2019 года.

Вместе с тем, согласно акту от 15.07.2019 года, ответчики в Управление Росреестра по Оренбургской области для регистрации перехода права собственности на жилой дом не явились.

Данные обстоятельства стороной ответчика не оспорены.

На момент рассмотрения дела жилой дом находится в собственности и владении ответчиков, и в настоящее время до получения от истца требуемой ими компенсации неотделимых улучшений жилого дома и компенсации стоимости земельного участка, жилой дом возвращать ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» не намерены, что следует из объяснений представителя ответчиков. 

Таким образом, судом установлено, что денежные средства, уплаченные У-выми по договору купли-продажи жилого дома возвращены им истцом в полном объеме, в обоснование своих требований в заявлениях о расторжении договора в части компенсации расходов на неотделимые улучшения в спорном жилом доме, а равно стоимости приобретенного ими в собственность земельного участка после заключения договора купли-продажи, ответчики документы не представили, осмотр жилого дома и земельного участка в целях оценки данных обстоятельств, истцу не обеспечили. 

После поступления настоящего иска в суд, 30.08.2019 года состоялся указанный осмотр, по результатам которого было составлено экспертное заключение ООО «Альянс судебных экспертов» от 09.10.2019 года №19/035.

Судом также установлено, что в ходе рассмотрения дела истец перечислил ответчикам платежными поручениями №№ и №№ от 06.11.2019 года компенсацию неотделимых улучшений по спорному жилому дому согласно экспертному заключению ООО «Альянс судебных экспертов» от 09.10.2019 года №№ в размере 663979 руб.

Ходатайство представителя ответчиков об исключении из доказательств по делу указанного отчета, не может быть удовлетворено, поскольку представлено в качестве доказательства в обоснование исполнения требования ответчиков о компенсации неотделимых улучшений в жилом доме, доказательств иной стоимости затрат ответчиками не представлено на момент рассмотрения дела. 

Доводы представителей ответчиков о том, что они не согласны с данным отчетом, в связи с чем обратились в Центральный районный суд г. Оренбурга с иском к ООО «Экодолье Оренбург – специализированный застройщик» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных в жилом доме, стоимости земельного участка, который был приобретен истцами у администрации МО Оренбургский район Оренбургской области, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, не могут свидетельствовать о недопустимости данного доказательства на момент рассмотрения данного требования, поскольку судебное постановление в рамках рассмотрения дела в Центральном районном суде г. Оренбурга не принято. 

Из выписки ЕГРН на жилой дом и земельный участок усматривается, что объекты недвижимого имущества находятся в ипотеке ПАО «Сбербанк».

Вместе с тем, из объяснений представителя ПАО «Сбербанк», а также справки от 08.11.2019 года следует, что обязательства по кредитному договору от 18.12.2014 года, заключенному между ответчиками и Банком, в обеспечение исполнения обязательств по которому и был заключен договор ипотеки спорного жилого дома исполнены в полном объеме, задолженность по кредиту погашена в полном объеме, следовательно, правовые основания для обременения в настоящее время отсутствуют.

Разрешая заявленные требования, суд исходя из того, что ответчики реализовали свое право на расторжение договора купли-продажи, получили от продавца взамен некачественного товара уплаченные за него денежные средства, приходит к выводу, что договор купли продажи считается расторгнутым, и У-вы обязаны вернуть спорный жилой дом с недостатками, а право собственности на спорный жилой дом за ними подлежит прекращению, в связи с чем суд находит законными и подлежащими удовлетворению требования истца.

Доводы представителя У-вых о том, что в день направления требования истцом в адрес ответчиков 27.06.2019 года, истец обратился в суд с настоящим иском, опровергаются отметкой суда о получении иска – 27.08.2019 года, то есть спустя значительное время после направления и получения соответствующего требования потребителями.

Доводы ответчиков о том, что несмотря на то, что договор купли-продажи жилого дома считается расторгнутым, они вправе удерживать его в своем владении, поскольку не получили от истца компенсации затрат на неотделимые улучшения основаны на неверном толковании норм права и подлежат отклонению.

Более того, ответчики реализовали свое право в Центральном районном суде г. Оренбурга, которое в том числе предлагалось судом реализовать и в рамках рассмотрения настоящего дела посредством предъявления встречного иска. 

Доводы ответчиков о том, что прекращение права собственности на жилой дом невозможно без прекращения права собственности на земельный участок, исходя из характера правоотношений, также являются несостоятельными, поскольку, предметом расторгнутого договора купли-продажи был только жилой дом. 

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для исключения из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО1, ФИО2 на жилой дом, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, статьи 323, 1080 ГК РФ) (п. 5)

Поскольку спорный жилой дом был приобретен в совместную собственность У-вых, их доли не определены, суд приходит к выводу о взыскании с ответчиков в солидарном порядке расходов по уплате госпошлины. 

На основании изложенного руководствуясь ст.ст. 98, 167, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» к ФИО1, ФИО2 о прекращении права собственности на жилой дом и истребовании имущества, удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Истребовать из владения ФИО1, ФИО2 жилой дом, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО1, ФИО2 на жилой дом, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере 37041 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 18.11.2019 года.

Судья (подпись) Афанасьева Ж.В.